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Quand on veut, on peut... ;)

0 Reco 29/11/2008 à 19:43 par MisterHadley

Alors voila... Dites-moi ce que vous en pensez, soyez cash, hein... ;)

Partant du principe qu'à situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle...

Partant du principe que des solutions exceptionnelles sont déjà décidées, bonnes ou mauvaises, comme par exemple ce programme d'acquisition de 30000 logements en VEFA, entre autres, et que pour mener à bien cette décision, une structure dédiée est créée, alors que sans cette crise économique majeure, cette mesure n'aurait donc pas été prise ni eu lieue...

Sachant que les problèmes ne se règlent pas simplement en restant assis sur son gras séant en attendant bien gentiment que ça passe tout en brassant du vent, la critique acerbe... ;)

Partant du principe que personne ne peut prédire l'avenir économique sérieusement avec certitude, tous secteurs confondus, du fait du caractère sans précédent de la situation mondiale...

Partant du principe que tout un tas de mesures prises, même dans l'urgence, ne se démontrent pas encore mais se feront sentir quant à leur effet d'ici peu... Vraisemblablement dès 2009, les dernières semaines 2008 devant être considérées comme une période d'ajustements et de mises au point avant l'offensive 2009...

Partant du principe qu'il faut être efficace et dans les meilleurs délais, le budget de l'Etat, même en creusant les déficits comme exceptionnellement autorisé par l'Europe, n'est pas extensible à outrance...

Partant du principe que certains secteurs nécessitent réellement un soutien immédiat et actif pour éviter un drame en terme de ressources humaines, l'automobile, le bâtiment, mais pas forcément l'immobilier dans son ensemble...

Ces secteurs, entre autres, nécessitant donc des moyens conséquants et les finances qui vont de paires, tout comme les banques en ont bénéficiées...
Les banques devant donc d'ici très vite renvoyer l'ascenseur qu'elles ont sollicitées...

Partant du principe que le chômage augmente, et devrait augmenter encore en 2009, que les salaires ne flamberont pas tout comme le "pouvoir d'achat" mathématiquement lié à ces salaires...

Sachant qu'une énième mesure fiscalement incitative, même si elle part d'un bon sentiment, pourrait ne pas bénéficier in fine à son coeur de cible initialement prévu mais à des "investisseurs" et/ou vendeurs de "défiscalisation" en mal de rentabilités, ce qui n'arrangerait pas forcément la situation...

Sachant que les acquéreurs potentiels ne sont majoritairement pas des gens qui cherchent à 'investir" et à "rentabiliser leur investissement" mais des gens ayant simplement besoin de se loger convenablement...

Pourquoi ne pas alors envisager une solution qui existe déjà depuis bel lurette, en renforcement des dispositifs classiques préexistants afin de pouvoir proposer une offre de solutions couvrant un bien plus large panel d'acquéreurs désirant acheter leur résidence principale pour y vivre, de façon à la fois plus sûre pour les banques, moins onéreuse pour les acquéreurs et ce, de façondissociée des aléas des prix de l'immobilier, tout en ne vidant pas outrageusement les caisses publiques..?

Pourquoi ne pas tenter d'utiliser une solution habituellement pratiquée par les spécialistes de l'immobilier cherchant à tirer pleinement partie de tout ce qu'il est possible d'optimiser et ainsi rendre la monnaie de leur pièce à tout ceux qui se sont bien goinffrés en détournant des dispositifs fiscaux qui n'avaient pas initialement vocation de déséquilibrer le marché immobilier en construisant tout et n'importe quoi n'importe où..?

Pourquoi ne pas proposer, à l'image du principe de location-accession ou PSLA, prêt à taux zéro entre autres, c'est à dire sous contrôle des instances compétentes qui les délivreraient en y participant, une solution de financement et d'acquisition en DEMEMBREMENT DE PROPRIETE..?

En parallèle à la location-accession et à la maison à quinze euros par jour (c), il serait DES MAINTENANT POSSIBLE de créer une structure dédiée, à l'image de celle créée pour les 30000 logements VEFA, avec des fonds débloqués en réponse à cette crise économique majeure, afin de pouvoir faire immédiatement baisser les coûts d'acquisitions de N'IMPORTE QUEL TYPE DE LOGEMENTS en démenbrant sa propriété...

Cette structure créée deviendrait NUE-PROPRIETAIRE au prorata du barême de référence fiscal en vigueur tandis que l'acquéreur n'aurait plus qu'à financer que L'USUFRUIT du logement sur lequel se porterait l'opération...

C'est juridiquement déjà applicable, financièrement pertinent et justifié.

Les banques seraient plus enclines à financer l'acquéreur en usufruit puisque le nue-propriétaire que serait l'Etat par l'entrefait de cette structure dédiée est évidemment solvable...

L'acquéreur finance l'usufruit, puis, si il le souhaite, rachète la nue-propriété, au terme de son emprunt, à l'Etat. Cela n'empêcherait pas également une sûreté hypothécaire si elle devait être nécessaire à l'opération...

Et c'est démocratique, tout acquéreur étant considéré avec les mêmes chances, l'usufruit ne se calculant pas sur une considération sociale et/ou professionnelle mais sur l'âge, par tranche de dix ans...

Autre avantage, et non des moindres, c'est applicable sur tout logement, sur tout le territoire nationale...

Donc, il serait alors possible de loger beaucoup plus de nos concitoyens, très rapidement sans attendre d'éventuels constructions et/ou disponibilités de logements, et surtout pour bien moins chère et sans dispositifs complexes à créer de toute pièce, C'EST DEJA POSSIBLE...

Conclusion... Quand on veut, on peut... Encore faut-il vouloir l'admettre et ensuite simplement le vouloir... ;)


0 Reco 29/11/2008 à 20:23 par jeanmarcwinner

ben hadley, t'es bien courageux d'écrire un si long post

citation
Sachant que les problèmes ne se règlent pas ....

mais y a pas de problème, y a juste un krach, c toi que ça inquiète, pas nous !!

bah à mon avis, le système ne changera pas meme pour l'immo

ce sera toujours cyclique, les 10 années de croissance sont bonnes à prendre mais faut revenir au point zéro de tps en tps

bon là c exceptionnelle = crise financière, immobilière, du pouvoir d'achat, bancaire, européenne voir plus (japon, chine, usa ....)
crise économique

et encore ça résiste qq mm = car europe donc bce

0 Reco 29/11/2008 à 20:51 par MisterHadley

Ah ça, c'est pas d'aujourd'hui que j'ai bien compris que tu te foutais d'un tas de trucs, jean marc, t'inquiètes... Mais si tu pouvais ne pas polluer cette page en te contentant de mettre tes "posts" habituels sur les autres, ce serait sympa, surtout que ce que tu dis n'as absolument rien à voir avec le sujet...

Merci bien, jean marc...

0 Reco 29/11/2008 à 21:04 par marc19

Je ne pense pas que ce montage trés courant chez les pros et notamment en matière de succession puisse être étendu et généralisé de cette manière car, si j'ai bien compris, l'Etat va acquérir des logements
(il en possède déjà des wagons d'ailleurs), va conserver la nue-propriété pour éventuellemnent apporter une garantie supplementaire aux banques qui financent l'usufruit de l'acheteur.
Dans les grandes lignes cela paraît clair mais les conditions d'application seront beaucoup plus difficile à mettre en oeuvre afin d'éviter les dérives.
Les futurs acheteurs ne vont t'ils pas percevoir un pis aller " devenir propriétaire sans vraiment l'être", une location améliorée, comme une loc vente, cela implique que l'Etat éduque , explique , cela ne va t-il pas créer encore d'autres structures, des machins plus ou moins cédés au privé.
L'usufruitier aura t'il, comme l'y autorise la loi, la possibilité de louer son logement à l'inverse du droit d'usage qui ne permet pas de louer .???
Mais bon, c'est sans doute à creuser, certainement à débattre .

0 Reco 29/11/2008 à 21:06 par Bernie

J'étudierai en profondeur le sujet. Il me faudra un peu de temps. Comme je m'absente pour 2 jours demain....

0 Reco 29/11/2008 à 21:37 par jeanmarcwinner

bah ok j'te laisse sur ton trip avec ton sujet

pas d'blème, no problemos ...:[:[

0 Reco 29/11/2008 à 21:44 par MisterHadley

a écrit : Je ne pense pas que ce montage trés courant chez les pros et notamment en matière de succession puisse être étendu et généralisé de cette manière car, si j'ai bien compris, l'Etat va acquérir des logements
(il en possède déjà des wagons d'ailleurs), va conserver la nue-propriété pour éventuellemnent apporter une garantie supplementaire aux banques qui financent l'usufruit de l'acheteur.
Dans les grandes lignes cela paraît clair mais les conditions d'application seront beaucoup plus difficile à mettre en oeuvre afin d'éviter les dérives.
Les futurs acheteurs ne vont t'ils pas percevoir un pis aller " devenir propriétaire sans vraiment l'être", une location améliorée, comme une loc vente, cela implique que l'Etat éduque , explique , cela ne va t-il pas créer encore d'autres structures, des machins plus ou moins cédés au privé.
L'usufruitier aura t'il, comme l'y autorise la loi, la possibilité de louer son logement à l'inverse du droit d'usage qui ne permet pas de louer .???
Mais bon, c'est sans doute à creuser, certainement à débattre .
Je ne parle pas des cas de successions, mais de sci d'investissement exclusivement dédiée à l'optimisation fiscale... Le droit de la propriété démembrée est effectivement pas simple à appréhender lorsque l'on n'y est pas familier, mais dans ce principe, il faudrait l'envisager dans la même optique que le principe de la maison à quinze euros par jour (c)...

Qui ne peut se concrétiser que de la façon suivante, à savoir que l'acquéreur de ce dispositif, pour l'instant possible que sur des maisons dans le neuf, achète la maison, pas le terrain...

Les emprunts consistent donc à rembourser la maison...

Une fois remboursée, l'acheteur acquière en suite le terrain, mais au prix initialement conclu au départ...

L'inconvéniant de ce dispositif, pourtant salutaire, est qu'il ne peut fonctionner que si le maire de la commune accepte de mettre à disposition du foncier sur sa commune... Et le foncier n'est pas élastique...

Ce dispositif ayant la grande qualité de déjà exister et d'être plutôt un succès, ça nous ouvre donc déjà une très belle brêche pour faire encore mieux en proposant une autre alternative, ni plus compliquée, au contraite, c'est pareil voir plus simple, ni surtout plus onéreuse...

L'Etat n'achète pas le bien sur lequel se porte l'acquisition pour ensuite rebasculer la vente sur l'acquéreur, non... La nue-propriété et l'usufruit sont deux droits immobiliers juridiquement bien distincts et indépendants l'un de l'autre... La réunion de ces deux droits forment donc la pleine propriété...

Plutôt que de s'enliser dans des montages financiers alambiqués, faisant intervenir l'obligatoire bon vouloir des élus locaux, se qui complique toujours un peu plus les choses et fait perdre du temps dans la foulée, l'avantage, entres autres, est qu'on zape la partie "bon vouloir des élus locaux" pour le succès de ce type d'opérations... Ce qui nous enlève donc déjà une inconnue à l'équation... ;)

De plus, pas besoin forcément de créer une énième structure pour mener à bien ce type d'opération, celle déjà créée pour acquérir ces 30000 VEFA n'existait déjà pas il y a six mois et n'était pas non plus prévue... A l'heure du regroupement des services administratifs faisant doublon, pourquoi ne pas déjà faire une pierre deux coups en confiant dans la foulée des 30000 VEFA à la même structure, histoire de la justifier doublement financièrement... Gain de temps, gain d'argent, gain de compétence... Un petit Décret d'application et c'est gagné... ;)

Financièrement, cette solution de propriété démembrée ne reviendrait pas plus chère aux contribuables étant donné qu'il suffirait de simplement réorienter une partie à chiffrer par les Ministères concernés de ces fonds exceptionnels débloqués pour relancer l'économie de la Nation...

L'acquéreur réduisant le coût d'acquisition, optimise ainsi ses mensualités d'emprunts...

Mensualités moindres pour une acquisition qualitativement identique à celle qu'il aurait dû payer plein pot si il avait pu financer seul la pleine propriété...

Mensualités moindre compensant ainsi la hausse de salaires qu'il est impossible de générer en raison de la crise économique majeure, et qui aura donc malgré ces hausses de salaires impossible actuellement de générer la conséquence de créer une marge de pouvoir d'achat chez l'acquéreur malgré tout...

L'avantage de cette solution de démembrement de propriété est qu'elle permet aussi de ne pas s'embarasser de nouvelles mesures fiscales et donc d'éviter la pervertion des dites mesures, étant donné que le droit actuelle confère déjà un dispositif particulier d'imposition, suivant que l'on soit nue-propriétaite ou usufruitier...

Afin d'éviter d'éventuelles dérives de petit margoulins qui envisageraient déjà de trouver de nouvelles sources de "rentabilité", il suffit de réserver cette solution aux seuls acquéreurs désirant acheter leur résidence principale et d'y habiter réellement...

Un usufruitier, dans le droit actuelle, peut tout à fait louer et percevoir le "fruit" de son droit immobilier mis ainsi en location... Il suffit de calquer les prescriptions déjà en vigueur pour la location-accession et de les reporter sur cette solution de démembrement de propriété, rien de bien compliquer donc, puisque c'est déjà prévue dans ces dispositifs préexistants...

Message edité 29/11/2008 à 21:52
0 Reco 29/11/2008 à 21:48 par Bernie

Manifestement MisterHadley et marc19 sont des pros de l'immobilier avec de solides connaissances en droit et fiscalité. Je ne suis pas orientée professionnellement dans le même secteur, au contraire.

Bien que Google m'en a déjà appris beaucoup depuis une demie-heure, je ne me sens pas très bien placée pour débattre à haut niveau comme les personnes précitées, d'un sujet aussi pointu.

Je comprends la réflexion. Elle me semble très sensée. Mais les finesses, notamment successorales m'échappent. Désolée MisterHadley.

0 Reco 29/11/2008 à 21:58 par MisterHadley

Euh... là, il ne s'agit pas de l'envisager sur l'angle successoral, donc c'est normal que tu captes pas cette partie là... puisqu'il y en a pas dans cette solution... ;)

Mais c'est déjà sympa de faire l'effort de t'y interesser et d'y réfléchir...

0 Reco 29/11/2008 à 22:07 par Bernie

Tu as demandé cash: Ok, j'y vais (juste un petit peu), quitte à être ridicule.

C'est justement cette partie là que j'aimerais que tu abordes. Car voyons l'exemple d'un jeune couple ayant des enfants. En cas de décès d'un des deux ou les deux parents, que vont devenir ceux qui restent? Maintien dans les lieux grâce à une assurance comprise dans l'emprunt bancaire? Ou la rue direct?

0 Reco 29/11/2008 à 22:19 par MisterHadley

Là on rentre dans un cas de figure où, habituellement, plusieurs options peuvent se présenter...

Normalement, au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété...

Il suffit effectivement que ce cas de figure soit dès le départ juridiquement prévu dans les contrats, soit par une assurance quelconque qui serait spécialement envisagé pour palier à la réunion de ces deux droits distincts, soit simplement par une clause contractuelle passé avec le nue-propriétaire que serait alors l'Etat...


0 Reco 29/11/2008 à 22:25 par MisterHadley

il suffirait qu'une assurance décès spécialement dédié soit adossé à cette solution de démembrement, un truc classique du style "en cas de décès, l'assurance rembourse l'intégralité des sommes restant dûes, etc etc..."

Ce qui permettrait alors de ne plus rien avoir à devoir aux prêteurs de deniers, ce qui alors te permettrait d'avoir, par ce drame de la vie, remboursé l'acquisition de ton usufruit avec l'assurance ET l'acquisition de la nue-propriété, toujours avec l'assurance décès dédiée, donc le conjoint survivant n'aurait 1 plus rien à devoir, 2 serait alors pleinement propriétaire... Mais au prix d'un décès....

T'es zarbi, comme fille, finalement, hein..! ;)

0 Reco 29/11/2008 à 22:39 par Bernie

Si j'ai bien compris et tu me démentiras:
Aménagement, notamment successoral, du cadre juridique du démembrement de propriété habituellement "réservé" aux investisseurs, où l'Etat se substitue à l'investisseur sans but lucratif. Seuls intervenants: banquier et notaire. L'Etat fera acquisition de biens existants ou mettra en vente ses propres biens géographiquement, socialement et économiquement adaptés à cet effet.

Encadrer le tout afin qu'un détournement soit quasiment impossible pour que ce démembrement profite uniquement aux revenus ne pouvant pas se permettre de participer au circuit classique de l'immobilier.

Utiliser les ressources humaines de la fonction publique/territoriale. De ce fait pas de soutraitance, donc coùut constant pour l'Etat.

Si c'est cela, je trouve ton idée excellentissime.

0 Reco 29/11/2008 à 22:43 par MisterHadley

euh... non, ce n'est pas tout à fait ça, en fait... ;)

0 Reco 29/11/2008 à 22:48 par Bernie

Ah, j'ai pas bien saisi alors......je compte sur toi pour m'éclairer. Si ça te paraît trop fastidieux, je peux comprendre.

0 Reco 29/11/2008 à 22:50 par Bernie

Ne me dis pas que tu veux en faire un produit purement commercial????

0 Reco 29/11/2008 à 23:06 par MisterHadley

a écrit : Si j'ai bien compris et tu me démentiras:
Aménagement, notamment successoral, du cadre juridique du démembrement de propriété habituellement "réservé" aux investisseurs, où l'Etat se substitue à l'investisseur sans but lucratif. Seuls intervenants: banquier et notaire. L'Etat fera acquisition de biens existants ou mettra en vente ses propres biens géographiquement, socialement et économiquement adaptés à cet effet.

Encadrer le tout afin qu'un détournement soit quasiment impossible pour que ce démembrement profite uniquement aux revenus ne pouvant pas se permettre de participer au circuit classique de l'immobilier.

Utiliser les ressources humaines de la fonction publique/territoriale. De ce fait pas de soutraitance, donc coùut constant pour l'Etat.

Si c'est cela, je trouve ton idée excellentissime.
Il n'y a aucun aménagement du cadre juridique à faire, c'est déjà possible juridiquement de le faire avec la législation actuelle...

"l'aménagement" que tu supposes ne serait en fait que contractuelle, c'est à dire, et tu as raison de te poser cette question décès, obligation pour l'acquéreur de se blinder comme il faut avec une assurance décès au top du top pour se prémunir en cas de malheur, et ainsi assurer sa famille que si le pire doit arriver, ils ne seront aucunement lésé en quoi que ce soit mais bel et bien propriétaire des deux droits immobiliers réunis, donc pleinement propriétaire...

L'Etat, par l'entrefait de sa structure nouvellement créée pour les 30000 VEFA, à but évidemment non lucratif, se porte acquéreur de la nue-propriété en même temps que l'achteur acquière, lui, l'usufruit...

Sur n'importe quel type de bien, c'est à dire appartement ou maison, et n'importe où sur le territoire nationale, et pas seulement dans des zones exclusives comme c'est le cas actuellement...

La réduction des couts de fonctionnement de cette solution est englobé dans le budget de fonctionnement de la structure tout juste créée pour les VEFA, il n'y a donc aucune raison d'en créer une seconde alors que l'on réduit déjà les services qui font double emploi... Donc, pas de couts de fonctionnement supplémentaire pour le contribuable... Donc puisque c'est déjà opérationnel, gain de temps, gain d'argent, gain de compétence.

C'est une solution qui pourrait s'adresser à un public dont les revenus seront indexés sur le relèvement des plafonds du prêt à taux zéro qui doivent justement se voir réévaluer pour permettre, avec les solutions déjà existantes, de faciliter l'accession à la propriété à un plus grand nombre de gens que ça n'était le cas jusqu'ici... Là aussi, pas la peine de faire différent pour celle-ci, restons dans l'idée de faire coup double, gain de temps, gain d'argent, gain de compétence... Plafond de ressource commun à ces différentes solutions pour facilité la gestion administrative des dossiers des acheteurs...

L'encadrement fiscale n'est pas techniquement une nécessité étant donné que la fiscalité est différente suivant que l'on soit nue-propriétaire ou usufruitier, gardons la même...

Par contre, obligation d'acheter sa résidence principale et d'y vivre réellement, donc, l'encadrement fiscale n'est pas une nécessité justement fiscale mais légitimement moral, il ne s'agit pas de privilégier des "investisseurs" voulant s'en mettre plein les poches, cela devront attendre que les prix baissent... ;)

Maintenant, les banques, pour elles, bah ça ne change pas grand chose, surtout qu'elles réduisent le risque lié à la solvabilité des acheteurs...

N'oublions pas qu'elles se doivent de plus de renvoyer l'ascenseur, alors... ;)

Pour les assurances, elles ne reviendront pas plus chère non plus comparées aux assurances classiques sur des acquisitions classiques en pleine propriété, ce n'est pas parce les droits immobiliers sont divisés que la valeur de la pleine propriété change, elle ne change pas et comme l'assurance porte sur la valeur totale, en cas de décès, rembourser un tout unique ou deux partie distinctes formant un tout unique, bah c'est identique financièrement pour les assurances...

Voila, en gros...

0 Reco 29/11/2008 à 23:08 par jeanmarcwinner

bah si c ça formule magique

0 Reco 29/11/2008 à 23:11 par MisterHadley

Prend la peine de lire, jean marc, avant de dire n'importe quoi.

0 Reco 29/11/2008 à 23:15 par Bernie

En gros, j'ai bien compris il me semble.

Suffit maintenant de pousser ton idée à un niveau bien supérieur. Ca pourrait devenir recevable..... :)

0 Reco 29/11/2008 à 23:19 par Bernie

a écrit : Prend la peine de lire, jean marc, avant de dire n'importe quoi.A mon avis, jm exprime son admiration mais à sa façon. :)


0 Reco 29/11/2008 à 23:20 par MisterHadley

a écrit : En gros, j'ai bien compris il me semble.

Suffit maintenant de pousser ton idée à un niveau bien supérieur. Ca pourrait devenir recevable..... :)
Peut être est-elle déjà "reçue"... c'est ça, la "magie" des médias... ;)

0 Reco 29/11/2008 à 23:22 par Bernie

Je te le souhaite sincèrement de tout coeur.

0 Reco 29/11/2008 à 23:23 par MisterHadley

t'es vraiment zarbi, comme fille, bernard, hein..! ;)

En tout cas, je suis déjà bien satisfait de vous faire marrer... pour l'instant... ;))))

Bonne nuit...

0 Reco 29/11/2008 à 23:25 par Bernie

Pourquoi Bernard, je te prie? Ce n'est pas toi qui divague là un peu?

0 Reco 29/11/2008 à 23:26 par MisterHadley

Au fait, si vous avez des idées dans la même veine, en reprenant les mêmes impératifs, ce serait pas mal de les exposer une prochaine fois également... Même toi, jean marc... ;)

Bon, à plus...

0 Reco 29/11/2008 à 23:28 par MisterHadley

a écrit : Pourquoi Bernard, je te prie? Ce n'est pas toi qui divague là un peu?Allons allons.... Pas de ça entre nous, voyons... Après toutes ces zannées, hum..? ;)

0 Reco 29/11/2008 à 23:30 par Bernie

Tchaooo, bonne nuit.

0 Reco 29/11/2008 à 23:32 par Bernie

PS: 3 fois tu m'a traîtée de zarbi.... vais faire des cauchemars

0 Reco 29/11/2008 à 23:38 par MisterHadley

Seulement deux fois sur les pages de ce site... ;)

En plus, si je suis censé jouer mon éternel rôle de grand naif qui sait pas, role qu'affectionnent tant ceux qui s'reconnaissent, faudrait faire un peu plus attention, tu sais c'que c'est... après les gens vont s'faire des idées... ;)

Salutations.

0 Reco 29/11/2008 à 23:41 par Bernie

N'est naïf qui veut bien le paraître......


0 Reco 30/11/2008 à 08:45 par marc19

Mister, il fallait y penser, bravo ! mais sans être réducteur, pour que ta démonstration soit complète, j'aimerais que tu nous colles des chiffres, notamment sur les remboursements d'usufruit et à terme le rachat de la NP. T'as bien dû nous préparer une petite simu avec un exemple type répondant au plus grand nombre logement 4/5 pièces, âge usufruitier 28 ans/30 etc ......

0 Reco 30/11/2008 à 09:08 par MisterHadley

Hello... Bah non, pas de "simulation", non... Ce n'est pas nécessaire, il suffit simplement que chacun prenne le prix de son logement, regarde sa valeur en usufruit par rapport à son âge en prenant simplement le barême fiscal de référence en vigueur, et voila...

0 Reco 30/11/2008 à 09:22 par MisterHadley

Mais comme c'est dimanche, et surtout bientôt Noel... Voila le barême d'évaluation fiscal de l'usufruit en vigueur...

Moins de 21 ans révolus: usufruit = 90% nue propriété = 10%
Moins de 31 ans révolus: usufruit = 80% nue propriété = 20%
Moins de 41 ans révolus: usufruit = 70% nue propriété = 30%
Moins de 51 ans révolus: usufruit = 60% nue propriété = 40%
Moins de 61 ans révolus: usufruit = 50% nue propriété = 50%
Moins de 71 ans révolus: usufruit = 40% nue propriété = 60%
Moins de 81 ans révolus: usufruit = 30% nue propriété = 70%
Moins de 91 ans révolus: usufruit = 20% nue propriété = 80%
Plus de 91 ans révolus: usufruit = 10% nue propriété = 90%

Voila, voila...

Tu prends la valeur vénale de ton logement, quel qu'il soit, tu regardes à quel pourcentage d'usufruit tu es en rapport avec ton âge, et tu calcules simplement ce que tu aurais à financer en usufruit par rapport à la valeur vénale de la pleine propriété...

0 Reco 30/11/2008 à 09:43 par MisterHadley

En plus des avantages déjà expliqués plus avant, le fait que cette solution de démembrement de propriété puisse être applicable sur n'importe quel type de logements, appartements et/ou maisons, pourrait de surcroit apporter une très grosse bouffée d'oxygène à tous ces vendeurs pris à la gorge par leur prêts relais...

En resolvabilisant ainsi les acquéreurs, ils acquièrent donc des biens, à "prix d'amis" pour les acquéreurs, mais les vendeurs, eux, encaissent le prix de la pleine propriété, donc les vendeurs y trouveraient également leur compte... ;)

Les banques ne resteraient surement pas insensibles au fait qu'elles récupéreraient ainsi la thune des prêts relais consentis à leurs clients, au lieu de récupérer que dalle, engager de coûteuses procédures qui ne résolveraient rien, mettraient les vendeurs financièrement dans la daube, et par effet de boule de neige, entraineraient quelque part ce qui s'est produit aux States avec les saisies immobilières...

Si les vendeurs avec prêts relais ne peuvent trouver d'acheteurs solvables, ils ne peuvent donc rembourser leurs prêts relais, ils ne peuvent donc pas acheter se qui a nécessité pour eux un prêt relais, et les vendeurs qui étaient censés leur vendre leur biens, pour lesquels ces prêts relais ont été sollicités, à leur tour, ne vendent rien non plus et sont, à leur tour, coincés... Et ainsi de suite...

En utilisant cette solution de démembrement, tu resolvabilises les acquéreurs en moins de temps qu'il n'en faut pour le dire, à moindre coût pour l'Etat au regard de toutes ces fortunes mises sur la table pour tenter quelque chose, tu évites une catastrophe en chaine en évitant l'insolvabilité bancaire d'un grand nombre de gens, tu relances directe les transactions immobilières, et tout ce qui en découle, tu fais récupérer de la thune directe aux banques qui ne vont évidemment pas cracher dessus, et ensuite, tu te la racontes grave en bombant l'torse en disant: " Alors... c'est qui l'patron, hein..!?" ;)

Quand on veut, on peut... Il suffit de vouloir l'admettre et surtout de le vouloir...

0 Reco 30/11/2008 à 11:04 par marc19

a écrit : Hello... Bah non, pas de "simulation", non... Ce n'est pas nécessaire, il suffit simplement que chacun prenne le prix de son logement, regarde sa valeur en usufruit par rapport à son âge en prenant simplement le barême fiscal de référence en vigueur, et voila...Si tu veux crédibiliser ton montage révolutionnaire, il te faut prouver son avantage et penser t'adresser à des non initiés pour la plupart, il te faut des comparaisons CHIFFREES, c'est bien mieux qu'un long discours.
Il ne s'agit pas uniquement de connaître la valeur vénale d'un bien et sa valeur en USU / AGE
Si tu ne veux pas que tes idées finissent dans la corbeille à papier, tu vas avoir besoin de juristes trés pointus pour constituer un dossier consistant car comme toujours il aura des rétrogrades.
Personnellement, mes maigres connaissances ne vont pas t'être d'un grand secours, apprises sur le tas, au gré de mes investissements mais je suis un pragmatique qui aime les choses IMAGEES, PARLANTES.
C'est à toi de démontrer et de convaincre . UNE IDEE, SI BONNESOIT-ELLE NE SUFFIT PAS, SI PERSONNE LA PARTAGE.

0 Reco 30/11/2008 à 11:32 par MisterHadley

Je n'ai pas à te convaincre, marc, parce que que tu le sois ou non, tu ne peux l'appliquer, et comme tu ne peux l'appliquer... ;)

Il n'y a pas de simulation à faire, la démonstration parle d'elle-même...

Prenons l'exemple d'un acquéreur de 33 ans, qui aimerait devenir propriétaire d'un bien, appartement ou maison, peut importe, d'une valeur vénale actuelle de 200000€, pour en faire sa résidence principale, et y vivre réellement avec sa famille...

La valeur de ce bien en pleine propriété est donc de 200000€...

Puisqu'il a 33 ans, le démembrement de propriété nous donnera la composition de ces deux droits distincts et indépendants l'un de l'autre que son l'usufruit et la nue propriété comme indiqué ci après:

Usufruit = 70% soit 140000€
Nue propriété = 30% soit 60000€

L'acheteur de 33 ans, avec cette solution, deviendrait propriétaire du droit immobilier qu'est l'usufruit dans un premier temps, en n'ayant à financer que 140000€, au lieu de la pleine propriété à 200000€...

L'Etat, par l'entrefait de sa structure dédiée, devient propriétaire à ses cotés du droit immobiler que constitue la nue propriété pour 60000€...

A terme, l'acheteur de 33 ans, après avoir fini de s'acquitter du prix de son droit d'usufruit, rachète à l'Etat son droit de nue propriété, et reforme ainsi la pleine propriété de son acquisition.

C'est aussi simple que ça. Et ce principe de "fractionner" l'accession à la propriété EXISTE DEJA avec la maison à quinze euros par jour (c)...

Le démembrement de propriété EXISTE DEJA juridiquement, il n'y a donc absolument rien de révolutionnaire, il suffit simplement de regarder dans les solutions qui EXISTE DEJA et de les utiliser.

A situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle... ;)

0 Reco 30/11/2008 à 13:51 par jeanmarcwinner

oui mais pour la maison à 15 euros par jour
l'état est présent car cela concerne peu de monde donc même si cela coute à l'état, c'est possible

d'autant plus que cela répond à une politique et à une demande de propriété pour des gens qui ont peu de moyens

mais avec ta formule si tout le monde est concerné
la charge de l'état pour la nue propriété serait trop importante
le cout serait colossale pour l'état qui n'a plus de marge de manoeuvre

0 Reco 30/11/2008 à 13:57 par jeanmarcwinner

en revanche si ton bien baisse de 30 %

200 000 euros - 30 % = 140 000 euros

là sans usufruit et nue propriété ni notion juridique
notre futur propriétaire est solvable et la machine repart

alors comme à dit le président, il faut que ça baisse pour que ça reparte

et comme les prix sont surévalués, on peut facilement définir la baisse dans une fourchette de 30/40 % minimum

en plus ça tombe bien on est pile dans la baisse (fin de cycle,récession, crises multiple pour l'europe ...)

là y a plus USUFRUIT mais US-IDEE

0 Reco 30/11/2008 à 14:09 par MisterHadley

a écrit : oui mais pour la maison à 15 euros par jour
l'état est présent car cela concerne peu de monde donc même si cela coute à l'état, c'est possible

d'autant plus que cela répond à une politique et à une demande de propriété pour des gens qui ont peu de moyens

mais avec ta formule si tout le monde est concerné
la charge de l'état pour la nue propriété serait trop importante
le cout serait colossale pour l'état qui n'a plus de marge de manoeuvre
Tu n'as pas bien lu, jean marc... pas bien, ça..! ;)

Ca ne s'adresse pas à tout le monde, seulement à celles et ceux qui souhaitent acquérir leur résidence principale, pour y vivre réellement, et éligibles suivant le plafond de ressources fixé pour l'obtention du prêt à taux zèro...

0 Reco 30/11/2008 à 14:11 par MisterHadley

a écrit : en revanche si ton bien baisse de 30 %

200 000 euros - 30 % = 140 000 euros

là sans usufruit et nue propriété ni notion juridique
notre futur propriétaire est solvable et la machine repart

alors comme à dit le président, il faut que ça baisse pour que ça reparte

et comme les prix sont surévalués, on peut facilement définir la baisse dans une fourchette de 30/40 % minimum

en plus ça tombe bien on est pile dans la baisse (fin de cycle,récession, crises multiple pour l'europe ...)

là y a plus USUFRUIT mais US-IDEE
Et c'est justement en faisant baisser le prix des acquisitions IMMEDIATEMENT et avec CERTITUDE, à la différence de vagues hypothèses incertaines de "dans quatre ans", qu'effectivement, on refait IMMEDIATEMENT repartir l'économie, jean marc... ;)


0 Reco 30/11/2008 à 14:44 par jeanmarcwinner

citation
Tu n'as pas bien lu, jean marc... pas bien, ça..! ;)

Ca ne s'adresse pas à tout le monde, seulement à celles et ceux qui
souhaitent acquérir leur résidence principale, pour y vivre
réellement, et éligibles suivant le plafond de ressources fixé
pour l'obtention du prêt à taux zèro...

bah ça ne change pas ce que j'ai dit, cela concerne trop de monde et couterait trop cher à l'état
ils arrivent déjà pas à s'en sortir avec leur maison à 15 euros ( c 15 euros par jour mais pour combien d'années car à chaque fois ils rallongent la duré "frais plus important" )

et quel stratégie de dire que l'on va faire baisser les prix en plein krach ah ah

c sur que comme c médiatisé, ça va accélérer le processus

0 Reco 30/11/2008 à 15:46 par MisterHadley

Ya pas à dire, tu restes fidèle à toi-même, jean marc... t'as une fois encore tout compris, whaooo... ;)

Mais comme les avis de tout le monde sont les bienvenus, je prend bonne note de ta finesse d'analyse, jean marc...

Merci de cette participation... ;)

0 Reco 30/11/2008 à 17:07 par jeanmarcwinner

bah moi je prétends rien
mais dans un krach en cours, y a pas lieu de rechercher la petite bête

le marché est bloqué comme en 91
une relance tu en auras une dans 3/4 ans voir plus selon pas mal de paramètres

même si c'est en opposition avec ton métier ou ce que tu voudrais ...

citation
Et c'est justement en faisant baisser le prix des acquisitions
IMMEDIATEMENT et avec CERTITUDE, à la différence de vagues
hypothèses incertaines de "dans quatre ans", qu'effectivement, on
refait IMMEDIATEMENT repartir l'économie, jean marc... ;)

oui mais là ta baisse immédiate et sûr n'est pas magique, elle est construite sur une prise en charge de l'état
cela lui couterait trop cher et l'état ne se lancera jamais dans un projet comme celui ci qu'elle ne trouvera pas efficace mais couteux

en plus cela ferait stagner les prix
quand on est en bas de bulle, la croissance qui vient après est tellement bénéfique et importante que personne ne s'en priverai

mais pour cela, dans la descente, souffre ceux du métier et les particuliers qui ont acheté en haut de bulle

'fin moi j'dis ça , qu'estqu'vous en pensez .....

0 Reco 30/11/2008 à 17:21 par MisterHadley

Il n'y a pas six mois, il était impensable de se dire que l'Etat puisse mettre la main à la poche pour acheter 30000 VEFA, tu en aurais d'ailleurs surement bien rit, jean marc...

Et cette semaine qui s'achève doucement aura pourtant vu l'inauguration symbolique de la construction de ces très couteuses premières 30000 acquisition VEFA par l'Etat, jean marc... ;)

Qui, de plus, ne permettent pas de loger immédiatement celles et ceux qui en ont la nécessité, il va falloir attendre la fin de ces 30000 logements pour y parvenir...

Maintenant, pour le financement de cette solution, les fond sont déjà débloqués... Il suffit simplement de les réorienter, c'est pas plus compliqué...

Autre point, combien coute , d'après toi, la construction unitaire d'un HLM, jean marc..?

Et à combien s'élève la douloureuse, même hors crise économique, des avantages fiscaux qui ont été "légèrement" détournés de leur but initial pour construire tout et n'importe quoi n'importe où, pour que des "investisseurs" puissent s'imaginer toucher sans effort le jackpot, jean marc..?

Voila, quoi...

Pour les avis d'autres intervenants, bah je lance un premier tirage papier de l'intégralité de cette discussion tout à l'heure, alors... Bah je ferai une seconde impression éventuellement demain pour les retardataires... ;)

0 Reco 30/11/2008 à 17:34 par jeanmarcwinner

je pense que tu n'as pas chiffré le cout de ton projet

bah tu verras la vie des autres, je suis pas un expert, mi

0 Reco 30/11/2008 à 17:51 par MisterHadley

Et moi je pense que tu crois toujours que je parle de mes oeuvres personnelles, alors que ça n'a strictement rien à voir, jean marc...

Il ne s'agit donc pas de "mon projet", mais d'une idée que j'ai... Nuance...

A plus tard...

0 Reco 02/12/2008 à 21:50 par Bernie

As-tu approché du monde MisterHadley (dorénavant MH, c'est plus court)?

0 Reco 02/12/2008 à 22:31 par jeanmarcwinner

bah ok après tout ça change pas grand chose
bon ben
à plus tard donc

0 Reco 03/12/2008 à 20:14 par itaac

Bonjour à tous

j'aime beaucoup ce post. Dommage qu'il n'y est pas plus d'intervenants. Ca change des sempiternelles ca baisse ca monte.
Je n'ai pas trop le temps d'intervenir pour le moment mais je reviens j'espere demain.
En tout cas l'idée du démenbrement pour l'acces à la Rp est évidemment une vieille idée qu'il est peut etre bon de remettre au gout du jour.
Bravo à mr hadley d'avoir oser la proposer et sachez que c'est déjà en place chez les promoteurs depuis quelques mois mais simplement pour le locatif.
Souhaitant en reparler je reviendrai vers vous dans quelques temps