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Stratégie travaux / LMNP / encadrement des loyers

0 Reco 16/04/2019 à 21:57 par davimmo129

Bonjour,
J'achète un T1 de 25m2 en RDC sur cour dans un immeuble ancien pour 171000 euros FAI + Frais de Notaire. Il est constitué de 2 lots réunis. Il se trouve en zone tendue et impacté par le futur encadrement des loyers. Pour cet achat j'emprunte 152000 euros sur 20 ans. Je dois également payer 9000 euros de travaux de copro cette année + 12000 euros dans 3 ans environ (ravalement façade).
J'ai 2 choix :

1 - Je peux faire 7000 euros de travaux pour louer le T1 en LMNP pour environ 9600 euros/an HC.

2 - Je peux faire 48000 euros de travaux pour séparer les 2 lots et en faire 2 studettes indépendantes de 11m2 et 14m2 louées en LMNP. Je pourrais alors les louer pour un total de 14400 euros/an HC, mais je serai certainement contraint par la taxe Apparu et le futur encadrement des loyers en zone tendue à ne pas dépasser un certain loyer que j'estime aujourd'hui à 12000 euros/an HC.

Quelle solution me conseilleriez-vous ?
Merci pour vos réponses.

Message edité 16/04/2019 à 21:59

0 Reco 17/04/2019 à 11:11 par lael

2 choses à faire attention :

1) Encadrement de la hausse des loyers :
Une fois loué à un certain montant, il ne vous est plus possible d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.
Sauf exceptions : passage de nu à meublé, travaux significatifs effectués, attendre un certain temps avant de relouer, etc...

2) Encadrement des loyers :
Pareil qu'au-dessus sauf que c'est un plafonnement géographique à la location et pas juste au changement de locataire.
Mais il reste la possibilité d'appliquer des "compléments de loyers exceptionnels" sous certaines conditions.

En particulier :loi_elana écrit : B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Source: Article 140 loi ELAN du 23 novembre 2018

Le locataire a 3 mois pour contester ce complément de loyer auprès de la CDC (Commission De Conciliation). En cas d'échec de la médiation, c'est le Tribunal d'Instance qui tranchera.

Autrement dit, ça laisse une porte béante ouverte pour les bailleurs.

Message edité 17/04/2019 à 11:44
0 Reco 17/04/2019 à 23:26 par davimmo129

Merci pour votre réponse!
Effectivement la future réglementation rend mon choix incertain pour la recherche de la meilleure rentabilité. Merci pour l’info. Il faudra que je réfléchisse à une bonne justification du complément de loyer.