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Premier investissement locatif

0 Reco 26/11/2019 à 15:07 par Atles935

Bonjour,

Je suis entrain de regarder pour faire un 1er investissement locatif, histoire d'avoir une rentrée d'argent supplémentaire pour plus tard.
On a dèja fait venir un conseiller du Crédit agricole, il nous propose une achat en LMNP en résidence étudiante sur Marseille.
Il nous annonce pour un achat à 110000 euros, un loyer de 3400 brut annuel , soit 2300 net !

Quand je voit les contraintes et le risque de baisse du loyer à la re-négociation, cela ne me tente pas trop.

Du coup, je vient avoir de vos conseils.
Aprés avoir regardé différents posts (trés instructifs), j'en déduit qu'il vaudrait mieux que je fasse un achat en meublé dans l'ancien.

Suis je dans le vrai ou il y a t'il autre chose de plus adapté ?

Je peut emprunter environ 2300000 sur 20 ans , je n'ai pas de crédit , et paye moins de 800 euros d'impôts.
Je pense acheter sur Metz ou Nancy .

merci


0 Reco 27/11/2019 à 10:10 par tinayou

investir en lmnp avec une résidence gerée est une mauvaise idée.Les loyers ne sont pas payés et revus à la baisse .Pourtant la durée du bail est de 9 ans minimum

0 Reco 27/11/2019 à 12:57 par lael

Atles935a écrit : Je suis entrain de regarder pour faire un 1er investissement locatif, histoire d'avoir une rentrée d'argent supplémentaire pour plus tard.1ère erreur : Vouloir faire un investissement "pour plus tard".
Un investissement "rentable sur la durée" c'est un discours bullshit de commercial qui cherche à refourguer des produits pas rentables.
C'est à ranger dans la même case que "achetez pour défiscaliser" où on tente de masquer un investissement pas rentable derrière une réduction d'impôt qui sera loin de compenser la non rentabilité de l'investissement.

Il faut donc faire particulièrement attention aux calculs :
- Le loyer réel (éventuellement plafonné)
- les charges réelles : copropriété, assurances, taxe foncière, etc...
- les impôts sur les loyers perçus (toujours omis dans les simulations)
- l'évolution du marché : évolution du loyer et du foncier.
- la plus ou moins-value de revente (qui est d'ailleurs quasi-systématiquement une moins-value conséquente pour les produits type Pinel ou LMNP en résidences de services)
Et calculer le rendement moyen sur la durée de l'investissement en tenant compte de TOUS les éléments au-dessus et pas les calculs simplifiés et biaisés des commerciaux qui vous refourguent ces produits.Atles935a écrit : On a dèja fait venir un conseiller du Crédit agricole, il nous propose une achat en LMNP en résidence étudiante sur Marseille.
Il nous annonce pour un achat à 110000 euros, un loyer de 3400 brut annuel , soit 2300 net !
2ème erreur : Passer par sa banque qui proposera des produits bourrés de frais avec d’innombrables intermédiaires se prenant chacun une commission au passage.

Quelques petits calculs que votre "conseiller" se gardera bien de vous donner :
Prix d'acquisition : 110.000€
Prix probablement HT (Hors taxe) avec la TVA déjà déduite "grâce" à l'avantage fiscal LMNP Censi-Bouvard.
Loyer : 3400€/an soit 283€/mois ce qui fait un rendement de 3% brut (lol).
Charges copropriété : 1100€/an soit 92€/mois environ, c'est à dire 30% du loyer qui part en charges...
Mais ce n'est pas étonnant, c'est à peu prêt le ratio attendu pour ce type de produits.

Et ce qu'ils n'ont pas dû préciser :
Taxe foncière : ~500€/an soit 42€/mois
Assurance PNO : ~120€/an soit 10€/mois
Impôts : TMI (disons 30%) + CSG (17.2%) du loyer après abattemeent de 50% (micro-BIC)
3400 * 50% * (30% + 17.2%) = 802€ d'impôts soit 67€/mois
Crédit : 540€/mois sur 20ans dont 1250€ d'intérêts et 280€ d'assurance/ par an

L'investissement vous fait perdre 652€/an pendant 20ans soit -0.6%/an
Et vous demandera un "effort d'épargne" de 467€/mois soit 5608€/an pendant 20ans.
L'effort d'épargne tient compte du remboursement de capital effectué (capital acquis) auprès de la banque (pour l'argent prêté) qui ne constitue pas une charge à proprement dit comme les intérêts et l'assurance.
Ca fait une sacré baisse de pouvoir d'achat.

Et si j'inclus la moins-value de revente sur 20ans :
Vous avez acheté votre bien avec une surcôte de 30% par rapport aux prix du marché.
Admettons que le marché augmente de 1%/an pendant 20ans (hypothèse optimiste) ce qui fait une augmentation de 22% de sa valeur sur 20ans.
Malheureusement le marché étant peu liquide pour les appartements en résidences de services (très faible demande) vous devez consentir une décôte supplémentaire de 15% lors de la revente.
110k€ *70% (décôte de 30% initiale) *122% (augmentation des prix du marché) *85% (décôte supplémentaire due à la faible demande) = ~80k€
Votre bien a donc perdu environ 30k€ soit une moins-value de 27% soit -1.36%/an pendant 20ans

On essaie donc de vous refourguer un "investissement" qui va vous faire perdre presque 2% par an sur 20ans.
Ca fait envie.
Sachant que j'ai simplifié les calculs, je tiens pas compte des frais de notaires à l'acquisition qui vont majorer le prix.
Je tiens pas compte des différents risques : augmentation des charges à prévoir, loyer qui baisse ou stagne de manière arbitraire selon la bonne volonté du gestionnaire. Ainsi que les travaux de remise en état à effectuer tous les 7ans environ.

Après effectivement au bout de 20ans, le rendement devient peut-être positif vu que vous n'avez plus d'intérêts d'emprunt à payer d'où le "rentable sur la durée".

En comparaison une assurance vie avec un rendement de même 2% vous aurait fait gagner bien plus et surtout "immadiatement" et non pas un "rendement sur la durée" totalement bullshit.

Message edité 27/11/2019 à 18:55
0 Reco 27/11/2019 à 16:19 par Atles935

Merci pour les réponses détaillées .

C'est bien ce que je pensait, je lui ai répondu que je n'était pas intéressé.
Mon beau frère a investi dans le parc nature Pierre et vacances, je lui dit que je ne voulait même pas en entendre parler !

Donc il vaut mieux que je prenne un appartement en meublé, sans gestionnaire ?
Ou un appartement non meublé, mais bonjour les impôts !

0 Reco 29/11/2019 à 14:52 par marne

en meublé , en optant pour le régime forfaitaire du LMNP, tu n'es imposé que sur 50 % de tes recettes locatives :)

0 Reco 30/11/2019 à 16:04 par PierreTs

Atles935a écrit : Donc il vaut mieux que je prenne un appartement en meublé, sans gestionnaire ?Oh oui, et comme dit précédemment, 50% :)

0 Reco 02/12/2019 à 10:14 par babydol

bonjour,
serait il possible d'avoir quelques éclaircissements concernant le principe de l'amortissement en LMNP?
merci d'avance à vous :)

0 Reco 02/12/2019 à 12:05 par lael

Le principe c'est que vous prenez le prix du bien : par exemple 200k€.

Vous retirez un certain pourcentage correspondant à la valeur du foncier (entre 15% et 50% en fonction de la ville) pour avoir la valeur du bâti.
Car uniquement le bâti est amortissable, le foncier (terrain) ne l'est pas.
Prenons par exemple 20%.

Le bâti vaut donc : 200k€ * 80% = 160k€.

L'amortissement se fait sur environ 30ans ce qui correspond à 100%/30 = 3.3%/an

Vous pouvez donc déduire 160k€ * 3.3% = 5280€/an de vos revenus locatifs grâce aux amortissements.

Idem les meubles et électroménager sont amortissables sur des durées de 5 à 15ans selon leur fréquence d'utilisation. En général on prend 7ans.

J'ai un peu simplifié le calcul.
Le bofip donne des exemples d'amortissement consistant à décomposer le bâti en sous-catégorie de durée d'amortissement variables : toiture et électricité sur 25ans, gros oeuvre sur 40ans, agencement intérieurs sur 15ans, etc...

Mais ce n'est qu'un exemple, selon les Expert-Comptables, certains décomposent en sous-catégorie et d'autres non.
Et quand ils décomposent, ils ne respectent pas forcément les catégorisations et répartissions du bofip.

D'autant que les exemples du bofip ne sont pas forcément actualisés ni adaptés.
Par exemple, dans la "grille de vétusté" utilisée pour la refacturation des dégradations aux locataires, on voit que la peinture/papier peint a une durée d'amortissement de 7ans et l'électricité de 20ans.
Ce qui differt des durées au-dessus.

Ce qui importe c'est surtout la cohérence des calculs et d'éviter d'avoir un trop gros écart avec ce qui se pratique en temps normal.

Message edité 02/12/2019 à 12:09
0 Reco 20/04/2020 à 17:50 par JacquesS

Bonjour,

J'ai utilisé les services de ce site pour mon premier achat: www.wim-invest.com
Conseils très instructifs à mon sens.
J'ai une renta brute qui est plus que respectable (9%).

Si besoin je peux vous donner le contact de la personne qui m'a conseillé.

Bonne recherche
JS