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VENTE IMMOBILIERE NON CONFORME ACTE DE VENTE PROBLEME DE LOT

0 Reco 22/05/2019 à 08:56 par PREMIERACHAT42

Bonjour à tous,

Ma première acquisition immobilière est un véritable cauchemar. Je la résume brièvement, enfin j'essaie. Il y a 4 ans, j'ai acheté un bien immobilier comprenant différents lots. Entre le compromis de vente et la signature de l'acte de vente s'est écoulé 4 mois. Durant cette période, personne ne m'a signalé aucune anomalie que ce soit le notaire et le vendeur, pour info le vendeur était aussi le syndic bénévole de la copropriété. Mais durant cette période espaçant le compromis de vente et la vente, le notaire et le vendeur se sont rendus compte que depuis des années la copropriété n'était pas en règle, notamment sur les lots mais surtout de lourds travaux de rénovations et d'extensions de nombreux lots et qu'aucune AG n'avait été faite pour autoriser ces travaux. Donc un mois avant la vente définitive, ils ont réuni les copropriétaires (enfin la famille, et un copropriétaire novice indépendant de la famille) pour effectuer cette AG même si les travaux avaient été effectués 6 ans auparavant). A ce moment même c'est-à-dire un mois avant la vente définitive, personne ne m'a averti de cette anomalie alors que j'avais rendu mon désistement de mon appartement actuel et que je devais le quitter quelques jours plus tard. Ils ont donc procéder à cette AG afin de modifier le règlement de copropriété avant la vente prévue 3 semaines plus tard. Les conséquences de cette profonde modification, redéfinition des lots car le bien qui m'a été vendu avait des lots construits sur des parties communes, sans avoir été cédés durant les travaux, ce qui (sans me le dire) a augmenté les tantièmes. Le notaire (pour moi vicieux) (j'ai pris le même notaire que le vendeur, faisant confiance je me suis dit après tout ces gens me paraissent corrects) n'a rien dit et il attendu le 2 mars pour me convoquer et me faire signer un acte de 'remise de projet d'état descriptif de division et de règlement de copropriété et de modificatif au règlement de copropriété' soit 9 jours avant la vente, sans indiquer que ceci allait provoquer des incidences sur le coût des charges en copropriété sur mes lots. Pour lui c'était une simple formalité. Le jour de la vente, l'acte de vente est remis avec des lots différents comme prévu au compromis de vente, mas tout semblait normal. Sauf que les choses se sont compliqués après. 7 mois plus tard, je reçois une lettre recommandée des impôts fonciers qui me disent clairement que je n'ai pas déclaré des lots construits et que les lots ne correspondent à rien, que les surfaces doivent être de nouveau définies et qu'un modèle H1 déclaré. Je prends donc contact avec les impôts qui entretemps avaient reçu l'ancien propriétaire pour le redresser sur plusieurs années suite à la vente.En effet, le foncier s'était rendu compte un mois après la vente que des lots avaient été construits de façon transitoire un mois avant la vente mais qu'il existait des inepties d'une part sur le modificatif du règlement de copropriété mais aussi à l'acte de vente. Le vendeur lors de la construction pourtant encadré par un permis de construire en extension des lots avait déclaré une surface de 220m2 (surface bien vendue) mais en parallèle une surface de 160m2 au foncier modèle H1. Résultat toutes les taxes qui m'ont été présentées lors de la vente étaient erronées, et après la vente je me suis retrouvé avec une augmentation du foncier et de la taxe d'habitation (valeur locative de plus de20% par rapport à celle déclarée par le vendeur), une différence annuelle pour les deux de 900 euros. Ce que j'ai appris 4 mois après la vente, donc pour revenir sur la vente, juste le jour de la vente, le notaire a donc déposé les actes de la modification du règlement de copropriété à la publicité foncière pour mettre à jour cet ensemble mais cette modification a été rejetée pour un motif incroyable, un lot transitoire qui avait été construit pour modifier ce règlement de copropriété, pour constituer un lot qui m'avait été vendu, n'existait pas et pouvait exister car il appartenait aux parties communes, donc le notaire 3 mois après la vente et sans me le dire (alors que j'étais copropriétaire d'autres lots) a déclenché une AG sans me convoquer, pour régulariser la situation entre les copropriétaires et le syndicat, pour vendre ce lot transitoire à mon vendeur et régulariser la situation. Sauf que ce lot transitoire vendu à mon vendeur, dans la logique n'existait pas le jour de la vente, et le lot qui m'a été vendu non plus, puisque le jour de la vente, il appartenait aux parties communes. Aujourd'hui ce lot transitoire vendu à mon vendeur lui appartient toujours, et la question même sur la validité de la vente, est-elle valable car le jour de la vente, le lot vendu construit sur un lot transitoire qui n'existait pas la rend nulle. Complexe mais bien réel, à mon avis le DOL est caractérisé. Un avis. Merci.


1 Reco 22/05/2019 à 12:09 par MisterHadley

La routine en "copropriété", quoi...

Prends ton pognon, et casses-toi vite fait de ce pays, tout est foutu, j'te dis..!

=)

Option bis, prends un avocat, un spécialisé...

0 Reco 22/05/2019 à 12:16 par PREMIERACHAT42

Bonne réponse c'est vrai dans ce pays tout est foutu, mais avant tout pour récupérer l'argent il faut aussi faire jouer le DOL sur cette vente. D'où la question comment un notaire peut vendre un lot sur acte de vente qui est créé sur un lot issu des parties communes et qui n'existe pas le jour de la vente, et constatant son erreur trois mois après fait un correctif sans m'en avertir, c'est-à-dire qu'il créé ce lot, le vend à l'ancien copropriétaire pour régulariser la situation à la publicité foncière sauf que ce lot n'existant pas le jour de la vente,; sauf erreur de ma part ce lot vendu à l'ancien vendeur lui appartient toujours et le mien qui m'a été vendu est construit sur le sien, conçu trois après la vente, il faut tout de même le faire pour en arriver à un tel niveau d'incompétences ou bien alors de filouterie, de tromperies.

0 Reco 22/05/2019 à 21:22 par MisterHadley

PREMIERACHAT42a écrit : Bonne réponse c'est vrai dans ce pays tout est foutu, mais avant tout pour récupérer l'argent il faut aussi faire jouer le DOL sur cette vente. D'où la question comment un notaire peut vendre un lot sur acte de vente qui est créé sur un lot issu des parties communes et qui n'existe pas le jour de la vente, et constatant son erreur trois mois après fait un correctif sans m'en avertir, c'est-à-dire qu'il créé ce lot, le vend à l'ancien copropriétaire pour régulariser la situation à la publicité foncière sauf que ce lot n'existant pas le jour de la vente,; sauf erreur de ma part ce lot vendu à l'ancien vendeur lui appartient toujours et le mien qui m'a été vendu est construit sur le sien, conçu trois après la vente, il faut tout de même le faire pour en arriver à un tel niveau d'incompétences ou bien alors de filouterie, de tromperies.J'ai vu bien pire que ça...

Et pour ce qui est de la corruption aussi...

1 Reco 22/05/2019 à 21:39 par Conseiller-Safti

Eh bien quelle affaire!
Oui il ne fait pas de doute que l'on vous a abusé dans cette opération.
Le notaire est fautif, personnellement j'en référerai à la chambre des notaires auquel le votre est rattaché et je leur demanderai de faire annuler cette vente et le remboursement intégral de tous les frais engagés.
En cas de manœuvres dilatoires, car entre confrères (les notaires) on se préserve...
Bref en cas de fin de non recevoir saisissez l e TGI de votre domicile avec l'appui d'un avocat spécialiste du droit immobilier et engagez une procédure.

0 Reco 22/05/2019 à 22:40 par PREMIERACHAT42

Merci pour votre message, je vous avoue être fatigué par cette affaire, effectivement il existe une procédure en cours, le notaire essaie par tous les moyens de dire qu'il n'y a aucune incidence à rectifier un acte de vente 3 mois, même si un lot n'existait pas à la vente, on nage dans un vrai délire, avec aussi à la clé aussi des remontées capillaires cachées par le vendeur suite à un décaissement de la cave de plus de 50cm, (facteur aggravant aux remontées capillaires bien notifié par l'expert judiciaire) sans l'accord de la copropriété, des évacuations d'eaux pluviales non conformes de la copropriété (le tout validé par expertise judiciaire), et pour agrémenter le tout comme l'acte de vente et la modification du règlement de copropriété modifiés 3 mois après la vente, j'ai eu quelques mois plus tard ce rappel du foncier, avec un écart de surface de plus de 60m2 que ne déclarait pas le vendeur depuis qu'il avait modifié les lots, créé des extensions..une vraie tromperie. En somme je suis sur l'annulation de la vente pour DOL, avec l'ensemble de tous ces litiges. Si un magistrat rejette une telle affaire avec autant d'éléments frauduleux, je ne vois comment une vente dans ces conditions ne peut pas être annulée.

0 Reco 22/05/2019 à 22:41 par PREMIERACHAT42

Complicité assurée entre le notaire et le vendeur.

0 Reco 23/05/2019 à 00:13 par ASTERDiagnosticsImmobiliers

On vous a remis e nouveaux documents ? A chaque remise vous avez 10 jours pour changer d'avis non ?

0 Reco 23/05/2019 à 08:36 par PREMIERACHAT42

Bonjour,

Quel document ?

0 Reco 23/05/2019 à 08:44 par ASTERDiagnosticsImmobiliers

Et bien le document qui vous informait de tout ce que vous avez écrit ci-dessus .. A moins que l'on ne vous ai rein dit et que tout ceci soit juste mentionné sur l'acte de vente authentique mais qui du coup n'était plus une simple ré-itération du compromis ...

2 Reco 23/05/2019 à 11:53 par lael

Techniquement vous avez 10 jours (11 même en réalité) à réception de tous les documents légaux (loi ALUR) pour vous rétracter.

Sauf que si on vous fait signer l'acte de vente définitif pendant ce délai, vous n'avez pas bénéficié du délai de rétractation et il y a donc nullité de l'acte.

Et encore pire si des documents sont modifiés et transmis APRES la vente...

J'avais justement eu le cas de figure quand un vendeur avait attendu le jour de l'acte de vente définitif pour me transmettre les 3 pages manquantes au RC que je réclamais depuis 2 mois.
Et comme par hasard c'étaient les pages concernant la destination de l'immeuble et les restrictions en terme de location et travaux.

Il avait fallu repousser la signature de l'acte de vente sous peine de nullité, à la demande du notaire du vendeur en plus sachant que c'était son propre client qui était en faute.

Message edité 23/05/2019 à 11:57

0 Reco 23/05/2019 à 14:16 par PREMIERACHAT42

Merci pour votre message;

Le dossier s'avère complexe mais il existe un élément majeur dans un contrat de vente (comme dans toutes ventes) a-t-on le droit le jour d'une vente, de vendre un bien qui est construit sur un bien qui ne vous appartient pas).

Effectivement, le compromis de vente n'a plus les mêmes caractéristiques de lots, tantièmes que l'acte de vente signé 4 mois plus tard mais pour masquer tout cela le processus mise en place entre le notaire et le vendeur a bien été lissé, rôdé tout en m'écartant de tous les actes modifiés entre le jour de la signature du compromis de vente et le jour de la vente. A partir du moment où j'ai signé le compromis de vente, je n'ai plus entendu parler du notaire et du vendeur.

Or durant ces quatre mois séparant le compromis et la vente, tous les deux (ils se connaissaient très bien puisque le notaire est le notaire de la famille), (moi j'ai fait confiance en prenant le même, je n'y connais rien en immobilier, locataire toute ma vie, c'est acquisition est ma première acquisition à près de 50 ans), ils se sont rendus compte presque immédiatement qu'il existait des problèmes de copropriété et qu'il fallait très vite la mettre en ordre. Cette copropriété est familiale depuis des décennies avec comme seul copropriétaire une personne étrangère à la famille qui elle-même a dû à l'époque faire confiance. Cette copropriété a vécu en autarcie en famille où chacun faisait ce qui lui plaisait comme des travaux importants d'extensions sans AG de copropriété, modifiant ainsi la structure des lots de la copropriété sans le publier à la publicité foncière jusqu'au jour où mon vendeur syndic bénévole a bien dû se mettre en conformité mais comme résumé ci-dessus entre la signature du compromis et l'acte de vente.

Dans cette affaire qui à mon sens est une vente frauduleuse, un DOL, la question que je me pose comment est-il possible qu'à partir du moment où le compromis a été signé et qu'après le compromis signé, le notaire n'est pas fait son rôle de conseil, c'est-à-dire m'informer bien avant la signature de l'acte de vente que des changements radicaux de la copropriété allaient être défavorables pour moi. Il savait comme le vendeur qu'un mois après la signature du compromis, il existait un problème de lots, après il effectue une AG (sans rien me dire) pour modifier ce règlement de copropriété (toujours avant la vente définitive), et qu'il attende le moment venu c'est-à-dire le jour de la vente pour me mettre face au mur, il aurait dès qu'il ait eu connaissance de cette anomalie, repousser la vente, et mettre en évidence les changements financiers. Son erreur est bien ressortie un mois après la vente puisque la publicité foncière a rejeté le règlement de copropriété ayant comme motif : Le lot issu des parties communes ne peut être réuni à des lots appartenant dèjà à un copropriétaire, et de ce fait deux mois plus tard (toujours sans rien me dire alors que j'ai copropriétaire d'autres lots), il a déclenché une AG pour régulariser la situation pour vendre ce lot issu des parties communes à mon vendeur, je rappelle que ce lot issu des parties communes permettait la création d'un nouveau lot qui m'a été vendu, de ce fait depuis le vendeur est propriétaire d'un lot (qu'il ne m'a pas revendu) qui permet la construction du mien, un montage du notaire complètement aberrant. Et il le savait très bien puisque le jour de cette AG, il ne m'a pas convoqué pour régulariser la situation car si j'avais été présent ce jour-là (trois après mon acquisition, je me serai rendu compte de la supercherie), le résultat toutes ces opérations en silence et dans mon dos jusqu'au jour (5mois plus tard) où le foncier m'a adressé une lettre recommandée pour m'informer que les lots en ma possession n'étaient pas conforme, la surface anciennement déclarée par le vendeur n'était pas réelle et très inférieure à celle qui m'a été vendue....et j'ai dû (à cause de toutes ces erreurs) rétablir un vrai modèle H1, avec explosion du foncier et de la taxe d'habitation.

Mais comment un notaire peut se permettre d'agir de la sorte, le jour de la signature de l'acte de vente, il savait très bien que les actes comportaient des erreurs, un montage qui n'a pas tenu et qui ne tient pas. Comment est-il possible de me vendre des lots dont un lot est construit (qui n'existe pas encore) issu des parties communes et qui prendra naissance que trois après la vente.

A mon sens, l'acte de vente est nulle.

0 Reco 23/05/2019 à 14:17 par PREMIERACHAT42

Merci j'ai répondu en détail à lael.

1 Reco 23/05/2019 à 15:16 par MisterHadley

Si tu dis avoir déjà engagé une procédure avec un avocat, pourquoi t'emmerdes-tu ainsi, laisses-le faire son travail, tu le payes pour ça...

Sinon, je dirais que la vente n'est pas "nulle", mais qu'elle n'a pas eu lieu, tout bêtement..!

Une vente est réputée parfaire lorsque la volonté du vendeur et de l'acquéreur se rencontre sur la chose (objet de la vente) et sur son prix...

Tu es censé avoir contracté un avant contrat pour acheter un, ou plusieurs lots, avec tels et tels caractéristiques précises, stipulés tout aussi précisément dans un Etat Descriptif de Division...

Or, à la réitération de la vente par acte authentique (vente définitive), la chose objet de la vente n'est plus la même...

La vente n'est donc pas parfaite puisque la volonté des deux parties cocontractantes ne s'est pas rencontrée sur la chose objet de celle-ci...

La vente n'est donc pas réalisée...

Il conviendrait donc de revenir à ton compromis de vente, et de faire jouer les clauses qu'il doit contenir en cas de non réalisation de la vente...

Et de les (faire) appliquer...

Message edité 23/05/2019 à 15:17
0 Reco 23/05/2019 à 15:34 par PREMIERACHAT42

Merci pour votre retour, je pense que si j'en parle aujourd'hui c'est aussi pour démontrer à quel point de tels dossiers sont usant. Celui dure depuis 4 ans, avec en complément une problématique de malfaçons, remontées capillaires (expertise judiciaire mettant en cause la copropriété, mais aussi le vendeur lui-même syndic bénévole de la copro), dans cette affaire je me retrouve aussi avec une maison en lots qui s'abîment par le sous-sol car durant les travaux, ces imbéciles sont modifiés les évacuations d'eaux pluviales et décaissé la cave de plus de 50cm, l'expert judiciaire la pleinement notifié, le décaissement de la cave étant le phénomène aggravant.

0 Reco 23/05/2019 à 15:44 par MisterHadley

C'est une copropriété "horizontale"..?

0 Reco 23/05/2019 à 15:47 par PREMIERACHAT42

La copropriété est faite en deux bâtiments avec une cour privative et commune.

1 Reco 23/05/2019 à 15:51 par MisterHadley

Donc, c'est verticale, c'est déjà ça...

Reviens au compromis et fais jouer les clauses de non réalisation de la vente...

Tu récupères ton pognon, et ensuite, tu n'achètes plus jamais en "copropriété"...

0 Reco 23/05/2019 à 16:06 par PREMIERACHAT42

Effectivement c'est une copropriété en verticale, elle est composée d'un immeuble comprenant un bâtiment A, d'un bâtiment B, d'accès communs, d'une coure privative, les charges sont communes,

Désolé je n'y connais rien je ne savais pas qu'il existait vertical horizontal, vraiment je ne vois pas la différence, pas facile l'immobilier.

Message edité 24/05/2019 à 11:14