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quelle baisse à Paris??

0 Reco 13/09/2008 à 14:45 par cocoyalex

Bonjour,

Alors après des mois de spéculation afin de savoir si le marché allait baisser et beaucoup d'échanges (assez "drôles") avec les défendeurs du maintien des prix et de l'achat salvateur, je crois que "la messe est dîte", c'est certainement pourquoi ce forum est beaucoup plus calme.....Il n'y a plus grand chose à prouver....

Alors maintenant la question est de savoir quel sera le pourcentage de baisse et encore une fois les avis divergent entre les optimistes et les autres...

Alors, juste cette intervention pour vous donner des nouvelles fraîches de Paris, vous savez la ville qui est protégée par son statut, pour qui la baisse sera minime, voire inéxistante...

MON EX APPART N'EST TOUJOURS PAS VENDU!!!

Les anciens se souviendront de l'histoire, pour les autres, je résume:

J'ai dû quitter en janvier l'appart que je louais depuis 12 ans, 4 piéces, immeuble de standing, au bord du canal, triple expo, balcons et coin terrasse, cave et parking, mis en vente 450 000€, cela fait 9 mois et il ne se passe rien...J'ai su que le propriétaire était prés à accepter une offre a 420 000€, mais il ne l'a même pas eue.....Et ceux qui doivent faire la gueule, c'est ceux qui ont acheté exactement le même appart., 2étages en dessous, 530 000€ l'automne dernier.....Je vous laisse à vos calculettes...

Voilà un exemple de baisse "modérée" sur Paris!

Cdlt


0 Reco 13/09/2008 à 17:48 par MisterHadley

Quelque soit les tendances du marché, que les prix soient à la hausse ou à la baisse, un appartement "occupé" subit de toute façon une décôte de 15 à 20% par rapport à sa valeur "libre"...

Il ne vous plaisait pas..? Vous auriez pu l'acheter après tout ce temps à y vivre...

0 Reco 13/09/2008 à 19:55 par cocoyalex

Bonsoir,

Non l'appartement est vide depuis 9 mois, quand l'offre m'a été faite en juillet 2007,elle était à 450 000, je suis partie 5 mois après et il a été mis à la vente à ce prix mais même à 420 000, il n'y a personne pour mettre l'argent sur la table....Ce prix était le prix du marché du moment (77m2) mais pas besoin d'être devin pour savoir que c'était le haut de la courbe et pas le moment de prendre même si on s'y plaisait bien....De toute façon j'aurai le prix final de la transaction (s'il arrive un jour à le vendre) étant donné que je suis toujours prioritaire et qu'il n'a pas le droit de relouer....

Quant aux voisins qui ont acheté à 530 000€, les gens de l'immeuble les prenaient soit pour des simplés, soit pour des grands malades car il est clair qu'ils se sont fait refiler ce bien à un prix supersurévalué...Il ne faut pas oublier qu'en plus du prix d'achat, ce genre d'immeuble coûte une fortune en charges (couple de gardiens logés, entretien espaces verts, 2 ascenseurs par bat. etc...), rien que ma part locataire était de 200€/mois....Enfin bref, s'il s'entête à ne pas vouloir baisser son prix, ça risque de devenir les super soldes d'ici quelques temps!

Message edité 13/09/2008 à 19:57
0 Reco 13/09/2008 à 20:13 par MisterHadley

Donc en juillet 2007, lorsque le proprio vous a fait l'offre prioritaire puisque vous étiez son locataire, et depuis douze ans, il vous l'a proposé à 450000€... vous avez décliné l'offre et êtes parti après cinq mois...
Le proprio l'a donc mis sur le marché avec un prix d'attaque à 450000€, équivalent à l'offre qu'il vous avait faite...
Il ne vend toujours pas malgré avoir baissé à 420000€, c'est bien çà..?

0 Reco 13/09/2008 à 20:26 par MisterHadley

Ya deux trucs que je ne comprends pas vraiment, en fait...

Votre ancien proprio a bien respecté votre droit de préemption puisque vous avez donc décliné l'offre qu'il vous a faite à 450000€... Mais la décôte qui va de paire avec le droit de préemption, bah y'en a pas eu alors..?

Et pourquoi seriez vous maintenant prioritaire d'après vous, puisque décôte ou pas décôte, vous aviez l'opportunité de l'acquérir mais que vous avez donc décliné l'offre..?

0 Reco 13/09/2008 à 23:41 par cocoyalex



Alors pour la première question, c'est bien cela, il l'a mis en vente sans même qu'une estimation ait été faite...Un agent immobilier lui a dit 77m2 X prix sur arrdt= 450 000€, comme encore à ce moment n'importe qui pouvait vendre à n'importe quel prix (voir appart du dessous), il pouvait toujours dire qu'il avait calculé une décote...?
Pour le reste pas mal de gens l'ont visité et à chaque visite les AI leurs disent qu'en dessous de 420 le proprio ne veut rien entendre...
S'il y a vente à un autre prix, son notaire est parait-il obligé de me contacter, je me trompe?

0 Reco 14/09/2008 à 02:17 par MisterHadley

Bah en fait, non, il ne peut pas dire qu'il vous a fait la décôte d'usage pour votre droit de préemption étant donné que sur la notification du congé pour vente qu'il vous a alors notifié en juillet 2007, par LRAR, l'offre et les conditions préférencielles de la vente qu'il vous proposait sont indiquées... et vu que le prix de vente a été identique à l'offre qu'il vous a donc faite, dans ce cas, où aura été votre intérêt d'avoir un droit de préemption si les conditions sont exactement les mêmes que pour n'importe quel tiers qui, lui, n'est pas son locataire depuis douze ans...

Si le proprio vous avait fait -20%, l'offre aurait été à 360000€... à -15%, à 382500€... et allez..! Soyons fous, si c'était vraiment une pince et qu'il ne vous accordait que -10% malgré vos douze années de location, l'offre aurait été de 405000€..!

Vous auriez refusé, et ensuite, seulement, il mettait sur le marché son appartement avec un prix d'attaque de 450000€...

Sauf erreur, vous n'avez plus aucune priorité de quoi que ce soit du fait que vous avez décliné l'offre et n'êtes plus locataire... Vous en auriez eu une si vous étiez resté locataire de l'appartement, que votre proprio vous aurait fait une offre à tel prix et que vous auriez décliné, et qu'ensuite, toujours locataire puisqu'il l'aurait vendu "occupé", il aurait baissé son prix faute d'acquéreur... Là, il aurait alors dù vous accorder une nouvelle priorité, je pense... Mais puisque vous ne l'occupez plus...

Enfin bref... Vous avez reloué ou avez-vous trouvé la perle rare..? :)

Bon week-end...

0 Reco 14/09/2008 à 09:05 par bonobob

bonjour coco,
cela fait un petit moment que je n'ai pas posté sur le site car le marché de l'immobilier et sa tendance me :[ un petit peu.
si j'ai bien suivi l'affaire votre proprio vend un 4 pièces à 5844 euros le mètre carré et personne pour acheter. Ceci dit le prix au mètre et le lieu me semblent tout à fait correspondre à une telle surface.
j'interviens car pour ma part, et ce sans vouloir jouer quelconque partition fanfaronne, je suis en train de vendre mon appartement parisien à un prix qui dépasse de 1000 euros le mètre le bien que votre proprio vend.
en somme je vend un 40m2 aux alentours de 255000 260000 euros. Ce dernier est parti en 24 heures en début de mois de septembre. J'ai eu environ 6 appels (et ça continue) et autant de visites dans les 24 heures, de personnes toutes intéressées à la fois par le prix (personne n'a demandé à baisser) et par le bien (il va de soi).

Pour moi un facteur limitant se trouve être le resserrement des crédit immobilier accordés par les banques. les taux repartis à la hausse atténuent l'offre d'acheteur, du coup tout le monde attend de voir ce qui va se passer, est ce la bulle annoncée qui va exploser ou est ce une régulation du marché dû à des mécanismes ultra complexe qui sont commandés par le Capitalisme. Je n'ai pas de réponse et c'est pour cela que je vends et que j'achète ailleurs plus grand.
Mais je suis d'accord pour dire que les ventes baissent en volume, pour preuve j'en retiens l'agence Anne Carole à côté de chez moi qui propose un week end en relais château à quiconque vendra son bien en exclusivité avec l'agence.

0 Reco 14/09/2008 à 12:38 par cocoyalex


Bonjour Misterhadley, Bonobob, (he oui, cela fait longtemps!)

Décôte ou pas décôte de toute façon comme je vous l'expliquais cet immeuble comprend beacoup de charges et vu ce qui se prépare au niveau immobilier, nous préférions mettre nos billes ailleurs (en normandie d'où je suis originaires) car avec ce budget il y a beaucoup à faire...Et pour le relogement sur Paris, ce ne fût pas la chose la plus facile mais nous avons maintenant 20m2 de plus dans une résidence qui se trouve sue le bord des Buttes Chaumont, donc rien à redire, nous avons même gagné encore en qualité de vie (même si pour les enfants qui sont nées là-bas ce fût un déchirement de quitter le canal)

Pour ce qui concerne votre vente Bonobob, he bien je ne sais pas, votre arrdt est peut-être plus central mais il est sûr aussi que les petites surfaces se vendent encore , disons que les acheteurs d'un 60m2 se rabattent sur un 40 mais pour les grands apparts les délais sont plus longs, les gens discutent beaucoup et si le proprio ne lâche pas une bonne baisse, ils restent sur le carreau.Mon ex appart est maintenant en vente dans toutes les agences du quartier depuis 9mois....Et je vous assure qu'il y a encore quelque mois, ces apparts partaient comme des petits pains, tous ceux qui ont pu on revendu dans l'immeuble et en 24h et certains ont fait de super coups (voir l'appart du dessous parti à 530 000...)....Alors, voilà, je constate et voulait juste faire remarquer que sur Paris l'embellie semble terminée...

Bon Dimanche

0 Reco 14/09/2008 à 12:52 par MisterHadley

Hello...
C'est plutôt bien si vous relouez mieux et plus grand ailleurs...

Ceci dit, si ce vilain proprio vous avait proposé l'appartement à 360-380000€... Vous n'auriez pas réfléchi un chouia malgré tout..? hum..? Histoire de vous la raconter grave à la prochaine réunion des copropriétaires et en bombant fièrement l'torse devant vos nouveaux voisins deux étages en dessous et à qui en moins de deux minutes, vous n'auriez pu vous retenir de leur dire que vous avez acheté mieux ( 2 étages plus haut) mais à 150-170000€ en dessous du prix du leur..? Hum..? Allez, allez... Avouez..! ;)

0 Reco 14/09/2008 à 13:21 par MisterHadley

Plus sérieusement, si j'insiste sur "la décôte", c'est que c'est un excellent moyen d'acheter en dessous des prix du moment, quels qu'ils soient, en fait... Evidemment, il faut être locataire d'un appartement dont le proprio souhaite se déssaisir... Mais la chance peut parfois se voir aider... ;)

Un exemple d'une belle affaire qui aurait pu être vachement génératrice de gros sous dans laquelle je suis intervenu il y a cinq ans...

Un locataire, dont le proprio très peu scrupuleux tout comme l'agence qui gérait son park d'appartements, s'est vu notifié son congé pour vente juste avant que l'on soit dans les six derniers mois de son bail en cours...

60m2, deux balcons, un immeuble sans cachet vieillot dans un quartier ayant besoin d'une rénovation... je crois d'ailleurs que ce serait en cours ces temps ci...

La proposition tout droit venu de l'agence était à 67200€ je crois...

L'objectif n'était pas alors pour moi de faire main basse sur l'appartement, mais de casser la vente pour maintenir le locataire en place, et vu que tout avait été fait dans les règles, autant dire que c'était limite déja dead, quoi...

L'agence, cependant, une bande de petits prétentieux arrogants, a commis trois bourdes monumentales...

La plus évidente était l'estimation faite de l'appartement à 67200€... Après information "officielle" sur les vrais prix du moment dans ce coin-là, il était côté autour de 180000€... moins les quelques travaux qui aurait été évidemment nécessaire, l'acheter à 67200€ aurait été une très très belle affaire, là..! :)

Mais à cette époque, je n'étais pas présent sur place, et n'avait encore moins l'argent pour monter là dessus, surtout que l'objectif n'était de l'acheter mais casser la vente...

Ce qui fut fait au prix de mille cogitation, un grosse dose d'intuition et de souvenirs, un peu d'bol et le fait que l'agence était trop sur d'elle au point d'en avoir été grave négligente en faisant une deuxième grosse bourde...

Ces beaux messieurs ne se sont pas donner la peine de vérifier la véritable adresse de l'appartement..! ;)
Entre le tout premier bail initial qui datait de 9 ans, tacitement reconduit depuis, et le congé pour vente...
Bah la rue a été débaptisée..! hihihi... Donc, je les ai informé que nous ne refusions pas l'offre mais que nous ne pouvions malheureusement pas y répondre du fait qu'elle n'était pas conforme à ce qu'elle devrait être... Evidemment sans leur dire pourquoi, dans un premier temps... histoire de les faire travailler un peu, quoi... ;)
J'ai joué le temps en calculant au jour près les notification LRAR pour que nous arrivions gentiment dans les six derniers mois du bail tacitement reconduit, afin que nous soyons plus que hors délais et qu'il le soit une fois encore pour trois ans...
Ensuite, je leur ai dis qu'il s'était planté d'adresse... c'était gagné.

Tout ça pour vous dire que si l'objectif n'avait pas été le maintient du locataire, acheter à 67200€ et revendre six moins plus tard après un bon rafraichissement de l'appartement à 180000€ aurait été plutôt une belle opération, quoi...

Dans une moindre mesure, jouer sur la "décôte" est une option a ne pas négliger si elle devait se présenter...

Enfin voila, quoi...

A+ ;)


0 Reco 14/09/2008 à 15:44 par cocoyalex


Oui, dans votre cas c'était une bonne culbute sur un prix au départ sous-estimé, dans notre cas c'était nettement moins rentable car comme c'est parti s'il finit par vendre ce sera aux alentours des 380 000€, ce qui ne sera plus une décôte mais le véritable prix du marché pour fin2008/2009, mais en 2010? rien ne prouve que cela ne continuera pas à baisser et si lui qui n'est pas pressé vend à ce prix, qu'en sera t-il pour les vendeurs pris à la gorge? Les pancartes de mises en vente fleurissent dans notre coin alors qu'avant ils n'avaient même pas le temps de les accrocher....
Pour ce qui est des voisins du dessous, chacun sa m...., s'ils ont un peu de bon sens, ils doivent déjà s'en mordre les doigts, pas la peine de s'endetter pour leur démontrer leur "légèreté".
Ne comptant pas nous maintenir à Paris jusqu'à la fin de nos jours, il est plus judicieux dans notre cas d'attendre que la baisse se répercute bien en province pour y acheter un bien de qualité et éventuellement l'achat d'un "pieds à terre" à Paris s'il y a une forte baisse dans les années à venir.Ici ou là il y aura des "coups" à faire mais je crois qu'il faut attendre, après cela dépend de la situation de chacun....

Cdlt

Message edité 14/09/2008 à 16:43
0 Reco 21/09/2008 à 20:28 par cocoyalex


je me permets de remonter mon post, pour ceux qui s'interessent à la baisse sur Paris......Voici un exemple concret....530 000 il y a 1 an et bientôt 380 000 pour le même bien...Peut-être moins...???

Message edité 21/09/2008 à 20:35