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Projet résidence secondaire

0 Reco 09/04/2010 à 11:47 par Bernie

0 Reco 09/04/2010 à 14:57 par ulcyma

merci à tous pour vos conseils avisés (et pour le lien Bernie).

Il se trouve que nous connaissons par hasard le fils (dernier survivatnt) de la mamie qui est en maison de retraite : nous lui avions loué son gîte deux fois par le passé. Quand nous avons visité avec l'agence il est arrivé quelques minutes après et c'est là que nous nous sommes rendus compte que nous nous connaissions (je vous ai bien dit que c'était un petit village). Bref, nous savons par l'agence que cette maison lui tient à coeur (il y est né) mais qu'il faut payer la maison de retraite...qu'il n'est pas le seul à décider puisque sa mère est tjs vivante mais qu'il a aussi des neveux. Mais je crois que quelque part, cela lui faisait déjà plaisir de ne pas vendre à n'importe qui. Enfin plaisir est peut être unbien grand mot. Concernant le prix, les lozériens, tout comme les auvergnats sont très près de leurs sous donc la marge de manoeuvre est difficile...mais le fils de la proprio nous a dit aussi qu'il en avait marre du coin et qu'il vendrait bien aussi sa propre baraque pour voir si l'air était meilleur ailleurs...donc on ne sait pas à quel point il pourrait accepter une offre rapidement.

Ce matin, nous avons reçu un coup de tel de l'agence : elle voulait qu'on lui renvoir notre achier des charges car le plombier et le ménuisier n'étant tjs pas passés chercher les clés, elle voulais les booster...comme quoi l'agence aussi est pressée peut-être de faire affaire (enfin çà, çà ne m'étonne pas non plus).

Ce midi on a eu rdv avec notre banquier (le deuxième pour affiner notre projet) : on a plus de marge de manoeuvre que l'on pensait en lissant notre prêt avectuel qui se finit dans 8 ans et celui de ce nouvel achat. Il n'empêche qu'une proposition à 80 000e FAI pour compenser nous semblerait bien, quitte à remonter à max 85 000e voire 87 0000E FAI pour l'effet psychologique des 7000e environ pour l'agence...qu'en pensez-vous (pour rappel : prix de vente 107 000eFAI) ? mais je retiens bien ta manière d'argumenter Jérémy, je pense que compte-tenu des circonstances, çà pourrait faire mieux avaler la pilule.

0 Reco 09/04/2010 à 16:52 par tomitoma

Merde, 200 000€ pour une maison de village dans un trou paumé!!! C'est le prix qu'elles se vendent sur la Côte d'Azur, 2000€ du m² quoi... ça me semble énorme.
Pour le prix de revente, si la valeur de la maison une fois fini est équivalente à son cout, c'est bon, mais n'esperer pas faire une telle culbute, sachez que les marchands de biens sont content avec 14-15% de marge, et c'est leur métier, donc quant un particulier espere 25%, irréaliste.
Après, faut pas trop vous prendre la tête avec ça, si c'est pour vous faire plaisir et pas pour gagner votre vie, dans 20 ans, si vous la vendez, elle vaudra forcement beaucoup plus que les 150K€ investit.

0 Reco 09/04/2010 à 17:43 par MisterHadley

Ce qui est assez "drole", en plus, c'est que le fils de mémé, ainsi que les neveux, s'autorisent déjà spéculer sur une baraque qui ne leur appartient aucunement, celle de mémé, donc... :)

15% de marge nette est effectivement le minima où l'on considère qu'une opération sera réussi.

Mais l'appat du gain supposé par les particuliers est, lui, sans limites, et bien souvent, sans fondement... ;)

Cette baraque étant déjà sous-cotée, auxquels s'ajouteront 60000€ de travaux, plus les droits de mutations et autres, pas de quoi sabrer le Champomy, c'est sûr...

... mais laissons les utopistes rêver... ;)

Message edité 09/04/2010 à 17:44
0 Reco 10/04/2010 à 00:22 par ulcyma

çà dépend de la surface de la baraque...120m2 avec les combles aménagées + 65 m2 de terrasse, je pense pas qu'on en trouve une dans ce prix là sur la côte d'azur !

pour info des prix en lozere :
http://www.immobilier.com/prix-immobilier-lozer e-48

ce ne sont que des moyennes of course, dans le village que nous visons des biens sont en vente à 2400e le m2 ! ce sont de beaux biens. La moyenne étant plus située à 1500e

donc la maison que nous visons elle, est à 1250e du m2 si nous proposons 85000e cela fait 1000e du M2...sérieux même si c - 20% du prix je pense que la maison n'en vaut pas plus. Après ce sera au vendeur de décider mais nous n'en poseront pas plus c certain. Et je ne dis pas tanpis, ce sera pour une autre fois bon ok là-bas les occases sont rares, mais on n'est pas pressés, ce n'est qu'une résidence secondaire après tout !

eh non je ne suis pas rêveuse, justement un peu trop lucide ce qui me fait me poser des tas de questions...et je me connais quand je me pose trop de questions, je finis par clore le sujet...

0 Reco 10/04/2010 à 00:31 par ludomaya

Tu vas enfin nous dire où c'est !!! Au moins, on se ferait une idée plus précise. On s'en tape de te piquer ta maison à 60 000 euros de travaux...

0 Reco 10/04/2010 à 00:44 par ulcyma

c pas pour çà que je ne dis pas, c pour la famille qui traîne sur le net, sur des forums identiques en ce moment et on n'a pas envie qu'elle soit au courant et comme mon pseudo pourrait les interpeller...je sais, j'aurai dû en prendre un autre !

Message edité 10/04/2010 à 00:45
0 Reco 10/04/2010 à 10:04 par MisterHadley

ulcymaa écrit : çà dépend de la surface de la baraque...120m2 avec les combles aménagées + 65 m2 de terrasse, je pense pas qu'on en trouve une dans ce prix là sur la côte d'azur !

pour info des prix en lozere :
http://www.immobilier.com/prix-immobilier-lozer e-48

ce ne sont que des moyennes of course, dans le village que nous visons des biens sont en vente à 2400e le m2 ! ce sont de beaux biens. La moyenne étant plus située à 1500e

donc la maison que nous visons elle, est à 1250e du m2 si nous proposons 85000e cela fait 1000e du M2...sérieux même si c - 20% du prix je pense que la maison n'en vaut pas plus. Après ce sera au vendeur de décider mais nous n'en poseront pas plus c certain. Et je ne dis pas tanpis, ce sera pour une autre fois bon ok là-bas les occases sont rares, mais on n'est pas pressés, ce n'est qu'une résidence secondaire après tout !

eh non je ne suis pas rêveuse, justement un peu trop lucide ce qui me fait me poser des tas de questions...et je me connais quand je me pose trop de questions, je finis par clore le sujet...
Donc, maintenant, cette baraque que tu as toi-même décrite comme étant à + ou - 40m² au sol, sur lequel s'élève un étage de + ou - 40m² aussi et une chambrette de 15m² se trouvant, elle, sur une "terrasse", soit donc un total de + ou - 85m², se verrait donc être une baraque de 120m² avec "terrasse" de 65m²...

Le tout pour 107000€ FAI et tu penses qu'elle ne vaudrait pas plus de 80000€...

Tu te maintiens dans l'idée fausse que la TVA de tes travaux est à 5.5% alors qu'il s'agirait de l'équivalent de la production d'un immeuble neuf, surtout si en plus, tu augmentes la surface habitable de + ou - 85m² à 120m², soit de près d'un tiers, donc permis de construire dans la foulée normalement...

Et tu penses être "lucide"...

Biensur, c'est évident... ;)

Message edité 10/04/2010 à 10:07
0 Reco 10/04/2010 à 10:52 par Bernie

Si la maison fait 15 x 4, il y a donc 60m² au sol. On compte la chambre de 15m² en plus (ou est-elle incluse dans les 15 x 4)?
On ajoutera la surface des combles une fois aménagés mais pas avant l'aménagement de ceux-ci pour calculer le prix de vente au m².

Ca fait donc: 107 000€ / 75 = 1426€/m²
Si la surface de 15m² de la chambre fait partie des 15 x 4 = 60m² le m² devient donc:
107 000€/60 = 1783€/m².

Message edité 10/04/2010 à 10:53
0 Reco 10/04/2010 à 11:07 par MisterHadley

ulcymaa écrit : Bonjour,

je suis nouvelle sur le forum....

sans entrée dans la polémique des prix, nous avons également un projet d'achat d'une résidence secondaire (85m2 habitable +terrasse + combles aménageables). la toiture est à refaire...en lauze ! il y a des municipalités qui aident au financement de ces rénovations typiquement locale (en ce qui nous concerne à hauteur de 40%). Nous sommes en train de faire des devis...

Donc de manière générale, non il n'y a aucune aide pour les résidences secondaires, sauf subbventions particulières des municipalités ou même des conseils génraux.

Par contre j'ai aussi une question : la maison que nous envisageons d'acheter est mise à prix 107 000e FAI...on estime les travaux à faire (devis en cours) à 45 000e...selon vous à combien pourrait-on négocier le prix dd'achat ? nous pensons faire une offre à 80 000e : on déduit environ 25% du prix total à la vétusté de la maison et 25% aux travaux de confort qui nous est imputable. Qu'en pensez-vous ? c'est trop bas comme proposition ?
Disponible en page 2...

1 Reco 10/04/2010 à 11:08 par MisterHadley

ulcymaa écrit : la maison est en vente depuis 8 mois dans un village du sud auvergne, limite cévennes...autant dire un trou perdu !

Elle a mal été entretenue (la mamie est âgée, en maison de retraite); la maison n'est plus habitée depuis 5 ans. Le papy dcd était maçon donc les fondations sont bonnes mais à part çà tout date de mathusalem : l'électricité doit avoir 30 ans, la SDB et les WC sont sur la terrasse actuelle (très courant dans ce village), les lauzes de la toiture ne sont plus étanches...ce n'est pas non plus un tas de gravats mais la plupart des maisons de ce village étaient par le passées possédées par des familles aux revenux modestes, si ce n'est pauvre donc peu entretenu sur le long terme.

alors certes 107 000e c'est correct pour une résidence secondaire mais le montant des travaux pourrait atteindre 50 000e je pense donc c'est pour çà qu'on aimerait négocier (on sait que la maison est en vente pour que la mamy puisse payer la maison de retraite : il ne lui reste qu'un enfant, âgé, et des petits enfants qui ne veulent pas payer pour elle).
Egalement disponible en page 2...


0 Reco 10/04/2010 à 11:10 par ludomaya

MisterHadleya écrit : Disponible en page 2...Il n'y a aucune logique dans le calcul, dans ton calcul.
Si c'est un endroit prisé, l'AI a forcément bien fait son travail et jugé l'état de vétusté pour chiffrer la valeur du bien. Maintenant, rien ne dit que le propriétaire ne baissera pas le prix.
J'attends de voir la suite des événements.

0 Reco 10/04/2010 à 11:10 par MisterHadley

ulcymaa écrit : 85m2 sur 2 étages donc environ 40m2 au sol...j'ai aucune idée de la surface de la toiture ...40m2-50m2 ?Toujours disponible en page 2...

0 Reco 10/04/2010 à 11:10 par ludomaya

Enfin, je parle du calcul d'Ulcyma, pas de Mister...

0 Reco 10/04/2010 à 11:12 par MisterHadley

ulcymaa écrit : complètement zarbi oui...mais si vous aviez les photos de la maison sous els yeux vous comprendriez mieux.

Elle fait certes 40m2 au sol : le "sous-sol" en rez-de-jardin est consitué en partie d'une cave voûtée et d'une zone où on remisait les bêtes l'hiver.
le 1er étage : cuisine/séjour d'environ un peu plus de 40m2+ accès sur la terrasse sur laquelle une autre chambre a été rajoutée (15m2) donc = 55m2
2nd étage : combles aménageables avec une surface au sol identique à celles du 1er étage (sans la chambre de la terrasse), donc +40m2

maintenant je ne suis pas charpentier et je ne peux pas expliquer pourquoi le charpentier a chiffré sur 100m2 de toiture : on n'a pas encore les plans de la maison.
Page 2, encore...

0 Reco 10/04/2010 à 12:54 par Bernie

Dans: TVA travaux rénovation résidence secondaire:

"07/04/2010 à 19:48 par MisterHadley
Donc tu dis avoir une baraque qui ferait 15 m de longueur, sur 4 m de largeur...

Le RDC, soit le niveau 0, ferait + ou - 40m²...

L'étage ferait lui la même chose, plus une "terrasse" sur laquelle se trouve 15m² supplémentaire, donc 55m²...

Le tout surplombé par des combles "aménageables" inclus dans le dernier niveau, celui de la toiture...

Bon courage, alors, hein..."


Pour moi 15 x 4 = 60.....

Message edité 10/04/2010 à 12:54
0 Reco 10/04/2010 à 13:41 par MisterHadley

Pour tout le monde, 15x4=60, justement, la bernie...

... d'où le coté improbable des "40m² au sol" du niveau 0... le RDC, quoi...

... d'où ma question d'alors quant à savoir sur quoi était supposément censée reposer cette "terrasse" du niveau 1 sur lequel se trouverait donc, une SDB, des toilettes, et une chambre de 15m², "terrasse" qui ferait donc maintenant 65m² s'ajoutant au 40m² du niveau 1...

... d'où le grand n'importe quoi de tout ça, puisque rien ne va, ni dans le métrage, ni dans le coté purement technique de cette baraque, donc, a fortiori, encore bien moins pour les "devis" établis pour tous les travaux censés être envisagés...

Mais n'oublions pas qu'il s'agirait d'un projet "lucide", donc, ne soyons pas contrariant, hein... ;)

0 Reco 10/04/2010 à 13:47 par MisterHadley

N'oublions pas aussi le niveau 2, c'est à dire ces fameux "combles aménageables" qui, eux aussi, serait donc de 40m² apparemment...

Et comme tu l'as si justement rappelé, la bernie du samedi après-midi, cette baraque aurait de plus une de ces dimensions de seulement 4m...

Alors, je m'interroge sur ce que personne jusqu'ici depuis plusieurs jours n'aura pourtant soulevé comme autre "léger" problème...

Les escaliers... ;)

Nan, parce qu'une baraque de seulement 4m de large, ou de profondeur, peu importe, 4 m de coté, quoi... bah ça fait vachement limite quand même pour desservir une baraque sur 3 niveaux, soit RDC + 2, avec donc une surface au sol de + ou - 40m² et 4m de coté, donc...

Mais, encore une fois, ne soyons pas contrariant... ;)

Message edité 10/04/2010 à 13:55
0 Reco 10/04/2010 à 13:51 par marc19

Bah! peu importe finalement, l'essentiel est que cà lui plaise, non !

0 Reco 10/04/2010 à 14:20 par MisterHadley

Ce qui m'étonne ( sur le principe ) en fait, c'est que personne ne réagisse sur le coté ubuesque de cette baraque...

Visualisez donc la chose...

Rien ne correspond à rien, en fait... ;)

Mais soyons fous et admettons qu'il y ait eu une très grosse erreur "d'interprétation" des acquéreurs potentiels lors des visites, ainsi que des artisans ayant fait ces devis, hein...

Encore une fois, ne soyons pas contrariant... ;)

On va donc faire abstractions des bourdes évidentes et autres, histoire de tenter de remettre un chouia bien à plat ce qui est quand même grave tordu, là...

Donc, niveau 0...

La seule partie supposément "habitable" serait une cave voutée de 40m²...

Clos de murs, donc, et potentiellement transformable en habitation sans soucis majeur...

A cela s'ajouterait une sorte de local à bestiaux, non clos de murs, c'est à dire, ouvert et absolument pas "habitable"...

Et qui serait d'une surface avoisinant les 65m²... ouverts à tous les vents, donc...

Le niveau 1, maintenant...

Situé exactement au dessus de cette cave voutée, l'habitation "principale", d'une surface identique à la cave voutée, soit 40m²...

Dans son prolongement, situé sur le "plafond" au dur du local à bestiaux de 65m² du niveau 0, se trouve donc une "terrasse"...

Sur cette "terrasse", aurait été construits, une SDB, des toilettes, et surtout, une chambre de 15m², habitables, donc, et clos de murs, à la différence du reste de la "terrasse"...

Le niveau 2, pour finir...

Situé lui aussi au dessus de la cave voutée de 40m² du niveau 0, et de l'habitation "principale" du niveau 1, ce trouveraient donc ces fameux "combles aménageables", eux aussi, d'une surface qui équivaudrait à 40m², mais non habitables actuellement, car jamais aménagés...

Soit un total "habitable" actuellement de 40m² pour le niveau 0...

55m² pour le niveau 1...

Donc, une baraque de + ou - 85m² au prix FAI de 107000€...

Et qui aurait alors, sauf erreur et/ou "interprétation" nouvelle de dernière minute... ;) un potentiel supposé de 105m² habitables au niveau 0...

105m² au niveau 1...

Et 40m² au niveau 2, avec ces combles "aménageables"...

Soit un potentiel total maximum et théorique de 250m² "habitables", le tout donc, actuellement, proposé au prix FAI de 107000€...

Et cela ne vaudrait donc, au mieux, d'après ce qui est dit, pas plus de 80000€ maximum... :)

Message edité 10/04/2010 à 14:22
0 Reco 10/04/2010 à 15:01 par MisterHadley

Donc, si 107000€ FAI devait nous donner un net vendeur de 99000€ pour une baraque actuellement métrée à 85m², ça nous donnerait donc un m² à 1164.71€...

Disons 1165€ pour arrondir...

Deux possibilités s'offrirait alors...

1 - transformer intégralement le niveau 0 et le passer de 40m² "habitables" en 105m² réellement habitables aux dernières normes...

Transformer également le niveau 1 et le passer de 55m² "habitables" en 105m² réellement habitables aux dernières normes...

Enfin, pareil pour le niveau 2, transformer les combles "aménageables" en vrai niveau 2 réellement habitable de 40m²...

Soit transformer cette baraque de + ou - 85m² "habitables" en baraque dernier cri de 250m²...

2 - Pareil que la possibilité 1, sauf pour le niveau 1, que l'on transformerait "seulement" de 55m² "habitables" en réellement 55m² haut de gamme dernières normes habitables...

Soit une baraque d'une surface habitable dernier cri de 200m²...

Ce qui nous donnerait donc potentiellemnt une "marge brute" de :

Cas n°1 : 1500€ net vendeur par m² dernier cri

Soit 250m² x 1500€ net vendeur = 375000€ net vendeur...

Desquels on soustrairait ces 99000€ net vendeur d'acquisition...

Soit une "marge brute" de 276000€...

Qui financerait les travaux de transformations, les impositions diverses et variées, autorisations et autres, et frais d'AI et de notaires...

Le reste étant la marge nette, directe popoche... sur le dos de cette pauv'mémé, actuelle propriétaire de cette baraque...

Cas n°2 : 1500€ net vendeur par m² dernier cri

Soit 200m² x 1500€ net vendeur = 300000€ net vendeur...

Des quels on soustrairait ces 99000€ net vendeur d'acquisition...

Soit une "marge brute" de 201000€...

Donc, au final, hein... ;)

Ptete ben qu'il n'y a pas que le coté "familiale" de recherché dans tout ça, mais de là à pousser le vice jusqu'à mégoter sur ces 107000€ FAI et surtout, le taux de TVA des travaux, hein...

Pourquoi ne pousserait-on pas aussi cette pauv'mémé dans les ortis, tant qu'on y est, hein..!

Tsss...

:p

Message edité 10/04/2010 à 15:03

0 Reco 10/04/2010 à 15:14 par Bernie

Décidément, c'est dangereux d'être mère-grand par les temps qui courent......

0 Reco 10/04/2010 à 16:54 par ulcyma

nan y'a vraiment pas de vice là-dedans à vouloir se faire de la tune sur le dos de mémé comme tu dis....

NIVEAU O : n'est ni habitable, ni aménageable :
La cave voûtée ne peut pas devenir une pièce à vivre : le toit de la cave est lui-même en lauze et impossible à trouver pour éventuellement le relier au niveau 1 de la maison. On voudrait changer els conduits d'évacuation de la cuisine de place mais le plombier a dit que ce serait moins cher de faire uen saignée dans le carrelage, remplacer le carrelage que de trouer la voûtte de la cave pour faire passer de nouveaux conduits). Le sol de cette cave est en terre battue.

Le local à bestiaux est fermé par une double porte en bois mais pour l'instant inutilisable tant l'humidité est importante (un escalier y conduit depuis la terrasse mais l'ouverture de cet escalier n'est pas abrité et la pluie tombe directement sur la terre battue. Cet espace peut éventuellement servir à remiser des vélos, une remorque. La double porte donne sur une ruelle interdite aux voitures mais à 10m il y a un parking; l'entrée de la cave voûtée est de l'autre côté de la maison, elle donne sur une petite rue, elle-même interdite aux véhicules l'été à cause de la forte influence de touriste.

Côté métrage : c'est moi qu'il n'ait pas le compas dans l'oeil et nos amis habitant le village viennent de nous faire parvenir les métrages certains des pièces...pas facile car les murs ne sont pas droits !

NIVEAU 1 :
- séjour : Longueur 4m78 - largeur 4m25 = 20,31
- cuisine :Longueur 4m47 - sur 3m84 = 17,16
- entre les deux pièces : un escalier (fermé par deux cloisons en placo) ...escalier donc à changer de place puisqu'on aimerait faire une unique pièce à vivre. C'est un escalier abrupt, type échelle de meunier, un peu dangereux pour mes nains.
- terrasse : difficile à mesurer, je reste sur l'annonce de l'agence : 65m2, chambre de 15 m2 incluse
+ surface au sol de la cage de l'escalier l'escalier : 3m-1m = 4m2
TOTAL NIVEAU 1 : séjour + cuisine + escalier = 41,47
(il y a une alcôve dans l'un des murs du séjour : 50 cm de profondeur sur 2,50 de large environ)
TOTAL NIVEAU 1 + chambre 3 (sans la terrasse) : 56,47 m2

NIVEAU 2 :
- chambre 1 : 2m80 - 2m70 = 7,56
- chambre 2 : 3m20- 2m94 = 9,04
- future SDB : 3m80 - 1m85 = 7,03
- couloir : 3m40-1m20 = 4,08
= 31,79 (+ le dégagement de la montée d'escalier ...à priori 2 m2 donc en gros NIVEAU 2 = 34m2
...je précise qu'il y a des placards intégrés dans chaque chambre non comptabilisés ici (environ 1 m de profondeur sur 2 m de long)

NIVEAU 3 : combles aménageables...surface totale identique au niveau 2 je suppose (nos amis n'ont pas mesuré)...par contre les toit étant très pentu, la hauteur sous plafonc n'est pas énorme, sauf au plus haut de la pièce, au milileu donc, où un adulte peut tenir debout, sinon cela ne peut servie qu'à une pièce de trolls donc potentiellement 34mé

Donc actuellement surface aménagée de = 90,47m2 (l'agence a bein mis 85m2...elle n'a sûrement pas compté l'escalier, elle !)
et potentiellement avec les combles 124,47m2...

çà va, j'ai été assez précise cette fois ???????????

Message edité 10/04/2010 à 17:02
0 Reco 10/04/2010 à 18:06 par MisterHadley

Bah vlati pas qu'il y a encore une nouvelle version... ;)

Donc, vlati pas encore que ça change encore une fois BEAUCOUP de choses, là, du coup...

Le local à bestiaux, tout le monde est d'accord, n'est évidemment pas une surface habitable à l'heure actuelle...

MAIS, d'après cette nouvelle version, bah vlati pas donc que la cave voutée n'est, elle non plus, pas habitable du tout, donc, elle ne doit pas être comptabilisée dans le métrage total, c'est une cave, et elle se trouve au niveau 0 où rien d'autre n'est habitable, donc, c'est un "local annexe"... ce qui change déjà la donne... encore une fois... ;)

Niveau 1 : l'escalier ne se comptabilise pas non plus dans le métrage et ce point ne souffre d'aucune incertitude, c'est même limite de notoriété publique... ;)

Niveau 2 : Bah les combles, qu'ils soient supposément "habitables", pourquoi pas, en tout cas dans ce qui est d'une hauteur minimale d'1.80m... mais à l'heure actuelle, ils ne sont aucunement aménagés non plus, donc, là aussi, exclus du métrage, surtout que techniquement, c'est pas forcément encore certains qu'ils le soient réellement, donc...

Ce qui nous laisse finalement une bicoque qui ne dispose donc que du niveau 1 comme habitable, et seule ce niveau 1 doit être comptabilisé pour le métrage...

Soit donc une baraque de 52.47m²... pour 107000€ FAI...

Donc, l'ensemble des travaux ayant été vraisemblablement inclus en moins value du net vendeur pour concourir au prix final de présentation...

... tout comme l'aura été tout aussi vraisemblablement en "plus value" le potentiel total d'aménagement une fois transformée pour cette baraque, ainsi et surtout que le potentiel locatif qui en découlerait une fois remise au top de par les revenus qu'elle génèrerait...

Donc, voila, quoi... ;)

0 Reco 10/04/2010 à 18:15 par MisterHadley

Au fait, un dernier détail que tu sembles ignorer :

Le fait que le sol du niveau 0 soit en terre battu, et particulièrement celui de la cave voutée, n'est aucunement un problème, ni encore moins quelque chose qui amoindrirait la valeur vénale d'une vieille baraque, en fait c'est l'inverse, c'est un "plus" lors d'une évaluation pour ce type de vieille maison, puisque ça contribue à l'auto-régulation du degré d'humidité et ce de façon naturelle...

De plus, c'est un très bel avantage technique qui soulagera grave l'électricien qui ne te facturera pas en TVA à 5.5% ;) puisque ça lui permettra justement de te faire une mise à la terre de ta toute nouvelle installation électrique NFC15-100 en parfaite conformité...

Elle est pas belle, la vie..? Hum..?

;)

Message edité 10/04/2010 à 18:17
0 Reco 10/04/2010 à 18:44 par marc19

Ben dis donc ! je sais pas si la vie est belle, mais au moins, pour couper les cheveux en 4, voir 10, c'est réussi d'autant que tirer des plans sur la comète avec des approximations ............

1 Reco 10/04/2010 à 19:57 par MisterHadley

marc19a écrit : Ben dis donc ! je sais pas si la vie est belle, mais au moins, pour couper les cheveux en 4, voir 10, c'est réussi d'autant que tirer des plans sur la comète avec des approximations ............Voila qui résume l'ensemble du "problème"...

Tout ça n'est que basé sur du vent... ;)

Et lorsque l'on regarde les touts premiers messages, c'est super drôle, en fait, parce que déjà spéculer sur 2500€ le m² à la revente d'un truc que l'on ne détient pas, ne connait pas alors que l'on aurait fait faire des "devis" déjà donc obtenus, bien que l'on ait encore un métrage différent aujourd'hui, le énième, c'est donc à se demander le pourquoi du comment, et surtout, le bien-fondé de la question initiale...

Bon, sur ce... ;)

0 Reco 10/04/2010 à 20:52 par ulcyma

je sais pour le degré d'humidité apporté par la maison par lacave..;et aussi pour que le fait qu'elle soit voûtée en lauze, typique de la région aussi.

Mais vous oubliez que la maison a un NIVEAU 1 et un NIVEAU 2 habitables...

ok sur le spremier spost je n'ai peut-être pas été assez précise (mais vue comment la nana de l'agence m'a pressé le citron pendant la visite...j'ai je dois dire découvert des trucs de cette maison en découvrant les photos prises et envoyées par nos amis) donc à mon 1er post, je n'avais pas toutes les cartes en mains. Mon mari a beaucoup mieux visité que moi c'est clair...

Si vous remettez en cause, et si vous m'envoyez votre adresse mail, je pourrai vous envoyez les photos et vous vous rendrez peut-être mieux compte de l'état de la maison et de son côté ubuesque !

0 Reco 10/04/2010 à 20:53 par ulcyma

ah oui et j'ai pas dit que la cave était en niveau 0 dans mon premier message me semble-t-il (jai pas relu) mais en rez de jardin, donc pour moi semi-enterrée.

2500e c'est le prix au M2 de certains bien dans ce village, j'ai pas dit que la maison que vous envisagieons d'acheter pourrait se revendre sur cette base.

0 Reco 10/04/2010 à 21:01 par MisterHadley

ulcymaa écrit : je sais pour le degré d'humidité apporté par la maison par lacave..;et aussi pour que le fait qu'elle soit voûtée en lauze, typique de la région aussi.

Mais vous oubliez que la maison a un NIVEAU 1 et un NIVEAU 2 habitables...

ok sur le spremier spost je n'ai peut-être pas été assez précise (mais vue comment la nana de l'agence m'a pressé le citron pendant la visite...j'ai je dois dire découvert des trucs de cette maison en découvrant les photos prises et envoyées par nos amis) donc à mon 1er post, je n'avais pas toutes les cartes en mains. Mon mari a beaucoup mieux visité que moi c'est clair...

Si vous remettez en cause, et si vous m'envoyez votre adresse mail, je pourrai vous envoyez les photos et vous vous rendrez peut-être mieux compte de l'état de la maison et de son côté ubuesque !
Une cave en terre battue est un "plus" quelque soit la région. ;)

Ton niveau 2 n'est actuellement pas habitable.

Et je n'ai pas besoin de voir la photo pour visualiser le grand n'importe quoi de tout ça, ça fait plusieurs jours que je te le dis déjà, et sans avoir rien vu, justement... ;)

Message edité 10/04/2010 à 21:06
0 Reco 10/04/2010 à 21:04 par MisterHadley

ulcymaa écrit : ;) alors oui et non...

c'est recherché car c'est un village avec une vraie vie de village, avec commerces et activités / écoles pour les enfants. Il y a bcp de demande de la part des habitants des villages voisins qui veulent déménager justement pour sortir de leur isolement. Seulement il y a deux soucis pour leurs achats :
- soit de grosses propriétés (quand je dis grosses c'est 4 chambres mais bcp de terrain) à 400 000e
- ou alors les vieilles maison de village et là les travaux rebutent pas mal.
Une fois la maison rénovée que l'on vise pourrait valoir 250 000e et elle serait pile poil dans le marché du coin ou même sur celui des résidences secondaires pour les gens qui ne veulent pas de travaux (çà çà par comme des petits pains en ce moment mais on n'a pas les moyens de metrte 250 000 ajdh).

je sais pas si j'ai été assez claire
4ème message, page 2... ;)


0 Reco 10/04/2010 à 21:12 par MisterHadley

Enfin, pour cloturer tout ça, n'oublions pas non plus un "léger" détail que personne n'aura également évoqué dans tout ça :

L'isolation... ;)

Ton niveau 2, une fois la toiture qui n'est actuellement plus étanche refaite, ainsi que le plancher de ce niveau 2, à savoir les fameux "combles aménageables", devra donc, en plus du reste, recevoir une isolation digne de ce nom...

Ce qui amoindrit vachement plus l'espace du volume "habitation" in fine, et vu la description que tu en fais quant à déjà tenir actuellement debout à ce niveau 2...

;)

Pareil pour les planchers, murs, façades...

Du métrage en moins, tout ça... ;)

Sur ces bonnes paroles, hein...

A+

0 Reco 10/04/2010 à 23:09 par ludomaya

ludovic.mat@free.fr

Moi, je suis pour les photos...

0 Reco 10/04/2010 à 23:44 par ulcyma

on pas chippoté sur quelques cm de placo, non ? ...mais justement le devis du plaquiste de 11000 e (aménegement des combles compris) avec tous els plafonds refaits, isolation des murs et préparation des murs (on peindrait nous-mêmes) me fait carrément bondir...

sinon j'ai dit dans mon post du lendemain, mister hadley que effectivement 250 000e était peut-être sur-évalué, qu'une revente à 200000 était plus enviasgeable.

Ceci dit c'est un achat plaisir et non spéculatif donc la revente n'est pas envisagée (enfin on n'a pas encore acheté); et c'est bien pour çà que je me pose toutes ces question...un achat plaisir oui, mais pas à n'importe quel prix non plus ! après tout, j'ai déjà ma baraque, je ne suis pas à la rue....

0 Reco 10/04/2010 à 23:44 par ulcyma

c fait, vous me direz...

0 Reco 11/04/2010 à 07:56 par marc19

;) ;) ;) Et la bête du Gèvaudan, hein, personne y pense, à la bête, pas trés apaisant tout cà !

0 Reco 11/04/2010 à 08:17 par MisterHadley

"Quelques centimètres de placo"...!?

Hi hi hi hi hi hi...! :p

0 Reco 11/04/2010 à 17:56 par ulcyma

ouais je considère que quand il y a un potentiel de 125 m2, on n'est pas à quelques cm carrés près

0 Reco 11/04/2010 à 18:15 par MisterHadley

Quelques centimètres carrés près..!?

Hi hi hi hi hi hi... :p

(bis repetita...)

;)

0 Reco 11/04/2010 à 18:16 par MisterHadley

Nan parce qu'à moins que tu t'isoles avec du papier journal collé au mur par du scotch...

Quelques centimètres carrés... :)

0 Reco 11/04/2010 à 18:21 par ulcyma

ben non BA13 + plaque isolante de 5cm ...ok donc on pire 10 cm de chaque côté + au plafnd mais bon je chipotte pas là-dessus


0 Reco 11/04/2010 à 18:26 par MisterHadley

ulcymaa écrit : ben non BA13 + plaque isolante de 5cm ...ok donc on pire 10 cm de chaque côté + au plafnd mais bon je chipotte pas là-dessusComme c'est généreux, dis-donc...

Gagnes donc de l'argent, et ne mets rien, parce qu'avec ça, de toute façon, c'est kif-kif...

En plus, la toiture, va plutôt falloir envisager quelque chose comme 25cm d'épaisseur finale en plus, hein... ;)

Donc, par 2, et sur toute les surfaces, on sent bien le "potentiel" habitable des combles aménageables, là, c'est sur...

:p

0 Reco 11/04/2010 à 21:45 par ludomaya

Ulcyma, ne réponds pas. Cela ne sert à rien, il finira pas trouver quelque chose pour t'embêter. Laisse tomber, cela ne fait pas avancer le débat

0 Reco 11/04/2010 à 21:49 par ulcyma

Tu es bien cynique Mister Hadley !
La maison possède déjà des mûrs de 50 cm d'épaisseur comme dans la plupart des maisons montagnardes : elles gardent le frais l'été et le chaud l'hiver. C'est juste histoire de renforcer l'isolation et surtout d'avoir des mûrs droits...on se demande même si on va isoler justement ces mûrs qui donnent vers l'extérieur.

1 Reco 12/04/2010 à 08:42 par MisterHadley

MsieurDames, bien l'bonjour...

Bah voila ce qu'on va faire :

Nouvelle et très ensoleillée semaine, nouveau sujet, et en espérant qu'il soit bien réel et surtout interessant... ;)

Quant au cynisme, si tu l'dis, on va pas être, comme pour cette plus qu'hypothétique baraque, contrariant, hein... :p

... déjà que lorsque l'on "visite" une maison, on est censé savoir ses dimensions, le nombre de ses niveaux, etc, etc, etc...

Alors, si ça ne vous dérange pas, bah je vais vous laisser "débattre" entre vous d'un "sujet" inexistant...

Sur ce, hein... ^^

0 Reco 12/04/2010 à 08:46 par MisterHadley

Ah, j'oubliais...

Pour "ulcyma", biensur :

Lorsque l'on dit avoir déjà fait des travaux chez soi avec une TVA à 5.5% comme tu l'as donc dit, on sait donc obligatoirement que l'on ne peut bénéficier de cette même TVA à 5.5% pour des travaux qui seraient aussi lourds que ceux censés être envisagés pour cette très hypothétique baraque, parce que tu es censé avoir, et pendant 5 ans, à disposition du Fisc, un exemplaire originale de l'attestation que tu aurais remise à l'entreprise venu faire tes travaux chez toi...

... et comme tout est indiqué noir sur blanc dessus, hein, il suffirait donc simplement de la lire.

Mais bon, j'dis ça comme ça, quoi, mieux vaut faire "avancer l'débat"... ^^

Et bonne journée...

Message edité 12/04/2010 à 08:49
0 Reco 12/04/2010 à 10:17 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Donc, si 107000€ FAI devait nous donner un net vendeur de 99000€ pour une baraque actuellement métrée à 85m², ça nous donnerait donc un m² à 1164.71€...

Disons 1165€ pour arrondir...

Deux possibilités s'offrirait alors...

1 - transformer intégralement le niveau 0 et le passer de 40m² "habitables" en 105m² réellement habitables aux dernières normes...

Transformer également le niveau 1 et le passer de 55m² "habitables" en 105m² réellement habitables aux dernières normes...

Enfin, pareil pour le niveau 2, transformer les combles "aménageables" en vrai niveau 2 réellement habitable de 40m²...

Soit transformer cette baraque de + ou - 85m² "habitables" en baraque dernier cri de 250m²...

2 - Pareil que la possibilité 1, sauf pour le niveau 1, que l'on transformerait "seulement" de 55m² "habitables" en réellement 55m² haut de gamme dernières normes habitables...

Soit une baraque d'une surface habitable dernier cri de 200m²...

Ce qui nous donnerait donc potentiellemnt une "marge brute" de :

Cas n°1 : 1500€ net vendeur par m² dernier cri

Soit 250m² x 1500€ net vendeur = 375000€ net vendeur...

Desquels on soustrairait ces 99000€ net vendeur d'acquisition...

Soit une "marge brute" de 276000€...

Qui financerait les travaux de transformations, les impositions diverses et variées, autorisations et autres, et frais d'AI et de notaires...

Le reste étant la marge nette, directe popoche... sur le dos de cette pauv'mémé, actuelle propriétaire de cette baraque...

Cas n°2 : 1500€ net vendeur par m² dernier cri

Soit 200m² x 1500€ net vendeur = 300000€ net vendeur...

Des quels on soustrairait ces 99000€ net vendeur d'acquisition...

Soit une "marge brute" de 201000€...

Donc, au final, hein... ;)

Ptete ben qu'il n'y a pas que le coté "familiale" de recherché dans tout ça, mais de là à pousser le vice jusqu'à mégoter sur ces 107000€ FAI et surtout, le taux de TVA des travaux, hein...

Pourquoi ne pousserait-on pas aussi cette pauv'mémé dans les ortis, tant qu'on y est, hein..!

Tsss...

:p
Bonjour à tous,

MH, le jour ou tu arrive a refourgué une maison de village, dans un coin comme celui convoité par notre cher ulcyma, aussi grande soit elle, pour 375 000€, je t'offre un bon resto, et le billet de train pour venir sur sur la côte ou ce trouve ledit resto :)
Faut pas oublier que plus c'est grand, moins le prix au m² est élevé...
Bon, là n'est pas la question, puisque la maison de notre amie ne fait pas 250m².
Arrete d'être pointilleux à ce point, c'est pas tes sous qu'elle investit, donc ok pour filer des infos pertinentes, soulever d'eventuelle probleme, mais pas besoin de mettre en doute sa bonne foi, on peut dire des conneries et ce planter, mais de bonne foi.

0 Reco 12/04/2010 à 10:51 par MisterHadley

Mais libre à toi d'y croire, tomi, mais libre à moi de ne pas y croire un seul instant.

Relis donc l'intégralité des messages d'ulcyma, et si tu trouves la moindre "bonne foi" dans tout ça, tu pourras alors t'inviter tout seul au resto après avoir pris toi-même le train... ;)

Tu dis être AI, n'est-ce pas, alors, d'après l'AI que tu dis être, tu trouves normal que l'un de tes clients visite une baraque avec toi, puisque c'est toi qui lui trouve cette baraque et qui fait la visite, et que ce client ne saches pas ensuite ni le métrage de cette baraque, ni le nombre de niveau qu'elle comporte..?

Tu trouves aussi de "bonne foi" le fait de "faire faire des devis et les obtenir" lorsque plusieurs jours après les avoir obtenu, le client lui-même admet qu'il s'est planté dans les dimensions de cette baraque..?

Faudrait arrêter de délirer de temps en temps, quand même, hein...

Ou alors, on aurait déjà inventé des baraques à géométrie variable..!? :p

Quant aux travaux à 5.5%, ce n'est justement pas moi qui le dis, mais tout bêtement le formulaire d'attestation que le client de ces travaux doit lui-même remettre aux entreprises avant facturation et ensuite garder 5 ans précieusement...

Donc, lorsque l'on dit en avoir déjà effectué, on sait donc déjà que dans ce type de travaux de remise à neuf, on ne peut donc pas y prétendre, c'est indiqué dessus...

Où est donc la "bonne foi", tomi, dans tout ça, hum..? ;)

Mais ne soyons pas contrariant, et fais donc "avancer le débat", je t'en prie, perso, les sujets bidonnés sont clos... ^^

PS : Fourguer une baraque de 250m² à 375000€ en pleine brousse, chiche...

... mais tu vas devoir très réellement augmenter la mise parce que c'est vachement pti bras, là... ;)

Message edité 12/04/2010 à 10:53
0 Reco 12/04/2010 à 14:44 par tomitoma

Plus rien ne m'etonne en ce que les particuliers pensent savoir, croient savoir, ou ce dont ils ce sont convaincus.... Elle c'est peut etre pas mal emmellé les pinceaux, après, je t'avouerai que je ne me suis pas amusé à relire les messages, mais ce n'est pas pour autant qu'elle est de mauvaise foi. Quant à la TVA, j'en ai pas parlé, et tu as raison.
Et pour le resto, celui auquel je pensai est plutot très bon :)

0 Reco 12/04/2010 à 18:23 par MisterHadley

Quoi..!? Tu émettrais donc un jugement sans prendre la peine de lire les messages..!?

Nan, pas toi, quand même, hein... nan, j'te crois pas, là... ;)

Pour ton resto, c'est franchement mesquin en contre-partie de 375000€, non..?

Quel pince... :p