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premier investissement locatif

2 Reco 28/02/2010 à 21:57 par lizou

Bonjour,

je parcours depuis quelques jours ce forum afin de trouver des réponses à de multiples questions que je me pose sur l'investissement locatif.

L'idée de départ est de se constituer un petit capital ou un revenu complémentaire quand viendra l'heure de la retraite.

Nous avons rencontré; il y a un an plusieurs spécialistes de la défiscalisation avec des produits miraculeux LMNP à l'autre bout de la France dans du tourisme ou de l'appart'hôtel, un autre nous proposait un studio en scellier.....

Ce qui m'a un peu refroidie à ce moment là est l'optimisme du montage (des calculs basés sur des montants d'impots que nous n'avons jamais payé, des biens très chers, et l'éloignement géographique de tous leurs projets...).

Je recommence à regarder ce qu'il est possible de faire dans de l'ancien de "proximité", c'est à dire à Caen.

L'idéal serait un bien dont le loyer rembourserait les échéances bancaires à plus ou moins 100 €.

Pour exemple, je dois visiter cette semaine un studio de 25 m2 pour 60000 €.

Le propriétaire le louait 360 € par mois (hors charges); les charges de copro sont de 40 € par mois.

quels sont les points à ne pas louper lors de la visite et l'entretien avec le propriétaire ?
Dans ces fourchettes de prix quelle proposition financière peut-on faire (sachant que l'indicateur du site indique un prix moyen de 2113 €/m2) ?

je sais également qu'il y a la partie impots à ne pas oublier, y a t'il des simulateurs pour les calculer ?

Je suis preneuse de tout conseil...sauf celui de l'assurance vie car je ne dispose pas du capital initial. c'est un capital qui se constituera en 15 à 20 ans grâce à la location.


0 Reco 04/03/2010 à 16:08 par lizou

je suis un peu déçue de ne pas avoir de retour à mon sujet .....

peut-être quelqu'un connait il un forum plus fréquenté ???

Nous avons visité le studio en résidence étudiante de "standing" : il est tout à fait correct mais le prix nous semble un peu élevé;

Pour l'anecdote, les propriétaires qui l'ont depuis une petite dizaine d'année l'ont acheté 40000 € et en veulent 60000 €.

Je dois continuer mes recherches pour calculer exactement l'impact sur mes impôts .

2 Reco 04/03/2010 à 16:26 par tomitoma

Navré que vous soyez déçu, il est vrai que le forum n'est pas très actif ces derniers jours, mais c'est plutot bon signe, les intervenants doivent crouler sous le travail :)

Pour votre investissement, d'abord, sachez qu'il est impossible de trouver un bien qui s'autofinance, sans aucun effort de votre part, il faudra effectivement, soit de l'apport, soit un complement mensuel, mais c'est comme une épargne.
Pour vos impots, pas de craint, si vous financer à 100%, une fois déduit les interets d'emprunt, taxe fonciere, travaux, quote part charge proprio, assurance divers et varié, vous n'aurez que trois fois rien à déclarer (enfin il faut tout declarer, mais presque rien en positif en bout de course).
Pour ce qui est du prix, il n'y a pas de régle, vous pourrez négocier certains biens de 50% parce qu'ils sont proposé 50% au dessus de leurs valeurs réels, et d'autres de 0% parce qu'au juste prix et plusieurs acquereurs potentiel. Pareil pour le prix au m², ça veut tout et rien dire en même temps, il ne s'agit que d'une moyenne, si vous jetez votre dévolu sur un appart en mauvais état, prestations sommaires, exposé au nord, en rez de chaussée... le prix au m² sera bien inférieur à la moyenne, et au contraire, dernier étage, belles prestations, état irréprochable, secteur recherché... bien plus cher.
Il n'y a qu'un seul moyen, étudier et visiter les offres correspondant à votre recherche et votre budget, cela vous permettra de comparer.
Pensez à bien vous renseigner sur la demande locative, c'est la base, il faut etre sur qu'elle est importante, le but d'un investissement locatif est de louer... certains secteur peuvent etre plus cher à l'achat (au m² habitable), donc plus petit à budget équivalent, mais ce louer mieux donc plus intéréssant. Toujours favoriser les secteurs ou la pression fonciere est forte.
50% de plus value entre 2000 et 2010, c'est cohérent, ne cherchez pas à acheter au prix que eux l'ont acheté, ça ne marchera pas (sinon, si vous en trouvez un des années 50 en premiere mains, bah il faudra le payer 1000€ :))

2 Reco 04/03/2010 à 21:02 par lizou

super contente d'obtenir une réponse.

Il est vrai qu'il n'y a surement pas de recette miracle pour trouver le bien idéal.

Je vais retourner sur le site des impôts pour mes simulations.

merci

0 Reco 05/03/2010 à 07:18 par marc19

Vous m'avez l'air de faire une fixation sur les éventuelles réductions d'impôt, cela n'est pas négligeable mais concentrez vous plutôt sur la qualité et l'emplacement de votre achat, c'est à dire l'essentiel , aussi sur la rentabilité escomptée .
Et simulez pas trop car, ensuite, vous allez avoir du mal à passer à l'acte !!!!!! :p

1 Reco 05/03/2010 à 14:10 par copleboss

La déduction fiscale est la dernière chose à prendre en compte dans l'achat d'un bien immobilier.
D'autant plus que vous ne paraissez pas suffisament riche pour bénéficier d'une économie d'impot significative.
Comme tout investissement, ce qui importe le plus c'est le prix d'achat, donc comme en bourse il faut savoir rentrer sur le marché au bon moment, et est ce réellement le bon moment ou pensez vous que les prix sont encore susceptibles d'augmenter?

2 Reco 05/03/2010 à 14:37 par MisterHadley

lizoua écrit : Bonjour,

je parcours depuis quelques jours ce forum afin de trouver des réponses à de multiples questions que je me pose sur l'investissement locatif.

L'idée de départ est de se constituer un petit capital ou un revenu complémentaire quand viendra l'heure de la retraite.

Nous avons rencontré; il y a un an plusieurs spécialistes de la défiscalisation avec des produits miraculeux LMNP à l'autre bout de la France dans du tourisme ou de l'appart'hôtel, un autre nous proposait un studio en scellier.....

Ce qui m'a un peu refroidie à ce moment là est l'optimisme du montage (des calculs basés sur des montants d'impots que nous n'avons jamais payé, des biens très chers, et l'éloignement géographique de tous leurs projets...).

Je recommence à regarder ce qu'il est possible de faire dans de l'ancien de "proximité", c'est à dire à Caen.

L'idéal serait un bien dont le loyer rembourserait les échéances bancaires à plus ou moins 100 €.

Pour exemple, je dois visiter cette semaine un studio de 25 m2 pour 60000 €.

Le propriétaire le louait 360 € par mois (hors charges); les charges de copro sont de 40 € par mois.

quels sont les points à ne pas louper lors de la visite et l'entretien avec le propriétaire ?
Dans ces fourchettes de prix quelle proposition financière peut-on faire (sachant que l'indicateur du site indique un prix moyen de 2113 €/m2) ?

je sais également qu'il y a la partie impots à ne pas oublier, y a t'il des simulateurs pour les calculer ?

Je suis preneuse de tout conseil...sauf celui de l'assurance vie car je ne dispose pas du capital initial. c'est un capital qui se constituera en 15 à 20 ans grâce à la location.
Selon le vieil adage suivant "le classique ne se démode jamais", restes donc dans l'investissement "classique"...

Pas de produit de "défisc", c'est du pipo...

Le prix demandé apparemment à l'air dans la bonne moyenne, mais va falloir affiner tout ça quand même...

Le but du jeu consistant à trouver la bonne affaire et à être très réactif ensuite pour l'obtenir...

Les prix officiels actuels sur Caen pour un studio se situent dans la fourchette suivante : de 2230€ le m² à 3120€ le m²...

Voila donc un début de petit quelque chose qui te permettra d'affiner l'estimation du prix de base, qu'il te faudra ensuite personnaliser au cas par cas pour chaque studio ou appartement que tu convoiteras : le m² médian... ;)

M² médian qui, multiplié par la surface Carrez, te permettra donc d'avoir un prix "théorique" de départ, sur lequel tu appliqueras ensuite, point par point, soit une décôte, soit une plus value, le tout pour t'amener au final au prix le plus fidèle du studio ou appartement sur lequel tu l'auras appliqué...

Et c'est à ce moment là que tu pourras, ou non, "négocier" éventuellement...

... et commencer avant tout contact sérieux pour une éventuelle transaction à calculer ta rentabilité, et donc savoir si cela vaut la peine de poursuivre ou non l'affaire...

Donc, par exemple, le m² médian sur caen pour un studio se calculera ainsi :

3120 - 2230 = 890

890 / 2 = 445

2230 + 445 = 2675 € le m² ( prix du m² médian )

2675€ X 25m² (Carrez..?) = 66875€

Ton prix de départ sera donc celui-ci : 66875€ pour un studio de 25m²

A toi maintenant de l'affiner, en lui appliquant pour chaque point négatif une décote en rapport, et inversement, pour chaque point positif une plus-value en rapport, le tout devant ensuite te donner le prix sur lequel tu te baseras pour tailler l'bout d'gras ou partir très vite en courant... ;)

Pour la suite, personne ne peut le savoir à ta place, donc...

Voila, quoi...

Message edité 05/03/2010 à 14:39
0 Reco 07/03/2010 à 21:06 par lizou

marc19, tu as raison plus je simule et moins je suis tentée de passer à l'acte !!!!!! ;)

Pas de défiscalisation prévue mais un calcul de l'impact de ces revenus fonciers sur ma feuille d'imposition.......

J'ai retrouvé depuis mon dernier post un autre studio à vendre dans la même résidence à 57800 € frais agence comprise (même étage que l'autre). j'ai donc appelé l'agence afin de discuter de ces "écart de prix" et de ce qu'il pensait de cette résidence.

A priori, il la connait depuis le début, gère plusieurs locations (il y a 100 studios indentiques) et la dit sans problèmes. c'est vrai que c'est bien entretenu (gardien, digicode, salle de sport). Il me conseille tout de même de rester dans le "bas" des prix à la loc soit 320 € hors charges pour être sûrs de louer. cela est cohérent avec les autres propriétaires

Mes calculs: j'achète le studio 55000 € et le loue 320 €/mois

recettes : 320 € x 12 =3840 (j'ai décidé d'être super positive)

dépenses : foncier 450 €
remboursement crédit (sur 15 ans) : 5520 €
surcout impot sur le revenu : 600 €
taxes csg rds 150 €
total : 6270 €

résultat de l'opération : 200 €/mois à sortir de la poche .

autre raisonnement : je place tous les mois 200 € sur mon assurance vie à 4.5% et dans 15 ans, je dispose d'un capital de plus de 50000 € (soit à peu près la valeur de mon studio qui n'aurait pas subi de plus-value).

Suis-je à côté de la plaque dans mes calculs ?????

Message edité 07/03/2010 à 21:08
0 Reco 08/03/2010 à 00:58 par cocoyalex

-_-
Attention! salle de sport, gardien, digicode, ascenseurs etc...= charges énormes!!! le calcul est à refaire en fonction de ces données précises...je fais du locatif étudiant à Rouen (avec quelquefois des étudiants qui viennent de Caen...), il y a beaucoup de disponibilité dans les résidences étudiantes sur cette ville, et de studio invendables (je vois les mêmes vieux nanards depuis des mois en vente...) quel sera le prix de location charges incluses???? (40€/mois me paraissent sous-estimés!!!)

Message edité 08/03/2010 à 01:02
0 Reco 08/03/2010 à 07:39 par marc19

Lizou, à mon humble avis, selon les chiffres fournis (les charges non récupérables mériteraient une évaluation précise), tu vas te balader autour de 5, 5.5 % de renta brute. Alors en net ...........trop faible .
Ne demandes surtout pas l'avis de l'Agence qui vend le produit (ils vont pas se tirer une balle dans le pied) mais plutôt, avec une petite enquête discrète, interroges les voisins d'étage , trés édifiant pour faire la part des choses .
Il faut savoir aussi que tu t'exposes à des rotations importantes, donc usure prématurée du logement et, si tu gères toi-même, paperasserie garantie .
Aujourd'hui, 4.5 % en Ass vie, c'est le top du top mais pour combien de temps car les milliards d'euros immobilisés sont extrèmement convoités, à mon avis, les avantages fiscaux vont , en partie, disparaître et ce produit phare va peu à peu perdre de son attrait .
Il faut payer ton studio 45000 AI compris sinon passes à autre chose .

0 Reco 08/03/2010 à 07:44 par MisterHadley

Et pourquoi 45000€, au juste..?

Sinon, pourquoi payer, tout simplement...

... autant se dire que l'on va plutôt opter pour un "studio" gratuit, non..?

C'est tout de suite beaucoup mieux... ;)

Message edité 08/03/2010 à 07:45

0 Reco 08/03/2010 à 07:47 par MisterHadley

Plus sérieusement, pourquoi ne pas opter pour une autre ville...

0 Reco 08/03/2010 à 07:49 par marc19

A MIAMI, cà marche bien là- bas ..............

0 Reco 08/03/2010 à 07:52 par MisterHadley

A propos de trucs bidons, tu n'as pas vu cette émission hier sur Bali..?

Y a déjà des margoulins qui y fourguent des baraques alors que les occidentaux ne peuvent être propriétaires du terrain..! :)

Et les margoulins sont français, dans cet exemple... tsss...

1 Reco 08/03/2010 à 07:55 par MisterHadley

Ce qui m'a vraiment fait marrer, c'est les règles "d'urbanismes" qui y sont apparemment très "contraignantes", c'est à dire qu'elles se résumeraient à ceci :

Ta baraque ne doit pas être plus haute qu'un cocotier..!

Autant dire que la "qualité" des constructions "margoulinisées" doit être aussi élocante que les "contraintes" d'urbanisme... ;)

1 Reco 08/03/2010 à 08:01 par marc19

En FRANCE, cà existe aussi, avec les MOBILHOMES, on te vend un truc alléchant
40 ou 50000 euros sur 150 m2 de terrain qui restent propriété de gérant donc tu payes , en plus, un loyer annuel, entre 2000 et 6000 euros selon le standing du coin.
Si tu décides de partir dans 2 ans, tu évacues la cabane à tes frais ou on t'en offre 10000 .
C'est pas beau cà, et ils sont des milliers à se précipiter .................

0 Reco 08/03/2010 à 08:11 par MisterHadley

La différence sera quand même que les gens qui sont en mobil-home n'ont pas le choix, et que le terrain appartient au proprio du camping...

... alors qu'à Bali, je ne suis vraiment pas sur que les "investisseurs" aient vraiment compris que malgré le blé qu'ils lachent "pour les vacances et ensuite les vieux jours", Bali restera quoi qu'il arrive propriétaire souverain de son propre sol...

Surtout qu'à la moindre embrouille, les occidentaux seront virés direct et sans sommation, et que dans le meilleur des cas, les impositions qui n'existent pas vraiment encore la dessus arriveront très vite, vu la spéculation au détriment des terres cultivables qui y règnerait déjà...

Y en a qui doute de rien, quand même... ;)

Message edité 08/03/2010 à 08:13
0 Reco 08/03/2010 à 09:26 par marc19

Une histoite à la bali balo, quoi :)

0 Reco 08/03/2010 à 09:58 par tomitoma

600€ d'impots, je pense qu'il y a un bug.
Lizou, pense à déduire les interets d'emprunts de tes revenus fonciers...

0 Reco 08/03/2010 à 10:09 par marc19

MisterHadleya écrit : Et pourquoi 45000€, au juste..?

Sinon, pourquoi payer, tout simplement...

... autant se dire que l'on va plutôt opter pour un "studio" gratuit, non..?

C'est tout de suite beaucoup mieux... ;)
45000 parceque l'AI n'a pas honte de prendre probablement 7800 de com., la moitié suffirait et le proprio pouvant faire un effort, oui, 45000, c'est crédible et la renta s'en trouve grandement améliorée .

0 Reco 08/03/2010 à 10:40 par MisterHadley

Tu penses réellement que sortir un prix d'on ne sait où ainsi serait donc "crédible"...

:)


0 Reco 08/03/2010 à 10:45 par MisterHadley

marc19a écrit : 45000 parceque l'AI n'a pas honte de prendre probablement 7800 de com., la moitié suffirait et le proprio pouvant faire un effort, oui, 45000, c'est crédible et la renta s'en trouve grandement améliorée .Suivont donc ce fabuleux raisonnement, alors... ;)

45000€ FAI - ces supposés FAI de 7800€ = 37200€ net vendeur...

Ce qui nous donne dans le meilleur des cas une surface "habitable" de 16.68m²...

Dans le pire, 11.92m²...

Et ce fabuleux "studio" devant se trouver dans la ville de Caen...

Ville furieusement "tendue", évidemment, en terme de marché locatif...

:)

1 Reco 08/03/2010 à 10:59 par marc19

La fixation d'un prix reste toujours aléatoire et improbable. Ce qui est important c'est la somme au delà de laquelle une affaire n'en est plus une donc, ce n'est pas sorti de nulle part mais, au contraire, minutieusement calculé .

0 Reco 08/03/2010 à 11:09 par MisterHadley

marc19a écrit : 45000 parceque l'AI n'a pas honte de prendre probablement 7800 de com., la moitié suffirait et le proprio pouvant faire un effort, oui, 45000, c'est crédible et la renta s'en trouve grandement améliorée .Sur PAP, là, à l'instant :

Sur la ville de Caen, à la vente, un "studio" de 18m² à "seulement" 80000€... ;)

De toute façon, en rentrant dans les critères de recherche "surface maxi 25m²", il n'y a eu qu'une seule annonce, alors... ça va pas être difficile de la consulter, hein... :)

Donc, je cite :

"Beaulieu. Résidence standing. Au 3e avec ascenseur, studio neuf 18 m² : coin cuisine aménagé, salle d'eau et wc. Cave. Parking en sous-sol. Proximité commerces et transports en commun. Possibilité défiscalisation (loi Scellier). Frais de notaire réduits. 80.000 €. "

Et ça correspond donc à la fourchette de prix ancien précédamment indiquée, soit entre 2230€ et 3120€ le m², puisqu'il s'agit donc d'oter 20% du prix du "neuf" pour obtenir grosso modo le prix du m² ancien...

Soit 80000€ / 100 X 20 = 16000€

80000€ - 16000€ = 64000€ pour 18m²

Soit un m² à 3555.55€, duquel on va déduire le prix du parking qui devrait tourner plus ou moins à 7500€ l'emplacement (pour être gentil... ;) )

Donc 64000€ - 7500€ = 56500€

56500€ / 18m² = 3139.89€ le m²

Donc, en conclusion, tenter de sortir un 45000€ FAI à l'arrache ainsi, bah faut pas avoir froid aux yeux, là, hein... ;)

Message edité 08/03/2010 à 11:11
0 Reco 08/03/2010 à 11:09 par marc19

MisterHadleya écrit : Suivont donc ce fabuleux raisonnement, alors... ;)

45000€ FAI - ces supposés FAI de 7800€ = 37200€ net vendeur...

Ce qui nous donne dans le meilleur des cas une surface "habitable" de 16.68m²...

Dans le pire, 11.92m²...

Et ce fabuleux "studio" devant se trouver dans la ville de Caen...

Ville furieusement "tendue", évidemment, en terme de marché locatif...

:)
Si tu lisais un peu mieux l'exposé du problème, cà t'éviterait de passer pour le dernier de la classe, Monsieur l' emberlificoteur et te connaissant ......un peu, je ne vais pas te suivre .

0 Reco 08/03/2010 à 11:12 par MisterHadley

marc19a écrit : Si tu lisais un peu mieux l'exposé du problème, cà t'éviterait de passer pour le dernier de la classe, Monsieur l' emberlificoteur et te connaissant ......un peu, je ne vais pas te suivre .Mais j'ai très bien lu, moi, t'inquiètes... ;)

0 Reco 08/03/2010 à 11:28 par lizou

et bah pour le coup, il y a des messages.......

le studio "visé" se situe effectivement dans le quartier Beaulieu et justement, il est en pleine construction de nouveaux logements scellier.... qui me semble constitueront une concurrence . Nous sommes en zone B2 et le loyer maxi se situera d'un studio de 20 m2 aux alentours de 250 €.

pour mes impots, suis allée sur le site impots.gouv et en déduisant de mes revenus fonciers en réel, les intérêts, le foncier le site m'annonce tout de même un surcout de 600 € pour les taxes sociales 150 € (ce qui ne sera valable qu'au début quand les intérêts seront plus importants que le capital remboursé bien sûr).

Peut-être que l'assurance vie va baisser en rentabilité mais le studio comporte aussi des risques de charges supplémentaires ou de vacance locative.

J'avais bien penser investir à Rouen (dont je suis originaire) mais je n'ai pas vu de chose intéressante pour l'instant.

Autre idée, la ville de ST LO qui est assez proche et qui semble nettement moins chère. pour 50000 € on peut trouver un f3. les prix à la location doivent aussi être plus bas.

auprès de quel professionnel qui serait plus objectif qu'un AI pourrais-je me re nseigner ? Notaire ?

merci de votre aide

0 Reco 08/03/2010 à 11:39 par MisterHadley

Toutes ces villes ne sont pas les meilleures.

Sinon, essayes d'avoir un "studio" gratuit en invoquant les arguments marciens...

- le proprio peut bien faire un effort
- l'AI peut bien faire deux fois mois cher parce que tu trouves que c'est deux fois trop cher

Donc, essayes d'avoir un "studio" gratuit, c'est tellement mieux...

Nan, c'est vrai, quoi, pourquoi payer, d'abord... ;)

Salut.

1 Reco 08/03/2010 à 11:41 par MisterHadley

Je pensais à un truc, là :

Et pourquoi ne pas lancer un nouveau biz de location de tente de camping..!?

Là, au moins, hein..!

Ha ha ha ha ha..! ;)

Salut.

0 Reco 08/03/2010 à 12:09 par lizou

et bah misterHadley, on n'est pas en forme ce matin.......

Je ne cherche pas une chimère mais un investissement qui serait plus rentable que mon assurance-vie (au prorata du temps que ça prendra à gérer...).

Acheter dans une ville trop éloignée me parait plus compliqué pour une novice comme moi (a moins de confier la gestion à un prestataire).

et si j'expose mes craintes sur ce forum c'est pour avoir des avis extérieurs plus objectifs et plus pros que le mien !!!!!!!!

1 Reco 08/03/2010 à 12:13 par MisterHadley

Bah c'est déjà fait, hein.. ;)

Tu as la façon de définir un prix d'attaque, et une opinion sur le choix des villes...

Que veux-tu de plus..?

:p

En plus, puisque tu cherches à t'en mettre plein les popoches, tu ne devrais pas snober cette étourdissante idée de louer des tentes de camping, là, au moins, c'est rentable, quoi... non..? ;)


0 Reco 08/03/2010 à 12:27 par MisterHadley

Tiens, encore à l'instant sur PAP, location surface maximum 35m² sur la ville de Caen, seulement 2 possibilités...

Voici la plus représentative de ton cas de figure, je cite :

"Caen (14000). Quartier CHR. F1, 26 m² : entrée avec penderie, pièce principale 16 m², cuisine, salle d'eau/wc. Parking privé en sous-sol. Bus en face (ligne 8 Venelle Fouquet). Libre le 1er mars. 285 €/mois + 100 € provision charges (ascenseur, eau chaude, chauffage). "

Cette ville est un mauvais choix pour faire du locatif à haut rendement, vu les prix à l'achat, et les loyers qui s'y pratique...

Rien que les charges locatives sont plus chères au m² que l'ensemble de mes charges de copro en IDF pour 82m², alors...

Et ton m² locatif HC est à 10.96€...

Que veux-tu faire avec ça, hein...

Pas la bonne ville du tout... ;)

Message edité 08/03/2010 à 12:29
0 Reco 08/03/2010 à 13:08 par marc19

lizoua écrit : et bah misterHadley, on n'est pas en forme ce matin.......

Je ne cherche pas une chimère mais un investissement qui serait plus rentable que mon assurance-vie (au prorata du temps que ça prendra à gérer...).

Acheter dans une ville trop éloignée me parait plus compliqué pour une novice comme moi (a moins de confier la gestion à un prestataire).

et si j'expose mes craintes sur ce forum c'est pour avoir des avis extérieurs plus objectifs et plus pros que le mien !!!!!!!!
Laisses tomber, Lizou, il n'a de cesse de tout complexifier, c'est sa vie à lui .

0 Reco 08/03/2010 à 13:33 par MisterHadley

marc19a écrit : Laisses tomber, Lizou, il n'a de cesse de tout complexifier, c'est sa vie à lui .Que tu t'évertues à vouloir faire comme si tu la connaissais, dans tes délires virtuels habituels... :)

Sinon, si tu ne parviens pas à comprendre des opérations du niveau cours élémentaires, je vais donc être encore plus clairE...

Caen est beaucoup trop chère à l'achat, et trop peu rentable à la location.

Pour le dessin, vois ça avec l'intendance, marc le "bailleur"... ;)

Et bon après midi...

Hi hi hi hi hi... :p

0 Reco 08/03/2010 à 16:25 par lizou

ok Caen semble trop cher !!

quelqu'un a des suggestions de ville où investir ?

0 Reco 08/03/2010 à 16:38 par MisterHadley

Là où la demande est forte et surtout bien réelle, c'est à dire là où personne ne t'aura attendu pour y investir...

Ce qui veut dire que tu devras affronter la concurrence et suivant la puissance financière que tu as ou n'as pas, tu devras t'orienter de telle ou telle façon qui ne sera biensur pas la même...

Sinon, si t'es fauché, y a aussi les OPCI ( anciennement SCPI )...

L'ennui, par contre, c'est que ce n'est pas facilement revendable ensuite...

Donc, va falloir mouiller la chemisette de fille pour faire son choix, et plonger dans le grand bain ensuite comme tout le monde, mais avec l'impératif de dénicher la perle rare avant les autres... ;)

Ceci dit, une rentabilité se travaille quand même, donc même si la perle rare devait ne pas se trouver, ya quand même moyen d'moyenner afin d'en optimiser une d'un peu moins rare...

... mais après, c'est un métier, et ça ne va pas s'expliquer en trois messages alors...

... bah faut être au taquet et surtout être réactif si tu veux te lancer, en sachant de combien tu pourras disposer en financement.

Evites juste les bled paumés, et les trucs de "défisc" bidons, le reste s'apprendra plus ou moins facilement.

;)

0 Reco 08/03/2010 à 16:43 par marc19

Bah! si CAEN est trop cher, e , il faut pas t'acharner, mais pas trop loin, maxi 1 h de route, pour pouvoir surveiller facilement ton investissement.
MH a l'air choqué de mon tutoiement , c'est amical sans plus, mais serait-il jaloux le bougre .............?

0 Reco 08/03/2010 à 16:46 par cocoyalex

:)
Ben je connais un petit bled plein d'avenir au fin fond de l'Ardèche, le m2 y est pas cher et le coin plein d'avenir...ou alors se renseigner sur les fururs projets de centrales nucléaires, c'est bien ça aussi, ou alors quand ADP va sétendre sur la Vendée (ou au passage il y a des bons coup à faire sur des maisons "pieds dans l'eau",) les villes desservies par les futurs TGV en 2050...dans les cités y a plein d'affaires pas chères, c'est vrai quand cherchant, on trouve... :p

Message edité 08/03/2010 à 16:49
0 Reco 08/03/2010 à 16:48 par MisterHadley

T'es qu'un simple mot sur un écran, alors si tu penses vraiment pouvoir "choquer" qui que ce soit... :)

0 Reco 08/03/2010 à 16:51 par MisterHadley

cocoyalexa écrit : :)
Ben je connais un petit bled plein d'avenir au fin fond de l'Ardèche, le m2 y est pas cher et le coin plein d'avenir...ou alors se renseigner sur les fururs projets de centrales nucléaires, c'est bien ça aussi, ou alors quand ADP va sétendre sur la Vendée (ou au passage il y a des bons coup à faire sur des maisons "pieds dans l'eau",) les villes desservies par les futurs TGV en 2050...dans les cités y a plein d'affaires pas chères, c'est vrai quand cherchant, on trouve... :p
... c'est vrai "quand" cherchant, on trouve... :)

Encore faut-il savoir ce que l'on veut avant de finir par le trouver... ;)

Hi hi hi hi...

0 Reco 08/03/2010 à 16:56 par cocoyalex

Autant pour moi pour le quand...si tu veux on peut passer tes posts au crible pendant les longues, longues, longues soirées d'hiver =/ ;)
Sinon et bien elle cherche du m2 pas cher et rentable, comme tout le monde...mais l'époque bénie est terminée pour que ça tombe tout cuit, il faut être aux taquets et c'est un boulot à plein temps...


0 Reco 08/03/2010 à 16:59 par MisterHadley

cocoyalexa écrit : Autant pour moi pour le quand...si tu veux on peut passer tes posts au crible pendant les longues, longues, longues soirées d'hiver =/ ;)
Sinon et bien elle cherche du m2 pas cher et rentable, comme tout le monde...mais l'époque bénie est terminée pour que ça tombe tout cuit, il faut être aux taquets et c'est un boulot à plein temps...
T'as déjà pris de l'avance... :)

0 Reco 08/03/2010 à 17:28 par cocoyalex

Sinon pour en revenir à ce que je disais plus haut et qui est "politiquement incorrect", il est vrai qu'il y a des coups à faire en Vendée, la région est moche mais il y a la mer et ça va être la grande braderie...S'il n'y a pas de nouvelle tempête dans les mois qui viennent, les prix vont à nouveau s'éclater aux beaux jours...il faut compter sur le manque de mémoire de nos semblables, (ceux qui n'ont évidemment pas vécu ce drame..), suis sûre qu'il y en a qui vont tenter le coup....

0 Reco 14/09/2011 à 22:27 par oscar33

ça déjà été dit plus haut mais je me permet de le répéter, évite d'investir dans une résidence pour étudiants avec services : les investisseurs les ont achetés neuf avec une défisc (LMP ou lmnp) et donc les ont surpayés ! ils veulent maintenant les refiler à d'autres pigeons investisseurs !
De plus les charges sont énormes !
Je rejoins Marc, pour moi ça vaut pas plus que 40 000 euros...
J'ai nettement une préférence pour Rouen, plus dynamique au niveau grandes écoles...investit si possible dans l'ancien en hypercentre, tu peux te risquer aussi rive gauche mais pas trop loin de la Seine.
Tu m'a l'air bien fraiche pour te lancer, renseigne toi davantage, rencontre des investisseurs (qui n'ont rien à te vendre) et essaie de profiter de leur expériences.
il y a beaucoup de requins dans ce milieu, méfiance !

0 Reco 14/09/2011 à 23:54 par cocoyalex

oscar33a écrit : J'ai nettement une préférence pour Rouen, plus dynamique au niveau grandes écoles...investit si possible dans l'ancien en hypercentre, tu peux te risquer aussi rive gauche mais pas trop loin de la Seine.
!
:( Mais dis-donc Oscar, tu marches sur mes plates-bandes... ;) Je dirais même plus, si on doit se résoudre à la rive-gauche, c'est St Sever ou rien... (comment ça se fait que tu connais MA ville?)
Tiens d'ailleurs il y a la grande braderie ce WE (bon, c'est quand même pas celle de Lille...) ^^

Message edité 14/09/2011 à 23:57
1 Reco 15/09/2011 à 10:20 par oscar33

j'y ai fait des études il y a quelques années...c'est une ville très agréable sauf pour le climat dommage ! J'ai préféré m'installer à Bordeaux pour cette raison...
Sinon j'ai toujours un petit studio en locatif près de Saint-Sever, rue de Bammeville exactement.
A l'époque j'ai payé ça une misère...le quartier avait très mauvaise réputation...

0 Reco 15/09/2011 à 15:37 par cocoyalex

Je te comprends, un couple d'amis normands comme moi se sont installés à Pessac et ne veulent plus entendre parler de Rouen...Mais avec le réchauffement climatique, je ne désespère pas de rencontrer des chameaux rue du Gros.... ^^
Toutefois je trouve que pour l'investissement Bordeaux aurait plus d'avantages, au niveau des prix c'est à peu près pareil, mais quand on est pas sur place... -_-

0 Reco 29/07/2016 à 12:26 par DamienPillou

Bonjour! je m’intéresse également aux investissement locatif et plus précisément aux résidences senior, je voulais savoir si quelqu'un ici avait déjà eu une expérience dans ce type de bien immobilier? on m'a dit qu'il fallait évaluer la répartition des charges avant de signer y'a t'il d'autres conseil que vous pouvez me donner? en vous remerciant par avance