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-25% d'ici 2010 - -13% en 2008

0 Reco 13/05/2008 à 16:38 par JackPalmer

Ca continue...

http://www.votreargent.fr/immobilier/articles/article.asp?id=198467
Retournement de tendance annoncé

Le point haut du cycle a été atteint et le retournement sera brutal, a prévenu Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques sectorielles. Les prix de l’immobilier devraient avoir baissé de l’ordre de 25 % à l’horizon 2010. » L’hypothèse, assez réaliste, table sur une décrue de l’ordre de 13 % en 2008.

--

C'est marrant mais plus le temps passe et plus les previsions baissieres deviennent fortes, cette fois ci c'est -25% d'ici 2010, et après?

Jack

0 Reco 13/05/2008 à 22:21 par STIVALETTI

Mes vendeurs ne doivent pas avoir les mêmes lectures que vous !!!
certains pensent encore que + 10% cette année serait juste bien..........
ma réponse "allez sur le site de la vie immobilière et ensuite j'attends.......(trop appels ce matin)
" vous pensez que cela peut arriver" ? Nous allons réfléchir à votre prix (mon prix je rêve !)

0 Reco 13/05/2008 à 22:33 par Bernie

Stivaletti change vite de métier car ses vendeurs, en ayant réalisé une super plus-value, vont massivement investir dans les packages de Robien!

Tu vas pouvoir t'enrichir très rapidement en devenant CGP au sein d'un groupe spécialisé et sans soucis juridique actuellement, lol. Moi j'y songe car la paramédicale que je suis ne gagne pas gros! Moi vouloir faire fortune vite fait.

0 Reco 13/05/2008 à 22:44 par JackPalmer

a écrit : Mes vendeurs ne doivent pas avoir les mêmes lectures que vous !!!
certains pensent encore que + 10% cette année serait juste bien..........
ma réponse "allez sur le site de la vie immobilière et ensuite j'attends.......(trop appels ce matin)
" vous pensez que cela peut arriver" ? Nous allons réfléchir à votre prix (mon prix je rêve !)
Bonsoir,

et vous vous en pensez quoi? vous vous attendez à quoi?

Jack

0 Reco 14/05/2008 à 09:59 par xavier00734


Monsieur PALMER,

je suis commerçant dans une petite ville en bordure de mer qui s'apelle VALRAS, dans l'HERAULT (34). Ce département en particulier ainsi que le région languedoc roussillon connait un développement étonnant.
Je vis à BEZIERS, une des villes, où, parrait-il l'investissement serait encore rentable vis à vis du fort potentiel encore non exploité que présente cette ville.
Parrallèlement, MONTPELLIER, mégalopole, voit ses prix immobilier grimper (ou évoluer) continuellement.

Je souhaitais donc vous demander conseil suite au message que vous avez posté. Pensez vous que ma région puisse être épargnée de la baisse des prix de l'immobilier?

Merci pour votre analyse,

xavier

0 Reco 14/05/2008 à 10:50 par JackPalmer

Je rflechis XCavier et vous fait un retour

A+

Jack

Message edité 14/05/2008 à 10:50
0 Reco 14/05/2008 à 13:57 par JackPalmer

Bonjour Xavier,

Si j’ai bien compris, vous poser la question suivante :
Est ce qua ma région peut évoluer différemment en cas de baisse de l’immobilier et être moins touchée, c’est bien ça ?

1 rappel sur 92
Je vous redonne le lien sur le capital de 92, à l’époque Montpellier à perdu 30% en 2 ans (comme Nice) et Marseille 50% . cela ne signifie pas que cela va recommencer, simplement c’est possible.
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=830&page=1

En 92 tous les endroits ayant fortement monté ont fortement baissé. Si votre région à beaucoup monté il est probable qu’il en soit de même à la baisse

2 tendance globale :
si nous partons sur une baisse généralisée (c’est une hypothèse, je la défend, vous avez le droit de ne pas être d’accord), la baisse ne sera pas homogène. Mon pronostique perso étant de –30 à –50% France entière d’ici 3 à 5 ans (sur base prix 2007)

En partant du cas d’un–20% global signifie que certains biens ont perdu 10 et d’autres 30 voir plus. C’est comme dans une classe : avec une moyenne à 12, la plupart des éleves ont entre 10 et 14, et le tiers restant se réparti entre les tres bons et les tres mauvais.

D’une façon générale tous les biens avec défauts mis en vente aujourd’hui au même prix que ceux sans défaut (emplacement, éloignement, qualité de construction…) perdront nettement plus que les autres ; Bref soyez très attentifs à cela ;

Est ce que la baisse sera partout la même (dans toutes les régions). Je ne sais pas, c’est à voir chaque région ayant ses particularités (climats, population active, emploi…).

Ce qui est sur est que les « moteurs » de la baisse s’appliquent partout :
_ Pouvoir d’achat en baisse
_ Prix immos totalement déconnectés des salaires
_ Chomage
_ Hausse des taux
_ Resserrement des conditions de crédits
_ Sur-stock dans l’ancien
_ Parfois même surstock dans le neuf.

Il est donc possible que certaines baissent plus que d’autres ou plus vite. Ne connaissant pas la votre je ne saurais pas vous répondre. Mais si votre région a beaucoup monté pour moi, elle baissera beaucoup

3 Votre marché local.
Si j’ai bien compris vous cherchez à investir… cela ne me semble pas une mauvaise idée mais j’aurais tendance à votre place à faire ça dans deux ou trois ans que le gros de la baisse sera passé (en gros un bon –30%)

Quand je souhaite me faire une idée d’un marché je passe systématiquement par un tour sur seloger et je regarde la volumétrie :

310 annonces sur seloger pour Valras :
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=valras%2034&ci=340324&

7154 sur Montpellier
(au passage Montpellier fait partie des villes dans le rouge pour le De Robien)

32870 sur l’herault

A voir ces chiffres je n’ai pas la sensation d’une pénurie… d’autant qu’ils ne tiennent pas compte des ventes en direct, par notaire… lors de mes dernières vacances dans le sud-est les gratuits immobilliers frolaient les 100 pages (96) et on voyait un peu partout des panneaux "a vendre"...

Quelques conseils qui vont tous dans le meme sens : suiviez votre marché local avec un œil critique

_ Suiviez la volumétrie locale (regarder dans deux semaines, dans 3 mois ce que donnera la volumétrie sur seloger dans votre région)
_Rentrer dans une agence et faites vous passer pour un vendeur du type de produit que vous souhaitez acheter (un deux pièce par exemple) c’est terriblement instructif
_ Regardez la volumétrie en agence

_ Amusez vous à rentrer dans une agence en expliquant que vous etes prêt à visiter tel ou tel bien mais que votre budget ne vous permet pas de l’acheter : en clair est ce que cela vaut la peine de visiter sachant que je ne pourrai pas payer le prix affiché mais par contre je peux à –20%, vous serez surpris du résultat

_ Regarder les vidéos en caméra cachée sur votre région : cherchez ici :
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewforum.php?f=48
Si vous ne trouvez pas votre ville regardez ceux de ville proche de vous…

Suiviez la file sur votre région ici, au besoin inscrivez vous et participez.
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewforum.php?f=15

A vous lire Xavier

Cordialement

jack

0 Reco 14/05/2008 à 14:26 par cocoyalex


Bonjour,

J'apporte ma modeste pierre à l'édifice: Je surveille étroitement mon coin de Normandie où j'ai investi 4 fois et vendu 1 fois depuis 2000....Je ne compte pas m'arrêter là, donc je prospecte, interroge, regarde en l'air les pancartes qui fleurissent comme d'habitude au printemps et passe du temps sur internet (entre seloger et "petits cailloux") et bien ça y est, on commence à trouver des "nanarres" qui sont là depuis 10/12 mois et des baisses qui dépassent les 30% mais le plus jouissif là dedans c'est de revoir apparaître dans les vitrines des agences les termes "à débattre", "négociable", "faire une offre" etc....Je pensais qu'ils avaient disparu du vocabulaire.....Tout ça me laisse augurer enfin des opportunités futures....Mais ne pas se précipiter....Les vendeurs ont beaucoup de mal à vouloir prendre conscience du changement de situation et il faut les laisser mariner quelques temps.....Je suis moi-même investisseur mais n'ai aucune pitié pour ceux qui n'ont pensé que spéculer sans même se donner la peine de donner un coup de pinceaux et encore moins d'entretenir leur copropriété(ce qui représente 80% des mises en vente dans ce coin....)Wait and see!!!!!

0 Reco 15/05/2008 à 12:36 par xavier00734


Monsieur PALMER,

merci pour votre analyse, elle est simple, claire, fondée et tout à fait logique; un vrai régal pour un lecteur.

Je partage votre point de vue même si autour de moi, bon nombre de professionnels de l'immobiiler estiment que notre région ne connaitra pas de baisse. Leurs arguments :

1/ Le climat (soleil toute l'année) ; proximité des pistes de ski (Pyrénnées); proximité de la mer.
2/ Notre région est N°1 de la croissance en FRANCE jusqu'en 2011.
3/ PERPIGNAN-BARCELONE seront bientôt reliés par le TGV.
4/ L'Hérault comptera 1/3 d'habitants supplémentaires d'ici 20 à 25 ans ( c'est bien simple, tous les Parigos, alsaciens et autres nordistes s'installent chez nous.........., pour la mer haaaa........ la mer....)
5/ L'Autoroute gratuite depuis Clermont Ferrand se prolonge...... jusqu'à BEZIERS (la ville dont nous parlions et qui présente un fort potentiel de développement).

Concernant mon projet d'investissement, je pense écouter vos conseils. Prendre le temps, prospecter, analyser l'évolution du marché...
J'aurais cependant une question: au cours d'une crise de l'immobilier, où se situent les taux demprunts?
Relativement élevés, je suppose. Et pourquoi les banques sont elles plus méfiantes et plus exigeantes lors d'une crise? Quand les prix sont exorbitants elles font des prêts à tout va et quand les prix sont ras les paquerettes elles sont hyper pointues sur les acceptations de prêts.. c'est fou !

Merci encore pour votre message.

Amicalement

Xavier

0 Reco 15/05/2008 à 14:47 par JackPalmer

Bonjour Xavier,

En préambule svp appellez moi Jack et non "Monsieur jack" cela me perturbe un peu.

D'abord que de compliments ! merci. J’essai effectivement de faire simple et logique, heureux de voir que c’est lisible.

Sur vos arguments

"1/ Le climat (soleil toute l'année) ; proximité des pistes de ski (Pyrénnées); proximité de la mer."
Nice et Marseille étaient à ma connaissance déjà en bord de mer en 91 : -30% sur Nice et –50 sur Marseille, vous avez lu le capital de 92?

"2/ Notre région est N°1 de la croissance en FRANCE jusqu'en 2011."
Classement donné par qui ? je sèche sur cela je vous l’avoue

"3/ PERPIGNAN-BARCELONE seront bientôt reliés par le TGV."
OUUUUAAAARRRRFFFFF. Je gère une file sur reims suite à l’impact du TGV, vous l’avez vue ? L’effet TGV ? du pipeau (et Reims est à 45 mn des parigots ;-) )
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=23816&st=0&sk=t&sd=a&start=500

"4/ L'Hérault comptera 1/3 d'habitants supplémentaires d'ici 20 à 25 ans ( c'est bien simple, tous les Parigos, alsaciens et autres nordistes s'installent chez nous.........., pour la mer haaaa........ la mer....)"
Encore une fois qui a écrit ça?
Ah la pénurie, quel bonheur… au fait ils sont tous solvables ? il n’y avaient pas de retraités dans le coin en 91 ? Si le soleil est un argument « béton » pourquoi l’immobilier espagnol s’effondre? Pourtant il y a plein de retraités allemands en Espagne?Et qu’est ce qui dit que tous les retraités français n’iront pas en Espagne qui s'effondre déjà -en plus y a l'autorute pour déscendre et le TGV??????-

Tiens en parlant de pénurie : Comment était Paris en 91 à votre avis ? dépeuplé ou y avait il déjà une crise du logement ? et pourtant paris à perdu 40% de 97 à 98.

CE N’EST PAS LA PENURIE DE DEMANDE QUI COMPTE MAIS LA PENURIE D’ACHETEURS SOLVABLES

"5/ L'Autoroute gratuite depuis Clermont Ferrand se prolonge...... jusqu'à BEZIERS (la ville dont nous parlions et qui présente un fort potentiel de développement)."
C’est super l’autoroute pour partir en vacances, par contre je ne connais pas grand monde qui achète une maison en raison de la présence d’une autoroute. Pour l’anecdote reims a connu une bulle lors de la construction de l’A4 il y a 30 ans….

Sur le TGV et l’autoroute ; je pense qu’il s’agit de facteurs de développement d’une région à long terme, pas des solutions miracles mais des atouts . Mais de la à considérer qu’il vont automatiquement attirer du monde il y a un pas que je ne franchirais pas . Je démontre au quotidien le contraire sur Reims

"« J'aurais cependant une question: au cours d'une crise de l'immobilier, où se situent les taux demprunts?
Relativement élevés, je suppose. Et pourquoi les banques sont elles plus méfiantes et plus exigeantes lors d'une crise? Quand les prix sont exorbitants elles font des prêts à tout va et quand les prix sont ras les paquerettes elles sont hyper pointues sur les acceptations de prêts.. c'est fou ! »"

Cela s’appelle une « prime de risque » quand le marché est en phase de bulle n’importe qui peut acheter n’importe quoi et le revendre avec au moins un bilan nul ou une plus-value ; Donc si l’emprunteur n’est pas solvable le risque pour la banque de perdre de l’argent est faible (donc taux faible).

En période de crise ce n’est pas le cas, le risque est fort, donc les banques augmentent les taux pour se couvrir si un certain pourcentage d’emprunteur fait défaut, de plus cela « filtre » les dossiers : seuls les plus solvables restent

Jack

0 Reco 15/05/2008 à 14:50 par JackPalmer

J'ajoute un complement à mon précedent message : TGV et autoroute sont bons pour le tourisme.

Dans mon post initial sur le blog immobilier en 97, j'indiquais d'ailleurs ce point comme étant acquis et il s'est vérifié dans l'année suivante (augmentation du nombre de nuité d'hotel depuis l'arrivée du TGV)

A relativiser un peu tout de meme : Reims n'était pas ultra touristique avant l'arrviée du TGV, l'impact serait peut-être plus faible sur une ville déjà touristique.

Donc qu'il y ai un peu plus de touristes dans le coin pourquoi pas -en plus je connais Valras, c'est joli, sacrément venteux mais joli-, mais plus d'habitants à l'année ce n'est pas forcément sur.

jack

Message edité 15/05/2008 à 14:55
0 Reco 15/05/2008 à 15:00 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

J'apporte ma modeste pierre à l'édifice: Je surveille étroitement mon coin de Normandie où j'ai investi 4 fois et vendu 1 fois depuis 2000....Je ne compte pas m'arrêter là, donc je prospecte, interroge, regarde en l'air les pancartes qui fleurissent comme d'habitude au printemps et passe du temps sur internet (entre seloger et "petits cailloux") et bien ça y est, on commence à trouver des "nanarres" qui sont là depuis 10/12 mois et des baisses qui dépassent les 30% mais le plus jouissif là dedans c'est de revoir apparaître dans les vitrines des agences les termes "à débattre", "négociable", "faire une offre" etc....Je pensais qu'ils avaient disparu du vocabulaire.....Tout ça me laisse augurer enfin des opportunités futures....Mais ne pas se précipiter....Les vendeurs ont beaucoup de mal à vouloir prendre conscience du changement de situation et il faut les laisser mariner quelques temps.....Je suis moi-même investisseur mais n'ai aucune pitié pour ceux qui n'ont pensé que spéculer sans même se donner la peine de donner un coup de pinceaux et encore moins d'entretenir leur copropriété(ce qui représente 80% des mises en vente dans ce coin....)Wait and see!!!!!
merci pour le retour,

-30% cela commence a devenir sympa, d'autant que cela va tirer le reste du marché à la baisse.

Comme tu dit il faut laisser le marché murir, il est encore trop tot, dans deux ou trois ans ce sera les soldes

Jack

0 Reco 16/05/2008 à 18:21 par Bernie

C'est drôle hein? Aux 4 points cardinaux de la France, la baisse concerne les AUTRES.

Après lecture du message de marcoco, bientôt ça va même grimper grave du coté de Bordeaux. Ca doit être grâce au prolongement du Tramway!

0 Reco 16/05/2008 à 21:46 par xavier00734


Bonsoir Jack, bonsoir Julien,

J'interviens très rapidement pour remercier Jack d'avoir répondu aussi rapidement et aussi efficacement aux messages que je lui avais adressé (d'ailleur je commence à être accro à vos écrits Jack...) et pour remercier Julien de m'avoir conforté dans l'idée que notre région (aussi belle soit-elle... ) sera elle aussi touchée par la baisse des prix.

Jack, concernant les données que je vous ai indiqué (Languedoc Roussillon N°1 de la croissance jusqu'en 2001 ; 1/3 d'habitants en plus d'ici 20 ans...etc..) elles pvoviennent de projections de l'INSEE publiée dans un journal mensuel nommé "VIVRE EN LANGUEDOC ROUSSILLON".

Dans le cas où vous souhaiteriez lire les deux derniers journaux parus (qui sont très intéressants), n'hésitez pas à m'indiquer votre adresse par Mail ( la mienne est xavier00734@yahoo.fr ) je vous les enverrai avec grand plaisir.

Amicalement

Xavier

0 Reco 17/05/2008 à 08:05 par marcoco

Bernie,

je me demandais seulement ce qui poussait les nombreuses personnes que j'ai croisé a l'agence me repetant qu'ils partaient la bas mais je n'ai jamais affirmé que les prix y grimpaient.

ou alors je me suis mal exprimé dsl.

marcoco

0 Reco 17/05/2008 à 10:36 par Bernie

Marcoco, Bouffon a bien saisi ce que je voulais dire. C'est moi qui me suis mal exprimée si tu n'as pas compris.

0 Reco 17/05/2008 à 13:56 par JackPalmer

a écrit : Bonsoir Jack, bonsoir Julien,

J'interviens très rapidement pour remercier Jack d'avoir répondu aussi rapidement et aussi efficacement aux messages que je lui avais adressé (d'ailleur je commence à être accro à vos écrits Jack...) et pour remercier Julien de m'avoir conforté dans l'idée que notre région (aussi belle soit-elle... ) sera elle aussi touchée par la baisse des prix.

Jack, concernant les données que je vous ai indiqué (Languedoc Roussillon N°1 de la croissance jusqu'en 2001 ; 1/3 d'habitants en plus d'ici 20 ans...etc..) elles pvoviennent de projections de l'INSEE publiée dans un journal mensuel nommé "VIVRE EN LANGUEDOC ROUSSILLON".

Dans le cas où vous souhaiteriez lire les deux derniers journaux parus (qui sont très intéressants), n'hésitez pas à m'indiquer votre adresse par Mail ( la mienne est xavier00734@yahoo.fr ) je vous les enverrai avec grand plaisir.

Amicalement

Xavier
Bonjour Xavier,

Merci pour le retour.

J'ai l'impression qu'en plus d'etre accro à mes posts, vous le devenez à ce forum... tant mieux;

Oui envoyez moi svp ces docs : jackpalmer51 at gmail.com (remplacer le at par @) et faites de meme sur votre propre adresse. Cela vous évitera de voir votre adresse répérée et de vous faire spammer

A+

Jack

0 Reco 18/05/2008 à 18:32 par STIVALETTI

a écrit : Bonsoir,

et vous vous en pensez quoi? vous vous attendez à quoi?

Jack
je pense qu'il est temps de redescendre sur terre les prix baissent,les acheteurs sont un peu perdus
mais toujours là bien que moins nombreux,mes vendeurs me téléphonent de plus en plus et baissent
de 10 000 ou 20 000 € par semaine (en fait certains ne sont pas encore au prix de mon estimation)le message
est passé !
il faut réagir vite et ajuster son prix au marché actuel et suivre la tendance,

0 Reco 18/05/2008 à 18:40 par STIVALETTI

a écrit : Stivaletti change vite de métier car ses vendeurs, en ayant réalisé une super plus-value, vont massivement investir dans les packages de Robien!

Tu vas pouvoir t'enrichir très rapidement en devenant CGP au sein d'un groupe spécialisé et sans soucis juridique actuellement, lol. Moi j'y songe car la paramédicale que je suis ne gagne pas gros! Moi vouloir faire fortune vite fait.
Alors là NON,je reste depuis 18 mois ils ont été averti j'attends de voir la fin 2008 (je garde toutes mes
estimations)............=)

0 Reco 18/05/2008 à 20:01 par Bernie

Bèn,moi aussi je reste paramédic...Pas de chômage en vue (pour l'instant)

0 Reco 30/03/2012 à 19:26 par viroflay

JackPalmera écrit : Ca continue...

http://www.votreargent.fr/immobilier/articles/article.asp?id=198467
Retournement de tendance annoncé

Le point haut du cycle a été atteint et le retournement sera brutal, a prévenu Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques sectorielles. Les prix de l’immobilier devraient avoir baissé de l’ordre de 25 % à l’horizon 2010. » L’hypothèse, assez réaliste, table sur une décrue de l’ordre de 13 % en 2008.

--

C'est marrant mais plus le temps passe et plus les previsions baissieres deviennent fortes, cette fois ci c'est -25% d'ici 2010, et après?

Jack
marrant de relire ces pronostiques de baisse de l'immo, moi je cherche pour mes enfants et je peux vous dire que dans la grande couronne 45 km de paris coté Ouest et bien çà ne baisse pas .