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Mandat de recherche

1 Reco 01/07/2019 à 14:24 par PITCHOUN06

Bonjour,
Nous venons de faire un proposition pour une maison et elle a été acceptée par le propriétaire.
Ce dernier était passé par une agence immobilière pour vendre sa maison.
Nous signons le compromis dans une semaine.

L'agent immobilier vient de m'appeler en me proposant de lui faire un mandat de recherche afin de faire baisser le prix net vendeur de ce bien et donc de faire aussi baisser les frais de notaire.
Ce n'est donc plus le propriétaire qui paierait l'agent mais nous .

Assez étonné de cette demande, j'aimerai avoir vos conseils sur le sujet.

Merci pour vos réponses.


0 Reco 01/07/2019 à 15:25 par Danielmmo

C'est strictement interdit.

Toutefois vous pouvez toujours accepter (car vous n'êtes pas un sachant), et lors du paiement des honoraires par le notaire (lors de la vente) refuser le versement des honoraires à l'agence.

En effet, hormis que l'agence ne peut plus avoir depuis octobre 2016 un seul mandant dans le cadre d'un bien (vente ou recherche), si il vous fait un mandat de recherche, il suffira de démontrer que l'offre (par exemple en reprenant les mails ou appels) ont été faits avant la date du mandat. Dans ce cas aucun honoraire n'est du.

0 Reco 02/07/2019 à 14:03 par citypress

le mandat de recherche te permet bien d’économiser sur les frais d'enregistrement!!alors que demandes tu de plus ?

0 Reco 03/07/2019 à 09:36 par hella9

oui c'est vrai ! c'est avantageux pour l'acheteur cependant ce n'est légal ... le mandat de recherche devrait être signé AVANT

0 Reco 03/07/2019 à 11:26 par lael

Les mandats de recherche sont très intéressant pour un acquéreur.
Cela permet, entre autres, de faire baisser les frais de notaires.

Si vous êtes investisseur, et selon votre régime, c'est également considéré comme une charge déductible.

Vous ne risquez rien à accepter, vous avez même tout à y gagner.

Et par pitié ne faites pas fuir les rares agents immobiliers à encore le proposer.
C'est eux qui prennent le risque.

Message edité 03/07/2019 à 11:27
0 Reco 03/07/2019 à 12:59 par Danielmmo

Depuis Octobre 2016 une agence ne peut plus avoir un mandat de recherche ET un mandat de vente, c'est strictement interdit par la loi.

Depuis 2014 la charge de la commission ne peut plus être changée.

Une agence qui propose ce type d'arrangement pour faire gagner quelques centaines d'euros à un acquéreur s'expose à la perte de ces honoraires, et d'être dans le collimateur de la DGCCRF.

Il suffit de lire la jurisprudence sur le sujet.

0 Reco 04/07/2019 à 11:05 par lael

Techniquement dans le texte je lis :
"Art. 1161.-Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté.
En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié."

Donc je vois pas en quoi c'est gênant si le vendeur et l'acquéreur sont d'accord.

Egalement, c'est sanctionnable s'il y a conflit d'intérêt.
Ce point existait déjà avant.
Mais si l'agent immobilier respecte son code déontologique et ses règles professionnels en servant juste d'intermédiaire, et non pas de négociateur, en se contentant de transmettre les offres en l'état, il n'y a pas non plus de risque de conflit d'intérêt.

Message edité 04/07/2019 à 11:11
0 Reco 04/07/2019 à 13:02 par Danielmmo

Pour que l'agence ait un mandat de vente et un mandat de recherche, il faut donc l'accord des 2 parties le vendeur et l'acquéreur. Il faut donc que l'agence fasse ratifier un nouveau contrat aux 2 parties. C'est donc impossible dans la vraie vie.

Depuis 2014, l'agence ne peut plus changer la charge de la commission, si la commission dans l'annonce était charge vendeur, si elle passe charge acquéreur c'est direct DGCCRF et les conséquences qui en suivent. De toute façon cette pratique était de moins en moins tolérée, et pouvait être considérée comme une fraude.

Si après l'agence fait un mandat de recherche avec l'acquéreur (peu importe la raison), il faut que la date du mandat et de fait son numéro soit avant toute démarche avec cet acquéreur, à défaut l'agence aura travaillé sans mandat et donc aucun honoraire ne lui est du.

Toutes les agences savent que pour faire économiser quelques euros à l'acquéreur le risque pour elles c'est la DGCCRF ou la perte des honoraires, il faut être fou en tant que professionnel de proposer ce type d'arrangement... sauf si on n'a pas de mandat du vendeur ou qu'on essaie de se faire une double commission.

0 Reco 04/07/2019 à 15:11 par lael

J'en ai discuté avec un responsable d'agence justement début 2019.

Pour ne pas prendre de risques il refuse le passage en "charge acquéreur" ou en "mandat de recherche" pour éviter le risque de pénalité lors d'un contrôle de la DGCCRF. Mais de ce qu'il me disait ils risquent juste une amende d'environ 800€.
Donc du coup il le fait pour ses bons clients.

Et ironiquement il a eu des amendes pour des honoraires "trop faibles" par rapport au barème publique qu'ils doivent obligatoirement afficher mais jamais pour la pratique d'au-dessus.

Et l'intérêt pour l'acquéreur c'est pas juste d'économiser quelques euros en frais de notaires.
Le gros avantage c'est que c'est une charge déductible ce qui peut facilement faire économiser 50-60% du montant en impôts si on est en LMNP/LMP.

0 Reco 04/07/2019 à 15:40 par marc19

Amendes pour honoraires trop faibles , c'est quoi trop faible ?
Il n'est pas de Marseille , cet AI !

C'est vraiment gros à gober .......

0 Reco 04/07/2019 à 15:57 par lael

La DGCCRF considère apparemment qu'il y a tromperie et/ou concurrence déloyale quand plus de 50% des frais d'agences ne suivent pas le barème affiché dans l'agence, que les frais sont supérieurs au barème ou que les frais sont plus de 50% inférieur.

On est d'accord que c'est un peu ridicule de mettre des amendes pour frais trop faibles, mais c'est pourtant la réalité.

Message edité 04/07/2019 à 16:01

0 Reco 04/07/2019 à 17:17 par Danielmmo

Effectivement l'agence se doit de respecter sa grille d'honoraires (je crois que cela date de 2017).

Si par exemple elle affiche 6%, et qu'en fait elle pratique du 3% ou 4 % sur la majorité des dossiers il y a tromperie. Elle sera donc verbalisée et devra par exemple mettre sa grille à 3%.

La dérogation à la grille doit devenir l'exception.

Cela en devient même risible et en particulier chez les mandataires. Dans le même secteur il suffit de changer de mandataire (du même réseau) pour avoir une grille plus intéressante...