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Vente VEFA pendant construction avec plus-value?

0 Reco 18/07/2020 à 19:24 par Gnonolo

Bonjour,

Je suis pacsé avec ma conjointe, et nous avons acheté un appartement sur plan qui est en train de se construire. Le hasard de la vie faisant, nous allons nous séparer et nous souhaitons vendre notre appartement.

Problème rencontré : les frais de notaires ont été offerts et déduits du prix du bien dans l'acte de vente (initialement 252.000 €), qui est donc porté à 247.200 €. Nous avons également pris des options.

Je souhaite le revendre en incluant tous les frais liés à cet achat quitte à faire une petite plus-value, néanmoins je suis perdu car je trouve énormément d'informations contradictoires sur internet.

Tout d'abord, je lis parfois qu'il faut rembourser la TVA (ici 20%, soit 50.400 €) donc comprendre s'endetter de ce montant, mais je lis ailleurs que la TVA lors de la revente est déduite de la TVA d'achat et cela s'équilibre (comprendre on doit donc 0€ de TVA).

Ce que l'appartement et sa revente devrait nous coûter :

Crédit à rembourser : 251.974 (dont PTZ 84.000 €)
Option douche : 1.000
Option WC suspendus : 1.000
Arrivée d'eau supplémentaire : 450
Frais remboursement anticipés : 2.520

Total : 256.944 €

Si je ne souhaite pas faire de plus-value, je dois revendre l'appartement au prix indiqué dans l'acte de vente (donc frais de notaires déduits...), soit 247.200 €, ce qui fait une perte de 9.744 €, je refuse de perdre autant d'argent.

Je souhaite donc fixer le prix de vente avec TOUS les frais pris en compte (l'appartement a une très bonne situation : dernier étage, grande terrasse, pas de voisins autour), mais je souhaite savoir si mon calcul est correct :

Prix de vente : 256.944 €
Plus-value : 9.744 €
Impôt sur la plus-value (19%) = 1.851,36 €

TVA sur prix+frais de notaire : 50.400 €
TVA sur prix de vente souhaité : 51.388,72 €
Delta TVA à ma charge : 988,72 €

Total à ma charge plus-value + delta TVA : 2.840,08 €

Ce qui est bien moins que la perte si je revends sans plus-value.

Pouvez-vous confirmer que mon calcul est correct? Et que mon choix est le bon? Quitte à avoir une plus-value devrais-je tenter de vendre encore plus au vu de la bonne situation de l'appartement? Il est possible que je me trompe, je ne connais pas très bien le marché immobilier, l'achat et la revente, ceci étant mon premier achat.

De plus, où trouver l'info sur la TVA? J'ai appelé les impôts qui m'ont envoyé balader, je souhaite être sûr que je ne vais pas me retrouver avec une dette de 50.200 € !

Savez-vous vers qui je peux me tourner pour obtenir de l'aide ou des renseignements? J'ai tenté 2 notaires, mais ils n'ont pas souhaité m'aider car s'agissant d'une revente je ne vais pas payer les frais de notaire et je pense qu'ils n'y voyaient aucun intérêt...

Merci par avance.

Message edité 18/07/2020 à 19:27

1 Reco 19/07/2020 à 23:54 par Maximaxsss

En qualité de particulier tu n es pas assujetti à la TVA. Donc, il n,y a pas d impact TVA sur la revente.

Après pour le calcul de la plus value, je ne suis pas spécialiste mais a mon avis tu peux déduire la valeur des biens meubles de la plus value.

Tu peux tenter de fixer un prix de vente plus élevé mais tu mettras peut être plus de temps a trouver un acquereur. A savoir que l on considère que les prix dans le neuf sont 20 % plus cher que dans l ancien.

tu n évoques aucun frais d agence pour la revente. Or pour trouver un acheteur tu devras peut être passer par une agence.

1 Reco 19/07/2020 à 23:55 par Maximaxsss

En qualité de particulier tu n es pas assujetti à la TVA. Donc, il n,y a pas d impact TVA sur la revente.

Après pour le calcul de la plus value, je ne suis pas spécialiste mais a mon avis tu peux déduire la valeur des biens meubles de la plus value.

Tu peux tenter de fixer un prix de vente plus élevé mais tu mettras peut être plus de temps a trouver un acquereur. A savoir que l on considère que les prix dans le neuf sont 20 % plus cher que dans l ancien.

tu n évoques aucun frais d agence pour la revente. Or pour trouver un acheteur tu devras peut être passer par une agence.

1 Reco 20/07/2020 à 00:46 par Glo931

Bonjour,

Vous allez donc vous dépacser, ce qui vous permettra d’annuler le remboursement de la différence entre la tva au taux plein et la tva au taux réduit.

Pour que l’acquéreur puisse lui même bénéficier du ptz, le bien ne devra pas être habiter avant la vente.

Enfin, si vous faites une plus value sur le bien, celle ci sera imposée au titre de la plus value immobilière si le logement n’a pas été utilisé au titre de la résidence principale (donc habité au moins 6 mois consécutif sur une année civile). Certaines dérogations existent mais je maîtrise mal le sujet.

Un notaire saura bien mieux répondre à toutes ces questions.

Bon courage.

0 Reco 20/07/2020 à 08:28 par marc19

Gnonoloa écrit : Bonjour,

Je suis pacsé avec ma conjointe, et nous avons acheté un appartement sur plan qui est en train de se construire. Le hasard de la vie faisant, nous allons nous séparer et nous souhaitons vendre notre appartement.

Problème rencontré : les frais de notaires ont été offerts et déduits du prix du bien dans l'acte de vente (initialement 252.000 €), qui est donc porté à 247.200 €. Nous avons également pris des options.

Je souhaite le revendre en incluant tous les frais liés à cet achat quitte à faire une petite plus-value, néanmoins je suis perdu car je trouve énormément d'informations contradictoires sur internet.

Tout d'abord, je lis parfois qu'il faut rembourser la TVA (ici 20%, soit 50.400 €) donc comprendre s'endetter de ce montant, mais je lis ailleurs que la TVA lors de la revente est déduite de la TVA d'achat et cela s'équilibre (comprendre on doit donc 0€ de TVA).

Ce que l'appartement et sa revente devrait nous coûter :

Internet n'est pas le meilleur endroit pour avoir des réponses sauf les plus farfelues ............
Un notaire est SEUL habilité à savoir ce qui est possible ou non dans votre cas, Il a un devoir de conseil.
Alors trouvez en un qui assume sa condition d'officier ministériel et oubliez internet ............

Crédit à rembourser : 251.974 (dont PTZ 84.000 €)
Option douche : 1.000
Option WC suspendus : 1.000
Arrivée d'eau supplémentaire : 450
Frais remboursement anticipés : 2.520

Total : 256.944 €

Si je ne souhaite pas faire de plus-value, je dois revendre l'appartement au prix indiqué dans l'acte de vente (donc frais de notaires déduits...), soit 247.200 €, ce qui fait une perte de 9.744 €, je refuse de perdre autant d'argent.

Je souhaite donc fixer le prix de vente avec TOUS les frais pris en compte (l'appartement a une très bonne situation : dernier étage, grande terrasse, pas de voisins autour), mais je souhaite savoir si mon calcul est correct :

Prix de vente : 256.944 €
Plus-value : 9.744 €
Impôt sur la plus-value (19%) = 1.851,36 €

TVA sur prix+frais de notaire : 50.400 €
TVA sur prix de vente souhaité : 51.388,72 €
Delta TVA à ma charge : 988,72 €

Total à ma charge plus-value + delta TVA : 2.840,08 €

Ce qui est bien moins que la perte si je revends sans plus-value.

Pouvez-vous confirmer que mon calcul est correct? Et que mon choix est le bon? Quitte à avoir une plus-value devrais-je tenter de vendre encore plus au vu de la bonne situation de l'appartement? Il est possible que je me trompe, je ne connais pas très bien le marché immobilier, l'achat et la revente, ceci étant mon premier achat.

De plus, où trouver l'info sur la TVA? J'ai appelé les impôts qui m'ont envoyé balader, je souhaite être sûr que je ne vais pas me retrouver avec une dette de 50.200 € !

Savez-vous vers qui je peux me tourner pour obtenir de l'aide ou des renseignements? J'ai tenté 2 notaires, mais ils n'ont pas souhaité m'aider car s'agissant d'une revente je ne vais pas payer les frais de notaire et je pense qu'ils n'y voyaient aucun intérêt...

Merci par avance.

1 Reco 20/07/2020 à 08:44 par Maximaxsss

Il ne faut pas tenir compte de la TVA pour cette opération (étant donné que vous n'etes pas assujetti).

Pour le calcul des taxes et charges sociales sur la plus value immobilière, il me semble que vous tenez compte de l'impôt sur le revenu à 19 % mais pas des droits sociaux à 17.20 %.

donc si je reprend votre calcul de plus value : 9.744 €
il y aura 19 % d'IR à payer : 1 851.00 €
il y aura 17.20 % de droits sociaux : 1 676 €
soit un total de = 3 527.00 €

0 Reco 07/08/2020 à 19:39 par Gnonolo

Bonjour à vous et merci pour vos nombreuses réponses.

Avec vos éléments, je vais donc tenter de revoir mon prix de vente légèrement à la hausse afin de ne quasiment pas y perdre de plumes sous le schéma suivant :

Reste à payer :

* Douche = 500€
* WC = 500€
* Arrivée d'eau supplémentaire = 225€
* Frais de remboursement anticipé crédits = 2520€

Sera à rembourser :

* Crédits = 251974

Total = 251974 + 500 + 500 +225 + 2520 = 255719
Prix appartement dans acte de vente = 247200
Prix vente souhaité = 260000
Plus-value = 260000 - 247200 = 12800

Impôt sur plus-value :
19% IR : 0,19 * 12800 = 2432,0
17,20% droits sociaux : 0,172 * 12800 = 2201,6

Total à payer : 255719+2432+2201,6 = 260352,6
Reste à charge après montant de vente souhaitée : 260352,6-260000= 352,6 €

Dans le meilleur des mondes !!!

Néanmoins, je suis perplexe sur l'histoire de la TVA. J'ai bien compris qu'en cas de vente à un particulier, je ne suis pas assujetti à la TVA et lui ne pourra pas bénéficier du PTZ.

Par contre, je lis sur de nombreux site qu'en cas de revente d'un VEFA avant sa livraison, je suis supposé rembourser la TVA aux impôts, car lors des "déblocages de fonds", il y a de la TVA.

Donc si c'est vrai, je suis supposé payer environ 50.000€ de TVA.

Je ne trouve sur aucun site officiel la véracité de cette information, mais de nombreux sites "vefa" en parlent.

Savez-vous si c'est vrai? Car si je revends et que je me retrouve avec une dette de 50.000€ à ma prochaine déclaration d'impôts, ça risque d'être compliqué.

Merci par avance pour vos retours.

0 Reco 14/08/2020 à 18:13 par Gnonolo

Bonjour,

Je me permets de remonter le sujet dans l'espoir d'une réponse.