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Votre avis sur mon investissement

1 Reco 21/03/2019 à 22:33 par shmahvivi

Bonjour
J'ai acheté en 2005 un appartement pour 92000 euros frais de notaire inclus (F3 de 76 m2).
Je l'ai quitté pour m'installer avec mon compagnon en 2010. S'est alors posée la question : dois-je vendre ou louer ? J'ai choisi de le mettre en location, car il avait perdu de la valeur et mon prêt était peu élevé.

Pour être claire : je paye 370 euros de prêt et je le louai à l'époque 540.
Entre temps mes locataires sont partis en l'ayant abîmé. Il a fallu réparer, mais pour relouer rapidement (il est resté vacant plusieurs mois), je l'ai redescendu à 500 euros. J'ai gagné mon procès et un huissier me verse régulièrement la somme perdue en impayés et réparations.
Ma locataire actuelle paye ses loyers.
Mais entre temps j'ai dû engager de gros frais (plomberie et réfection salle de bains et changement chaudière, en tout j'en ai eu pour 9000 euros environ).
En comptant ce que je paye en charges, taxe foncière, et travaux depuis 2010 j'arrive à ajouter 139 euros par mois de ma poche (sans compter les impôts sur les revenus fonciers).

Je ne suis pas une grande spécialiste de l'investissement locatif et sa rentabilité. Mais j'en ai conclu qu'il vallait mieux le vendre, d'autant qu'il vieillit un peu et que tôt ou tard d'autres travaux seront à prévoir. Il me reste 8 ans et demi à payer.
Mon idée étant d'acheter un studio avec la somme que je récupérerai de la vente qui me rapporterait mensuellement 250 euros.
Qu'en pensez-vous ? je fais bien ? Mon raisonnement est-il logique ?
Que feriez vous à ma place ?

Merci d'avance


0 Reco 22/03/2019 à 08:08 par choumi9

bonjour ,
votre idée n'est pas du tout mauvaise puis qu’effectivement un logement ancien nécessite beaucoup d’entretien et donc moins rentable
En investissant dans un studio,les travaux sont généralement rapides et au final peu coûteux au vue de la surface réduite.
Par ailleurs , vous devez bien tenir compte de ces critères: l’emplacement, la qualité du bien et le prix,très important pour bien réussir
bon courage !

0 Reco 12/04/2019 à 17:56 par shmahvivi

merci à vous.
Ai-je raison de vouloir revendre pour investir dans un appart qui va me rapporter deux fois moins mais qui va me rapporter de suite ?
Quand je regarde des vidéos sur le sujet on dit qu'il faut une marge entre le prêt et le loyer (ce qui est mon cas puisque cela représente 130 euros), mais personne ne parle des frais annexes (travaux, charges de copro, taxe foncière). Faut-il les prendre en considération ? Faut-il accepter de perdre un peu jusqu'à la fin du prêt ? Est-ce que je fais de l'excès de zèle en les prenant en compte ?

0 Reco 15/04/2019 à 09:44 par choumi9

cela rapporte effectivement moins qu'un grand appartement , cependant l ’achat d’un T1 dans une grande agglomération ou une ville étudiante reste une valeur sûre.

1 Reco 16/04/2019 à 15:26 par charanni

je nie pas que le rapport entre le coût d’achat et le loyer est plus intéressant pour une petite surface mais ne pas oublier aussi la rotation des locataires qui est plus élevée,!Cela engendre donc une usure plus rapide du logement, en raison des déménagements plus fréquents

0 Reco 24/04/2019 à 09:58 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour

En effet votre bien actuel vous coûte plus d'argent qu'il ne vous en rapporte.
Je dirais même que techniquement il ne vous apporte absolument rien puisque vous devez y mettre de votre poche chaque mois !

Ceci dit, les charges doivent être très élevées pour qu'avec une mensualité de 370€ vous n'arriviez pas à vous en sortir en bénéfice positif.

C'est vrai que d'emblée comme ça, la solution de revendre le bien semble appropriée puisque le seul chiffre sur lequel vous pouvez jouer est le loyer.
Mais malheureusement, vous ne pouvez pas non plus le fixer comme bon vous semble au risque d'être trop cher pour le marché.

En gros, vous avez fait une mauvaise affaire qui vous coûte de l'argent tous les mois depuis X années.

Pour ce qui est de la suite, je vous conseille de conserver votre trésorerie issue de la vente du bien.
Elle vous servira à convaincre un conseiller bancaire de vous suivre sur une opération de transaction immobilière locative.
Et qu'il s'agisse d'un studio ou plus grand, peu importe, les calculs sont les mêmes.

Pour votre prochain achat immo locatif, je vous conseil vivement de faire quelques calculs au préalable histoire de savoir dans quoi vous vous lancer.
Rentabilité, cash flow, etc ...

Pour finir, je ferais comme vous à votre place.
Vendre le bien et recommencer à zéro =)

PS: Si vous avez besoin d'aide n'hésitez pas à poser vos questions ici, je suis coach immobilier et j'y répondrais avec plaisir.

0 Reco 25/04/2019 à 14:57 par shmahvivi

Je n'ai pas acheté pour faire du locatif. C'était ma résidence principale qu'une fois quittée j'ai mis en location. J'ai calculé les rentrées et sorties d'argent depuis que je l'ai quitté et je trouve un différentiel de 17000 euros environ dont 10 000 euros de travaux (réfection salle de bains très abîmée par des locataires et changement chaudière essentiellement) et le reste c'est essentiellement des temps de vacances locatives (donc pas de rentrée de loyer en tout un an)
Je l'ai loué un 1er temps à 540 puis à 500 car la ville a été désertée un temps par les classes moyennes et il avait perdu un peu de valeur locative. De plus en abaissant le loyer j'espérai le louer plus vite.
Je pourrais partir du principe qu'avec les travaux récents je devrais rentrer dans mes frais à partir d'aujourd'hui. Mais on est jamais sur de rien. De plus nous habitons à 40 minutes et les allers retours pour les menus travaux, etc sont un coût aussi.

0 Reco 25/04/2019 à 15:27 par Catherine123

Bonjour,

Beaucoup de gens ont le réflexe de louer leur bien plutôt que de le vendre s'ils estiment qu'il a perdu de la valeur. Vous vous retrouvez ainsi avec un bien loué dans un contexte de marché baissier avec tous les risques d'impayés inhérents à l'investissement locatif ainsi que la taxe foncière et les charges de copro. à toujours devoir régler. C'est une situation rarement gagnante.

Avec l'argent que vous allez récupérer de la vente, pour ne pas connaître de nouvelles mésaventures, je vous inviterai à choisir un investissement locatif qui soit positionné sur un marché immobilier haussier (grandes villes) en étant très rigoureux sur la sélection de vos futurs locataire. Vous aurez ainsi un placement peut-être moins rentable mais plus sécurisé.

Bon courage.

0 Reco 25/04/2019 à 17:30 par shmahvivi

merci pour votre avis. Mulhouse était n°1 en rentabilité immo en 2016. Ceci dit moi j'ai acheté en 2005 avec des prix et taux élevés, j'ai acheté un bien pour y vivre sans travaux. Donc pas rentable pour un investisseur.
Mais Mulhouse est une ville qui a été fuie par les classes moyennes sauf quartiers up. Le reste de la ville s'est paupérisée. Elle commence à reprendre mais les prix des biens ont nettement chuté. Mon appart a perdu environ 15000 euros de valeur (si je le vends comme je le souhaite, sinon plus encore).
Les loyers sont bas aussi...
Du coup je pense réinvestir dans un studio étudiant dans ma ville (plus petite mais mieux cotée) où les prix sont plus élevés, mais avec des étudiants et es surfaces réduites je me dis que je prendrai moins de risques et moins de contraintes (si nécessité de travaux = surface plus petite à rénover).