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negocier un bien

2 Reco 06/01/2015 à 14:54 par jason052

Bonjour,

Je cherche actuellement à acheter dans la région rhone-alpes.
Après plusieurs visites de biens, il y en a un qui nous fait fortement réfléchir. Nous souhaiterions faire une offre sur celui ci.

Le bien est à 260Keur et nous souhaiterions soumettre une offre à 230 Keur (un peu plus de 10%du prix)
Les raisons de cette marge de négociation :
- un bien qui n'est pas vendu depuis plus de 6 mois.
- une entrée de voiture qui se fait par le fond du terrain (obligé de traverser le jardin pour arriver chez soi).

Pensez vous que ces critères puissent être suffisants sur la marge proposée ?

Merci d'avance,
DL

Message edité 07/01/2015 à 10:24

0 Reco 07/01/2015 à 08:31 par theresa

bonjour

une maison qui s'éternise sur le marché est forcement surestimée
JE pense que vous pouvez descendre un peu plus .Ceci dit ,faites des comparaisons des prix avant de vous lancer

bien à vous

0 Reco 07/01/2015 à 10:01 par chass-appart

Formulez votre offre de telle sorte que le vendeur puisse faire une contre offre + chère

0 Reco 07/01/2015 à 10:24 par jason052

Merci pour vos réponses.

Tout l'intérêt de faire une offre à ce prix est justement d'anticipé la réponse du vendeur qui pourrait couper la poire à 245000.

Bon notre cas est un peu particulier, on passe directement via le vendeur et non via l'agence qui l'a en (fin) d'exclusivité (on attend que s'écoule le contrat pour faire une proposition). Le prix n'est donc pas à 260K net vendeur mais à 273K avec l'agence. + de 6 mois sans la vendre, je me demande si ce n'est pas cette marge que prend l'agence qui bloque la transaction.

1 Reco 07/01/2015 à 10:50 par marc19

theresaa écrit : bonjour

une maison qui s'éternise sur le marché est forcement surestimée
JE pense que vous pouvez descendre un peu plus .Ceci dit ,faites des comparaisons des prix avant de vous lancer

bien à vous
Non , une maison qui s'éternise n'est pas forcément surestimée dans la situation générale de blocage du marché.
Les acheteurs , en présence d'un marché baissier , sont attentistes , d'ailleurs à tort bien souvent , au risque de laisser passer des opportunités .

Mais c'est normal , on ne se précipite pas sachant que le temps qui passe est favorable aux acheteurs .

0 Reco 07/01/2015 à 11:48 par chass-appart

Prudence, prudence
Les biens vendus par des agences sont, en général, MOINS CHERS que ceux vendus entre particuliers, même si le prix affiché est similaire (la majorité des vendeurs qui font appel à une agnece et vendent en // font une réduction symbolique)
Attention : la majorité des mandats de vente prévoient une période (en général 12 mois) après résiliation du mandat pendant laquelle le vendeur s'interdit de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence
S'il le fait, il ira en justice et sera condamné
Les maisons en Ile de France se vendent moins bien l'hiver (l'attrait du jardin est moins net)
Si l'agence qui affiche le bien à 273 K€ a une proposition à 250 K€, a priori elle esaiera de convaincre le vendeur de l'accepter, quitte à baisser sa comm.
surtout si le mandat est exclusif
Cette pratique est habituelle
Effectivement, 6 mois, c'est long et c'est un argument qu'utilisera l'AI pour faire baisser le prix. En outre, vous ne savez pas qui a fixé le prix. Si c'est le vendeur, il y a fort à parier qu'il est au-dessus du marché et que l'agence a accepté de prendre le mandat parce qu'exclusif en se disant qu'avec le temps, le vendeur baissera son prix

0 Reco 07/01/2015 à 15:55 par MisterHadley

jason052a écrit : Merci pour vos réponses.

Tout l'intérêt de faire une offre à ce prix est justement d'anticipé la réponse du vendeur qui pourrait couper la poire à 245000.

Bon notre cas est un peu particulier, on passe directement via le vendeur et non via l'agence qui l'a en (fin) d'exclusivité (on attend que s'écoule le contrat pour faire une proposition). Le prix n'est donc pas à 260K net vendeur mais à 273K avec l'agence. + de 6 mois sans la vendre, je me demande si ce n'est pas cette marge que prend l'agence qui bloque la transaction.
Négocier, pourquoi pas, mais surement pas sur les deux motifs que tu invoques, puisque :

1 - le fait que ce soit proposé à la vente depuis plus de six mois n'est pas un argument valable, surtout que c'est toi qui veut squizzer l'AI en attendant la fin du mandat... =)

2 - Que tu sois obligé de parcourir le jardin pour rentrer dans la maison n'est pas non plus un argument valable, c'est le genre de trucs qui, pour toi, ne va soi-disant pas, alors que pour d'autres, ce sera un avantage, donc, comme c'est subjectif, c'est niet..!

Si tu veux négocier, fais -le sur des points objectifs, et non subjectifs...

Et des points qui rentrent dans la composition de la réelle valeur vénale du bien que tu achètes, pas sur des trucs farfelus dont tout le monde se fout, sinon, tu vas passer pour un charlot de première.

0 Reco 09/01/2015 à 13:04 par jason052

1. Que le bien soit en vente depuis 6 mois et que le vendeur n'a eu qu'une visite avant nous, c'est un fait. La maison n'attire pas car le prix est trop élevé par rapport à aux prestations proposées.
Après on pourra dire ce que l'on veut : l'AI ne fait pas visiter le bien ou ne donne pas un montant réel du bien, tant pis pour lui si ca lui passe sous le nez. Je vais surtout pas m'en plaindre

2. En quoi le fait de ne pas pouvoir se garer à proximité de la maison est un point subjectif ? Au contraire, je ne peut pas être plus objectif sur celui ci :
La porte d'entrée de la maison donne sur une impasse ou il est impossible de se garer. Il faut contourner l'impasse, allez dans la rue parallèle, se garer en fond de terrain et traverser 60 à 70m de long de jardin avant d'arriver non pas devant la porte d'entrée mais la baie du séjour.
La porte d'entrée ne sert que pour les gens venant... à pied du coup.

Rien que pour ramener des courses, il faut se taper tout le jardin à pied. Je vois pas ou est le truc farfelu et ca m'étonnerait encore moins que les potentiels acheteurs ne tiquent pas sur cela.

Message edité 09/01/2015 à 13:06
0 Reco 09/01/2015 à 14:44 par MisterHadley

jason052a écrit : 1. Que le bien soit en vente depuis 6 mois et que le vendeur n'a eu qu'une visite avant nous, c'est un fait. La maison n'attire pas car le prix est trop élevé par rapport à aux prestations proposées.
Après on pourra dire ce que l'on veut : l'AI ne fait pas visiter le bien ou ne donne pas un montant réel du bien, tant pis pour lui si ca lui passe sous le nez. Je vais surtout pas m'en plaindre

2. En quoi le fait de ne pas pouvoir se garer à proximité de la maison est un point subjectif ? Au contraire, je ne peut pas être plus objectif sur celui ci :
La porte d'entrée de la maison donne sur une impasse ou il est impossible de se garer. Il faut contourner l'impasse, allez dans la rue parallèle, se garer en fond de terrain et traverser 60 à 70m de long de jardin avant d'arriver non pas devant la porte d'entrée mais la baie du séjour.
La porte d'entrée ne sert que pour les gens venant... à pied du coup.

Rien que pour ramener des courses, il faut se taper tout le jardin à pied. Je vois pas ou est le truc farfelu et ca m'étonnerait encore moins que les potentiels acheteurs ne tiquent pas sur cela.
1 - Nous sommes donc bien d'accord que ça ne peut donc pas rentrer en ligne de compte pour prétendre à une éventuelle baisse de prix.

La qualité de la prestation d'un intermédiaire n'est pas une des composantes de la valeur vénale d'un bien immobilier : que celui ci soit performant ou une vraie feignasse, peu importe.

2 - Ce que tu dis revient à prétendre exiger une baisse de prix sous prétexte que les murs seraient de couleur "taupe" comme à la télé, alors que que toi, tu n'aimes pas la couleur "taupe" comme à la télé.

L'endroit où tu veux garer ta voiture, on s'en tamponne complètement, puisque tu n'achètes pas ni un garage ni un parking, mais une maison avec un bout de jardin.

"justifier" une prétendue baisse de prix au motif que tu devrais parcourir le jardin et que, pour toi, c'est un inconvéniant, alors que justement, tu veux acheter une maison avec jardin, c'est farfelue : si parcourir ton éventuel futur jardin est pour toi un problème, n'achètes donc pas de maison avec jardin mais une maison de ville, ou un appartement, comme ça, lorsque tu arriveras "chez toi", tu seras donc bien directement devant ta porte.

Un acquéreur peut ne pas disposer d'une voiture, ne pas aimer les voitures, rouler en moto ou être un fervant défenseur des transports écologiques et collectifs type bus, ou privilégier un vélo électrique, par exemple, ça n'enlèvera jamais rien à la valeur vénale de l'immobilier que tu veux acquérir... C'est un élément extérieur et annexe, mais surtout, un élément totalement subjectif.

Tes prétentions ne peuvent donc pas porter sur un élément complètement annexe et subjectif.

Pour justifier une baisse de prix, il faut que les arguments soient sérieux, objectifs, et justifiés.

Après, tu fais comme tu veux.

Message edité 09/01/2015 à 14:54
0 Reco 09/01/2015 à 15:32 par jason052

Vous voulez vendre.. votre bien est sur le marché depuis un moment, vous n'arrivez pas a vendre, votre bien est sur-évalué, vous baissez le prix, vous trouverez des acquéreurs.
Comme vous dites, un acquéreur peut ne pas disposer de voitures et vouloir se déplacer autrement mais force est de constater qu'aujourd'hui, aucun acquéreur susceptible de se déplacer en trottinette ou en vélo ne se manifeste pour cette maison. Il n'y a, a priori que nous qui nous positionnons.

Et puis dans ce cas la, on ne discute plus de la clarté des pièces, du bruit aux alentours... ce sont bien des caractères subjectifs et pourtant ils doivent être pris en compte dans la négociation.

Il faut faire la différence entre ce que je PEUX faire et ce que je VEUX faire. Si la maison était vendu avec un garage mais que la largeur ne permettait pas de garer une voiture, je vais pas me dire : "ah mais tant que vous avez un garage, ca me va, je vais me mettre aux rollers de toute manière..."

Je veux un bien mais qui soit avec des annexes cohérentes, ca a pourtant du sens, je sais pas ...

0 Reco 09/01/2015 à 18:02 par MisterHadley

jason052a écrit : Vous voulez vendre.. votre bien est sur le marché depuis un moment, vous n'arrivez pas a vendre, votre bien est sur-évalué, vous baissez le prix, vous trouverez des acquéreurs.
Comme vous dites, un acquéreur peut ne pas disposer de voitures et vouloir se déplacer autrement mais force est de constater qu'aujourd'hui, aucun acquéreur susceptible de se déplacer en trottinette ou en vélo ne se manifeste pour cette maison. Il n'y a, a priori que nous qui nous positionnons.

Et puis dans ce cas la, on ne discute plus de la clarté des pièces, du bruit aux alentours... ce sont bien des caractères subjectifs et pourtant ils doivent être pris en compte dans la négociation.

Il faut faire la différence entre ce que je PEUX faire et ce que je VEUX faire. Si la maison était vendu avec un garage mais que la largeur ne permettait pas de garer une voiture, je vais pas me dire : "ah mais tant que vous avez un garage, ca me va, je vais me mettre aux rollers de toute manière..."

Je veux un bien mais qui soit avec des annexes cohérentes, ca a pourtant du sens, je sais pas ...
Justement, encore une fois, tu prétends acheter une maison, avec un jardin, et c'est tout.

Donc, dans ton cas, tu peux retourner ça autant de fois que tu veux, le fait que tu sois prétendument "obligé" de ta garer à pétaouchnoc n'est pas valable.

Comme tu le dis, s'il y avait eu un garage, composant le corps annexe de la maison, la situation aurait été différente, mais ce n'est pas le cas.

Voila pourquoi les blaireaux qui font des généralités, amalgament tout et n'importe quoi, et parle "du marché", sont de fiefés teubé incultes et imcompétents....

Chaque bien immobilier est à traiter individuellement, parce qu'il aura toujours des particularités qui lui sont propres.

Dans ton cas, tu spécules beaucoup sur ce que tu penses d'une situation dont tu n'as justement pas toutes les informations, et ce n'est pas en comblant les blancs par ce que tu crois, toi, que ce que tu crois est forcément la réalité pour les vendeurs...

Le prix FAI est de 273000 euros d'après ce que tu dit, et tu la veux à 230000 euros, avec possibilités de remonter au maximum à 245000 euros...

Le fait de vouloir négocier n'est pas le problème, surtout que cette maison n'est pas un tas de merde puisqu'elle t'intéresse en priorité, c'est qu'elle te plait donc, mais n'a pas les moyens financiers de l'acquérir telle quelle...

Si tu présentes des arguments farfelus, le résultat est que ton offre, tu vas te la prendre en pleine face directe, et tu te seras définitivement grillé pour les vendeurs...

Normalement, c'est justement l'AI qui doit intervenir à ce moment-là...

Tu prétends vouloir t'en passer pour économiser sa commission, libre à toi, mais c'est le revers de la médaille, si tu fais n'importe quoi en présentant n'importe quoi, tu verras alors à quoi est censé servir un intermédiaire lors d'une transaction..!

A savoir, que la transaction réussisse, et ne soit pas au contraire un échec lamentable..!

Dans une baraque, il y a toujours un tas de trucs à faire en quasi permanence, techniquement parlant...

Tu devrais plutôt chercher là dessus pour ensuite trouver des éléments réels et objectifs pour justifier de ton offre sous évaluée...

273000 euros, sans la commission, et en trouvant de quoi justifier une 20aine de milliers d'euros de plus et c'est gagné...

20000 euros, sur une baraque, c'est assez faisable et pas en allant chercher bien loin, donc...

Mais la top priorité serait déjà d'en avoir une réelle estimation impartiale, qui sera la base de tout ensuite.

Message edité 09/01/2015 à 18:07