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Vendre ou louer ma maison

4 Reco 15/01/2014 à 20:27 par liporo

Bonsoir,

je suis propiriétaire d'une maison depuis 2008. payée 195 000 euros, elle nous a couté (frais notaires + travaux) 230 000 euros.
Aujourd'hui il nous n'avons remboursé que 50 000 sur le prêt.
Nos moyens(et le nombre d'enfants!) ayant bien évolués en 6 ans, nous venons de signer un compromis pour une maison plus grande.

La question c'est :
vaut-il mieux vendre la maison (estimée 220000) ? (mais nous ne rentrerions pas dans nos frais) et placer les 50000 euros ? (que nous ne souhaitons pas forcément remettre dans le nouveau prêt),
ou alors la louer ? (estimée à 900 euros de loyer)

Elle est située dans un quartier sympa d'une grande ville, commodités à proximité, en parfait état, aucun travaux (les agences que ce soit pour la vente ou la location pensent qu'elle "partirait" vite...)

Comment calculez-vous le taux de rentabilité ?


1 Reco 15/01/2014 à 21:46 par Seb83500

900*12/220000=4,9% Brut

Une Foie payé la taxe foncière, les éventuelles charges, la csg, les impôts...

Je pense que c'est insuffisant pour du locatif.

2 Reco 16/01/2014 à 09:56 par liporo

Mais faut-il compter par rapport au prix estimé de la maison (220 000), ou par rapport au capital déjà remboursé (50 000) ?
ce qui ferait :
900 x 12 / 50 000 = 21 % brut

Je suis novice.
Mon but n'était pas de faire forcément du licatif mais nous avons cette maison et comme la question se pose...

1 Reco 16/01/2014 à 15:03 par marcus3600

cher Liporo,

tu es novice et cela se voit car ce n'est pas toi qui décide... mais ta banque...

partons dans l'hypothèse que tu souhaites garder ta maison....

sur le prêt de téa maison, il reste 145K€ si j'ai bien compris....
sur la nouvelle qui doit être plus grande (valoir dans les 300k€), pour laquelle tu dois avoir les frais de notaires j'imagine... tu vas devoir emprunter 300k€

tu seras donc endetter à hauteur de 445k€
avec pour revenu:
vos salaires nets
un loyer de 900€ (auquels il faut retrancher l'IR soit -20% et une décote de vacances soit -10%.. soit un revenu au yeux des banques de 630€/mois.....

pour rappel, 445 k€ sur 20 ans c'est 2700€ de mensualité....
vos revenus doivent être fois cela 8100€ net....
sachant que vous avez 630€ de revenus locatifs....
il faut que la somme de vos salaires nets fassent 7500€ / mois pour qu'une banque accepte que vous gardiez la maison!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

0 Reco 16/01/2014 à 15:06 par marcus3600

liporoa écrit : Mais faut-il compter par rapport au prix estimé de la maison (220 000), ou par rapport au capital déjà remboursé (50 000) ?
ce qui ferait :
900 x 12 / 50 000 = 21 % brut

Je suis novice.
Mon but n'était pas de faire forcément du licatif mais nous avons cette maison et comme la question se pose...
en faisant le calcul de la sorte tu oublies totalement que tu as sur la maison des charges d'intérêts...
le calcul que tu proposes n'existent pas et ne donnent aucune idée de la pertinence de ton investissement... ce que tu loues 500€/mois c'est la maison (qui vaut 220 k€) pas ton remboursement....

1 Reco 16/01/2014 à 15:08 par marcus3600

liporoa écrit : Mais faut-il compter par rapport au prix estimé de la maison (220 000), ou par rapport au capital déjà remboursé (50 000) ?
ce qui ferait :
900 x 12 / 50 000 = 21 % brut

Je suis novice.
Mon but n'était pas de faire forcément du licatif mais nous avons cette maison et comme la question se pose...
pour te prouver la bétise de ton calcul je t'offre ce raisonnement par l'absurde.....

tu as remboursé 50k€.... ton rendement serait donc de 21% (grosse bétise mais bref)

je t'annonce que si tu n'avais remboursé que 10K€ au lieu de 50k€... ton rendement serait de 900 x12/10 000=108%

108% de rendement? tu as un cador je m'incline....

1 Reco 16/01/2014 à 15:11 par marcus3600

liporoa écrit : Bonsoir,

je suis propiriétaire d'une maison depuis 2008. payée 195 000 euros, elle nous a couté (frais notaires + travaux) 230 000 euros.
Aujourd'hui il nous n'avons remboursé que 50 000 sur le prêt.
Nos moyens(et le nombre d'enfants!) ayant bien évolués en 6 ans, nous venons de signer un compromis pour une maison plus grande.

La question c'est :
vaut-il mieux vendre la maison (estimée 220000) ? (mais nous ne rentrerions pas dans nos frais) et placer les 50000 euros ? (que nous ne souhaitons pas forcément remettre dans le nouveau prêt),
ou alors la louer ? (estimée à 900 euros de loyer)

Elle est située dans un quartier sympa d'une grande ville, commodités à proximité, en parfait état, aucun travaux (les agences que ce soit pour la vente ou la location pensent qu'elle "partirait" vite...)

Comment calculez-vous le taux de rentabilité ?
je crois hélas que tu es légèrement dépassé..
Tu penses avoir le choix de garder ta barraque alors qu'en fait tu ne pourras aps la garder... la banque te demandera d'avoir un apport et de limiter ta dette... en soldant on précédent emprunt...

et comm tu dois vendre ta maison, et que tu as déjà acheté tu vas devoir prendre un prêt relais.... et si tu ne la vend pas 220K€ tu vas te réveiller avec un trés gros mal de crâne.... je te souhaite que ta maison valle vraiment le prix que tu dis....

3 Reco 16/01/2014 à 19:28 par liporo

Merci de vos réponses, mais ce n'est pas la peine de m'agresser de cette façon.
Je ne suis peut être pas aussi calée en immobilier que vous ne l'êtes, c'est d'ailleurs pour ça que je vous pose des questions, mais je ne suis pas complètement débile non plus.

Ma nouvelle maison est en cours d'acquisition, plusieurs banques nous suivent que la première soit en location ou en vente, il n'y aura pas de prêt relai et nous avons les revenus suffisants pour assumer les deux crédits.

Ma question porte juste sur l'opportunité d'un tel investissement. Je ne vous demande pas si c'est réalisable financièrement, je sais que ça l'est. Je vous demande si c'est intéressant de louer la première pendant qu'on rembourse la deuxième ou s'il vaut mieux vendre la première et investir différemment.

Et à propos de mon exemple et des 20% c'était bien sûr absurde mais fait exprès pour montrer que je n'y comprends pas grand chose... D'où ma présence sur ce forum pour chercher votre aide...
aéQuels sont les calculs exacts à faire pour savoir si la location est plus intéressante/moins intéressante/équivalente à la vente.

0 Reco 16/01/2014 à 20:25 par marc19

Vendez , vendez car un rendement autour de 4 % ne justifie pas les emmerdes que vous allez avoir en termes de gestion.
vacance , dégradations , impayés ....................à vous de voir .

3 Reco 16/01/2014 à 21:04 par liporo

Si on vend maintenant on est perdant par rapport aux dépenses/travaux effectués.
Estimée 220 000 , elle nous a couté un peu plus de 230 000...

Je sais bien que le marché locatif n'est pas rose tous les jours pour les propriétaires bailleurs,
mais n'est-il vraiment pas intéressant de la louer 900 euros ? (pour des mensualités de prêt qui sont de 1150 pour encore 14 ans).

Je me doute à vos réactions que je raisonne mal, et c'est là que j'ai besoin de vos conseils, mais ne peut-on pas se dire qu'ainsi les loyers perçus rembourseraient pour une grande partie le prêt?

Aujourd'hui si je place 50 000 euros (capital remboursé) sur un compte rapportant 4%, je toucherai 2000 euros/an

Avec les loyers à 900, mettons que je "garde" 450/mois après impôts et autres frais(c'est sûrement là que je me plante dans mon raisonnement, corrigez-moi), ça fait 5400/an, et un prêt qui se rembourse petit à petit...

Message edité 16/01/2014 à 21:04
2 Reco 16/01/2014 à 22:41 par clementine750015

Lol. Clair quel ignare le pauvre
21% de rentabilité lol . Mon pauvre une absurdité qui sont à hauteur de ton QI de 21


0 Reco 17/01/2014 à 12:50 par liporo

liporoa écrit : Si on vend maintenant on est perdant par rapport aux dépenses/travaux effectués.
Estimée 220 000 , elle nous a couté un peu plus de 230 000...

Je sais bien que le marché locatif n'est pas rose tous les jours pour les propriétaires bailleurs,
mais n'est-il vraiment pas intéressant de la louer 900 euros ? (pour des mensualités de prêt qui sont de 1150 pour encore 14 ans).

Je me doute à vos réactions que je raisonne mal, et c'est là que j'ai besoin de vos conseils, mais ne peut-on pas se dire qu'ainsi les loyers perçus rembourseraient pour une grande partie le prêt?

Aujourd'hui si je place 50 000 euros (capital remboursé) sur un compte rapportant 4%, je toucherai 2000 euros/an

Avec les loyers à 900, mettons que je "garde" 450/mois après impôts et autres frais(c'est sûrement là que je me plante dans mon raisonnement, corrigez-moi), ça fait 5400/an, et un prêt qui se rembourse petit à petit...
pas de réponse ?

1 Reco 18/01/2014 à 01:52 par Seb83500

Jte proposes de vendre pour acheter un ou deux appartements qui auront un rapport locatif supérieur ... Vendre pour acheter n’entraîne pas de moins value.

(Tu vends moins chère, mais t’achète moins chère, hors frais de notaire)

Après si cette maison a une valeur sentimentale tu peux toujours la garder, elle ne te feras normalement pas perdre d'argent.

Pour calculer ce qui te restes sur les 900€, il nous faudrait plus d'info ... Taxe foncière, Tranche d'imposition, intérêt d'emprunt (pour déterminé frais réél ou microfoncier).

Exemple :
Tranche d'impots à 41%
Taxe Foncière (-TOM) 1500€
Régime micro foncier

Revenu locatif brut : 12*900=10 800€
Revenu locatif imposable : 30%*10800=7560€

CSG : 15,5%*7560=1171€
IR : 3100€

Revenu locatif net : 10800-1171-3100-1500=5029€
(On pourrait déduire aussi la majoration de la taxe d'habitation lié au revenu locatif, une assurance, un forfait entretien... ça reste une estimation)

Sa fait donc 420€ par mois, donc ton raisonnement n'allère pas si mauvais.

Rapport locatif net : 420*12/220000*100=2,3%

Ps: 2h du mat, vous m’excuserez j'ai la flem de relire pour corriger les fautes.

1 Reco 18/01/2014 à 08:55 par marc19

Tu met tout ça dans cocotte minute de SEB (elle est facile) et tu met à cuire 15 mn .................
Non , sans blague , c'est impossible de calculer une réelle rentabilité nette ..au risque de raconter n'importe quoi ...........avec si peu d'infos ..

Et les imprévus de la loc , personne n'en tient compte et pourtant , faut quand même pas croire que tout est merveilleux ...............

Donc , restons sur une renta brute hors taxe foncière .............

déjà proche du ridicule alors en net ..............................

2 Reco 18/01/2014 à 12:12 par Seb83500

C'est pour ça que je parle d'estimation ...