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Vendre un bien immobilier 1 an après : 100% perdant?

0 Reco 06/03/2019 à 12:01 par lamortimmo

Bonjour à tous,
J'espère que vous allez bien.

J'ai acheté un appartement il y a un peu moins d'un an à Paris 14ème.

Coût : 320 000 € / 334 000 € FAI / 363 000 € FNI
Surface : 34m2 environ
Travaux*: 20 000 €
Courtier + Dépenses Annexes : 5 000 €

Total des sommes engagées : 388 000 € environ

*Rénovation complète incluant : sols, murs, chauffage/radiateurs, plomberie et électricité.

Cependant, je me trouve trop endetté (40%, RAV de 2000€ environ), et voudrais opter pour une stratégie de diversification de mon épargne (acheter plus petit, et acheter un autre appartement ailleurs pour du locatif).

De plus, je ne me sens pas bien dans l'appartement (peut être la "dépression" suite à l'achat, je me sens inactif), et le trouve trop bruyant (voisins).

Est-ce forcément une mauvaise chose de le revendre?

Si je compte le revendre, à quel prix serais-je "flat"?

Serais-je "mal vu" par le réseau bancaire?

Pour info, je n'ai pas de clause de remboursement anticipé.
Au plaisir de lire vos conseils et avis,
Bien à vous,
FQ


0 Reco 06/03/2019 à 13:35 par Danielmmo

Bonjour,

la seule solution de savoir si vous serez perdant est de vendre le bien. Penser à relire votre prêt car dans le cas d'un remboursement anticipé il y a souvent des pénalités.

Afin de gagner un maximum vendez en direct.

0 Reco 06/03/2019 à 13:58 par lamortimmo

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je vous confirme que je n'ai aucune clause de remboursement anticipé.

Ma question est plutôt : à combien faut il que je le vende?
En effet, il s'agit de ma résidence principale : y a-t-il d'autres coûts que les DPE à anticiper pour la revente? (hormis les frais d'agence).

0 Reco 06/03/2019 à 14:15 par marc19

Vous faites part d' un ressenti négatif à habiter ce logement , un certain mal vivre et des nuisances sonores ..............

A priori , cela devrait être suffisant pour vous décider à vendre c ar , évidemment vous pouvez vendre et ce que peut penser la banque importe peu sauf que comme il a été dit plus haut , les pénalités de remboursement risquent d'âtre dissuasives.

Le montant restant dû sera quasiment identique à ce que aurez emprunté il y a 1 an car vous n'avez commencé à rembourser que des intérêts.

Pour le prix , la moindre des choses serait d'en tirer votre prix de revient ., après, il faudrait affiner une estimation en fonction de nombreux critères.

Si vous voulez vendre en direct, il faut que vous soyez très disponible et connaître un notaire qui pourra vous conseiller si une difficulté se présente .

0 Reco 06/03/2019 à 15:21 par lael

En plus du prix de votre bien, vous avez déboursé pour l'acquisition :
- 8% de frais de notaire
- 2% de frais bancaires

Et à la revente vous allez débourser :
- quelques centaines d'euros en paperasse pour réunir les documents nécessaires à la vente
- 5-8% de frais d'agence immobilière
- pénalités de remboursement anticipé : 6 mois d'intérêts soit environ +1%.
- frais divers (déménagement, transport, etc...) et surtout du temps

Sachant que les achats de résidences principales se font majoritairement sur coup de cœur à un prix en moyenne 5-10% au-dessus du prix du marché.
C'est donc pas impossible que malgré une augmentation des prix à Paris de 5-10% vous revendiez votre bien moins cher que vous l'avez acheté sauf si vous êtes prêt à attendre longtemps avant de vendre.

Le revendre 20% plus cher que vous l'avez acheté pour rentrer dans vos frais me semble assez utopiste par contre.

Message edité 06/03/2019 à 15:28
0 Reco 06/03/2019 à 16:45 par lamortimmo

Bonjour,

Merci pour vos retours.

Comme dit précédemment, je n'ai pas de frais de remboursement anticipé.

Voici les estimations de l'appartement :
Estimation basse : 371 754 €

Estimation moyenne : 408 500 €

Estimation haute : 445 288 €

Cela hors frais d'agence mais je passerai par Marton pour avoir 2000€.

Par conséquent, si je vends 410 500€ FAI, il devrait me rester + de 400000€

Hors j'ai dépensé 388 000 € environ en comptant travaux, agence, notaire.

Mon calcul est il bon?

0 Reco 06/03/2019 à 17:01 par marc19

Sur PARIS , tout est possible.........

mais on avoisine quand même les 12000 du m2 alors pour savoir si votre calcul est bon , il faudra attendre les signatures au bas d'un acte authentique ...........

0 Reco 06/03/2019 à 17:37 par MisterHadley

Ah, mais quel coquin, ce Marcuccio, alors..!

=)

1 Reco 06/03/2019 à 17:42 par MisterHadley

Sinon, tu étais à 9412 euros le m² à l'achat il y a un an...

Et tu voudrais maintenant revendre à 12014 euros le m²...

Pour un 34 m², et dans le 14ème parisien...

Soit une plus value de +27.65% en douze mois...

Quelque chose me dit que tu es (très) optimiste...

0 Reco 06/03/2019 à 18:13 par lael

D'après MeilleursAgents, le prix du m² va de 7000€ à 13000€/m² avec une moyenne de 9619€/m² dans le 14ème.

En augmentation de 5.2% sur 1an.

Ce qui veut dire que vous avez acheté légèrement au-dessus de la moyenne il y a 1an à 9412€/m² quand la moyenne était alors de 9140€/m².

1 Reco 06/03/2019 à 19:50 par Danielmmo

Quel est l'intérêt de dépenser 2000 euros lorsqu'il suffit de faire une annonce?

Vos estimations me semblent fantaisistes.


0 Reco 06/03/2019 à 20:26 par MisterHadley

D'après les chiffres qui sont donnés juste au dessus...

Et si l'on fait très scolairement ceci, à savoir :

320000 euros de prix d'achat d'il y a douze mois...

Plus 20000 euros de travaux...

Ca nous donne 340000 euros...

Et avec une progression de +5.2% des prix sur un an (apparemment)

340000 euros / 100 X 105.2 = 357680 euros

Soit un m² à 10520 euros actuellement...

Ce qui te mettrait déjà dans la moyenne haute du moment...

Avec un prix (théorique) de 357680 euros...

0 Reco 06/03/2019 à 20:38 par lamortimmo

Bonsoir à tous,

Les estimations sont réalisées sur le site Meilleurs Agents.

A l'endroit où je suis, le m2 est au delà de 10k€ actuellement (Gaîté, 10512€ en moyenne dans ma rue).

Aussi, dans l'estimation, ils ont pris en compte :
- Le ravalement récent de la façade
- Les travaux de remise à neuf de l'appartement (qui auraient du coûté 35k€ environ normalement)
- Divers autres facteurs : partie commune en bon état, luminosité, vue d'une partie de la Tour Eiffel (qui n'était pas précisé, oubli de l'agent, dans la visite, d'ailleurs j'ai mis quelques jours à le remarquer), etc.

A voir donc...

Voici l'estimation affinée:

Forum LaVieImmo.com

Après, comme vous dites, faut pas être utopiste... mais bon ça se tente quoi !

Message edité 06/03/2019 à 20:45
0 Reco 06/03/2019 à 23:47 par MisterHadley

Les éléments que tu as précisé étaient déjà là aussi lorsque tu as acheté il y a douze mois, donc, ne rentrent pas en ligne de compte pour augmenter artificiellement ta plus value...

Je reste donc sur le prix indiqué : 357680 euros...

0 Reco 07/03/2019 à 00:20 par lamortimmo

Vous faites une estimation sur un prix d'achat, ce qui n'a dans les faits aucun sens car ceci enlèverait toute possibilité d'acheter en-dessous du prix.

Exemple, j'ai des amis ayant acheté 220k€ un appartement dans le 18ème en 2015 et l'ayant revendu un an après à 320k€.

Lorsque j'ai acheté le bien, j'ai réalisé une estimation qui l'estimait à 388000 euros.

Bref, comme pas grand monde s'y connait a priori en immobilier parisien... je reviens à ma question principale :

à quel prix vendre pour rentrer dans mes frais = ai je oublié des coûts?

0 Reco 07/03/2019 à 09:06 par MisterHadley

La différence entre toi et moi, c'est que moi, je suis marchand de biens immobiliers professionnel, à la retraite, à 45 ans...

Toi, tu essaies, sur de pseudos motifs "psychologiques", de faire une opération de marchand de biens, sans ne rien y connaitre, et en espérant te faire des c.uilles en or, avec tes fantastiques 34m² - avec vue sur la Tour Eiffel - qui est tellement un "plus" que l'AI l'aura même oublié, et qu'il t'aura fallu des jours pour en apercevoir une vague partie au loin...

Tu n'es pas le premier, et tu ne seras pas le dernier, t'inquiètes...

Tu as voulu une estimation d'après tes infos, tu l'as eue...

Après, libre à toi de proposer le prix que tu veux à la vente...

Même 1 million, pourquoi pas..!

Comme tu le dis toi-même : "ça se tente, quoi..."

La différence, c'est que proposer un prix grotesque te fera passer pour un bouffon, et ton appart sera marqué au fer rouge ensuite sur le marché...

Le véritable prix d'un bien immobilier, c'est ça valeur vénale, pas son prix de présentation.

Tout ce qui est objectif et intrinsèque se valorise, tout ce qui est subjectif, non...

Ta facade d'immeuble refaite "récemment", l'était déjà quand tu as acheté tes 34m², et était donc déjà intégrée dans le prix que tu as payé...

Pareil pour tes parties communes "en bon état", ainsi que ta fabuleuse "vue sur la Tour Eiffel"...

Tout ça était déjà dans les 320000 euros que tu as payé il y à douze mois...

La seule différence entre il y a douze mois et maintenant, c'est les travaux de remise en état, que tu dis avoir payé 20000 euros, mais qui en vaudrait 35000, d'après toi...

Tes 34m² ont donc actuellement une valeur vénale de 357680 euros...

Ton appart vaut donc actuellement - grand maximum - 360000 euros...

Même si ça ne te fait pas plaisir de le lire, et que tu t'imaginais être le roi du monde avec tes 34m²...

Après, si tu trouves des tebés prêts à mettre 100000 euros de plus dedans sans la moindre raison, tant mieux pour toi...

Message edité 07/03/2019 à 09:24
0 Reco 07/03/2019 à 10:13 par Danielmmo

Comme il s'agit d'une petite surface, il faut voir comment elle est structurée, et c'est impossible de le faire par internet.

Concernant les prix, cela dépend bien entendu du secteur. Maintenant difficile sans connaître le bien d'en dire plus. Un prix de 10000 € au m2 est réaliste, maintenant vu le secteur on peut facilement monter à 12000 ou plus.

Le problème que vous avez pour l'instant c'est que vous n'avez aucune estimation. C'est tout de même le minima pour commencer la commercialisation de votre bien.

0 Reco 07/03/2019 à 10:24 par MisterHadley

Bah si, justement, il a mieux qu'une estimation : le prix réel du bien précis il y a seulement douze mois..!

Seule donnée réellement objective et accessoirement valeur vénale de l'appartement en question, donc une excellente base de départ...

Pour rappel, l'administration fiscale propose d'accéder aux prix des transactions effectuées sur un secteur considéré : PATRIM...

Là, le monsieur a déjà la sienne, réelle, objective...

Pour rappel, encore, revendre dans les sept ans est connu comme le loup blanc...

Perte de pognon assurée pour un particulier...

Message edité 07/03/2019 à 10:25
0 Reco 07/03/2019 à 10:36 par MisterHadley

Donc, en plus d'une donnée réelle et fiable, qui n'est pas une simple estimation mais une valeur vénale d'il y a douze mois, objective...

La seule chose qui peut donc augmenter cette donnée objective en est une autre, à savoir les travaux effectués, qui eux sont intrinsèques au logement...

Nous avons donc un prix pour ces travaux...

Mais ce n'est pas éternel, il y à aussi une dépréciation à observer...
Le monsieur nous dit qu'il a payé 20000 euros, alors que, d'après lui, ça valait 35000 euros...

La donnée réelle et objective étant le prix payé, soit 20000 euros...

Le coté subjectif étant la surcote à 35000 euros qui est donc subjective...

Cette surcote subjective sera donc annulée, puisque subjective, par la dépréciation du cout des travaux - les matériels perdant en valeur avec le temps...

Nous valorisons donc le prix des travaux à leur prix payé de 20000 euros, et les incluons dans la valeur vénale d'il y a douze mois...

Les deux seuls éléments réels et objectifs...

Sur lesquels nous appliquons donc l'augmentation des prix de +5.2% sur les douze mois considérés...

320000 euros + 20000 euros = 340000 euros

340000 euros : 100 X 105.2 = 357680 euros...

La valeur vénale actuelle du bien considéré est donc de 357680 euros...

Prix - maximum - de ces 34m² = 360000 euros

Tout le reste ne rentre pas dans la composition du prix, c'est à dire frais d'AI, de courtiers de ceci ou de cela, frais de notaire, etc, etc...

1 Reco 07/03/2019 à 18:52 par lael

J'ai un peu "joué" avec l'estimateur de prix de MeilleursAgents.
Comme attendu, c'est purement basé sur des algorithmes, il n'y a pas de magie dans les estimations.

L'estimation moyenne est calculée à partir des ventes effectuées dans un secteur proche du bien estimé. Cette moyenne est issue de la compilation des mutations effectuées chez les notaires ainsi qu de certaines agences partenaires pour avoir des données "en temps réel".

Ensuite, à partir de là, des coefficients sont appliqués à ce prix "moyen" en fonction des caractéristiques que l'on rajoute au logement dans la simulation

Par exemple :
- cocher "Vue Exceptionnelle" car vous apercevez la Tour Eiffel de l'appartement, ça fait bondir le prix de l'estimation de pile 10%.
- cocher "Ravalement de façade récent", ça augmente le prix de 2%.
- mettre état du bien "refait à neuf" ça augmente le prix de 5%
- mettre qualité de l'appartement par rapport aux autres appartements de l'immeuble à "supérieure" ça augmente le prix de 10%

Du coup, à être trop optimiste et cocher trop de "traits positifs" en lançant la simulation ça revient à très largement surestimer le prix du bien.

Sachant, encore une fois, que certains prix compilés pour obtenir la moyenne d'origine, avant majoration par des coefficients, avaient déjà certains de ces "traits positifs".
Et si ça se trouve, ces traits que l'on juge "positif" sont en fait juste la norme dans le secteur et l'appartement est en fait simplement dans la moyenne.

Au final, autant la moyenne obtenue par compilation des prix de vente du secteur est plutôt fiable pour se faire une idée, autant tous les coefficients appliqués derrière en fonction des traits que l'on ajoute sont à prendre avec des pincettes à mon avis.

En particulier, majoration de 10% (40.000€) juste parce que vous avez coché "vue exceptionnelle" car vous entrapercevez la Tour Eiffel à 3kms, ça me parait totalement déconnant.
Et à l'inverse des critères comme appartement donnant "côté rue", "côté parc/forêt", "côté cours intérieur", etc... ça par contre ça justifie davantage une différence de prix.

Message edité 07/03/2019 à 19:53
0 Reco 07/03/2019 à 19:31 par MisterHadley

On peut aussi faire autrement, toujours en nous servant de la seule donnée réelle et objective, à savoir la réelle valeur vénale d'il y a douze mois, et la comparer avec l'estimation qui avait été faite il y a douze mois...

Estimation donnée par le monsieur, il y a douze mois = 388000 euros

Prix réel d'acquisition net vendeur = 320000 euros

Soit une différence de +21.25% entre les deux...

Si l'on retire des estimations faites actuellement, toujours par le monsieur - les chiffres "affinés", et que l'on retire cette marge d'erreur de 21.25%, ça nous donnera ceci :

Estimation moyenne = 406600 euros
Moins 21.25% de marge d'erreur = 335340 euros réels net vendeur

Estimation basse = 369963 euros
Moins 21.25% de marge d'erreur = 305124 euros réels net vendeur

Estimation haute = 443143 euros
Moins 21.25% de marge d'erreur = 365479 euros réels net vendeur

J'ai donné une estimation "scolaire" à 357680 euros... ;)

Message edité 07/03/2019 à 19:38

0 Reco 07/03/2019 à 19:39 par lael

Cette valeur "objective" est loin de l'être à mon sens.
On me fera pas croire que c'est une coïncidence que l'estimation tombe pile poil sur le coût cumulé de l'opération : prix d'achat + travaux + frais de notaire + le reste et que dans les deux cas c'est pile 388.000€.

Ça se voit clairement que l'agence a estimé à la grosse louche pour faire plaisir à son client et qu'il puisse se dire "j'ai fait une super affaire et c'est génial car même si je revends maintenant ça ne m'aura rien coûté !"

C'est même tellement grossier qu'ils auraient dû baisser un peu l'estimation pour faire semblant d'être un peu plus crédibles.

Dans le même genre, à chaque fois que je fais une acquisition, je demande une estimation de la valeur du bien après travaux à l'agence.
Travaux étant uniquement à l'état de devis lors de ma demande.
A chaque fois ils me demandent le montant des travaux mais pas leur contenu avant de faire une estimation.
Et à chaque fois l'estimation est plus que généreuse.
Du coup je peux aller voir fièrement mon banquier pour ma demande de prêt en lui disant "regardez j'ai fait une super affaire".

Sauf qu'en fait tout le monde fait de supers affaires avec ce système.
C'est ça qui est génial.
Ou pas en fait.

Message edité 07/03/2019 à 19:47
0 Reco 07/03/2019 à 19:44 par MisterHadley

C'est bien pour ça que seule une donnée réelle et objective - la valeur vénale - est à considérer, c'est à dire, le prix net vendeur réellement payé il y à douze mois...

;)

0 Reco 07/03/2019 à 19:51 par lael

Oui effectivement j'ai lu un peu vite :)

0 Reco 07/03/2019 à 19:58 par MisterHadley

Avoir acheté à 320000 euros, et revendre ensuite douze mois plus tard à 360000 euros maximum, c'est déjà plus que très bien...

40000 euros de marge entre les deux, y a pire, quand même...

1 Reco 08/03/2019 à 10:11 par Danielmmo

Je ne partage pas l'avis sur la valeur vénale.

Le bien a été acheté 334 k€, et il coute 334 k€. En effet on achète un bien au prix marché, peu importe qui il y ait l'intervention d'une agence. Si il y a l'intervention de l'agence, l'agence n'augmente pas le prix du bien, mais prend un pourcentage sur le prix de celui-ci au détriment du vendeur.

Aujourd'hui 95% des honoraires sont à la charge vendeurs, et les frais de mutation (impôts) sont sur la totalité du prix (net vendeur+ commission).

Reste le cas des honoraires charges acquéreurs, sauf exception, ce type de montage devrait exister uniquement dans le cadre où l'acquéreur mandate un professionnel pour lui chercher un bien, et dans ce cas nous devons retenir uniquement la valeur du bien.

0 Reco 08/03/2019 à 10:46 par MisterHadley

C'est pourtant la valeur vénale qui est TOUJOURS retenue au niveau fiscal...

Après, je ne vois pas le rapport sur ton couplet à propos des honoraires des AI, etc, etc...

Ce n'est pas une valeur ajoutée intrinsèque d'un bien immobilier, pour la simple et bonne raison que l'on peut librement vendre un bien immobilier sans AI (fort heureusement)...

Tout comme les "frais de notaire" n'y rentrent pas non plus puisque l'on peut faire une transaction sans notaire également...

Pour faire simple : tout ce qui est commission de n'importe quel intermédiaire ne rentre pas dans la valorisation d'un bien immobilier...

Pour faire encore plus simple, afin de comprendre pourquoi, il suffit de se rappeler ceci :

Tout ce qui est "périssable" n'a pas de valeur une fois "consommé"... et ne peut donc concourir à la valorisation d'un bien immobilier...

Je rajouterai enfin que c'est sur ce type de combines grossières que les vendeurs de "défisc" ont fait leurs choux gras en leur temps, en fourguant à de grands naïfs des logements bas de gamme à trifouillis les oies sur verts pâturages à prix stratosphériques...

Jusqu'à ce que les grands naïfs se réveillent un jour et comprennent enfin eux-mêmes l'enfumage dont ils auront été victimes en voulant vendre à leur tour, toujours à des prix stratosphériques, plus leur plus values imaginaires, leurs logements "défisc" qui ne valaient rien en réalité... le prix de vente ayant été dès le départ ultra majoré artificiellement par toutes les commissions de tous les intermédiaires...

En bref, une cabane à outils au fond de ton jardin, même vendue avec cinquante intermédiaires, ne vaudra jamais 200000 euros... ce sera toujours une cabane à outils...

Message edité 08/03/2019 à 10:59
0 Reco 11/03/2019 à 19:50 par lamortimmo

Bonsoir,

Merci à tous pour vos réponses.

Je ne comprends pas cependant une certaine forme de virulence, ou au mieux de mépris, de la part de certains d'entre vous.

Le marché Parisien est très spécifiques et les biens de qualités sont rares.

Par soucis de réassurance, j'ai fait venir 3 agences.

Deux d'entre elles m'estiment le bien à 390 000 € net vendeur.Je n'avais pas exposé ma volonté de rentrer dans mes frais (ni aucune donnée sur la valeur de l'achat).
La fourchette 'coup de coeur' est estimée à 410 000 € net vendeur.

Je parle ici de la valeur Hors FAI !

En effet, elles m'ont expliqué que compte tenu de la qualité de l'appartement (Ascenceur, vue dégagée, bel agencement, etc.) j'avais acheté en dessous du marché.

Je ne pense pas que les sceptiques étaient mal attentionnés. Mais je tenais à rectifier certaines inepties - ou en tous cas de certitudes - qui étaient dites ici avec un aplomb insensé pour ceux qui liront cet échange.

Message edité 11/03/2019 à 19:57
0 Reco 16/03/2019 à 18:39 par lamortimmo

Bonjour à tous,

Pour faire suite à mes messages, et pour ceux qui seraient intéressés par la question posée, j'ai reçu une offre d'achat à 420 000 € en quelques heures après diffusion. Je "teste" simplement.

Je vais la refuser et envisage de vendre mon bien plus cher.

Je vous tiens au courant...

Message edité 16/03/2019 à 18:40
0 Reco 16/03/2019 à 18:50 par Danielmmo

Bonsoir,

c'est marrant il y a une annonce sur LBC de 16/03/2019 à 15h44, qui correspond mot pour mot au descriptif de votre appartement mais à 415 k€.

:p

0 Reco 16/03/2019 à 20:31 par lamortimmo

Bonsoir Danielmmo,

Exactement ! Vous avez l'oeil ! Et l'un des visiteurs m'en a proposé 5k€ de plus, ce qui explique mon souhait de retirer l'offre et la mettre au-dessus...


1 Reco 18/03/2019 à 14:26 par lael

Sans même visiter ?

1 Reco 18/03/2019 à 17:09 par marc19

lamortimmoa écrit : Bonsoir Danielmmo,

Exactement ! Vous avez l'oeil ! Et l'un des visiteurs m'en a proposé 5k€ de plus, ce qui explique mon souhait de retirer l'offre et la mettre au-dessus...
Dans une autre vie , vous n'auriez pas été marchand de tapis , par hasard !