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Vente SCI

1 Reco 11/08/2010 à 10:25 par lololevert

Bonjour à tous
Nous sommes propriétaires avec ma femme d'une maison, que nous allons vendre dans 1 an pour faire construire plus grand. Nous avons le terrain et le PC.
Pour faire ce projet, nous avons besoin d'un apport, donc obligation pour nous de vendre Notre maison actuelle.
J'ai lu pas mal de choses sur les cessions à soi-même, en réalité cession du bien à une sci dont je serai associé (à moins de 50% si j'ai bien tout compris), mais finalement rien de très précis.
Dans ce montage, les loyers couvriraient les mensualités du crédit.
Mes questions sont :
- est-ce que les banques acceptent ce genre de montage?
- est-ce que qqun sur le forum l'a déjà fait (retour d'expérience)
-quels sont les conseils à connaître

Merci par avance
Laurent


0 Reco 11/08/2010 à 11:16 par tomitoma

Dans ce contexte, c'est interdit, trouvez une autre solution.

1 Reco 11/08/2010 à 11:18 par lololevert

ah oui, même si je ne suis pas l'associé principal de la SCI ?

1 Reco 11/08/2010 à 12:04 par tomitoma

Le probleme est qu'une SCI ne peut etre faite dans le but de gagner de l'argent sur le dos de l'administration fiscale, et beaucoup se sont amusé à vendre à eux mêmes des biens sur lesquels il n'y avait plus de crédit (donc revenu foncier au max), pour racheter avec un crédit et donc neutraliser une partie des revenus fonciers. Le montage évoqué est possible pour la transmission du patrimoine, mais pas pour un rachat avec credit; du moins, personne ne vous empechera de le faire, au risque de ce retrouver avec l'administration fiscale sur le dos....

3 Reco 11/08/2010 à 13:32 par lololevert

ok je commence à comprendre,
je n'ai pas précisé que je suis endetté dans les 2 cas, c'est à dire pour la maison actuelle (il me reste encore 17 ans de crédit) et pour la future maison (on repart pour 25 ans).
Je fais ça dans l'objectif de transmettre à mes enfants, vraiment pas pour contourner le fisc.
Est-ce qu'avec ces précisions c'est mieux? ;)

1 Reco 11/08/2010 à 14:09 par MisterHadley

Il aurait simplement fallu avoir sur la baraque actuelle une hypothèque "rechargeable", avec laquelle, tu aurais donc pu ainsi bien gentiment et sans te casser la tête avec des montages douteux agrandir ensuite ta baraque...

;)

0 Reco 11/08/2010 à 14:31 par lololevert

pas possible d'agrandir, on est mitoyen d'un coté et terrain trop petit de l'autre... sinon sur la rue mais pas sur que la mairie accepte ! ;)

0 Reco 11/08/2010 à 14:41 par MisterHadley

Regardes donc ça...

Hauteur... ;)

Message edité 11/08/2010 à 14:47
0 Reco 11/08/2010 à 14:50 par tomitoma

Donc, je ne vois vraiment pas l'interet de votre montage, si vous avez besoin de cash, il faut vendre votre maison, il n'y a aucun montage qui vous permettra d'effacer votre taux d'endettement. Si je me trompe, indiquez avec plus de precision l'idée que vous avez derriere la tête, de maniere à cerner vos objectifs...

0 Reco 11/08/2010 à 14:58 par lololevert

Je pensais faire porter le taux d'endettement sur la SCI dont je ne détiendrais qu'une minorité des parts, asscociés à d'autres personnes moins endettées (parents).
La SCI achète ma maison, et me verse le cash. Pour ça elle s'endette, avec une hypothèse sur la maison pour rassurer la banque.
Mon objectif est de laisser ce bien dans ma famille, il est en bon état, bien situé, et à potentiel locatif fort.
Voila j'espère que c'est plus clair.
Mais peut-etre que je ne connais pas assez les contraintes liées à l'endettement...

1 Reco 11/08/2010 à 14:59 par lololevert

avec une hypothèQUe sur la maison


0 Reco 11/08/2010 à 15:15 par tomitoma

J'avais suivi, pas de sushi.

Le taux d'endettement n'est pas supporté par la SCI mais par les associés. Donc si vous lachez la moitié de la maison, vous lacherez donc la moitié de votre endettement.
De plus, la sci ne vous versera rien, mais remboursera l'hypotheque que vous avez sur la maison, donc le cash, c'est pour la banque.
Et enfin, à mon sens, une maison n'a pas pour but d'être un placement locatif (sauf s'il est possible d'en faire plusieurs apparts, auquel cas, ce n'est plus une maison mais un immeuble, je me mefie, ya des coupeurs de chfeux dans l'coin).
Vendez votre barraque, menez à bien votre projet, et quand vous y verrez plus clair, trouvez vous un petit placement immobilier en vu de preparer la retraite et transmettre aux mouflets, achat pourquoi pas avec vos géniteurs, avec sci créer avant...

1 Reco 11/08/2010 à 15:17 par MisterHadley

Une place de parking est un immeuble... ;)

1 Reco 11/08/2010 à 15:20 par MisterHadley

Ensuite, suivant les réelles intentions du monsieur, les choses ne sont pas les mêmes dans son cas de figure...

S'il s'agit d'effacer sa ptite note sur le dos de ses darons et autres, faudrait pas trop rêver, tu te feras tout de suite coincer direct, et à commencer par ta banque...

Si les raisons sont autres, à l'impossible nul n'est tenu...

Nan, si j'dis ça, c'est pour les cranes chauves qui ne peuvent couper quoi que ce soit en quatre, quoi...

=)

Message edité 11/08/2010 à 15:21
0 Reco 11/08/2010 à 15:27 par lololevert

ok, je pensais que la sci pouvait s'endetter sans regarder la situation des associés (ça aurait été un peu facile...)

donc à priori c'est mort on sera déjà au max du possible avec notre nouveau projet... dommage j'aurais bien voulu garder cette maison

merci pour vos conseils très utiles

0 Reco 11/08/2010 à 15:31 par lololevert

je pensais à une dernière chose, les revenus locatifs ne font pas baisser le taux d'endettement? si al SCi a des mensualités de 1000 et des revenus loc de 1000, l'endettement est nul? non ?

0 Reco 11/08/2010 à 15:36 par MisterHadley

Bon, lololevert, fais pas ta mystérieuse, hein... ;)

Vides ton sac, histoire que tomitoma te fasse la grâce de son estimé talent...

=)

Dis-nous donc ce que tu veux REELLEMENT, et combien tu as REELLEMENT, en passif aussi surtout, en plus de ce que tu pourrais avoir dans ta popoche...

1 Reco 11/08/2010 à 15:58 par lololevert

ok alors
Maison actuelle :
* pret en cours = 140 KE sur 16 ans à courir (taux fixe 3,3% hors ass)
* valeur (estimée par notaire) = 220 KE
* loyer potentiel = 1000 euros par mois (notre voisin mitoyen a exactement la meme maison et paie ce loyer)

Maison future :
* coût du projet = 320 KE
* pret supplémentaire accordé = 100 KE sur 25 ans taux fixe 3,9% hors ass (on garde notre ancien pret)

pour faire le projet on a besoin de l'apport de la vente de la maison actuelle (220 KE), car on n'a pas d'apport pour la construction (nos économies iront dans les travaux de finition, la cuisine, etc.).
Avec tout ça on sera à 33% d'endettement.

Ce que je voudrais, c'est vendre la maison actuelle à une SCI familiale pour qu'elle reste dans notre famille. La SCI nous permet d'avoit le cash pour le nouveau projet.
La SCi s'endette pour acheter la maison actuelle (230 ou 240 KE en comptant tous les frais), et perçoit les revenus locatifs. Je souhaite être associé dans la SCI car j'apporte un bien de qualité dans un endroit recherché dans la région. LA SCi s'endette autant que les banques l'acceptent et conserve le bien qui sera payé dans 30 ans grâce aux loyers. Possibilité de revendre avant si besoin.

Voila j'espère qu'avec tous ces détails vous pourrez m'éclairer!
merci !

0 Reco 11/08/2010 à 15:59 par Bernie

tomitomaa écrit : Et enfin, à mon sens, une maison n'a pas pour but d'être un placement locatif (sauf s'il est possible d'en faire plusieurs apparts, auquel cas, ce n'est plus une maison mais un immeuble, je me mefie, ya des coupeurs de chfeux dans l'coin).Bien tomi, tu apprends vite........ ^^

1 Reco 11/08/2010 à 16:14 par Bernie

Message sur sujet antérieur:
"Bonjour
je vais faire construire une maison, les travaux vont démarrer en septembre.
Nous avons signé le contrat de construction en décembre 2009. Le prêt de la banque a été signé en mars 2010.
Nous passons chez le notaire en septembre pour l'achat du terrain (nous avons une promesse d'achat pour le moment)".

Va falloir vite vendre la maison actuelle si elle constitue l'apport......

"Le prêt de la banque a été signé en mars 2010."

La banque a-t-elle accordé le prêt en mars 2010 pour un taux d'endettement supérieur à 33%? A ce moment là vous aviez encore un prêt en cours. Sur quel critère s'est basée la banque?

Espérons par ailleurs, qu'il n'y aura pas de loup pour le terrain au moment de la signature.....car le contrat de construction est signé......

Message edité 11/08/2010 à 16:18
0 Reco 11/08/2010 à 16:17 par MisterHadley

lololeverta écrit : ok alors
Maison actuelle :
* pret en cours = 140 KE sur 16 ans à courir (taux fixe 3,3% hors ass)
* valeur (estimée par notaire) = 220 KE
* loyer potentiel = 1000 euros par mois (notre voisin mitoyen a exactement la meme maison et paie ce loyer)

Maison future :
* coût du projet = 320 KE
* pret supplémentaire accordé = 100 KE sur 25 ans taux fixe 3,9% hors ass (on garde notre ancien pret)

pour faire le projet on a besoin de l'apport de la vente de la maison actuelle (220 KE), car on n'a pas d'apport pour la construction (nos économies iront dans les travaux de finition, la cuisine, etc.).
Avec tout ça on sera à 33% d'endettement.

Ce que je voudrais, c'est vendre la maison actuelle à une SCI familiale pour qu'elle reste dans notre famille. La SCI nous permet d'avoit le cash pour le nouveau projet.
La SCi s'endette pour acheter la maison actuelle (230 ou 240 KE en comptant tous les frais), et perçoit les revenus locatifs. Je souhaite être associé dans la SCI car j'apporte un bien de qualité dans un endroit recherché dans la région. LA SCi s'endette autant que les banques l'acceptent et conserve le bien qui sera payé dans 30 ans grâce aux loyers. Possibilité de revendre avant si besoin.

Voila j'espère qu'avec tous ces détails vous pourrez m'éclairer!
merci !
Manque le terrain et surtout sa valeur...

Manque aussi le montant de ce que tu dis avoir et appelle "tes économies"...

Rajoutes l'âge, dans la foulée...

A combien s'élève tes revenus all inclusive actuels...

A combien s'élève actuellement tes dépenses all inclusive aussi...

Message edité 11/08/2010 à 16:20

0 Reco 11/08/2010 à 16:18 par lololevert

en fait on a un pret relai qui nous permet d'attendre un peu avant de vendre. Ce pret a été bien négocié, sans surcout vs. une solution déménagement et loyer pendant 12 ou 18 mois le temps de déménager dans la nlle maison

La banque a accordé le pret supplémentaire en mars 2010, et c'est avec ce pret compl. que nous passons à 33%.

0 Reco 11/08/2010 à 16:20 par lololevert

le terrain fait 128 KE et est inclus dans le cout du projet à 320 KE.

nos économies sont de 35KE
et j'ai 32 ans, ma femme 29

0 Reco 11/08/2010 à 16:20 par Bernie

Je ne comprends pas le prêt bancaire signé en mars 2010 sans avoir signé déjà pour le terrain auparavent.

Un peu d'éclairage pour un non-pro svp. Juste pour ajuster mes peu de connaissances. Merci :)

0 Reco 11/08/2010 à 16:21 par MisterHadley

lololeverta écrit : en fait on a un pret relai qui nous permet d'attendre un peu avant de vendre. Ce pret a été bien négocié, sans surcout vs. une solution déménagement et loyer pendant 12 ou 18 mois le temps de déménager dans la nlle maison

La banque a accordé le pret supplémentaire en mars 2010, et c'est avec ce pret compl. que nous passons à 33%.
Ouîe... un "prêt-relais"...

0 Reco 11/08/2010 à 16:22 par Bernie

lololeverta écrit : en fait on a un pret relai qui nous permet d'attendre un peu avant de vendre. Ce pret a été bien négocié, sans surcout vs. une solution déménagement et loyer pendant 12 ou 18 mois le temps de déménager dans la nlle maison

La banque a accordé le pret supplémentaire en mars 2010, et c'est avec ce pret compl. que nous passons à 33%.
Ok, je comprends mieux...Merci. :)

0 Reco 11/08/2010 à 16:23 par lololevert

revenus 4800
dépenses 3000/3200

pour le terrain on a une promesse d'achat, le vendeur est engagé avec nous

0 Reco 11/08/2010 à 16:27 par MisterHadley

Tu es sûr que tu n'as pas plus compliqué, là, quand même..?

Réfléchis bien, ta baraque ne serait pas construite sur un cimetierre indien oublié, ou un truc véritablement odieux..?

Nan, parce que là, franchement, t'as un chouia la poisse quand même, non..? :)

C'est un tantinet chaud bouillant de se réveiller seulement maintenant avec tous ces trucs, quand même... hi hi hi hi hi... ;)

Message edité 11/08/2010 à 16:33
0 Reco 11/08/2010 à 16:29 par lololevert

hein ?
jusque là je suivais mais là je comprends pas ta réponse Miste Hadley!

0 Reco 11/08/2010 à 16:29 par MisterHadley

lololeverta écrit : revenus 4800
dépenses 3000/3200

pour le terrain on a une promesse d'achat, le vendeur est engagé avec nous
Donc en gros, tu vas rembourser, si ce n'est déjà commencé, à peu près 1500€ 1600€ chaque mois durant vingt-cinq très longues années...

Bon...

Message edité 11/08/2010 à 16:34
0 Reco 11/08/2010 à 16:29 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Une place de parking est un immeuble... ;)T'es lourd là


0 Reco 11/08/2010 à 16:32 par MisterHadley

lololeverta écrit : hein ?
jusque là je suivais mais là je comprends pas ta réponse Miste Hadley!
Tant que tu m'approvisionnes en pépito, t'occupes pas du reste, c'est normal... ;)

Ce que je voulais dire, c'est que tu t'es réveillé vachement tard pour penser sci, là, quand même, hein...

En gros, t'es un chouia dans la daube pour optimiser MAINTENANT ce qui aurait été bien plus simple de faire AVANT...

Déjà, pour aller au delà d'un taux d'endettement de 33%, c'est complètement possible, mais seulement lorsque tu disposes de très très gros revenus bien grassouillets, seulement...

Ton "reste à vivre" actuel ne va pas te le permettre...

Va donc falloir couper dans l'gras, là... ;)

J'espère que tu vis en IDF, n'est-ce pas..?

1 Reco 11/08/2010 à 16:34 par MisterHadley

tomitomaa écrit : T'es lourd làJe suis précis et rigoureux.

KOLOSSAL nuance... ;)

0 Reco 11/08/2010 à 16:35 par lololevert

mais qu'est-ce que j'aurais pu optimiser avant? je ne vois pas!

et non je suis en province!

0 Reco 11/08/2010 à 16:40 par Bernie

lololeverta écrit : mais qu'est-ce que j'aurais pu optimiser avant? je ne vois pas!

et non je suis en province!
Constituer une SCI avec les parents avant de procéder à l'achat de la première maison par exemple....

0 Reco 11/08/2010 à 16:43 par MisterHadley

lololeverta écrit : mais qu'est-ce que j'aurais pu optimiser avant? je ne vois pas!

et non je suis en province!
Ce qui va grave gaver, là, c'est ton prêt-relais...

Si avec ta baraque initiale, tu n'avais encore rien signé pour "financer" la deuxième et son terrain avec ce prêt-relais, déjà, ce serait limite open bar et assez vite, en fait...

Là, avec ce prêt-relais, tu vas devoir vendre, puisque tu as déjà signé pour...

Mauvais choix.

Maintenant, c'est fait, c'est fait, hein...

C'est quoi ton bled, parce que faut pas se fier à se que paye le locataire d'à coté, va falloir faire bien mieux, là, du coup...

Message edité 11/08/2010 à 16:54
0 Reco 11/08/2010 à 16:43 par lololevert

ah oui mais là imaginer tous ces projets il y a 3 ans ça aurait été de la science fiction pour nous!

bon en tout cas merci pour vos réponses, je suis (un peu) plus avancé sur le sujet...

1 Reco 11/08/2010 à 16:44 par tomitoma

lololeverta écrit : je pensais à une dernière chose, les revenus locatifs ne font pas baisser le taux d'endettement? si al SCi a des mensualités de 1000 et des revenus loc de 1000, l'endettement est nul? non ?Non, pas du tout...
Pour certaines banques, qu'on appelera par exemple caisse d'epargne, CIC ou Credit immobilier de France... pour pas qu'il y ai d'allusion avec une vrai banque ;) qui sera le groupe des winners (en homage à JM le roi des looser du forum), le calcul se fait de la sorte suivante (ils appelent ça l'approche bailleur ou le calcul résiduel): 1000 x 70% (les 30% restant servent à l'entretien et aux taxes afférentes au bien)= 700€
Si tu fait un autre crédit de 1000€, ils vont déduire les 700€ des 1000, et donc ne colleront que 300€ dans ton endettement.

Après ya un autre groupe, "Les tocards", qu'on appelera par exemple: Credit agricole, UCB, credit lyonnais, banque populaire...
Qui calcule de la maniere suivante:
1000€ x 70%=700€ (jusqu'ici rien ne change, pour ceux qui suivent)
Ils collent les 700€ à tes revenus et donc tes 1000 de credit serviront de base (et non plus 300) pour le calcul de ton tx d'entemment.

En bref, avec les winners, quant tu loue pour 1000€, tu peut investir 700€ pour un endettement nul, et avec les tocards, quant tu loue 1000e tu peut investir 210€.
Conclusion, heureusement qu'il n'y a pas que des tocards :))))

0 Reco 11/08/2010 à 16:46 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Je suis précis et rigoureux.

KOLOSSAL nuance... ;)
Entre une voiture sans permis et une limousine, toi donc, tu ne vois pas de différence puisqu'il s'agit d'un véhicule automobile???
Là c'est pareil et tu appel ça " précis et rigoureux", ahahahah ;)

Message edité 11/08/2010 à 16:49
0 Reco 11/08/2010 à 16:48 par lololevert

ok très clair
et un peu déçu aussi !

merci !

0 Reco 11/08/2010 à 16:52 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Entre une voiture sans permis et une limousine, toi donc, tu ne vois pas de différence puisqu'il s'agit d'un véhicule automobile???
Là c'est pareil et tu appel ça " précis et rigoureux", ahahahah ;)
Sauf que moi, Mossieur tomitoma, je peux démontrer dans la réalité la pertinence de ce que j'affirme ici même virtuellement... hé hé hé hé hé...

Faire des miracles avec des nèfles, je fais ça tous les jours dans la vie bien réelle...

... pendant que toi, tu ne peux que faire des assemblages de plusieurs trucs pour te donner une vague illusion...

Et toc..! Hé hé hé hé hé...

Et le sujet étant complètement intéressant pour une fois, ce serait avec plaisir que je m'engagerais à sortir le jeunôt d'sa misère, moi, et réellement...

Hein, tomitoma..?

Réellement, quoi... ;)


0 Reco 11/08/2010 à 16:55 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Sauf que moi, Mossieur tomitoma, je peux démontrer dans la réalité la pertinence de ce que j'affirme ici même virtuellement... hé hé hé hé hé...
Faire des miracles avec des nèfles, je fais ça tous les jours dans la vie bien réelle...
... pendant que toi, tu ne peux que faire des assemblages de plusieurs trucs pour te donner une vague illusion...
Et toc..! Hé hé hé hé hé...
Et le sujet étant complètement intéressant pour une fois, ce serait avec plaisir que je m'engagerais à sortir le jeunôt d'sa misère, moi, et réellement...
Hein, tomitoma..?
Réellement, quoi... ;)
Là, je vais te laisser psychopater seul, j'ai du boulot.
Bye

0 Reco 11/08/2010 à 16:56 par lololevert

désolé mais j'ai pas fini

ma maison actuelle est neuve (3 ans) donc pas de travaux à prévoir pendent encore 5/7 ans (j'ai fait moi meme pas mal de trucs dans cette maison, je la connais bien, et le constructeur a plutot bonne réputation). Donc les frais à prévoir se limitent à la taxe foncière.
ya pas une banque qui accepterait de suivre vous pensez ?

0 Reco 11/08/2010 à 17:02 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Là, je vais te laisser psychopater seul, j'ai du boulot.
Bye
Zut, c'est drôle mais, c'est assez habituel de ta part de fuir devant la réalité, finalement...

Je suis vachement décu, là... Et en plus, après avoir "gesticulé" à brasser que du vent comme tu viens donc de le faire, tu abandonnes le monsieur tout seul dans sa daube, alors...

Nan, franchement, venant de toi, je suis vraiment déçu, là...

Ah zuuut... ;)

0 Reco 11/08/2010 à 17:03 par tomitoma

C'est mort, faut vendre... navré.
J'en connait un, qui va te dire de faire quatre appart dedans, et je ne sais quoi d'autre pour arriveer à un loyer de 5000€ par mois... C'est de la masturbation intelectuelle, rien de concret et reel.

1 Reco 11/08/2010 à 17:08 par MisterHadley

tomitomaa écrit : C'est mort, faut vendre... navré.
J'en connait un, qui va te dire de faire quatre appart dedans, et je ne sais quoi d'autre pour arriveer à un loyer de 5000€ par mois... C'est de la masturbation intelectuelle, rien de concret et reel.
C'est quoi ton job, déjà..!?

Ha ha ha ha ha ha..! ;)

0 Reco 11/08/2010 à 17:08 par lololevert

bon j'aurai essayé jusqu'au bout

merci beaucoup

0 Reco 11/08/2010 à 17:11 par MisterHadley

lololeverta écrit : désolé mais j'ai pas fini

ma maison actuelle est neuve (3 ans) donc pas de travaux à prévoir pendent encore 5/7 ans (j'ai fait moi meme pas mal de trucs dans cette maison, je la connais bien, et le constructeur a plutot bonne réputation). Donc les frais à prévoir se limitent à la taxe foncière.
ya pas une banque qui accepterait de suivre vous pensez ?
Sinon, en attendant que le prétendu "AI" qui joue les avocaillons du mercredi aille bosser, puisqu'il l'a lui-même dit, on pourrait donc continuer ce passionnant sujet...

Ton bled, c'est quoi..?

Avec combien de personne tu pensais t'associer et avec quelles thunes pour ces personnes..?

Question importante : combien te reste t-il de temps avant l'échéance du prêt-relais..?

Ensuite, ptete ben qu'on y verra alors un vague début d'quelque chose, même si ça fait pas plaisir à Mossieur tomitoma... ;)

0 Reco 11/08/2010 à 17:20 par lololevert

Le bled c'est L'Etrat, une petite commune à coté de St Etienne (il y a le centre d'entrainement du club de l'asse et de jolies villas).
le pret relai va démarrer en sept/oct, au moment des premirers appels de fonds pour le terrain et le début des travaux. Il est signé pour 18 mois.

Je voulais m'associer avec mes parents et beaux parents, dans un but de transmission à mes 2 enfants. Ils n'ont plus de pret à payer et peuvent pmettre un peu dans le projet, je sais pas exactement combien, mais entre 10 et 20 KE chacun. Disons 30 KE à eux 2.

voili voulou

0 Reco 11/08/2010 à 17:26 par MisterHadley

Déjà, ne mets surtout pas tes gamins au capital tant qu'ils ne sont pas majeurs...

Ensuite, les trucs de familles, par principe, prudence, il y a toujours au minimum un maillon faible, sinon plusieurs...

Ta femme monte au capital à part entière également, c'est à dire pas simplement comme ta moitié maritale, mais bel et bien comme associée elle aussi..?

Message edité 11/08/2010 à 17:27


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