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Quelle ville pour investissement locatif

0 Reco 16/06/2009 à 10:40 par laurette51

Bonjour à toutes et tous,
Ayant procédé à un achat pour investissement locatif dans le sud ouest de la france il y a 5 ans maintenant, je suis très contente de mon placement, et j'envisage fortement de rééditer l'opération.
Cependant j'ai cru comprendre en lisant certains forums que de nombreuses villes étaient aujourd'hui saturées, et qu'il fallait bien faire attention.
Aussi je pose la question, à tout hasard : connaissez-vous des villes où il existe encore une vraie demande immobilière, et où mon investissement serait judicieux ?
Merci d'avance pour vos réponses !
:)

Message modéré 10/03/2010 à 16:19

1 Reco 16/06/2009 à 10:44 par jeanmarcwinner

eh bien au même endroit que tu as fait le premier il y a cinq ans (si ça se passe bien)

Mais évite les coins perdu éloignés de bordeaux, letrounormand pourra te faire partager son échec ....

0 Reco 16/06/2009 à 11:00 par Bernie

=)

0 Reco 16/06/2009 à 20:21 par speedleo


vient nous voir sur montpellier, le marche est toujours aussi dynamique et on reste une des premieres villes de france en flux migratoire positif et en plus tu restes dans le sud...

bonne soirée

0 Reco 16/06/2009 à 20:32 par FINILESCREDITS

apaprement chancay est une ville dynamique pas vrai le winner
MDR !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

1 Reco 17/06/2009 à 11:46 par copleboss

le probleme n'est pas la demande locative, partout en france des gens cherchent à se loger.
Le souci provient des prix de ventes délirants de ce genre de produits qui pour respecter la rentabilité de la simulation oblige à proposer des loyers inappropriés par rapport au pouvoir d'achat des locaux.
Si le taux de renta locative brute est inférieur à 10%, il faut fuir ce produit, si ce n'est pas le cas tu peux y aller les yeux fermés (enfin en vérifiant par toi même les loyers réels dans la région, il ne faut bien sur pas faire confiance au commercial).

Au fait tu te dis satisfaite de ta premiere opération, mais as tu fais une évaluation récente de ton bien pour t'assurer que tu pourras le vendre au même prix que tu l'as acheté?

0 Reco 17/06/2009 à 12:30 par pongolo

Montpellier et dans un rayon de 15 km autour). Perso en tant que proprio/bailleur je n'ai jamais eu de vacance de loyer en 12 ans. A choisir, prend plutot un T3, bon rendement, peu de changement de locataire. Mefies toi des studios pour étudiants car ca tourne vite et ca laisse souvent l'appart en mauvais état.
Bonne chance

0 Reco 17/06/2009 à 13:20 par LETROUNORMAND

Montpellier c'est tout bon
J ensuis à mon 12 eme appart
fonce

0 Reco 17/06/2009 à 14:02 par cocoyalex

=)
=)
=)

0 Reco 17/06/2009 à 15:24 par LETROUNORMAND

c est cocoyalex qui m a conseillé d'investir la bas.
je le connais personnellement

0 Reco 17/06/2009 à 23:17 par FINILESCREDITS

:):)


0 Reco 17/06/2009 à 23:33 par jeanmarcwinner

a écrit : Montpellier c'est tout bon
J ensuis à mon 12 eme appart
fonce
12ème verres ah ah

Chef un p'tit verre on à soif ....

krys un p'tit verre on a soif , on a soif, on a soif !

0 Reco 17/06/2009 à 23:42 par FINILESCREDITS

Jean Marc Winner est sur Chancay une ville paumé pres de Tours.
Evidement une ville pas dynamique du tout
et dans ce genre d'endroit généralement il y a peu de locataire, car généralement tous les foyers sont proprio
SAUF lui
MDR
Voila l'erreur

0 Reco 22/06/2009 à 18:06 par laurette51

Merci beaucoup pour vos réponses. Le secteur de Montpellier me tente particulièrement, je me rends fréquemment dans ce secteur. Quelqu'un pourrait m'en dire un peu plus sur le marché immobilier dans cette ville ? ... ou alors j'abuse ? :)
Encore merci pour vos réponses.

1 Reco 23/06/2009 à 09:55 par copleboss

a écrit : Investir dans la ville la plus dynamique, le plus pres possible de chez vous....
P.S: Ne cherchez pas une renta brut à 10%, sa n'existe pas ou alors c'est des salades, enfin sa peut exister mais sur un bien ou tout est a refaire, donc la renta net prend une gifle.
Chercher plutot une renta net de l'ordre de 5%.
Bonjour le pro une renta brute de 10% équivaut à une renta nette de 5% dans l'immobilier (charges, travaux, impots fonciers, carence locative/dégradation).
Ce type de rentabilité existe, c'est ce qu'on propose aux investisseurs institutionnels mais pas aux pigeons de particuliers. Et bien sur les cgpi et autres gros groupes de commerciaux préferent vende des biens surfacturés, ca leur fait plus de commission. Et attention à la moins value sur ces produits là, les rares gogos qui ont essayé de revendre leur robien ont gentiment fait 50% de moins value (quand par miracle ils ont réussi à la vendre).

0 Reco 23/06/2009 à 14:12 par marc19

a écrit : Bonjour le pro une renta brute de 10% équivaut à une renta nette de 5% dans l'immobilier (charges, travaux, impots fonciers, carence locative/dégradation).
Ce type de rentabilité existe, c'est ce qu'on propose aux investisseurs institutionnels mais pas aux pigeons de particuliers. Et bien sur les cgpi et autres gros groupes de commerciaux préferent vende des biens surfacturés, ca leur fait plus de commission. Et attention à la moins value sur ces produits là, les rares gogos qui ont essayé de revendre leur robien ont gentiment fait 50% de moins value (quand par miracle ils ont réussi à la vendre).

0 Reco 23/06/2009 à 14:27 par marc19

10 % brut = 5 % net............vous intégrez des charges récupérables. Les travaux déductibles ne doivent pas être pris en compte, idem les frais de mutation payés une seule fois , une partie des charges de copro également récupérables. Le net , c'est juste avant impôt, pourquoi pas l'intéger tant que vous y êtes, 10 % brut = 3 %.
C'est vrai que des biens achetés dans les années 90 peuvent faire du 10 et même 15, c'est bien fini tout çà .

0 Reco 23/06/2009 à 15:12 par pongolo

a écrit : 10 % brut = 5 % net............vous intégrez des charges récupérables. Les travaux déductibles ne doivent pas être pris en compte, idem les frais de mutation payés une seule fois , une partie des charges de copro également récupérables. Le net , c'est juste avant impôt, pourquoi pas l'intéger tant que vous y êtes, 10 % brut = 3 %.
C'est vrai que des biens achetés dans les années 90 peuvent faire du 10 et même 15, c'est bien fini tout çà .
Comment c'est bien fini ??? Ca continue je dirais plutot ... hehe

1 Reco 23/06/2009 à 16:32 par copleboss

a écrit : 10 % brut = 5 % net............vous intégrez des charges récupérables. Les travaux déductibles ne doivent pas être pris en compte, idem les frais de mutation payés une seule fois , une partie des charges de copro également récupérables. Le net , c'est juste avant impôt, pourquoi pas l'intéger tant que vous y êtes, 10 % brut = 3 %.
C'est vrai que des biens achetés dans les années 90 peuvent faire du 10 et même 15, c'est bien fini tout çà .
Ca c'est votre calcul arbitraire du rendement, je sais que dans les simulations certains s'amusent même a intégrer l'économie d'impot dans ce calcul.
Moi je fais un véritable arbitrage entre une OAT/une obligation d'entreprise/ une assurance vie en euros et un investissement locatif.
Je prefere 100fois prendre une oblig Credit Agricole à 5,5% de coupon dans le cadre d'une assurance vie (soit 5,2% de renta nette réelle et garantie) plutot que de me lancer dans un obscur projet avec un taux de rentabilité simulé et tous les problemes liés à un produit l'immobilier (recherche de locataire, impots fonciers et charges qui explosent, dégradation et colossale moins value à la sortie, déplacements aux AG...) avec un taux de renta nette de 2% (hors moins value et je ne parle même pas du controle fiscal à la fin de ce genre de produit)...

Enfin c'est vous qui voyez...En plus les 5 % brut affichés dans les simulations se fondent souvent sur des loyers trop élevés pour la population locale...

0 Reco 23/06/2009 à 18:09 par pongolo

bin si tu connais des obligations du Crédit Agricole à 5,5% tu me fais signe !! justement ce matin j'ai souscrit l'obligation d'EDF à 4,5% ce qui est déja pas si mal et mieux que la plupart des obligations en euros. Il y a aussi les obligations d'Arcelor-Mittal à 8,5% mais là c'est prendre un risque inconsidéré.

0 Reco 23/06/2009 à 20:13 par marc19

J'ai déjà tous ces produits mais je préfère encore l'invest locatif, c'est la fraîche tous mois qui m'a permis d'arrêter de bosser à 52 ans. Je te souhaite d'en faire autant .


0 Reco 24/06/2009 à 08:37 par pongolo

on est bien d'accord pour les biens achetés avant et c'est aussi mon cas avec des biens immos rapportant 10-12% nets. Par contre, acheter maintenant rapporterait 3-4% (sans vacance de location) tout au plus, alors je prefere de loin un placement obligataire sans se faire chier (pas de réparations, etc etc ).

0 Reco 24/06/2009 à 10:37 par copleboss

a écrit : bin si tu connais des obligations du Crédit Agricole à 5,5% tu me fais signe !! justement ce matin j'ai souscrit l'obligation d'EDF à 4,5% ce qui est déja pas si mal et mieux que la plupart des obligations en euros. Il y a aussi les obligations d'Arcelor-Mittal à 8,5% mais là c'est prendre un risque inconsidéré.On voit tout de suite à qui on a affaires...Le coupon EDF à 4,5% non éligible au PEA ou à une AV, cela fait du 3,11% de renta nette, ridicule enfin c'est toujours mieux qu'un robien/scellier/borloo.
J'ai participé à l'émission d'oblig du CA il y a 2 mois pour 40 K€ le coupon est bien de 5,5% avant remboursement du nominal aprés 8ans éligible au PEA/AV soit pas de CSG/RDS dessus soi une renta nette de 5,2% (mon AV me prendre 0,3% de frais de gestion).
Pour Arcelor Mittal c'est toi qui vois, le risque de défaillance obligataire est plutot faible aprés arbitrage risque/rentabilité.

0 Reco 24/06/2009 à 10:39 par copleboss

a écrit : bin si tu connais des obligations du Crédit Agricole à 5,5% tu me fais signe !! justement ce matin j'ai souscrit l'obligation d'EDF à 4,5% ce qui est déja pas si mal et mieux que la plupart des obligations en euros. Il y a aussi les obligations d'Arcelor-Mittal à 8,5% mais là c'est prendre un risque inconsidéré.En plus tu as de la pub sur ce même site à 20cm sur ta gauche pour des oblig CASA à 6%, ouvrez les yeux.
http://www.ca-atlantique-vendee.fr/particuliers/oblig-casa-juin.html

0 Reco 24/06/2009 à 12:22 par pongolo

bin justement je suis allé au Crédit Agricole de mon bled qui m'ont dit qu'il n'avaient plus d'obligations CASA. soit mon conseiller m'a pris pour un con, soit effectivement ils ont des quotas à respecter par agence et il n'y en avait plus disponible. ceci dit 3,5% c'est mieux qu'un CSL à 1,5%, les temps sont durs ...

0 Reco 24/06/2009 à 15:14 par copleboss

Je crois que c'est plutot la 1° solution (ils t'ont pris pour un c**), ce type d'obligation est émis au niveau national, tu n'as d'ailleurs pas besoin de te rapprocher de ton agence pour souscrire à ce type de produit.
Si tu as un PEA recherche le code ISIN de ce produit et achete...

0 Reco 24/06/2009 à 16:08 par pongolo

ba pas grave; c'etait pas une grosse somme de toute facon (et dans façon il y a c** ....)

0 Reco 24/06/2009 à 20:50 par marc19

a écrit : bin si tu connais des obligations du Crédit Agricole à 5,5% tu me fais signe !! justement ce matin j'ai souscrit l'obligation d'EDF à 4,5% ce qui est déja pas si mal et mieux que la plupart des obligations en euros. Il y a aussi les obligations d'Arcelor-Mittal à 8,5% mais là c'est prendre un risque inconsidéré.Perso, je mettrai pas un rond sur une entreprise qui coûte des milliards au contribuable .

http://www.liberte-cherie.com/a516-Liste_des_quelques_avantages_acquis_des_agents_d_EDF.html

0 Reco 24/06/2009 à 21:54 par Jeremy

a écrit : [
Perso, je mettrai pas un rond sur une entreprise qui coûte des milliards au contribuable .

http://www.liberte-cherie.com/a516-Liste_des_quelques_avantages_acquis_des_agents_d_EDF.html
Cher Marc pour votre information cet article est bidonné aux 3/4 car rédigé par des gens qui ne savent faire que de l'anti syndicalisme primaire. Leur source n'est pas fiable, l'institut Français de Recherche sur les Administration Publiques n'est pas un organisme publique c'est une association quelconque, qui manifestement raconte n'importe quoi.
L'association liberté chérie est ultra libérale, la seule liberté qu'elle défend est celle d’aller travailler et de fermer sa gueule.

0 Reco 25/06/2009 à 07:56 par pongolo

Jeremy = proprio coco avec son couteau entre les dents ??? quelle divine surprise !!!=)

0 Reco 25/06/2009 à 09:48 par copleboss

a écrit : Perso, je mettrai pas un rond sur une entreprise qui coûte des milliards au contribuable .

http://www.liberte-cherie.com/a516-Liste_des_quelques_avantages_acquis_des_agents_d_EDF.html
?? Veuillez supprimer cette source, liberte cherie est une association aux relants fascistes et hitlerien.
Ils sont avec les journaux type Valeurs Actuelles qui se veut d'orientation libérale néoclassique mais n'est qu'un des multiples paravent du FN.


0 Reco 25/06/2009 à 11:05 par Jeremy

a écrit : Jeremy = proprio coco avec son couteau entre les dents ??? quelle divine surprise !!!=)N'exagérons rien !! :)
J'ai la faiblesse de croire que les syndicats ont une réelle utilité cependant je reste un fier propriétaire qui aime contempler le peuple de son balcon.
Mais il y a des sources qu'il vaut mieux éviter de citer, ce cher marc se retrouve bien décrédibilisé aujourd'hui

0 Reco 25/06/2009 à 12:50 par pongolo

vous avez tort de tirer sur Marc. Rien dans ses nombreux posts ne laisse penser une appartenance ou tout au moins une adhésion aux thèses fachos. et ce n'est pas parce qu'on lit L'Huma qu'on est forcément coco ou pro-Sarko quand on lit Le Figaro ... heureusement qu'on a encore le droit -que dis-je le devoir- de lire des trucs dont on ne partage pas a priori les idées. ca s'appelle la liberté de penser et c'est ça qui permet d'avancer.

0 Reco 27/06/2009 à 13:58 par marc19

a écrit : Cher Marc pour votre information cet article est bidonné aux 3/4 car rédigé par des gens qui ne savent faire que de l'anti syndicalisme primaire. Leur source n'est pas fiable, l'institut Français de Recherche sur les Administration Publiques n'est pas un organisme publique c'est une association quelconque, qui manifestement raconte n'importe quoi.
L'association liberté chérie est ultra libérale, la seule liberté qu'elle défend est celle d’aller travailler et de fermer sa gueule.
Non , Môssieur Jérémy, je suis excéssivement bien placé pour accrédité de ce que je dis ayant dans mes proches, trés proche même, des personnes travaillant dans cette entreprise depuis plusieurs années, j'irai au delà de ce qui est dit dans le lien sur des pratiques internes visant à piller l'entreprise par l'intérieur. Tout le monde le sait et personne ne dit rien, le puissant syndicat C G T collecte des sommes colossales sur votre dos, Monsieur Jérémy, par le biais de votre facture d'électricité, c'est inacceptable et révoltant d'être obligé de financer la C G T et son leader chevelu . Je ne suis pas disposé à payer pour les avantages des agents E D F. Des avantages qui frisent l'indécence .
Avez vous entendu parler du petit livre vert, Môssieur Jérémy .

0 Reco 27/06/2009 à 14:07 par marc19

Cà aussi http://www.sauvegarde-retraites.org/article-retraite.php?n=199, c'est du pipo ............. ?

0 Reco 27/06/2009 à 14:09 par marc19

taper E D F..........

0 Reco 27/06/2009 à 19:37 par Bernie

a écrit : taper E D F..........Je ne peux que confirmer les propos de Marc 19, suite à une expérience professionnelle au sein de cette entreprise.

0 Reco 27/06/2009 à 23:54 par FINILESCREDITS

merde Bernie est revenue
pfff quelle tache

0 Reco 28/06/2009 à 08:30 par marc19

a écrit : vous avez tort de tirer sur Marc. Rien dans ses nombreux posts ne laisse penser une appartenance ou tout au moins une adhésion aux thèses fachos. et ce n'est pas parce qu'on lit L'Huma qu'on est forcément coco ou pro-Sarko quand on lit Le Figaro ... heureusement qu'on a encore le droit -que dis-je le devoir- de lire des trucs dont on ne partage pas a priori les idées. ca s'appelle la liberté de penser et c'est ça qui permet d'avancer.Merci l'ami de rétablir un peu le cours des choses. On ne peut pas toujours être lissé dans le sens du poil et les avis divergents sont la base d'un bon débat. Maintenant voilà que je serais coco, voir facho, ben non, pas du tout, ni l'un ni l'autre mais c'est tellement facile de faire des racourcis.
Ce qui importe, c'est la vérité, d'où qu'elle vienne. Encore merci, l'ami .

0 Reco 28/06/2009 à 09:41 par pongolo

pas de quoi Benito Tse-Toung ... (grand soleil a Alger d ou je t ecris avec un ordi de merde ...)

0 Reco 06/07/2009 à 14:47 par brestois29

a écrit : Aussi je pose la question, à tout hasard : connaissez-vous des villes où il existe encore une vraie demande immobilière, et où mon investissement serait judicieux ?Ce monsieur pourra vous renseigner ^^

http://www.actufinance.fr/cgi-bin/forum-de-la-finance/gforum.cgi?post=193593;guest=9274674&t=se#193593

"bonsoir
est-il possbile d avoir une compensation financier si on prouve avec des documents certifiées, que la demande locative n'est pas facile (je posséde des permis de construire d'autres résidences qui se sont construite avant la mienne) des documents d'agence qui propose des biens de meme catégorie mais pour des loyers beauccoup moins cher. Que mon TMI est ridicule par rapport a la défisc que l' on vous vends (DOL dans ce cas)

Merci de me répondre
"


0 Reco 11/07/2009 à 18:49 par leodavinil

Bonjour,
pour choisir la ville pour un investissement locatif, le crédit foncier a publié une étude
vous pouvez lire l'article ici
http://www.investir-toulouse.fr/classement-des-villes-ou-il-faut-investir-par-le-point.html

0 Reco 28/07/2009 à 11:07 par Ericfa

Bonjour à tous,

à Herault pas mal aussi pour s'investir, il y a pas mal d'appartement ou maison à bas prix vous pouvez voir dans ce site, j'ai mis un coup d'oeil là dedans mais pas mal du tous les offres.
http://www.le34immo.com il n'y a que des offres des particuliers

0 Reco 07/11/2017 à 12:04 par Delph85

Bonjour,

Je suis originaire de Vendée. J'habite dans une maison près des Sables et il y a quelques temps, j'ai souhaité faire de l'investissement locatif. J'ai acheté un appartement aux Sables d'Olonne, car cette ville est très touristique et très prisée et je n'ai aucun problème pour louer mon bien pendant les vacances. J'ai également eu des demandes pour des locations saisonnières et à l'année. Aimant le contact et le tourisme, j'ai fait le choix de le louer à des vacanciers uniquement, mais il semble y avoir de la demande pour d'autres type de location.
Si ça peut vous intéresser, je suis passée par l'agence Vivre ici Olonne pour acheter ce bien et j'ai été très contente de leur travail et de leur efficacité.

Bonnes recherches !

0 Reco 07/11/2017 à 13:25 par marc19

Delph85a écrit : Bonjour,

Je suis originaire de Vendée. J'habite dans une maison près des Sables et il y a quelques temps, j'ai souhaité faire de l'investissement locatif. J'ai acheté un appartement aux Sables d'Olonne, car cette ville est très touristique et très prisée et je n'ai aucun problème pour louer mon bien pendant les vacances. J'ai également eu des demandes pour des locations saisonnières et à l'année. Aimant le contact et le tourisme, j'ai fait le choix de le louer à des vacanciers uniquement, mais il semble y avoir de la demande pour d'autres type de location.
Si ça peut vous intéresser, je suis passée par l'agence Vivre ici Olonne pour acheter ce bien et j'ai été très contente de leur travail et de leur efficacité.

Bonnes recherches !
Evites de faire ta pub mais merci pour avoir deterré ce post qui font revivre quelques chers disparus .

0 Reco 07/11/2017 à 13:25 par marc19

Delph85a écrit : Bonjour,

Je suis originaire de Vendée. J'habite dans une maison près des Sables et il y a quelques temps, j'ai souhaité faire de l'investissement locatif. J'ai acheté un appartement aux Sables d'Olonne, car cette ville est très touristique et très prisée et je n'ai aucun problème pour louer mon bien pendant les vacances. J'ai également eu des demandes pour des locations saisonnières et à l'année. Aimant le contact et le tourisme, j'ai fait le choix de le louer à des vacanciers uniquement, mais il semble y avoir de la demande pour d'autres type de location.
Si ça peut vous intéresser, je suis passée par l'agence Vivre ici Olonne pour acheter ce bien et j'ai été très contente de leur travail et de leur efficacité.

Bonnes recherches !
Evites de faire ta pub mais merci pour avoir deterré ce post qui font revivre quelques chers disparus .

0 Reco 07/11/2017 à 14:00 par MisterHadley

Ah, c'était aut'chose que les niaiseries insipides de maintenant, c'est sur..!

=)

0 Reco 01/07/2020 à 15:30 par LeaLeaDeroda

Bonjour Laurette,

Effectivement nous sommes très nombreux à se poser la question pour investir en France, et particulièrement dans le Sud-ouest. Si on suit les dernières tendances 2020, il est conseiller de réaliser un investissement locatif à Toulouse, Nantes, Lille, rennes, Angers, Montpellier, Strasbourg. Après il n'existe clairement pas une mais des façons d'investir dans l'immobilier.

Les points à prendre en compte sont :

- Les villes dynamiques et attractives
- Les profils que l"on souhaite toucher : étudiants ? Colocation étudiante ou de salariés ? Couple ? Famille ? Touristes ?
- les prix de l'immobilier et les évolutions du marché
- L'emplacement - parfois l'hyper-centre des villes restent pertinents avec des biens faciles à louer MAIS les rentabilités locatives sont parfois moindre
- les dispositifs de défiscalisation : Denormandie, Pinel
- location nue / meublée...

En tout cas, si vous souhaitez investir dans le Sud-Ouest, Toulouse reste LA grande ville où réaliser un investissement. Mais toutes les petites villes touristiques de la Côte landaise et Basque offrent également de nombreux atouts.