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recherche entrepreneurs construction

0 Reco 25/10/2012 à 16:45 par albane-n

bonjour, je suis proprietaire d'un terrain agricole de 4ha, situé à tout juste 40km de toulouse. a 500m il y a l'autoroute gratuite . j'avais pour projet de chercher un ou plusieurs entrepreneurs afin de construire un lotissement d'une dixaine de maisons. avant de faire une demande de revison ou de modification du PLU aupres de la mairie communale, j'aurais aimer savoir ou et comment demarcher les entrepreneurs, afin d'avoir un projet concret avant de le proposer . . toute info ou renseignement pourra m'etre utile, etant encore jeune


0 Reco 25/10/2012 à 17:25 par lsga

vous avez une idée de la distance du réseau électrique et du réseau d'eau le plus proches ?

Il me semble que pour limiter la corruption des maires ces quetions ont été légiférées. En effet, dans les années 80, contre une piscine ou un peu de cash, il était assez facile d'obtenir une autorisation de construire un lotissement, quand bien même le terrain était perdu en pleine cambrousse. Les exemples de petits lotissements isolés sortis de terre dans ces années là ne manquent pas, ils ont souvent fait la fortune des agriculteurs 'électeurs' et amis du maire.

Aujourd'hui, si votre terrain est vraiment isolé, je crois que l'astuce consiste à passer par la construction de centres commerciaux ou de grandes surfaces, plus libres de construire où elle veulent (et la proximité d'un axe de circulation est cruciale pour elles). Une fois une grande surface installée, on stabilise le prix de son terrain en construisant un lotissement à côté.

Mais bon, tout ça se fait en général par relation de copinage. Si vous ne connaissez personne, ça va être compliqué. Commencez donc par inviter le maire au resto, il reste la personne la plus importante dans ces cas là.

0 Reco 25/10/2012 à 17:39 par albane-n

merci pour votre reponse. en effet on m'avait bien informé que la plupart des cas dependaient du maire, et de ces electeurs. grace à la proximite du reseau eau et electricite, ainsi que celle du terrain proche du centre ville de la commune, je m'etais dit que la construction d'un lotissement pouvait etre interessante , centre commercial ou meme mise en place d'eoliennes . est il preferable de s'informer d'abord aupres de la mairie ou vaut il mieux commencer les demarches apres avoir trouver un ou des entrepreneurs, afin de leur presenter un projet concret et pret à etre financé, plutot qu'une vague idee de ce que j'aimerais faire ?

0 Reco 25/10/2012 à 17:54 par lsga

j'ai envie de vous répondre : ça dépend de la taille de la ville.

peut-être que d'autres intervenants du forum vous donneront des informations plus bureaucratiques.

Personnellement, je dirais qu'en dessous de 40.000 habitants, vous devriez commencer par sympathiser avec le maire. Il faut certes commencer par un rendez-vous en mairie... Mais, un bon resto entre bons vivants, c'est souvent le meilleur moyen de lancer un projet en zone rurale.

Et puis, le maire est certainement très copain avec des entrepreneurs ou des responsables de grandes surfaces, il appréciera certainement de pouvoir vous aiguiller ;)

0 Reco 25/10/2012 à 18:00 par marc19

Ne prenez pas le problème à l'envers .
Le bon sens exige que vous ayez eu un accord de principe de la municipalité, ce qui implique non seulement le maire mais son conseil et ses administrés .
Surtout si le programme est important .
Et vous ne trouverez aucun entrepreneur sérieux qui établira un dossier complet en sachant qu'il travaille pour rien , probablement .
La seule façon d'espérer faire bouger les lignes , c'est de convaincre que votre projet est bénéfique à la commune, d'une manière ou d'une autre .
Essayer ne coûte rien .

0 Reco 25/10/2012 à 18:05 par lsga

oui...enfin... sur une agglomération de plus de 100.000 habitants, n'espérez pas lancer un projet sans un dossier solide.

0 Reco 25/10/2012 à 18:13 par albane-n

merci pour vos reponses, je vais a ce moment là m'orienter aupres de la mairie, presenter mon projet en essayant de le valoriser. c'est une petire commune presentant moins de 30000habitants, il faut donc que j'essai de prouver que mon projet pourrait etre d'interet general. merci pour tout

1 Reco 25/10/2012 à 23:23 par l-expert

Salut,

Pour commencer, votre message me fait comprendre que votre terrain n'est pas constructible à l'égard du PLU (certainement en zone N ou en zone AU du règlement) et rendre ces zones constructibles va du compliqué au très compliqué. Pour la faire simple, si votre terrain se situe en :

zone AU : constructible après modification ou révision simplifiée du PLU si il n'y a pas atteinte à l'économie générale du PADD (programme d'aménagement et de développement durable), dans ce cas, ça peut être rapide (1 ans1/2, 2ans), si il y atteinte à l'économie générale du PADD : révision et là c'est 2 ans voir 3 ans.

zone N (celle qui est la plus probable): l'ouverture à l'urbanisation est nécessairement une atteinte à l'économie générale du PADD.

Le PADD donne la "philosophie" d'aménagement du périmètre du PLU, s'il dispose que votre terrain se situe "dans le grand arc économique de développement tertiaire de la mégapole de Trifouilli les oies", il sera très compliqué de le rendre constructible à moins d'une révision, longue, fastidieuse et qui n'en vaudra certainement pas la peine pour un "petit" terrain comme le votre au regard de la commune.

Chacune de ces procédures sont susceptible de recevoir un recours devant le tribunal administratif soit pour un problème de fond ou de forme.

Inutile donc de graisser la patte au maire, quand bien même vous ayez les moyens de lui payer un rond point ou des lampadaires sur toute une avenue (quoi que ça ne se fait plus depuis que la mairie de Lyon fut condamnée il y a une 20aines années pour ces mêmes raisons).

Vous dites que votre terrain est situé à 500 mètres d'une autoroute, vérifiez également qu'il n'existe pas des zones "non aedificandi" autour de cette autoroute dans une bande d'une certaine taille (il y en a tout le temps, allez voir les annexes du PLU).

Admettons que votre terrain dispose d'une situation intéressante pour la commune et pour le promoteur, que pourrait-on y réaliser?

- Un centre commercial ?

J'y crois moyen mais why not, Votre terrain est petit, 4 ha = 40 000 m², comptez 70 % de surfaces de parkings et d'espaces vert, cela représente une SHON (une SDP depuis le 1er mars) d'environ 12 000 m², ca fait un ptit centre co, du genre une enseigne alimentaire et quelques boutiques (coupe tifs photomaton et boulangerie). Vous dites que votre petite commune présente moins de 30 000 habitants, sachez que 30 000 habitants c'est pas mal du tout et vous devriez avoir autour de votre commune une voir deux zones commerciales avec alimentaires (ce sont des "locomotives") et retail park (boites commerciales). Alors à moins qu'il y ait un très mauvais maillage commercial dans votre région, cela m'étonnerai qu'il y ait de la place pour une autre zone (sachant qu'en France on a le meilleur maillage de centre-co au monde, ça c'est du made in France).

- Un lotissement résidentiel ?

Pour les raisons de réglementation d'urbanisme que je vous ai déjà énoncé, cela m'étonnerai bcp bcp bcp que cela soit possible. Puis sachez une chose, il y a un proverbe chez les maires qui dit que les maires batisseurs, sont des maire battus. les gens ça vote, pas les entreprise (pour le moment...).

- Des locaux d'activités (une part de bureaux et une part d'entrepôt dans la même boite)?

Certainement le plus probable car compatible avec la taille de votre terrain et l'économie d'une commune comme la votre (petites PME, 50 / 100 employés).
Problèmes, si votre commune est trop petite les maires font tout faire pour ramener des entreprises sur leurs communes quitte à céder le terrain gratuitement, alors croyez moi, l'intérêt général pour votre maire consisterai plutôt à conserver le zonage en N pour éventuellement si vous lui proposé, racheter votre terrain au prix de terres agricoles pour finalement le céder gratuitement à une entreprise après révision du PLU (tout cela sur une échelle de 7/8 ans quand même on est pas pressé en matière d'urbanisme, le faire du Tac au tac et le maire se ferai retoqué grave).

Question promoteur, faites des recherches internet d'annuaires de sites spécialisés.

J'espère ne pas vous avoir trop déprimé, mais il se fait tard et à défaut d'être rentier, il me faut aller vendre ma force de travail demain matin au grand capital.

Bien à vous

0 Reco 26/10/2012 à 01:36 par lsga

c beau du travail d'expert =)

0 Reco 26/10/2012 à 17:38 par albane-n

j'adhere, merci bcp pour ces conseils et cette analyse. alors en fait j'etais tres mal renseignée, mon pere m'a offert ce terrain et ne connaissant que tres peu la commune, je ne savais pas exactement le nombre d'habitants, en fait il y en a tout juste 1000 et quelque! !
j'ai appris qu'il n'y a aucun supermarché ou autre, seulement dans les communes voisines, je me disais eventuellement est ce vous pensez qu'a ce moment là la construction d"un petit centre commercial comme vous l'avait cité peut etre interressant ?
certaines personnes, naivement ou non, me disent que peut etre la construction d'un camping pourrait etre un projet envisageable, ou celle de la mise en place d'eolienne . je sais que le terrain est proche du centre ville de la commune, l'acces a l'eau et l'electricite aussi. connaissez vous approximativement sinon le prix a la revente du m2 d'un terrain agricole ?
quoi qu'il en soit rien ne me coute de presenter tel ou tel projet aupres de la mairie, quitte a surement essuyer un refus , mais j 'aimerais essayer tout ce que je peux avant de decider de revendre le terrain comme tel . j'ai tt juste 22ans je travaille dur comme tout le monde pour gagner peu, mais grace a ce don j'aimerais revendre ce bien, en agricole au pire, et en constructible au mieux, afin d'acheter 2 appartements au centre de toulouse . merci pour votre aide a vos reponses qui m'aiguillent toujours un peu plus !

1 Reco 26/10/2012 à 18:10 par MisterHadley

Le prix de ton terrain est actuellement celui qui figure sur l'acte de donation effectué chez le notaire...

Vu ton âge de 22 ans, tu as donc bénéficé des bienfaits de la "Sarkozette", ton terrain étant vraisenblablement été évalué, comme tu l'indiques, au prix "agricole", soit en gros à 3 euros le m²... ce qui fait, à la louche, quelque chose comme 120000 euros...

L'ennui, c'est que si vous aviez été bien mieux conseillés tou les deux dès le départ, tu aurais pu faire quelques économies ensuite...

En gros, tu perds ton temps, là, actuellement...

La meilleure chose à faire, maintenant que tu es une "riche" héritière... ;) est defaire ce qu'il aurait fallu que vous fassiez, avec votre daron dès le départ, à savoir, une SCI...

Tu as bien un chéri, ou quelqu'un de confiance, avec qui t'associer dans tes projets toulousains, n'est-ce pas..?

Si tu es donc deux, tu en crées une, et dans la quelle tu vas faire "apport" de ton terrain agricole à la constitution de cette SCI pour son capital...

Si tu avais fait une SCI avec ton daron dès le départ, avant la donation, il l'aurait créé avec toi, en faisant donc, lui, apport de son terrain, et t'aurait ensuite "donné" les parts social de la SCI correspondant au terrain en question, ça te serait alors revenu bien moins chère que de le faire maintenant, puisque maintenant, va te falloir repasser devant ton notaire, avec une nouvelle "petite" note à payer pour faire la paperasse...

Donc, SCI, avec ton terrain en apport au capital à la constitution...

Ensuite, ton terrain agricole, et sa valorisation, permettront à ta SCI d'emprunter pour tes projets d'appartements Toulousains... Et pêndant les premières années, tu auras alors tout le temps de "profiter" ainsi malgré tout des bienfaits de cette donation, même si pour l'instant, tu ne peux pas faire grand chose de ce terrain...

Dans quelques années, tu auras bien plus de possibilités, et donc, de choix, le PLU ne sera plus le même, la démographie locale non plus, les objectifs des politicaillons en charge de l'urbanisme local ne seront plus lesmêmes non plus, tu auras alors vraisemblablement plus de choix à ce moment là, sans avoir donc perdu malgré tout ton temps...

Tu as 22 ans, la vie devant toi, et un très bel atout que vient de te donner ton daron...

Saches donc l'utiliser, et surtout, saches bien te faire conseiller par des gens réellement compétents, vu que là, déjà, tu auras malgré tout perdu du temps et de l'argent...

Retenir la leçon pour l'avenir...

Bonne continuation.


0 Reco 26/10/2012 à 20:43 par lsga

je préferais la réponse de lexpert : plus technique =) =) =)

et puis, lui, il a conscience qu'il n'est pas un rentier, et qu'il est au service du grand capital =) =) =)

1 Reco 26/10/2012 à 23:46 par l-expert

En ce qui concerne un éventuel projet de commercial :

Premièrement, votre commune est effectivement plus petite que prévu, le format commercial est celui d'un supermarché (400 m² à 2 500 m²). Tracez un périmètre autour de votre terrain correspondant à un trajet de 10 minutes grand max en voiture, si à l'intérieur de ce périmètre vous trouvez 3 000 habitants, il y a peut-être à la rigueur une probabilité éventuelle qu'il est possiblement moyen de faire quelque chose. Pour cela, il ne faut pas qu'il y est dans cette zone de chalandise un autre supermarché. Pour vous aider, allez voir ce site et taper le nom de votre commune :

http://adresse.fr/adresse+supermarche-et-hypermarche.html#.UIrsVWeHQSY

Deuxièmement, un supermarché n'est pas aussi gourmand en foncier que la taille de votre terrain, 5 000 m² à 15 000 m² leurs suffisent. Par conséquent, ce que vous gagnerez théoriquement en valeur métrique sera très pondéré sur la valeur globale du site du fait du surplus de terrain inexploité.

Je pense qu'avec la réalisation d'un supermarché de 1 500 m², votre terrain se vendrait dans une fourchette de 3 à 4 €/m² du fait de sa grande taille (ce qui équivaut à du 15€/m² sur un terrain de 8 000 m² suffisant pour un alimentaire de cette dimension).

Concernant la vente pour un usage agricole :

il me semble que les valeurs métriques agricoles sont inférieures à celles mentionnées par MisterHadley, mais là c'est moins mon domaine.

Si tu veux te renseigner (puis merde, je te tutoie, soyons fous) vas sur le site de la SAFER et achète des références transactions dans ton secteur, sur des surfaces comparables et à mêmes qualités agronomiques.

http://www.safer.fr/prix-des-terres.asp

je pense que les valeurs oscille plutôt entre 1 et 2€/m² ( on raisonne d'ailleurs plus à l’hectare).

ACHTUNG!!!

La SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) est comme son nom l'indique une société investie d'une mission d'intérêt générale et à ce tire bénéficie de certaines prérogatives publics du genre le droit de préemption.

Leur mission première est de remembrer le tissu agricole, par exemple, là où un terrain est trop petit pour faire une exploitation agricole, ils préempte et remembre (recolle) avec des terrains voisins qu'elles aura soit acheté soit préempté. Le but est de créer des terres agricoles de dimensions cohérente pour une exploitation et également par l'intermédiaire du droit de préemption d'éviter la surenchère des prix des terres pour les agriculteurs (et en bout de chaîne nous, quand nous bouffons des céréales).

Le camping, je connais pas, mais même chose que mon précédent post, les zone N ne permettent pas en principe ce genre d'utilisation des sols, pour te renseigner, vas lire l'article 1 et 2 du règlement du PLU de ta zone. Dedans apparaît ce que tu peux faire sur ton site d'une façon négative (c'est à dire ce que tu ne peux pas y faire). la règle est simple: ce qui n'est pas interdit est autorisé.

Les éoliennes: tu cherche plus à vendre, tu cherche un revenu. Je sais pas ce que cela rapporte mais il faut savoir que l'électricité des éolienne est subventionnée, donc plus de subvention = plus de blé et une toupie de 200 mètre sur ton terrain.

Pendant qu'on y est, le gaz de schiste : T'es peut être une future Rockefeller!

Je suis désolé de te décevoir, mais peut-être bien que tu ferais mieux de conserver ton terrain si il ne vaut pas plus que ça ( à la louche agricole : 40 000 à 80 000 €, commercial : 100 000 € à 150 000 €). Je comprends qu'à 22 ans ça fasse beaucoup de fric (à 31 ans aussi...) mais peut-être bien qu'à moyen terme ton terrain sera classé autrement par le PLU du genre lotissement résidentiel, et ce jour là, ton terrain c'est 15 / 20€ /m² et je serai dans l'obligation de te demander du pognons pour mes conseils ;-) (je déconne).

Bon il se fait tard, et le grand capital m'accorde gracieusement 2 jours repos pour mieux lui revendre ma force de travail lundi matin.

1 Reco 27/10/2012 à 09:04 par marc19

Tout ça pour dire que son terrain vaut que dalle ou presque et qu'il s'est fait des illusions .
Cela s'appelle parler pour ne rien dire , M. l'expert .car pour étudier le cas du Monsieur , sérieusement, il faudrait en connaître un peu plus .
Quant aux SAFER , initialement prévues dans l'intérêt du monde paysan, elle sont devenues des Agences immobilières qui ne disent pas leur nom .

0 Reco 27/10/2012 à 12:13 par lsga

toujours aussi cordial le marc...

tu cherches à faire fuir les intervenants compétents du forum c'est ça ?
tu veux qu'il n'y ai plus que des imbéciles dans ton genre qui essayent de faire croire aux pauvres bougres qu'ils vont pouvoir devenir rentiers grâce leur banquier ?

vous êtes des prolos, admettez le. La probabilité que les banques mettent en place un quelconque système vous permettant de devenir rentiers est proche de 0. En revanche, la probabilité qu'elles mettent en place des entourloupes pour vous plumer vos maigres économies ou revenus de petits cadres est proche de 1. ( D'ailleurs, aux USA et en Espagne, elle est égale à 1 : ça c'est déjà produit. =/ )

Bref...

"La SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) est comme son nom l'indique une société investie d'une mission d'intérêt générale et à ce tire bénéficie de certaines prérogatives publics du genre le droit de préemption. "

Mais c'est génial ce truc !
C'est exactement ce qu'il nous manque pour le marché du logement !

Ex: Un immeuble appartient à xx petits propriétaires qui espèrent désespérément devenir rentiers grâce à la location de leur appartement. Ceux-ci sont incapables d'entretenir leur bien, qui se transforme en taudis, rendant la rénovation et la remise aux normes de l'immeuble hors de prix.
Hop : un organisme publique rachète tout ça, rénove l'immeuble, et le revend à un seul et unique investisseur qui a les reins plus solides et pour qui la possession de l'immeuble entier sera rentable.

Y-a des villes entières qui pourraient en bénéficier =)

1 Reco 27/10/2012 à 13:30 par l-expert

Bonjour mon très cher marc19,

Je suis tout à fait d'accord avec vous en ce qui concerne le fait qu'il en faudrait en connaître un peu plus pour étudier ce cas. Cependant si vous vous étiez appliquez ce même principe vous vous seriez peut-être aperçu de 4 choses :

1 - Que le monsieur en question n'est pas un monsieur mais une demoiselle de 22 ans qui n'est peut-être pas au fait de toute ces choses immobilière (en tout cas certainement pas à votre niveau d'excellence).

2 - Que cette demoiselle écrivait "toute info ou renseignement pourra m’être utile, étant encore jeune" , je me suis donc attaché à sa demande à lui expliquer un certain nombre choses qui lui seraient potentiellement utile. Je crois me souvenir qu'elle m'en a remercié et le principe d'un forum est aussi un peu à la base de venir chercher des infos (mais je pense qu'elle a dû apprécié votre brillante intervention).
Naturellement, je tiens à m'excuser auprès de vous si mes interventions vous ont semblé fastidieuses ainsi que du fait que vous y avez certainement rien appris, bien conscient que vous êtes un érudit en la matière : Promis je ferai attention lors de mes prochaines interventions ;-)

3 - Concernant la SAFER, vous m'obligez à répéter c'est pénible, il s'agit d'une société (une SA pour être précis) chargé d'une mission de service publique, donc oui la SAFER c'est 24 super agences immobilières qui peuvent préemptés et c'est comme ça depuis leurs créations en 1960.

4 - Je peu tout à fait comprendre que 40 000 / 150 000€ représente que dalle pour vous et je vous en félicite, vous m’impressionné... Mais si vous aviez pris la peine de lire ce que la p'tite demoiselle a écrit, vous trouverez : "j'ai tt juste 22ans je travaille dur comme tout le monde pour gagner peu" cette somme représente manifestement plus pour elle que pour vous. Si vous voulez qu'on parle parle de choses qui valent un peu d'argent, on peu parler de la dernière tour à la Défense que j'ai évalué pour 1,7 milliards €, mais le cas de mademoiselle m’intéresse plus voyez-vous. Comme dirai Desproges, nos avis divergent et dix verges c'est énorme.

Enfin sachez qu'en matière d'expertise, l'important n'est pas le chiffre qui est en bas du rapport mais pourquoi il y a ce chiffre au bas du rapport, pour cela il faut expliquer, mais comme apparemment vous avez du mal à comprendre je saisi pourquoi vous avez l'impression que je parle pour ne rien dire.

Bien à vous et encore mille mercis pour votre forte agréable et utile réponse.

0 Reco 27/10/2012 à 13:38 par marc19

1.7 milliard d'euros !

0 Reco 27/10/2012 à 13:44 par lsga

1.7 milliard d'euros !

lol, marc découvre l'existence de l'Oligarchie Financière...

et oui, pour ces gens là, vous êtes des ploucs : que vous ayez 300.000€ de patrimoine ou 1 Million 300 milles Euros, pour eux, vous êtes des ploucs.

Ces gens là, qui ont ces moyens là, n'hésitent pas à pigeonner les petits prolos dans votre genre qui croient qu'ils peuvent devenir 'riche', 'bourgeois', 'rentiers'. Vous êtes des Prolos, rien d'autre. Comme le dit l'expert, vous gagnez votre vie en vendant votre force de travail au grand Capital...

Enfin, il faut bien des pigeons qui votent à droite pour enrichir les vrais bourgeois.
http://www.dailymotion.com/video/xu84uw_le-monde-d-apres-les-banques-vont -elles-tous-nous-ruiner-2-3_webcam&start=344&force dQuality=sd

Message edité 27/10/2012 à 14:01
1 Reco 27/10/2012 à 13:53 par MisterHadley

Ouais, vas-y l'marccucio, te laisses pas faire..!!!

ieuv power..!!!

Ha ha ha ha ha..!!!

:)

Tout le monde se tape bien de tout ce baratin insipide qui n'a de sens que pour celles et ceux qui veulent s'imaginer, et faire croire, qu'ils sont indispensables, et leurs jobs aussi, tant qu'à faire...

Encore et toujours la même erreur, justement...

Le bon peuple ne veut pas de ce baratin-là, il veut du concret, du tangible, immédiatement et pas dans cent sept ans, et encore moins de bien vaines promesses irréalisables...

La raclée des sondages d'opinion qui s'intensifie encore de plus en plus ces jours ci la rappelle à ces messieurs les fiefés amateurs...

;)

Hier soir, Jacques Attali disait sur BFMTV un truc vachement intéressant: les deux derniers, et l'actuel, président français redoutaient, et redoute, un revival de 1789..!!!

Les deux derniers ont eu l'intelligence de ne pas à avoir eu à affronter la vindicte populaire...

L'actuel, par contre, tel que c'est parti, doit avoir un très mauvais Kharma, lui, parce que... :)

0 Reco 27/10/2012 à 15:46 par marc19

MisterHadleya écrit : Ouais, vas-y l'marccucio, te laisses pas faire..!!!

ieuv power..!!!

Ha ha ha ha ha..!!!

:)

Tout le monde se tape bien de tout ce baratin insipide qui n'a de sens que pour celles et ceux qui veulent s'imaginer, et faire croire, qu'ils sont indispensables, et leurs jobs aussi, tant qu'à faire...

Encore et toujours la même erreur, justement...

Le bon peuple ne veut pas de ce baratin-là, il veut du concret, du tangible, immédiatement et pas dans cent sept ans, et encore moins de bien vaines promesses irréalisables...

La raclée des sondages d'opinion qui s'intensifie encore de plus en plus ces jours ci la rappelle à ces messieurs les fiefés amateurs...

;)

Hier soir, Jacques Attali disait sur BFMTV un truc vachement intéressant: les deux derniers, et l'actuel, président français redoutaient, et redoute, un revival de 1789..!!!

Les deux derniers ont eu l'intelligence de ne pas à avoir eu à affronter la vindicte populaire...

L'actuel, par contre, tel que c'est parti, doit avoir un très mauvais Kharma, lui, parce que... :)
Ah , MH ! toujours prêt à en découdre , je vois .................
;)