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Mandat exclusivité - conflit d'agences

2 Reco 10/11/2015 à 14:26 par Arff

Bonjour,
Je suis acheteur. J'ai visité une maison avec une agence immo qui avait un mandat d'exclusivité sur cette maison. Les prestations de l'agence ne m'ont pas convenus (descriptif du bien incohérente avec la réalité, agents immobiliers démissionnaires et non présents). On visite la maison et on signe un bon de visite. Bref la maison nous plait mais on ne fait pas d'offre par déception des prestations de l'agence qui ne savent absolument rien du bien que l'on souhaite acheter.
On signe un mandat de recherche de maison dans une autre agence, car pas le temps. Cette agence nous propose cette même maison avec un descriptif précis, des mesures de surfaces, un accompagnement normal, etc. Dans l'intervalle de temps, le proprio avait cassé le contrat d'exclusivité avec la 1ere agence pour venir dans la meme agence que nous.

Très satisfait, on fait une proposition, puis négociation et hop on signe un compromis de vente. Patatra, 1 mois après, la 1ere agence revient et demande des dommages et intérêts. Aucune conciliation possible entre les agences, elle veut attaquer en justice le propriétaire.

Sauf que le mandat d'exclusivité qu'elle avait à l'époque n'était pas très bien rempli. exemple : pas de date de validité, pas de monnaie pour les montants annoncés, bref tout un tas de malfaçons.

Que peut-on faire ?
1 - entamer une procédure et risquer de se prendre 6.5% de frais minimum de dommages et intérêts
2 - forcer la 2nde agence à lacher le contrat et verser les frais d'agence à la 1ère.
3 - on ne sait pas quoi faire....
A noter que les délais de rétractation sont dépassés. que les propriétaires sont limite en dépression à cause de cette histoire. De notre côté, ce n'est plus un plaisir d'acheter mais c'est devenu une contrainte et très stressante. Une sorte d'épée d'hamoclès sur la tête. Tout ça à cause d'une agence immo qui ne fait pas sont métier correctement et qui ne veut que ramasser les fruits.

Est ce que des spécialistes, ou des personnes ont déjà rencontré ce problème ? pouvez vous nous guider ?


2 Reco 10/11/2015 à 15:22 par viroflay

Arffa écrit : Bonjour,
Je suis acheteur. J'ai visité une maison avec une agence immo qui avait un mandat d'exclusivité sur cette maison. Les prestations de l'agence ne m'ont pas convenus (descriptif du bien incohérente avec la réalité, agents immobiliers démissionnaires et non présents). On visite la maison et on signe un bon de visite. Bref la maison nous plait mais on ne fait pas d'offre par déception des prestations de l'agence qui ne savent absolument rien du bien que l'on souhaite acheter.
On signe un mandat de recherche de maison dans une autre agence, car pas le temps. Cette agence nous propose cette même maison avec un descriptif précis, des mesures de surfaces, un accompagnement normal, etc. Dans l'intervalle de temps, le proprio avait cassé le contrat d'exclusivité avec la 1ere agence pour venir dans la meme agence que nous.

Très satisfait, on fait une proposition, puis négociation et hop on signe un compromis de vente. Patatra, 1 mois après, la 1ere agence revient et demande des dommages et intérêts. Aucune conciliation possible entre les agences, elle veut attaquer en justice le propriétaire.

Sauf que le mandat d'exclusivité qu'elle avait à l'époque n'était pas très bien rempli. exemple : pas de date de validité, pas de monnaie pour les montants annoncés, bref tout un tas de malfaçons.

Que peut-on faire ?
1 - entamer une procédure et risquer de se prendre 6.5% de frais minimum de dommages et intérêts
2 - forcer la 2nde agence à lacher le contrat et verser les frais d'agence à la 1ère.
3 - on ne sait pas quoi faire....
A noter que les délais de rétractation sont dépassés. que les propriétaires sont limite en dépression à cause de cette histoire. De notre côté, ce n'est plus un plaisir d'acheter mais c'est devenu une contrainte et très stressante. Une sorte d'épée d'hamoclès sur la tête. Tout ça à cause d'une agence immo qui ne fait pas sont métier correctement et qui ne veut que ramasser les fruits.

Est ce que des spécialistes, ou des personnes ont déjà rencontré ce problème ? pouvez vous nous guider ?
c'est le vendeur qui choisit l'agence, si il n'est pas satisfait c'est son problème,
vous en tant qu'acheteur vous passez par cette agence sans la rémunérer et de plus vous n'achetez pas l'agence mais la maison en question donc ne pas vouloir acheter cette maison avec l'agence X me laisse perplexe !!!!
Bien vouloir l'acheter avec l'agence Y car ils sont très pro ne change rien à la maison elle même
Il fallait demander une autre visite et poser les bonnes questions métrage, prestations etc
Bref çà tient pas debout ^^
Avez vous dit à l'agence Y nous avons déjà visité la maison avec l'agence X qui détient un mandat d'exclusivité ????
Je suppose que l'agence Y avait une com inférieure à l'agence X et voilà le problème ;)

3 Reco 10/11/2015 à 15:36 par Danielmmo

Cette présentation des faits me laisse également perplexe.

Puisque la seconde agence n'est pas neutre dans ce dossier, que vous dit-elle?

1 Reco 10/11/2015 à 15:39 par Arff

Pour répondre à vos questions, nous avons fait 2 visites avec l'agence x. la 1ère visite l'agent immo ne connaissait rien à la maison. elle est même parti avant la fin de la visite en nous laissant tout seul dans la maison avec les proprios.
la 2nde visite, l'agent immo (un autre) ne connaissait pas non plus la maison et il a passé les 3/4 de la visite au téléphone en nous laissant déambuler dans la maison.

l'annonce de la maison n'était pas conforme à la réglementation (exemple : chambre de 7,60 m2). donc on a demandé un métrage et l'agence a refusé de le faire. Ils nous ont même dit si vous voulez vous pouvez le faire.

donc non ce n'est pas une histoire de prix mais plutôt de prestations qui nous semblent bien en deça de la normal.

dans l'agence Y, on a même pas eu a bouger le petit doigt. on a obtenu un descritptif précis de la maison, un metrage précis de chaque pièce, et des infos sur les travaux avec factures, etc.. un dossier normal en somme.

A noter que l'agence Y était au courant de nos visites avec l'agence X.
Et pour votre information, c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence pas le vendeur ;)

1 Reco 10/11/2015 à 15:44 par Arff

L'agence Y nous dit que le mandat d'exclusivité avec l'agence X a bien été interrompu dans les règles de l'art (courrier avec AR par le vendeur).

On est un peu dans la configuration d'un type qui va acheter une voiture chez un concessionnaire. Il adore un modèle mais le vendeur est mauvais et ne connait rien à cette voiture. L'acheteur va fuir et va se précipiter chez un autre concessionnaire. Par chance, il tombe sur le même modèle et avec un vendeur de qualité et qui connait bien son produit. du coup il achète.

0 Reco 10/11/2015 à 15:53 par viroflay

il y a eu plusieurs posts que je vous recommande de lire au sujet de
QUI PAYE LES FRAIS D AGENCE, les avis sont hyper partagés

Votre fameuse agence Y savait que l'agence X avait l'exclusivité et vous a fait signer un compromis ????? quelle grave erreur
Puisque vous étiez seul dans la maison, c'est une aubaine, vous pouviez tout voir, tout calculer, tout contrôler, à votre guise.

Si quelqu'un doit se retourner contre l'agence X qui n'a pas été à la hauteur c'est le vendeur, c'est lui qui a passé un marché pas vous

0 Reco 10/11/2015 à 15:57 par viroflay

En tant que propriétaire, vous voulez vendre votre maison. Il peut très bien arriver que votre agent immobilier vous explique qu’il travaille plus ou moins gratuitement pour vous, car finalement c’est l’acheteur qui paye les frais d’agence. C’est vous qui fixez le prix de vente net de la maison, la somme finale que vous voudriez obtenir. L’agent immobilier ajoute à cette somme le montant de sa commission ainsi que – normalement – une marge de négociation, et met ensuite la maison à vendre pour le prix total. De cette façon on dirait que tout le service et l’expertise de l’agent immobilier ne vous coûtent en effet rien.

En fait, pour qui travaille l’agent immobilier ?

L’acheteur n’a aucun avantage à payer les frais pour l’agent immobilier. Il n’a aucun contrat avec l’agence qui, en principe, représente la concurrence. L’agent immobilier ne va pas aider l’acheteur à faire baisser les prix. Il ne va pas non plus chercher des arguments plus techniques pour aider l’acheteur dans les négociations. L’agent immobilier ne travaille pas pour l’acheteur. Alors pourquoi est ce l’acheteur devrait le payer ?

Le notaire affirme que les frais d’agence sont pour le vendeur

Ce qui rend l’affaire compliquée, c’est que les frais d’agence sont quasiment toujours compris dans le prix de vente publié. Alors si la vente est close, l’acheteur paye le prix de la maison avec les frais d’agence inclus. Mais l’acheteur fait la transaction avec le vendeur, donc l’agent immobilier n’est pas impliqué dans le contrat. Le notaire envoie toute la somme au vendeur et ce n’est qu’après que le notaire récupère la somme dédiée à l’agence chez le vendeur, pour finalement payer l’agence.

Le vendeur paye les frais d’agence

Officiellement c’est donc bien le vendeur qui paye l’agent immobilier. Vous pourrez dire qu’il ne faut pas faire les difficiles, car de toute façon c’est l’acheteur qui doit donner l’argent en premier. C’est vrai. Mais si vous rencontrez des problèmes juridiques, par exemple parce que certains essayent de contourner leur agent immobilier pour éviter de payer les frais d’agence, c’est bel et bien le vendeur qui en sera responsable et c’est à lui qu’on fera un procès.

Coupons la poire en deux

Le vendeur est obligé de payer l’agent immobilier, mais l’acheteur doit rajouter les frais à la somme totale. On peut dire qu’ils payent les frais d’agence ensemble, car les six pour-cent en plus s’enlèvent du budget de l’acheteur, et de ce que gagne le vendeur. Finalement l’agent immobilier rétrécit surtout la marge de négociation

0 Reco 10/11/2015 à 16:06 par Arff

je ne veux pas vous paraitre désobligeant Viroflay mais quand je signe chez le notaire. on m'annonce que je paierais 400 000 euros au vendeur et 15 000 euros à l'agence. Alors dites moi ou je ne comprends pas qui paie l'agence et ou se trouve l'ambiguité ??????

bref, c'est un autre débat.
pour que vous compreniez mieux dans l'échelle du temps : voici les étapes qui se sont succédé :
1 - visite avec agence x
2 - visite avec agence x
3 - mandat de recherche avec agence y
4 - vendeur clot son contrat avec agence x et signe un contrat avec agence y
5 - visite avec agence y
6 - proposition
7 - négociation
8 - notaire pour compromis de vente

Pour finir par votre citation : "Puisque vous étiez seul dans la maison, c'est une aubaine, vous pouviez tout voir, tout calculer, tout contrôler, à votre guise."
désolé mais lorsque je vais visiter une maison de 150m2, je n'ai pas l'intention de mesurer toutes les pièces, encore moins de démonter la plomberie ou percer un mur pour voir si il y a de l'amiante.
le seul contrôle que l'on peut faire, il est visuel et non celui d'un expert de l'immobilier. J'ai du mal à comprendre votre remarque.....

1 Reco 10/11/2015 à 16:16 par viroflay

ce que je veux dire :
pour moi la seule chose qui m'intéresse quand j'achète c' est la maison
Je me fiche un peu des agents immobiliers de leurs estimations, de leurs vues du produit ,des travaux qu'ils me proposent, des mètres carrés qu'ils affichent etc
je veux me rendre compte de tout par moi même
A la fin si le bien m'intéresse, je me tourne vers eux pour dire voilà
JE PROPOSE CE PRIX
alors là ;
ils rentrent en jeu et à eux de diminuer leur com et de négocier avec le vendeur.

0 Reco 10/11/2015 à 16:20 par Arff

avant que vous ne demandiez ou que vous émettiez tout jugement, entre l'étape 3 et 4, il n'y a pas eu d'arrangement.

l'agence y nous a simplement proposé cette maison. "oh mais oui, on connait cette maison, on l'a visité 2 fois avec agence x"

Dans cette histoire, il n'y a pas de petits arrangements entre amis, ou quoi que ce soit de vicieux entre acheteur, vendeur, agence, etc...
On a simplement été, je pense, trop crédule.

1 Reco 10/11/2015 à 16:25 par viroflay

dans votre cas
le problème se pose entre les deux agences ; laquelle va encaisser la com
peu importe celle qui a été la plus professionnelle, c'est celle qui a fait visiter la maison en premier qui est prioritaire
Parfois elles réussissent à s'entendre et partagent la com
Parfois c'est la justice qui tranche
Parfois certaines agences font des bons de visite anti datée et grille l'autre agence
Parfois elles attaquent le vendeur , se retournent contre l'acheteur
Demandez à l'agence X qu'elle est sa position, que veut-elle faire


0 Reco 10/11/2015 à 16:38 par Arff

la position de x est très claire. elle a envoyé un courrier au vendeur :

- attaquer le vendeur et réclamer 6,5% de dommages et intérêts (= à ses frais - d d'agence au maximum)
- pas de partage de com avec Y

Je peux comprendre que l'agence x se sente lésé quelque part et qu'elle réclame un dû pour son travail.
En revanche, elle n'accepte pas de conciliation avec Y qui a fait tout le boulot et la négo.

On en vient donc à ma question initiale. Quelle valeur juridique a un mandat exclusif qui comporte des anomalies, notamment sur une date de validité du mandant (date inexistante).
J'ai même eu l'occasion de lire le dit mandant et de constater que le bien est décrit de 2 façon différente. au début comme maison d'habitation puis comme immeuble. Bref beaucoup d'incohérence dans ce document.

Quelle valeur peut on lui attribuer compte tenu de ses manquements ? Est ce qu'un juge est la seule personne habilité à juger de ce document ? (sans compter les nombreuses années de procédure)

1 Reco 10/11/2015 à 16:47 par viroflay

effectivement l'agence X n'a qu'un seul interlocuteur le vendeur avec qui elle a signé un contrat et elle se retournera contre eux
Dans ce mandat il est sûrement stipulé que le vendeur ne doit pas signer dans son dos avec un acheteur que cette dite agence lui a présenté - c'est votre cas
Donc c'est mal parti
l'agence Y doit se retirer et vous devez signer avec X
Le vendeur peut attaquer l'agence X pour contrat mal rédigé etc mais c'est perdu d'avancel
le vendeur n'avait qu'à le lire, le contrôler , le faire changer avant de le signer
Il y a eu accord

0 Reco 10/11/2015 à 16:48 par viroflay

une maison, un appartement est un bien immeuble par opposition à biens meubles

0 Reco 10/11/2015 à 16:56 par Arff

et l'agence Y. QU'est ce qu'ils peuvent dire ou faire ?

Acheter des mouchoirs ? c'est un comble de bosser et ne rien avoir. A mon avis, ils vont surement intenter qqch pour récupérer un minimum de rémunération.

0 Reco 10/11/2015 à 17:00 par viroflay

non
à mon avis, ils vont laisser tomber
je comprends que cela soit pénible pour vous et pour le vendeur mais je ne vois pas d'autre issue favorable.
Bon courage ARFF
Donnez nous des nouvelles de cette affaire
cordialement

0 Reco 10/11/2015 à 17:08 par Arff

Merci Viroflay pour vos réponses. C'est toujours agréables d'être un minimum guidé dans ces moments on ne peut plus désagréables.

MERCI

0 Reco 10/11/2015 à 18:26 par marc19

Arffa écrit : Bonjour,
Je suis acheteur. J'ai visité une maison avec une agence immo qui avait un mandat d'exclusivité sur cette maison. Les prestations de l'agence ne m'ont pas convenus (descriptif du bien incohérente avec la réalité, agents immobiliers démissionnaires et non présents). On visite la maison et on signe un bon de visite. Bref la maison nous plait mais on ne fait pas d'offre par déception des prestations de l'agence qui ne savent absolument rien du bien que l'on souhaite acheter.
On signe un mandat de recherche de maison dans une autre agence, car pas le temps. Cette agence nous propose cette même maison avec un descriptif précis, des mesures de surfaces, un accompagnement normal, etc. Dans l'intervalle de temps, le proprio avait cassé le contrat d'exclusivité avec la 1ere agence pour venir dans la meme agence que nous.

Très satisfait, on fait une proposition, puis négociation et hop on signe un compromis de vente. Patatra, 1 mois après, la 1ere agence revient et demande des dommages et intérêts. Aucune conciliation possible entre les agences, elle veut attaquer en justice le propriétaire.

Sauf que le mandat d'exclusivité qu'elle avait à l'époque n'était pas très bien rempli. exemple : pas de date de validité, pas de monnaie pour les montants annoncés, bref tout un tas de malfaçons.

Que peut-on faire ?
1 - entamer une procédure et risquer de se prendre 6.5% de frais minimum de dommages et intérêts
2 - forcer la 2nde agence à lacher le contrat et verser les frais d'agence à la 1ère.
3 - on ne sait pas quoi faire....
A noter que les délais de rétractation sont dépassés. que les propriétaires sont limite en dépression à cause de cette histoire. De notre côté, ce n'est plus un plaisir d'acheter mais c'est devenu une contrainte et très stressante. Une sorte d'épée d'hamoclès sur la tête. Tout ça à cause d'une agence immo qui ne fait pas sont métier correctement et qui ne veut que ramasser les fruits.

Est ce que des spécialistes, ou des personnes ont déjà rencontré ce problème ? pouvez vous nous guider ?
Indépendamment de tous les commentaires de VIRO , je ne vous suis pas bien quand vous dites " la maison nous plaît mais on ne fait pas d'offres à cause des médiocres prestations de l' Agence "

Moi je dis que, finalement , vous n'êtes trés intéressé et là , je comprend mieux .

Si la maison vous plaisait , je pense qu'il ne fallait pas s'arrêter sur des détails car , l'Agence reste un intermédiaire et rien que ça .

Il y avait certainement un moyen pour ne pas s'embarquer dans ce feuilleton .

Maintenant , la deuxième agence n'est pas exempte de tout reproche.

même si la première a fait preuve d'un laxisme évident , voir incompétence .

Ces mandats exclusifs ne sont que pour "passer les menottes" à un vendeur qui ne peut vendre de quelque manière que ce soit sans rémunérer l'Agence , même si le gars n'a pas bougé le cul de sa chaise , un comble , non .!

A supprimer vite fait ce fameux contrat où on vous assure d'une implication accrue de l' Agence etc ect ............du bidon .

Mais pour revenir à votre affaire , si le mandat est entaché d'irrégularités sur le fond ou sur la forme , il suffit de le faire valoir , il y a fort à parier que l' AI va se calmer .

Ceci dit , je vous souhaite bon denouement ................

1 Reco 11/11/2015 à 13:47 par Danielmmo

C'est impossible de répondre sans avoir tous les documents.
Sachant que l'agence initiale peut être ou pas dans son droit.

0 Reco 01/01/2016 à 14:43 par JcmI

Bonjour,
L'agence qui a droit aux honoraires dans cette affaire, c'est celle qui concluera l'opération, et dont le nom et le montant des honoraires figurera sur l'engagement des parties.
S'il s'agit de la deuxième agence la première pourra demander des dommages-intérêts uniquement si son mandat contient l'interdiction de vendre par un autre intermédiaire un bien qu'elle a présenté en premier. Voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autr e-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commissi on-148.html
S'il s'agit de la deuxième agence elle pourra arguer que l'acquéreur l'a faite travailler pour rien en lui déclarant (bon de visite) avoir connu l'affaire par son intermédiaire.
Quant à la validité du mandat s'il n'est pas daté il est nul bien sûr.
Et ça ne sert à rien de dénoncer un mandat dès lors que la mise en relation a été faite pendant la durée de validité du mandat.