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Vente appartement résidence secondaire

0 Reco 18/03/2019 à 15:40 par Arnaud0606

Bonjour à tous,
je suis nouveau sur ce forum et en recherche d'informations.

J'ai acheté un appartement il y a une dizaine d'années, un 3 pièces que j'ai occupé avec ma femme pendant 3 ans.
Ensuite nous avons déménagé faute de places car nous avons eu des enfants.

Aujourd'hui nous occupons donc un autre appartement que nous louons, et cet appartement dont nous sommes propriétaires est actuellement loué en meublé.
L'opération est blanche car nous louons des 2 côtés à 1000€, alors que le crédit que nous remboursons nous coûte à peu près 700€ / mois.

L'investissement locatif est donc intéressant, mais nous aimerions bien acheter une maison, et nous aurons besoin d'un apport financier, qui pourrait donc venir de la vente de notre appartement.

Raison pour laquelle je commence à réfléchir à la vente.

Mais j'ai cru comprendre que puisque cet appartement que nous souhaitons vendre n'est pas notre résidence principale, cela pourrait engendrer des frais / une imposition sur la plus-value, ou tout du moins ne nous permettra pas de bénéficier des mêmes exonérations que si nous vendions notre résidence principale ?

Quelqu'un aurait-il des sources à partager sur ce point-là ?

Que faut-il faire pour optimiser la transaction ? Me déclarer à nouveau résident du bien avant la vente ?

Il n'y a pas vraiment d'urgence, les locataires sont même encore là pour le moment. Mais j'essaye d'anticiper et de faire les choses comme il faut.

Aussi, y-a-t-il une formule conseillée au niveau de la plus-value par rapport au prix d'achat / prix de vente envisagé, afin d'être sûr de réaliser une opération rentable ?

J'avais acheté ce bien 185k€ en 2011, somme à laquelle s'était rajoutée les frais de notaires (de mémoire dans les 15k€)
J'avais fait quelques travaux, disons 5K€
+ payé ma part du ravalement de facade, disons encore 5K€

J'envisage de mettre l'appartement à 220K€, avec l'idée de pouvoir descendre jusqu'à 200k€ en cas de négociation.
Est-ce que, sur le papier, je fais une bonne opération, ou faudrait-il que la plus-value soit bien plus importante pour que ce soit le cas ? Car je fais encore payer des frais de notaires là-dessus.

Comment calculer l'avantage d'avoir payé des mensualités plutôt qu'un loyer, et donc d'avoir remboursé une partie de mon crédit, pendant 8 ans, et l'incorporer dans mon calcul pour déterminer le seuil de prix minimum en-dessous duquel vendre serait une mauvaise opération ?

Merci de vos avis et conseils, qui seront plus que bienvenus.


1 Reco 18/03/2019 à 16:55 par lael

En fait c'est plus simple que ça en a l'air.

Pour le calcul de la plus-value vous pouvez majorer le prix d'acquisition de :
- frais d'acquisition (frais de notaire) au réel ou 7.5% forfaitaire
- travaux effectués au réel ou 15% forfaitaire.
Si vous choisissez de le faire au réel il faut fournir tous les justificatif alors que pour le forfait vous y avez droit sans aucun justificatif si vous détenez le bien depuis plus de 5ans (pour le forfait travaux).

Du coup en reprenant vos chiffres :
Acquisition : 185k€
Majoration forfaitaire : 185k€ x (7.5% +15%) = 42k€
Prix de vente max pour exonération de plus-value : 185k€ + 42k€ = 227k€

Tant que vous vendez moins de 227k€ vous êtes exonéré de plus-value.
A noter également que c'est le montant hors frais d'agence.
Vous pouvez donc très bien vendre 240k€ avec 13k€ de frais d'agence par exemple.

0 Reco 18/03/2019 à 17:00 par Arnaud0606

Merci beaucoup pour votre réponse,
bon c'est une bonne nouvelle du coup !

Donc le fait que ce soit une résidence secondaire ne représente pas non plus un frein ? Pas besoin de me (re)déclarer résident avant de vendre du coup ?