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Projet investissement immo

0 Reco 07/02/2019 à 21:33 par Maxmont

Bonjour,
J' ai le projet de faire un investissement immobilier dans la région où je vie. Le sud ouest lyonnais.
J' ai vu un immeuble a vendre a 490ke.
RDC: notaire avec loyer de 1200
1 étage : appartement 70m2, occupé, loyer inconnu
2 étage : appartement 70m2, inoccupé
J' espère retirer un loyer total de 2400 euros
Si j' emprunte la totalité sur 25 ans avec un taux de 2.2% . Je dois rembourser des mensualités de 2400 euros.

Je vous demande votre avis. C est mon premier essai et je ne voudrais pas me tromper.
Merci avance pour vos avis, conseils, autre....


0 Reco 08/02/2019 à 08:25 par David13

Vu le rendement il va falloir faire baissez drastiquement le prix ou fuir

Mon calcul est le suivant

Loyer total supérieur à : traite mensuel sur 20 ans+ charges + foncier

Après si le bien est super bien situé vous pouvez visez la plus valus à terme mais vous allez y être de votre poche tout les mois.

0 Reco 08/02/2019 à 10:53 par marc19

Maxmonta écrit : Bonjour,
J' ai le projet de faire un investissement immobilier dans la région où je vie. Le sud ouest lyonnais.
J' ai vu un immeuble a vendre a 490ke.
RDC: notaire avec loyer de 1200
1 étage : appartement 70m2, occupé, loyer inconnu
2 étage : appartement 70m2, inoccupé
J' espère retirer un loyer total de 2400 euros
Si j' emprunte la totalité sur 25 ans avec un taux de 2.2% . Je dois rembourser des mensualités de 2400 euros.

Je vous demande votre avis. C est mon premier essai et je ne voudrais pas me tromper.
Merci avance pour vos avis, conseils, autre....
Ouf ! en 25 ans il s'en passe des changements et il faut le prendre en compte .....

D'autant que la rentabilité est médiocre au vu des chiffres avancés, entre 4 et 5
brut
D'autant qu'il faut probablement compter avec des imprévus , en matière de travaux , mise au normes éventuellement, frais divers et variés, vacance locative ,pannes en tout genre ..etc ....... c'est çà la réalité et pas le rêve qui animent certains...............faire payer son investissement aux locataires sans avancer le 1 er sou .

L' éventuelle plus value reste la cerise sur le gâteau et il ne vous a pas échappé qu'il faut actuellement 30 ans pour y s'y soustraire .

Il faudrait faire baisser le prix et encore , si vous n'avez pas un petit matelas dispo , je vous conseille de passer à autre chose ..............bien que les conseilleurs ne sont pas. les payeurs

0 Reco 08/02/2019 à 11:00 par lael

Même avis qu'au-dessus, rendement beaucoup trop faible, ce n'est pas du tout intéressant.
Il faudrait presque divisé le prix d'achat par deux pour que ça devienne intéressant.

0 Reco 08/02/2019 à 21:49 par Maxmont

Merci pour ces retours.
En effet le rendement ne dépasse pas les 5. Mais difficile de trouver au dessus dans ma région. L immobilier est haut et les locations n ont pas suivi.
Il faudrait que je cherche plus loin mais où?
Si vous avez de bons plans , je suis preneur : villes intéressantes, résidence étudiantes, résidence senior, garages, parking, SCPI,....

0 Reco 11/02/2019 à 11:05 par lael

Dans le Rhône et la Loire au Sud-Ouest de Lyon il y a pas mal de villes avec une rentabilité de plus de 6-7% en moyenne ce qui veut dire qu'il y a moyen de trouver des opportunités à facilement 2-3% de plus.
https://www.lavieimmo.com/immobilier-rhone-36800/prix.html
https://www.lavieimmo.com/immobilier-loire-36773/prix.html

Message edité 11/02/2019 à 11:06
0 Reco 14/02/2019 à 20:05 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour

Le secteur de Saint-Etienne un peu plus au sud, soit à environ 45min de Lyon pourrait être intéressant pour vous.

0 Reco 15/02/2019 à 07:37 par marc19

Humm.............!

Si on met en perspective le prix d'achat (au plancher avec une moyenne de 900 € du m2 , voir moins ) , un prix moyen à la location autour de 7 € du m2, on obtient en théorie une bonne rentabilité .

Mais c'est un peu le miroir aux alouettes....................

Car le dernier paramètre indispensable à un bon investissement est le ratio demande et offre locative et il est franchement défavorable .

En d'autres termes , le locataire a la main .....................il est très exigeant sur la qualité du logement , l'emplacement, la présence ou non d'un balcon , d'un garage etc ...........

Si tout cela n'est pas réuni, il faut s'attendre à de la vacance locative et l'effondrement de la rentabilité .

A bon entendeur ...........

0 Reco 15/02/2019 à 07:40 par marc19

Donc , ST ETIENNE , c'est pas le PEROU pour investir à moins de trouver la perle rare ..............