Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Parties communes immeuble ancien: obligations du vendeur

1 Reco 25/09/2010 à 22:28 par bobbif

Bonsoir à tous,

Nous sommes sur le point de signer l'achat d'un appartement à restaurer entièrement, dans un immeuble ancien qui a été divisé en lots.
A vrai dire, tout l'immeuble a besoin d'être restauré (sauf la façade, magnifique, ravalée il y a peu)...

L'agent immobilier nous a indiqué que le vendeur (actuel propriétaire de tout l'immeuble) allait refaire toutes les parties communes à neuf, ce qui inclut d'importants travaux de peinture, de réfection d'électricité, de changement de porte d'entrée etc...

Selon l'agent, une clause particulière sera incluse dans le compromis, stipulant que le vendeur s'engage à ce que les parties communes soient rénovées avant telle date. Mais il n'y a pas de clause obligeant le vendeur à provisionner et séquestrer de somme d'argent en vue de ces travaux. La seule chose qui puisse être faite en cas de défaut du vendeur, ce serait de l'attaquer en justice, autant dire peu de chances d'obtenir gain de cause...

Bref: si je signe demain (ce qui est presque vrai, la signature du compromis est prévue mercredi 29/09!), comment maximiser mes chances que les travaux des parties communes soient effectivement effectués? Existe-t-il une tournure juridique à inclure dans le compromis et qui contraigne un tant soit peu le vendeur?

Merci d'avance!

Cordialement,

Bobbif


0 Reco 26/09/2010 à 07:15 par MisterHadley

Oui.

Mais ne signes rien pour l'instant, ce que tu fais est règlementé et c'est une "vente" assez particulière assimilable presque à du VEFA.

Donc, vaudrait mieux que ce soit ton notaire qui s'occupe du "compromis", et non une simple agence immobilière.

Voila la définition :

"VENTE A TERME
Contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer un immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engageant à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère dès la constatation de l'achèvement de l'immeuble par acte notarié."

Et n'oublies pas non plus que tu achètes un "lot" de copropriété, donc, celle-ci se doit d'exister réellement, et donc d'être gérée par un syndic initial, avec un règlement, un état descriptif de division, etc, etc...

Insistes tout particulièrement sur les performances énergétiques de l'immeuble maintenant en copropriété, ça t'évitera d'avoir une très mauvaise surprise d'ici peu, vu que les travaux "grenelle II" devront être envisagés dès le 1er janvier 2012 après qu'un diagnostique énergétique des immeubles en copropriété aura été fait impérativement à partir de cette date, les travaux devront alors s'ensuivrent à l'AG suivante.

Va donc voir ton notaire vite fait avant de faire d'éventuelles grosses bêtises qui pourraient te couter des gros sous ensuite.

:)

Message edité 26/09/2010 à 08:11
0 Reco 26/09/2010 à 08:38 par marc19

Divisé en lots ne veut pas dire copropriété effective mais à créer au fur et à mesure des ventes des dits lots, enfin je suppose puisque tout appartient au vendeur .
Mais là n'est pas le problème si tout est fait dans les règles de l'art avec un règlement accepté des parties .
Je serais par contre bien plus prudent sur l'engagement de réfection des parties communes , Aucun papier ne peut vous assurer à 100% cette réalisation car il faut compter avec son financement........et la mauvaise foi éventuelle du vendeur qui, une fois ses lots vendus peut faire traîner les choses indéfiniment, surtout s'il vend tout l'immeuble sans en conserver le moindre lot.
Le plus simple serait une décôte immédiate du prix de votre lot, en fonction de vos millièmes sur le devis global restauration parties communes et une fois tous les lots vendus, chaque proprio fera son affaire des parties communes ...........
Je sais pas si je me fais bien comprendre mais bon............

0 Reco 26/09/2010 à 08:58 par MisterHadley

C'est impossible, marc, dès lors que le propriétaire actuel de l'immeuble à présent divisé juridiquement en plusieurs "lots", décide d'en vendre ne serait-ce qu'un, c'est copropriété direct une fois que la division juridique et donc la création de plusieurs "propriétés" distinctes les unes des autres aura donc été effectuée.

Par contre, tant qu'aucun de ces "lots" n'est encore vendu, et que le propriétaire de l'immeuble est seul à en détenir la totalité, il n'y a pas encore de "parties communes"...

Celles-ci, en plus de la règlementation, seront donc édictées par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui devraient, normalement, déjà être proposés à tout candidat acquéreur d'un "lot" en vue de leur consultation, sachant que l'acte de vente authentique au final emportera acceptation...

EN plus d'acheter un des "lots", soit un appartement, partie "privative", l'acquéreur potentiel va aussi acquérir, au vu des tantièmes qui sont alloués à son (ou ses) lot(s) partie(s) privative(s), l'équivalent dans les parties communes où se porteront en réalité ses tantièmes alloués d'après ses parties privatives, tantièmes qui définiront ce qu'il devra acquitter dans ses différentes charges de copropriété, ainsi que son droit de vote aux AG.

D'où l'importance de s'en soucier dès à présent et non seulement après, surtout qu'après, ce ne sera plus l'acquéreur qui aura le droit d'intenter quoi que ce soit, mais le syndic provisoire nommé jusqu'à ce que la première AG des "copropriétaires" reprennent, ou non, ce qui aura donc été fait jusque là à son compte, etc, etc...

Donc, prudence.

Sinon, seule une vente à terme protègera l'acquéreur de ce type d'embrouilles...

En gros, si à telle date, "l'immeuble" n'est pas livré et conforme à ce qu'il doit être, il n'y a pas de vente.

Mais pour se faire, l'avant-contrat n'est pas un simple "compromis" classique, d'où la nécessité de se rapprocher de son notaire, puisqu'il s'agit en quelque sorte d'une "vente d'immeuble à construire".

Donc, pas de perte de pognon de la part de l'acquéreur, puisque la vente s'effectue seulement si l'immeuble est livré et conforme, le tout devant notaire...

Et si possible, celui de l'acquéreur en plus de celui du vendeur.

Message edité 26/09/2010 à 09:18
0 Reco 26/09/2010 à 09:28 par speedleo

bonjour, ce type de vente se nomme vefr : vente en etat futur de rénovation.

Lors de la signature du compromis tu dois aussi signer la liste complete des travux que doit réaliser le vendeur + attestation d'archi validant les travaux et le montant de ceux ci.

Lors de la signature de l'acte tu paye le prix moins la quote part des travaux vendeurs selon ta quote part millieme. Ensuite tu payes en 2 fois c ette quote part quand 50% des travux parties communes sont réalisés puis quand 100 % sont fait.

mais tres peu de notaires font ce type d'acte.

Dans le cas ou ton compromis est classique il faut demander un sequestre car si ton vendeur est une société type sccv , une fois que tout est vendu si elle ferme.....aie les recours

0 Reco 26/09/2010 à 09:31 par speedleo

pour la partie copropiété, l'état descriptif de division (calcul millieme) n'est pas obligatoire au compromis (mais seulement à l'acte) par contre il est judicieux de demander le diagnostic technique de l'immeuble en plus de celui de l'appart.

0 Reco 26/09/2010 à 09:42 par MisterHadley

D'où la nécessité de ne surtout pas signer aussi vite, comme ça, sans savoir ce que l'on fait vraiment...

D'où la nécessité de ne pas se contenter des belles paroles d'un simple agent immobilier...

D'où la nécessité de recourir vite fait à un notaire pour approfondir le sujet avant d'y laisser muchos dineros en cas de blème très vite ensuite...

;)

Sinon, qui s'occupe effectivement de "commercialiser" ces appartements, alors..?

Parce que tu ne le précises pas...

Et le prix te semble t-il correcte..?

0 Reco 26/09/2010 à 10:04 par MisterHadley

Sinon, je viens de te retrouver une page de l'Agence National d'Information sur le Logement...

L'ANIL, donc...

Voici le lien direct :

Look at this...

Tout y est expliqué dans les moindres détails...

En conclusion, comme dit plus haut, ne signes rien, et reprends tout ça sereinement avec ton notaire.

;)

0 Reco 26/09/2010 à 18:09 par bobbif

Merci à tous pour vos différentes contributions et pour le lien que je vais consulter dare-dare.
Pour répondre à l'avant-dernier post, c'est une agence immobilière qui commercialise ces appartements, pour le compte du propriétaire actuel de l'immeuble.
Encore merci à tous, je reviendrai à vous probablement avec des questions.
Cordialement,

0 Reco 26/09/2010 à 18:19 par bobbif

Re-bonsoir,

Je m'aperçois qu'un détail fondamental manquait dans mon post:

Quand je disais "nous sommes sur le point de signer", je parlais du compromis (à l'agence immobilière, a priori sans notaire à ce stade), et non de l'acte définitif notarié

Dans cette hypothèse, puis-je considérer que j'ai grosso modo les 3 mois habituels entre compromis et vente effective pour affiner avec mon notaire les termes définitifs de l'acte notarié final ?

Et si par hasard le vendeur n'est pas d'accord avec les clauses que propose mon notaire, qu'advient-il de la vente? Je suppose qu'il faut plus qu'un simple désaccord sur les termes pour annuler une vente.

Merci pour vos avis éclairés,

Cordialement,

Bobbif

0 Reco 26/09/2010 à 18:30 par speedleo

attention le compromis est la chose la plus importante car c'est lors de sa redaction que les 2 parties conviennent de leurs accords.

L'acte definitif reprendra ce qui est ecrit dans le compromis.

Au vue de votre projet, je vous conseille vivement de signer le compromis chez un notaire car une agence est à meme de rediger un compromis standard mais la ce n'est pas le cas.


0 Reco 26/09/2010 à 18:39 par marc19

Vu que votre affaire pourrait vite tourner au casse-tête chinois, il serait sécurisant d'exiger (vous pouvez sans problème) que le compromis soit rédigé par le notaire et non par l'agence. Il pourra immédiatement vous conseiller sur les clauses sus pensives indispensables à insérer dans le compromis.
Il faut vous mettre d'accord à ce stade et que tout soit bien planifié dans l'avant contrat, c'est votre meilleur gage pour aboutir .
"Discuter le bout de gras" entre le sous-seing et l'acte authentique ne me paraît pas être la bonne solution.
Parlez-en à votre notaire .

0 Reco 26/09/2010 à 22:46 par bobbif

Bonsoir,

Un grand merci à tous, nous allons reporter la signature jusqu'à nouvel ordre, exiger qu'elle se fasse chez notaire et consulter le nôtre entre temps. Si le vendeur refuse de signer un compromis chez le notaire, ce sera la preuve que l'affaire est louche.
Encore merci,

Cordialement,

Bobbif

0 Reco 27/09/2010 à 15:39 par tomitoma

Ce n'est ni VAT, VEFA ou VEFR, puisque c'est l’acquéreur qui effectuera les travaux à ses frais, après avoir signé l'acte authentique, et donc en être devenu proprio...donc vente standard, alors pas de prise de tête.
Pour les travaux des parties communes, il faut indiquer leurs nature (juste coup de peinture, ou elec, menuiseries...), et la date à laquelle ils doivent être finis. Si cette date est antérieur (ce qui est conseillé) à la date de signature de l'acte authentique, et qu'a cette date les travaux ne sont pas fait ou finis, le notaire séquestrera une somme d'argent (sur le prix que vous payez l'appart), qu'il remettra au vendeur à la fin des travaux.

0 Reco 27/09/2010 à 16:50 par marc19

Salut tom,
Expliques moi comment séquestrer un somme d'argent alors que l'acte n'est pas passé, donc l'acheteur n'a encore rien payé vu l'hypothèse du non respect par le vendeur de la date butoir (antérieur à l'acte) pour la fin des travaux des parties communes .

0 Reco 27/09/2010 à 16:53 par marc19

Le fin mot de l'histoire, c'est que le vendeur veut financer les travaux avec la vente des apparts .

0 Reco 27/09/2010 à 17:54 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Ce n'est ni VAT, VEFA ou VEFR, puisque c'est l’acquéreur qui effectuera les travaux à ses frais, après avoir signé l'acte authentique, et donc en être devenu proprio...donc vente standard, alors pas de prise de tête.
Pour les travaux des parties communes, il faut indiquer leurs nature (juste coup de peinture, ou elec, menuiseries...), et la date à laquelle ils doivent être finis. Si cette date est antérieur (ce qui est conseillé) à la date de signature de l'acte authentique, et qu'a cette date les travaux ne sont pas fait ou finis, le notaire séquestrera une somme d'argent (sur le prix que vous payez l'appart), qu'il remettra au vendeur à la fin des travaux.
Relis le message initial...

Il y est pourtant bien expliqué que:

"L'agent immobilier nous a indiqué que le vendeur (actuel propriétaire de tout l'immeuble) allait refaire toutes les parties communes à neuf, ce qui inclut d'importants travaux de peinture, de réfection d'électricité, de changement de porte d'entrée etc...

Selon l'agent, une clause particulière sera incluse dans le compromis, stipulant que le vendeur s'engage à ce que les parties communes soient rénovées avant telle date."

Donc, c'est bien une VEFR...

Donc, réglementée...

Donc, avant-contrat obligatoirement fait devant notaire sous peine de nullité de la vente dans le cas contraire...

Donc, tout est dit.

Message edité 27/09/2010 à 17:54
0 Reco 28/09/2010 à 08:44 par speedleo

marc,

pour le s equestre il suffit de le stipuler dans le compromis et lors de la signature de l'acte le notaire retinedra la somme qui servira à réaliser les travaux en cas de défection du vendeur

0 Reco 28/09/2010 à 11:32 par marc19

oui, alors on ne stipule pas au compromis que les travaux doivent être effectués avant la signature de l'acte donc, effectivement une somme peut être séquestrée en garantie.
Déterminer la somme à séquestrer peut poser problème.................sur devis probablement ...............attention aux magouilles .

0 Reco 28/09/2010 à 13:45 par speedleo

si le notaire est bon, il doit demander un cahier des charges des travaux et une attestation d'archi validant les travaux et le montant correspondant.....

à suivre....bobbif nous tiendra peut etre au courant

0 Reco 29/03/2015 à 10:40 par modulo20

Pas facile tout ça, j'avoue que je suis un peu perdu sur le même genre de problème... Même pour le formuler c'est compliqué, je vais donc plutôt ouvrir un nouveau sujet !
En tout cas merci car j'ai déjà eu quelques réponses grâce à ce post