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Quelle surcote pour des combles aménageables ?

2 Reco 08/01/2014 à 13:37 par Mat-you

Bonjour
je me retrouve avec un bien reçu en héritage à vendre et on me fait des estimations très différentes.
Le "problème" serait du aux combles aménageables dont la présence justifieraient une surcote très variable d'un professionnel à l'autre.

J'ai cherché sur internet, et j'ai trouvé des tableaux et des articles qui indiquent les décotes et surcotes moyennes qu'appliquent généralement les pro sur les biens (selon l'exposition, l'étage, le vis à vis, etc..). Mais jamais rien sur les combles.

Du coup j'aimerais savoir si des pro qui passent par ici auraient une idée du calcul de la valeur d'un comble aménageable, sous charpente traditionnelle (pas de fermette ni d'intervention sur la charpente à prévoir).
Y a t-il une règle (+x% au m² existant, ou +x€ par m² récupérable ) ?

Mon notaire m'indique que le prix de vente moyen dans la commune pour ce type de bien est d'environ 2000€ net vendeur, et qu'avec les combles ca vaut "peut être" entre 2100 et 2200.
A coté de ça, j'ai un agent immo qui me dit que les combles ne valent quasiment rien étant donné que l'offre avec des m² déjà construits est déjà trop importante, et que donc les acheteurs qui veulent plus grand ne s’intéresseront pas à mon bien qui nécessitera des travaux (donc il faut le mettre au prix du m² existant, pas plus).
Enfin, un autre me dit qu'il faut rajouter 500€ au prix du m² existant, parce que "pour un bon bricoleur qui fera l'aménagement lui même, ca fera pas si cher le m² final".

Bref, si quelqu'un a une idée, je suis preneur.


1 Reco 08/01/2014 à 15:06 par marc19

Des combles restent des combles , c'est à dire inhabitables même si la charpente permet, éventuellement d'envisager, la création ,moyennant moulto dineros, d' un espace confortable .

Et ce qui peut être un réel avantage pour l'un sera dédaigné par un autre .

Cela n'a aucune incidence sur le prix de l'ensemble .

Rien à voir avec des combles d'immeuble vendus en tant que tel où il est possible de créer de beaux apparts .

Cela peut représenter un plus pour mieux vendre mais certainement pas une surcôte .

1 Reco 08/01/2014 à 17:17 par MisterHadley

Franchement, du grand n'importe quoi..!

C'est limite effrayant que des "professionnels" le soient aussi peu en se plantant aussi gravement... Tsss...

De deux choses l'une:

Soit tes "combles aménageables" correspondent à ce qu'on appelle un "plateau brut", et dans ce cas, tu peux le valoriser (je vais y revenir)

Soit (comme c'est le cas d'après ta description) rien n'est fait du tout, et dans ce cas, comme le dit marcuccio, c'est zéro total, aucune valorisation de rien du tout en plus.

Dans le premier cas, et malgré ce que t'auront dit tes AI et notaire, ce n'est pas DU TOUT comme ça qu'il faudrait "valoriser" ce plateau brut, mais alors, pas du tout du tout..!

Il te suffirait alors de compter le nombre de m² que cela représente en m² "habitables", tout bêtement..!

Et ces m² supplémentaires se rajouteraient alors, tout aussi bêtement, à la surface totale "habitable" de ta baraque.

Le prix du m² n'a pas à être "augmenté" au doigt mouillé avec des "peut-être" ceci, ou cela..!

Si le m² de ta baraque est, par exemple, 2000 euros, et que ton plateau brut te donne une surface légalement habitable de 20 m² supplémentaires, bah tu rajoutes donc, au prix de ta baraque, 20 m² x 2000 euros, soit 40000 euros de plus au prix total hors plateau brut...

Ce n'est qu'un exemple, hein, il faudrait en réalité affiner la valorisation de ces m² supplémentaires, et vraisemblablement avec une décote, puisque le plateau serait "brut".

Rien de compliqué, donc.

Adresses-toi donc à de VRAIS professionnels, pour la suite.

Sur ce.

Message edité 08/01/2014 à 17:20
1 Reco 08/01/2014 à 17:32 par Mat-you

Merci de vos réponses.

Niveau "vrais pro", ce n'est malheureusement pas écrit sur leur front..
Le seul qui aurait bon est donc... un mandataire. Au premier abord, on pense bêtement que le notaire et l'agent C21 (qui n'avait rien d'un débutant) seraient de meilleurs professionnels ^^

Sinon, il y a quand même un truc que j'ai du mal à saisir : un plateau brut, c'est non aménagé, non ? Donc comment ça peut "valoir" autant que des m² aménagés (je suppose que le prix du marché, les 2000€/m², ce sont des m² habituellement vendus : séjour/chambres, etc..) ?
Ou alors je n'ai pas la même conception de "plateau brut" ?

0 Reco 08/01/2014 à 18:08 par MisterHadley

C'est pour ça que j'ai précisé que ce n'était qu'un exemple et qu'il faudrait en réalité affiner le prix de ces m² là, avec une décote probable... ;)

Et j'ai parlé de "m² légalement habitables", pas de "m² aménagés" puisque ça, ça ne veut rien dire, en fait... ;) ;)

Un plateau brut, c'est en gros, une dalle, hors finition, (parquet, moquette, carrelage ou autre) capable de supporter le poids final pour laquelle elle est destinée, et qui comporte absolument toutes les canalisations techniques, compteurs, d'eau, d'EDF, évacuations, etc, etc, pour ensuite, qu'elle soit aménagée au gout de celui qui va l'acquérir ou l'habiter...

Ne manque que les finitions et aménagements techniques secondaires, si tu la laisses en "open space", ou ce qu'on appelle le "second oeuvre" si tu décides de cloisonner pour y créer alors plusieurs pièces distinctes...

Au choix, quoi, d'où l'expression "plateau brut"...

Message edité 08/01/2014 à 18:19
0 Reco 08/01/2014 à 20:20 par Scorpion93

Comment valoriser les combles ? Voila une question difficile. Deja de bons éléments de réponses ont été apportés. Voila ce qui me vient à l'esprit :

- Une dalle béton c'est bien mieux qu'un plancher bois de mauvaise qualité
- Quelle est la hauteur sous plafond ? Si tu récupères des m² avec une hauteur sous plafond de 3.5m, c'est pas pareil que si tu as 1.90m.
- Si c'est de la fermette, ca ne vaut rien du tout
- Il y a t'il déja un escalier large en béton pour accéder aux combles, ou bien faut il installer un escalier en colimaçon ?

Pour info, aménager les combles coute dans les 1.000€ le m².

La surface de ta maison a également un impact sur le prix des combles. Entre une maison de 70 m² agrandissable et une maison de 200 m², l’intérêt de tes combles n'est pas le même.

0 Reco 08/01/2014 à 20:41 par Mat-you

C'est une plain pied de 110m², avec un faîtage à 3.5m sans fermette (charpente traditionnelle), sans plancher (ce sont des solives en bois), ni escalier (mais la trémie est prête et l'entrée a été concue pour accueillir un escalier venant de cette trémie). Sur le plan de construction, il est indiqué que la surface récupérable est d'environ 50 à 55m² selon l'isolation.

Donc c'est vraiment de l'aménageable (mon père avait payé un supplément pour ça), mais il n'y a jamais rien eu de fait : pas de plancher, pas de velux, pas d'escalier, pas d'élect ou d'eau de monté, etc.. Mon père a eu moins d'enfants que prévu, alors c'est resté un grenier..

Comme me disait l'agent immobilier de C21, c'est une belle surface à exploiter facilement pour un bon bricoleur, et si ca coûte 1000m² le m² à aménager, ca fait quand même des m² potentiels à moitié moins cher que le prix de mon m² local. Par contre c'est vrai qu'à ce prix, si on monte le prix des m² du dessous de 500€, l’intérêt disparaît complètement.

Donc, si je comprend bien, ca vaut pas grand chose, mais ca peut être un bon argument pour me démarquer des autres biens en vente sur le secteur.

5 Reco 08/01/2014 à 20:52 par Scorpion93

Le faitage est il vraiment à 3.50m ? Si c'est le cas, les combles ne sont pas aménageables. Un étage ca fait déja 3 metres. A mon avis tu parles de hauteur sous plafond.

Dans ce cas, je pense que valoriser les combles à 500€ le m² est vraiment excessif. Par contre il est évident que c'est un plus pour la vendre, et que ca peut faire la différence avec une autre maison qui na pas ces combles.

Les acheteurs valorisent davantage l'existant que le potentiel.

Message edité 08/01/2014 à 21:18
1 Reco 08/01/2014 à 20:55 par chass-appart

Allez voir le service de l'urbanisme de la commune pour connaitre leur "religion"
En ile de France, je vois souvent des propriétaires qui on aménagés les combes (en créant 2 u 3 chambres avec fenêtres de toit) en douce et qui se retrouvent "coincés" au moment de la vente car ils n'ont pas déclarés ces travaux L'auraient-ils pu ? Cela dépend du COS
Par rapport aux vcis que vous avez eu, il faut "enquéter" demander pourquoi cela vaut beaucoup ou pas grand chose

0 Reco 08/01/2014 à 21:15 par Mat-you

Scorpion93a écrit : Le faitage est il vraiment à 3.50m ? Si c'est le cas, les combles ne sont pas aménageables. Un étage ca fait déja 3 metres.non, 3.5m du "plancher"des combles, pas du sol :)

Sinon, c'est vrai que je n'ai pas regardé le COS, et effectivement si ce n'est pas légal ca ne vaut rien. Mais bon, dans cette petite commune de province, je serais étonné que ca pose problème. Je poserai quand même la question à la mairie, merci du conseil.

2 Reco 08/01/2014 à 21:29 par Scorpion93

Oui apres coup je me suis dit que 3.50 était plutôt la hauteur sous plafond et pas la hauteur au faitage. C'est pas mal du tout comme HSP. Je suis fatigué ce soir. :(

A la vue des infos qui ont été fournies, je ne pense vraiment pas que tu puisses valoriser à 500€ le m2 des combles ou il reste vraiment tout à faire. Les combles sont un plus qui va aider à vendre la maison.

Juste une remarque. Le meilleur agent immobilier n'est pas celui qui va t'en donner l'estimation la plus élevée, mais celui qui va te la vendre.


0 Reco 09/01/2014 à 01:22 par Mat-you

Scorpion93a écrit : C'est pas mal du tout comme HSPOui, ca était réellement fait pour être aménagé. Le volume est très sympa, et 50m² > à 1.80m ca permet de faire pas mal de trucs.Scorpion93a écrit : Juste une remarque. Le meilleur agent immobilier n'est pas celui qui va t'en donner l'estimation la plus élevée, mais celui qui va te la vendre.Je sais bien. C'est bien pour ça que je n'ai pas pris pour argent comptant le discours de celui qui me proposait l'estimation la plus haute et que j'ai cherché à comprendre comment on valorise réellement les combles dans un prix de vente.

Autour de moi, j'ai pas mal de connaissances qui galèrent en ce moment pour vendre leur bien, alors même si, comme tout le monde, je ne veux pas que cette maison soit sous évaluée, je n'ai pas envie de me retrouver comme eux à attendre pendant des mois un acheteur qui ne viendra pas à cause d'une mauvaise estimation.

Trouver le juste prix quand on est pas un pro c'est compliqué, mais malheureusement, quand on écoute ces derniers, on se retrouve parfois avec des estimations farfelues...

0 Reco 09/01/2014 à 08:10 par marc19

Une estimation que vous estimez aujourd'hui farfelue ne le sera plus du tout si dans un an vous n'avez toujours eu aucune offre .
Sur des biens "ordinaires" , la province en général va prendre une joli claque sur les prix en 2014 .
Les acquéreurs sont frileux et attentistes et si par bonheur vous aviez une offre "farfelue" paiement sans crédit , c'est à dire sans cette clause suspensive qui souvent remet les pendules à zéro , vendez , vendez ....

1 Reco 09/01/2014 à 10:49 par Mat-you

marc19a écrit : Une estimation que vous estimez aujourd'hui farfelue ne le sera plus du tout si dans un an vous n'avez toujours eu aucune offre .D'après les intervenants de cette file, les estimations farfelues sont les estimations hautes, pas les basses. Si j'ai encore mon bien sur les bras dans un an alors que je vais mettre en vente autour de 2000€/m², et pas à 2500€/m² comme me le conseillent certains pro, c'est que toutes les estimations auront été mauvaises...

Sinon, je rentre de la marie où j'ai vu la peronne qui s'occupe de l'urbanisme.
La dame m'a indiqué que le bien était en "Zone U", et que donc : "ne vous occupez pas du COS, il n'y a aucun problème, ces combles sont parfaitement aménageables".
Pas bien compris pourquoi le COS n'était pas bien important en "zone U", mais visiblement ca ne leur pose aucun souci. Je vais donc pouvoir utiliser les combles comme argument de vente.

0 Reco 09/01/2014 à 11:27 par Scorpion93

Ce sont les POS et les PLU qui imposent un COS. Si les règles locales d'urbanisme sont soumises au RNU, il n'y a pas de COS imposé. Donc aménager les combles est possible.

Il faut toujours se mettre un peu plus cher que l'estimation car les acheteurs négocient presque tout le temps, et une estimation n'est jamais pas fiable à 100%. Et avant de mettre en vente, il faut d'abord regarder ce qui se vend. Et garder à l'esprit qu'il faut être attractif par rapport aux autre annonces si on veut vendre rapidement (moins de 3 mois).

Bon courage pour la vente.

1 Reco 09/01/2014 à 11:51 par Mat-you

Merci pour les encouragements.

Mon notaire m'a mis en garde aussi pour la négociation qui ferait maintenant "parti du jeu". Il faut visiblement permettre aux acheteurs de discuter pour qu'ils estiment faire une "bonne affaire" (même s'ils finissent par payer le prix du marché) sinon ils passent leur chemin.
Ca change de la période précédente où j'ai moi même acheté : les négociations étaient impossible, et il fallait se décider dans la journée sinon le bien nous passait sous le nez. Avec du recul, c'était vraiment n'importe quoi.

0 Reco 07/10/2014 à 01:06 par Taulier.fr

Bonjour Mat-you,

avez-vous réussi à vendre ? A combien estimeriez-vous vos combles, avec le recul ?

Je suis dans une situation assez similaire : propriétaire d'un T2 en copropriété et des combles au-dessus, j'envisage de les aménager pour créer un duplex bien que la hauteur sous plafond prévue soit très faible (1,60m maxi après isolation).

Ce sont des m² qui coûteraient 400m² à aménager => retrouverais-je ce surcoût à la revente à votre avis ?

Cordialement

1 Reco 14/10/2014 à 11:45 par Mat-you

Bonjour,

Oui j'ai vendu, en juin.
Les combles, non aménagés, mais qui permettaient sans intervention sur la charpente de créer 50m² m'ont rapporté : zéro :)

La très grosse majorité des visiteurs ne voulaient pas faire de travaux, et se fichaient de savoir qu'il y avait 50m² récupérables. Ils voulaient quasiment tous du "clé en main". Quelques uns étaient intéressés, mais considéraient que ça ne valait rien tant que c'était pas aménagé et habitable.

Finalement, j'ai vendu 10% en dessous du soit disant prix du marché, à un couple qui se fichent des combles, mais au moins, j'ai vendu (parce que dans la commune, y'a un paquet de biens qui restent à vendre depuis plus d'un an)...

Donc dans mon cas : les combles non aménagés, n'ont absolument pas été valorisé. Disons que c'est un "plus", qui a peut être aidé la vente, mais qui ne m'a rien rapporté.

Et en discutant durant les visites, j'ai cru comprendre que les acheteurs actuels ne portent pas non plus grand intérêt aux m² aménagés s'ils sont valorisés au même prix, voir plus chers que l'investissement initial (ce qui est souvent le cas d'après eux).
Sur cette question, la plupart m'ont dit qu'ils préfèrent acheter un logement avec combles aménageables, et l'aménager à leur gout et avec l'isolation de leur choix, plutôt qu'acheter quelque chose de déjà fait, qu'ils n'ont pas choisi, mais dont les vendeurs demandent généralement a minima le même prix que ce que ça leur a coûté.

0 Reco 14/10/2014 à 21:10 par Taulier.fr

Bonjour Mat-you,

merci beaucoup pour votre réponse.

Moi qui m'imaginais il y a quelques temps que je pourrais faire une plus-value en dépensant 20 000€ dans l'aménagement de ces 50m²... Votre expérience semble me dire que cela ne vaut pas le coup.

Sachant que d'autre part on me déconseille de me lancer dans ces travaux en copropriété, je crois qu'il est urgent de ne rien faire !

Merci encore !

0 Reco 08/01/2015 à 13:51 par Daniwel

Bonjour ,
En disséquant un peu ce forum, j'essaie par exemple de calculer la charge admissible des solives proposées par la scierie pour la partie A du bâtiment. Calcul à priori assez simple (!) car il s'agit juste de solives entre 2 murs, distance 371 cm, et largeur à couvrir de 747 cm. Il y a 16 solives de 60 x 200 x 380 cm qui sont cotées.
Sauf erreur, l'entraxe serait de 50 cm (49,4 cm exactement)...
Surface de chargement : 0,5 m x 3,80 m = 1,9 m²
Charge pour un plancher habitable, 190 Kg/m², info glanée sur ce forum si je ne suis pas à l'Ouest...
Charge sur ces solives : 1,9 m² x 190 Kg/m² = 361 Kg.
Si je me réfère à un abaque du Web, cf ce lien, les solives de 4 m de 6x20cm ont une charge de 407 Kg. C'est donc surdimensionné mais pas tant que ça...
Si je veux baisser la hauteur des solives, une solive de 10x16 cm sur 4 m a une charge de 353 Kg, ça devrait passer comme il y a une longueur de 3,80 m au lieu de 4 m... J'ai gagné 4 cm de hauteur.. (16 au lieu de 20 cm)... Bof... Ah ! erreur de calcul car j'ai des largeurs de solive de 10 cm et non plus de 6 cm, la surface de chargement n'est plus la même...

Si je fixe une muralière le long de mes murs porteurs, d'une épaisseur de 10 cm par exemple, j'ai alors comme longueur des solives (fixées avec des sabots) : 3,71 m - 2 x 10 cm = 3,50 m.
Surface de chargement : 0,5x3,5=1,75 ,m². Charge : 1,75x190=333 Kg.
Selon l'abaque, une solive de 6x17 cm sur 3,5 m a une charge de 353 Kg, ce qui serait OK, j'ai gagné 3 cm... Muralière à poser, sabots à fixer... cela en vaut-il le coup...
Donc à priori pas autant surcoté que ça mes solives...

Pour les paries avec les lamellés collés, je vais cogiter un peu plus et il me faut un abaque de charges pour...
plus ici : [
Un petit avis technique...

Message modéré 08/01/2015 à 14:04
1 Reco 26/05/2017 à 00:04 par proimmo

Bonsoir,

Je viens de tomber sur votre poste et j'aimerais partager avec vous mon expérience mais aussi mon point de vue.
J'ai dû penser à aménager mes combles après l'arrivée de mon nouveau bébé et vu que le grand avait l'âge d'avoir sa chambre, j'ai donc pensé à aménager mes combles. Et c'est vraiment un démarche fatigante mais qui donne un résultat inattendu. Pour les professionnels j'ai longtemps cherché avant de contacter des pros de domaine ici, qui ont pu me guider et surtout me faire un devis détaillé. Je savais donc à quoi m'attendre avant de me lancer.
En ce qui concerne la valeur du bien, c'est vrai qu'elle se mesure en général et en principal sur la surface totale du bien. Mais avoir des combles aménagés peut déclencher une vente ou attirer plus de personnes.