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Négocier un premier bien / location etudiants

1 Reco 12/06/2019 à 08:56 par Liiisa_57

Bonjour,
Avec mon compagnon, nous sommes en train de réaliser un projet de longue date, à savoir investir dans l'immobilier afin de louer à des étudiants.
Nous ciblons ce public car il bénéficie des apl et peut avoir un parent en caution, ce qui limite le risque d'impayés (mais va augmenter la vacance locative).
J'aurais aimé des conseils pour négocier le prix. En effet, notre rentabilité ne semble pas très intéressante, meme en empruntant sur 23 ans... Donc on aimerait baisser le prix au max quand on aura trouvé notre bien.
Je vous donne un exemple.

On a visité des studios et F2 en centre ville d'une ville étudiante.
Le premier appartement, un F1 bis (vraie chambre donc) mansardé de 30m2 au sol, 20 loi Carrez, nous a beaucoup plu.plutot bien situé, meublé et remis au goût du jour pour la vente. Petite copro de 5 lots.
Cependant, le proprio en demandait un prix au mètre carré correspondant à la surface au sol ; d'après les calculs, on aurait plutot dû être aux alentours de 44000€ en moyenne, un peu plus vu les petits travaux et les meubles...
Il y avait également un toit a prévoir dans les 5 ans selon mon compagnon qui est du métier.
L'appartement était vendu 63000€.
Vu le prix et le toit à prévoir, nous n'avons pas fait d'offre car elle aurait paru ridicule au vendeur. Je lui ai bien dit lors de la visite que l'appartement nous intéressait mais qu'il était trop cher, lui m'a dit qu'il était dans les prix, qu'il fallait prendre les m2 au sol, qu'un couple allait lui faire une offre et qu'il était sur de vendre vite, mais qu'on peut tjr lui faire une offre. J'ai fait un SMS le lendemain en expliquant que intéressés mais trop cher de 10 a 12k€ selon nous... Sans attendre d'accord bien entendu, c'était juste pour l'informer, pas négocier.

Qu'auriez-vous fait ? Auriez vous tenté une négociation ?

Avez vous des astuces, des conseils pour negocier?
et pour les personnes qui investissent aussi dans des studios pour étudiants, quel prix mettez-vous pour 20m2 non meublé et ayant besoin d'un bon rafraîchissement, par exemple? Vous basez-vous sur le prix au m2?
On veut louer en LMNP au reel et passer par un courtier pr le prêt.

Je prends tous les conseils/avis/critiques :)

Merci!!


0 Reco 13/06/2019 à 10:05 par fred77

Il y a quelques points sur lesquels vous pouvez argumenter pour une baisse de prix : logement en vente depuis plus de 3 mois,des travaux encore à faire,
bien mal desservi par les transports, performance énergétique basse , des travaux de rénovation ou de remises aux normes à effectuer

0 Reco 13/06/2019 à 11:37 par lael

Ne pas hésiter à faire une offre largement en dessous du prix, quitte à la réévaluer en fonction des retours du vendeur.

C'est toujours mieux de joindre des arguments à votre offre :
- Importants travaux de rafraîchissement, mise aux normes électriques, etc...
- Écart entre m² au sol et m² loi carrez
- Prix de biens similaires dans le secteur
- Ravalement ou toiture à refaire prochainement dans la copro
- etc...

Bon après, le marché des studios et 2 pièces subi une demande très supérieure à l'offre dans la plupart des grandes villes car ils sont particulièrement ciblés par les investisseurs.
Et votre vendeur en est conscient donc il ne fera probablement pas de gros efforts.

Sinon, si vous ciblez des étudiants, ce n'est pas forcément nécessaire de cibler l’emplacement n°1 en centre-ville qui sera bien plus cher.
Les étudiants s’accommodent en général de biens moins bien situés tant qu'il y a une proximité avec des transports.
Ils savent qu'ils y resteront 1-2ans en moyenne et n'y feront pas leur vie donc ils sont moins regardant.
Faites juste en sorte que les écoles ou université soient à moins de 15mins du logement (à pieds, vélo ou transports), le reste est assez secondaire.

Message edité 13/06/2019 à 11:42
0 Reco 14/06/2019 à 15:22 par Liiisa_57

Merci à vous deux pour vos réponses.

On a trouvé un studio dans une résidence étudiante (mais qu'on gère nous même) avec salle de sport, laverie, coin bbq... Bien entretenue.
18m2, affiché a 54000 FAI, je compte proposer 50000 (selon l'agent, 51000 doivent être jouables).

Ça nous reviendrait donc à un crédit de 56k€ sur 23 ans pour mettre des meubles sympas, un lit double sur "mezzanine" etc et les frais de notaire.

On serait a 250€ de crédit (a priori...), Loué mini 350€.
TF 30 à 40€/mois.
Avec le risque de vacance locative et de dégradation/absence de paiement bien sur.

Qu'en pensez-vous ??

J'aimerais savoir aussi si en LMNP réel les prélèvements sociaux restent a charge ou peuvent être déductibles ... C'est un sacré poids en plus pour la rentabilité, 17% !! (mais bon ça c'est la France lol)

Merci d'avance :))