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Premier investissement : comment savoir si c'est rentable

1 Reco 13/01/2016 à 10:55 par ASpades

Bonjour à tous,

J'ai 24 ans et avec mon copain nous souhaitons réaliser un premier achat immo. Le revenu du foyer est d'environ 48k€ net/an.

Nous sommes entrepreneurs et souhaitons acheter un appartement qui nous serve en RP au début, mais surtout destiné à la revente/location.

Nous avons rencontré un conseiller immo qui nous a présenté un bien sur lequel on a flashé (logement neuf sur plan, T3 62m2, dernier étage, balcon 18m2, 2 places de parking, localisation 31650 Saint Orens de Gammeville) à 235k€. Coup de coeur pour nous donc on part voir la banque pour avoir son avis.

Et là gros warning de ma conseillère qui me dit qu'il est beaucoup trop haut par rapport au marché, qu'en plus comme il y a peu de RP dedans on va avoir des loyers plafonnés en face donc pour louer ensuite pas top, que le PTZ dont l'agent immo m'a parlé c'est un cadeau empoisonné car il faut le rembourser sitôt qu'un le met en vente ou en loc... Et je me rend compte à ce moment là qu'on ne s'y connait pas assez pour prendre une bonne décision.

Nous sommes tous les deux entrepreneurs et vigilants quant à la rentabilité de nos décisions, nous souhaitons faire un investissement rentable, aussi j'aimerais que vous m'éclairiez : comment calculer la rentabilité d'un investissement immo pour ne pas faire d'erreur sur le premier ? Serait-ce mieux de faire un investissement à but locatif exclusivement dès le départ ?

Bonne journée et merci d'avance si vous pouvez m'éclairer :)

Nadège


0 Reco 13/01/2016 à 11:28 par marc19

Tu métonnes .........! à ce prix t'as une villa en banlieue toulousaine , la piscine en sus ..............

Oui, pas de précipitation , il faut fouiller partout , les annonces net , les AI, les particuliers et on se détermine un prix moyen de marché en fonction du secteur .

C'est sûr que Place du Capitole , ce sera pas le même prix qu'aux Minimes ......

Vous êtes jeunes , l'avenir devant vous ..............

1 Reco 14/01/2016 à 13:01 par fred77

Souvent on l’oublie mais, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute.

0 Reco 19/01/2016 à 21:49 par leszab

Bonjour à tous, je realise pour mon master 2 conseil en management et stratégie une étude de marché sur la construction de maisons individuelles.
J'ai créé un questionnaire destiné aux particuliers ayant fait construire il y a moins de 10 an et souhaitant faire construire.
Est-il possible de le remplir s'il vous plait ? (cela prend moins de 5 minutes)

Voici le lien : http://www.enquetes-web.univ-montp1.fr/M2CMOS2015/particulier2mip/questionnaire1.htm

Je vous remercie par avance, bonne journée

0 Reco 19/01/2016 à 23:06 par Danielmmo

Faire un investissement et dire qu'on a un coup de cœur c'est incompatible.

Si vous êtes entrepreneur vous avez faire des plans d'investissement c'est pareil pour un logement.

Je pense que votre banquière à raison que cette affaire est un très mauvais plan.

0 Reco 21/01/2016 à 09:38 par ASpades

Merci pour votre retour Marc :)

1 Reco 21/01/2016 à 09:40 par ASpades

Bonjour Fred, merci beaucoup pour votre retour. Comment calculer les rentabilités (nette et brute) d'un investissement immobilier ?

1 Reco 21/01/2016 à 09:47 par marc19

fred77a écrit : Souvent on l’oublie mais, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute.C'est collector ta réponse mon FREDO ! =)

Le contraire serait trés surprenant !

0 Reco 21/01/2016 à 09:56 par marc19

ASpadesa écrit : Merci pour votre retour Marc :)Surtout , ne vous laissez pas piéger sous prétexte de défiscaliser avec un logement que l'on va vous vendre 20 % trop cher .

Cherchez dans l'ancien , à rénové mais pas forcément , en périphérie immédiate d'une ville qui bouge . Et conservez votre liberté d'entreprendre .
Et au besoin, si c'est le cas , retroussez les manches et réalisez tous les travaux dont vous êtes capables , vous verrez , c'est valorisant de s'investir vraiment dans votre projet et vous ferez de grosses économies , ce qui équivaut à une rentabilité en hausse .
Bon courage , les jeunes .............. ;)

0 Reco 21/01/2016 à 10:09 par ASpades

marc19a écrit : Surtout , ne vous laissez pas piéger sous prétexte de défiscaliser avec un logement que l'on va vous vendre 20 % trop cher .

Cherchez dans l'ancien , à rénové mais pas forcément , en périphérie immédiate d'une ville qui bouge . Et conservez votre liberté d'entreprendre .
Et au besoin, si c'est le cas , retroussez les manches et réalisez tous les travaux dont vous êtes capables , vous verrez , c'est valorisant de s'investir vraiment dans votre projet et vous ferez de grosses économies , ce qui équivaut à une rentabilité en hausse .
Bon courage , les jeunes .............. ;)
Merci beaucoup ! Je pense qu'effectivement on pourrait faire des choses et c'est probablement une erreur que de ne s'être pas ouverts aux biens "imparfaits" alors qu'on serait capables de faire des choses, nous avons refaits tous les locaux de notre société donc on pourrait faire de même dans un logement :)

Merci pour ces conseils

0 Reco 21/01/2016 à 10:18 par ASpades

Danielmmoa écrit : Faire un investissement et dire qu'on a un coup de cœur c'est incompatible.

Si vous êtes entrepreneur vous avez faire des plans d'investissement c'est pareil pour un logement.

Je pense que votre banquière à raison que cette affaire est un très mauvais plan.
Bonjour Daniel,

C'est probable, et effectivement quand on prend une décision pour notre entreprise on a validé la rentabilité au préalable.

Cependant là on est dans un domaine que l'on ne connait pas du tout (l'immo) et je ne sais vraiment pas quels sont les paramètres à prendre en compte pour jauger de la rentabilité d'un achat.

Par exemple sur ce projet (qu'on a laissé tomber du coup), l'agent immo nous avait évidemment "démontré" que ce serait un bon deal, comme on ne s'y connait pas encore on l'a cru, et la banque nous a dit l'inverse.

Si jamais vous connaissez les calculs à faire ou un endroit ou je pourrais me documenter là dessus n'hésitez pas à me le dire, je ne demande qu'à apprendre pour faire de bons choix :)


0 Reco 22/01/2016 à 15:12 par giao

Hello
pour calculer la rentabilité brute

loyer annuel / prix d'achat brut

xXx

Giao

0 Reco 18/07/2016 à 15:55 par Eric32

Les conseils d’ASpades ont vraiment l’air raisonnable et réfléchi.
Il y a quelques temps, je me posais les mêmes questions que toi. Un ami m’a conseillé d’aller voir sur un site, spécialisé dans l'investissement immobilier
Jettes-y un coup d’œil. Peut-être que ça peut t’aider ;) Je l’espère en tout cas, et bon courage pour ta recherche !

Message modéré 18/07/2016 à 16:31Message edité 18/07/2016 à 15:59
0 Reco 22/07/2016 à 17:44 par widamoro

Bonjour,
suite a votre message je me permets de vous qq conseils.
Je suis ce que l'on pourrait apeller un investisseur immobilier (proprietaire d'immeuble et d'appartement...ben oui faut bien preparer la retraite!lol).
Tout d'abord, je ne connais pas les prix sur Toulouse, donc je ne donnerai pas mon avis sur le prix meme si la description que vous nous en faites a l'air d'etre quand meme hyper cher si on fait un ration prix (et encore vous n'avez pas integrer les frais de notaire)/ m2.

Juste une chose a prendre en compte d'un point de vue psychologique, si vous voulez une RP vous pouvez vous "laisser aller" a une petite surenchere du prix car le cote coup de Coeur peut etre pris en compte....vu que vous allez vivre dedans.
Si vous faites que de l'investissement....il n'y a aucun coup de Coeur a avoir car primo vous n'achetez pas pour vous et deuxio seule la rentabilite nette après impot est a prendre en compte! only that!

Pour parler de rentabilite, je vais vous donner le site que je consulte a chacun de mes investissements et qui est devenu pour moi la "bible" avant tout achat: www.rendementlocatif.com
Vous devez, avant tout investissement, faire la simulation sur ce site qui est hyper pointu.

De plus, si vous voulez investor dans l'immobilier, penser bien a l'aspect fiscal qui est un des parametres essentiels etant donne que c'est ce qui definira votre rentabilite (LMNP, reel, etc).
Pour info, et pour contredire ce que qq'1 disait plus haut, pour l'administration fiscale il est interdit d'acheter un appartement en RP, faire des travaux et ensuite le mettre en location sous le regime LMNP au reel (avantage fiscal le plus rentable).

Je reste a votre disposition si besoin.

0 Reco 15/05/2017 à 11:53 par Misseswanderlust

Bonjour, je me lance moi aussi dans un premier achat immobilier et j'ai justement fait un petit article pour donner des conseils pour un achat. Je pense avoir fait le tour des questions principales pour un premier achat :) http://misseswanderlust.com/achat-immobilier-devenir-proprietaire/

0 Reco 23/05/2017 à 13:49 par kykylulu31

Bonjour,

Etant moi même en pleine recherche d'un achat sur la region toulousaine afin de le proposer à la location, je ne cherche pas tout à fait la même chose que vous, je cherche à acheter un appartement entièrement financé par ma banque et mes locataires, donc un bien qui s'autofinance..Bref, pour la rentabilité d'un bien je procède comme pour ma société, je cherche à connaitre ce que mensuellement ce bien me coûterais si je l'achetais.

Pour cela :

d'un côté j'ai toutes les dépenses mensuels ou annuelles du bien en question :

- mensualités du crédit
- foncier
- charges corpo s'il y en a
- PNO / GLI
- Vacance locative estimée
- impôt sur le revenu avec l'ajout de cette nouvelle entrée d'argent
- CSG ( 15.5% )
- prévision de "petits" travaux annuel de renovation ( perso je prévois 250€ par an )

Idéalement si j'arrivais à y placer les dépenses de gros travaux, façades, toiture, ascenseurs... ( 1 an de loyer tous les 10 ans ) je serais vraiment content de mon affaire, mais je rêve surement un peu trop :)

Et de l'autre côté j'ai le loyer + les provisions pour charge du locataire.

A cela je vérifie mes calculs en utilisant " rendement locatif.com" afin de vérifier que le cash flow correspond à mes calcul faits sous excel.

En effectuant une soustraction je sais combien vas me coûter cet appartement par mois.

Personnellement je cherche à ce qu'il me coût 0€ au pire et qu'il me rapporte quelques euros au mieux, mais à chacun de voir combien il peut dépenser pour un bien qu'il habitera pendant un moment.

Quoi qu'il en soit, en prenant en compte les dépenses et les recettes vous aurez déjà une bonne base pour la faisabilité ou non.

Avec le prix d'achat total, les coûts totaux des dépenses et les rentrées de loyers vous pourrez sans soucis calculer le rentabilité.

Cordialement