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Votre avis sur un achat immeuble

0 Reco 17/11/2017 à 14:32 par Niccooo

Bonjour à tous,

Je souhaite faire appel à vos avis et expérience.

Voilà, je souhaite franchir le pas et acheter un immeuble de rapport. J'ai lu, lu et lu, monté un dossier "type", présenté à ma banque et reçu le feu vert. Maintenant, les visites, et c'est là que j'avoue galérer (on m'avais prévenu que ça n'était pas un projet facile).
Je viens de visiter un immeuble dans un commune du 44 qui marche très bien, en plein centre composé de 3 T2, 1 neuf, 1 très correct, 1 fatigué. Très bon rapport. Prix très correct, 150k€, pas d'agence. Prévoir de rafraîchir façade et cage d'escalier. Même avec un budget travaux, très bon rapport (8.2% brut).
Mais voilà, je bloque sur le locataire du 2ème. Il vit la depuis 15 ans, au rsa, c'est la CAF qui paie tout le loyer. Le vendeur me dit, à la fin du bail tu peux le mettre dehors.Oui mais non, je ne suis pas ce genre de personne, le profit sur l'humain, bof.
Il boit un peu mais n’embête pas ses voisins, l'appart est dans son jus, à refaire le jour ou il part. Le proprio avait acheté l'immeuble il y a 10 ans avec ce monsieur déjà en place, ils ne s'en plaignent pas plus que ça (il est un peu ours et pas toujours super coopératif).

Bref, j'avoue être paumé et ne pas avoir le recul nécessaire sur la situation. Je refuse de mettre cet homme à la rue, et l'immeuble me plait. Je n'ai jamais rien loué, je découvre totalement.

Je vous partage cela en espérant avoir vos retours d’expérience ou ce que vous feriez sur un bien de ce type.

Merci d'avance.


0 Reco 17/11/2017 à 15:42 par marc19

Si le prix est trés correct , c'est peut-être pour cette raison, le boulet indéboulonnable , RSA à vie .
Par contre la CAF, cela risque de changer .

Si vous voulez investir et faire du sentiment, je vous souhaite bien du plaisir !!!!! c'est incompatible .

La plupart des locataires (pas tous) usent et abusent de leurs droits mais oublient bien vite leurs devoirs .

Vous n'avez pas le profil rêvé pour gérer cette situation qui risque de vous peter au visage à cause d'humanité ...........

0 Reco 17/11/2017 à 17:31 par Niccooo

Merci pour votre réponse.

On va dire que la question est bien plus morale que sentimentale. Mais peut être la morale aussi risque d’être un soucis pour investir. Mais pas de problème, j'ai la volonté de me lancer et d'évoluer avec mon projet, si je dois changer ma façon de voir certaines choses, pas de soucis :)

Au fond quand j'y réfléchis, mon soucis serait plus: Si j'achète, il est clair que je ne vais pas dormir tranquille, et dans ce cas, ne pas renouveler le bail est une solution, ok, s'il le faut, il faut. Comme vous dites, comment vont évoluer les aides? Visiblement pas vers le mieux.
Mon inquiétude serait: qu'est ce qu'un homme comme cela va bien pouvoir faire à l'appart et aux p Artis communes en se sentant foutu à la porte?

Vraiment, je souhaite apprendre. Que feriez vous si ce bien vous tombait sous le nez au moment d'investir?

0 Reco 17/11/2017 à 17:49 par MisterHadley

Marcuccio est déjà en train de rechercher très activement ton immeuble, pour faire main basse dessus, qu'est-ce que tu crois..!

=)

0 Reco 17/11/2017 à 19:46 par Niccooo

Pas compris désolé. C'est un membre du site spécialisé dans les investissements rentables a risque?

0 Reco 19/11/2017 à 16:08 par Niccooo

Marc19, j'aimerais votre avis, car j'ai lu pas mal de post sur le forum et lu vos interventions.

Sur mon projet, que je bosse depuis Juin, j'ai donc le feu vert de ma banque en ayant présenté un dossier comme suit;

Le but: Preparer les vieux jours, pas pour gagner de l'argent à cours terme ou un truc de ce genre.

Achat d'environ 200 000 € remboursé sur 25 ans pour avoir des mensualités les plus basses possibles.
Prix d'achat + notaire + budget travaux (il y a toujours des surprises)

Prise en compte dans la viabilité du projet:
La commune, est elle en croissance démographique? L'emploi repose t'il sur une seule grosse boite?
L'immeuble: Pas trop gros, car il va falloir le gerer en plus de la vie de tous les jours. En gros trois apparts serait le top.

Le calcul, je prends les loyers, x 12. A cela je retire la taxe foncière, puis un ou deux mois à chaque appartement en frais plus vacance, je retire encore 500 € d'assurance (large je pense), et je redivise par 12, et là j'estime avoir mon vrai autofinancement.

Je sais que je m'embarque (et ma famille!) dans un parcours qui n'est pas de santé. Entre les emmerdes avec les locataires qui paraissaient pourtant sérieux, les pannes, les casses, les allés retours, et j'en passe...

J'ai bien pris note de mon sentimentalisme ;) , je vous remercie d'avance de me dire si de votre point de vue extérieur, si je parais à coté de mes pompes, pas prêt, etc...

Merci.



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