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achat de maison étrange

0 Reco 09/10/2009 à 21:53 par Ancien31826

Bonjour,

Ma compagne et moi sommes interessé par une maison mais le cas est assez particulier et nous avons un peu peur de me faire rouler...

Je m'explique:

Nous avons visité une maison en vente par agence immobilière "Votre maison" il y quelques jours, cette maison à rénover dans nos prix nous plaisait.

Nous avons donc fait une offre et pris rendez vous avec le vendeur pour en discuter.

C'est la que ca se complique.

Le vendeur est en fait un promoteur immobilier qui achete la maison plus tout le terrain et nous revends juste la maison avec une servitude de passage.
Il compte construire deux maison sur le terrain restant.

Il n'est donc pas "le" propriétaire, il a fait un compromis de vente avec "le" propriétaire avec une condition suspensive le fait qu'il obtienne le permis de construire!

Ce n'est pas bizzard ? Que l'on puisse vendre un bien dont on est pas encore propriétaire ?
Il à appelé ca un montage juridique...

Est ce une pratique courante? Acheter/Découper des lots et en vendre avant meme d'etre propriétaire ?

J' ai déjà rendez-vous chez son notaire pour un compromis mais je me pose beaucoup de questions!
Pouvez-vous m'éclairer sur ce type de pratiques ?

0 Reco 09/10/2009 à 22:00 par MisterHadley

En immobilier, le véritable propriétaire d'un bien est celui qui est propriétaire du terrain sur lequel se trouve le bien en question, et pas l'inverse...

De plus, pour vendre quelque chose, encore faut-il en être déjà propriétaire.

C'est illégal.

Message edité 09/10/2009 à 22:00
0 Reco 10/10/2009 à 07:57 par marc19

De toutes façons, à moins d'avoir à un notaire véreux , ce dernier ne se risquera pas pas dans une telle magouille et va demander les origines de propriété avec tous justificatifs. Un compromis, qui plus est avec clause suspensive, n'a jamais constitué un acte authentique .

0 Reco 10/10/2009 à 11:34 par Ancien31826

Merci pour vos réponses,

Je viens de prendre contact avec un autre notaire afin qu'il étudie le dossier et vienne avec nous le jour de la signature du compromis.

Si notaire véreux il y a,
J'aurai au moins un notaire vraiment impartial avec le nez dedans.

C'est vrai que je suis comme vous je trouve ca vraiment étrang, mais n'y connaissant rien en droit immobilier je me disais que c'étais faisable,
mais étant interessé par la maison mon avis est forcément faussé.

Cependant il est fort probable que je me soit trompé dans les termes utilisés!

Y a t'il un moyen juridiquement parlant, d'effectuer ce type montage ? (acheter gros sous condition et revendre en lot)

0 Reco 10/10/2009 à 12:33 par MisterHadley

Sois plus précis dans ta question...

0 Reco 10/10/2009 à 23:58 par Ancien31826

Je voulais dire que je me suis certainement trompé dans les termes que j'ai utilisé pour vous décrire mon cas.

Est ce que ce ci est faisable légalement par un notaire:

Acheter une parcelle sous condition que celle-ci obtienne un permi de construire et qu'une partie de celle ci trouve acheteur

Merci

0 Reco 11/10/2009 à 08:20 par marc19

a écrit : Je voulais dire que je me suis certainement trompé dans les termes que j'ai utilisé pour vous décrire mon cas.

Est ce que ce ci est faisable légalement par un notaire:

Acheter une parcelle sous condition que celle-ci obtienne un permi de construire et qu'une partie de celle ci trouve acheteur

Merci
Vous pouvez effectivement insérer une clause suspensive à un compromis de vente par la quelle la vente définitive est subordonnée à l'obtention d'un permis de construire, plus généralement un C U (certificat d'urbanisme) délivré par la mairie en accord avec les D D E . Cela est même indispensable pour ne pas vous retrouver avec un terrain juste bon à faire brouter une chèvre !
La 2 ème partie de votre question est nettement plus saugrenue car, en quelque sorte vous voudriez vendre avant d'avoir acheter ou acheter en étant sûr de revendre une partie du terrain.......on est dans l'aléatoire et aucun écrit ne peut légalement vous garantir cela avant d'avoir acheter vous même.
L'opération serait envisageable en achat simultané avec , par exemple un membre de votre famille en qui avez tout confiance, et encore, parlez en au notaire ............reste en core à savoir si ce fameux terrain sera divisible etc ect ....

0 Reco 11/10/2009 à 08:42 par MisterHadley

Outre l'aspect juridique plus que douteux, il y a d'autres problèmes à régler avant de s'imaginer pouvoir revendre quoi que ce soit d'un terrain que l'on s'apprête à acquérir avant de supposément le diviser en lotissement ensuite...

Bornage...

Cadastre...

Création de nouveaux titres de propriétés...

Etc... etc...

Donc.

0 Reco 11/10/2009 à 08:47 par MisterHadley

Il y a aussi l'urbanisme à considérer, surtout au niveau local avec la commune dont dépend le terrain original...

Faut également se demander si les divisions ensuite envisagées seront elles-mêmes suffisantes en surface pour permettre une construction futur et le Cos qui en découlerait, etc, etc...

C'est douteux, tout ça...

Et dans le meilleurs des cas, ça ne va pas se faire dans des délais compatibles avec ceux de clauses suspensives classiques de la "vente" supposément actuelle que gèrerait cette agence immobilière en charge de la vente de cette baraque "à rénover" convoitée.

Message edité 11/10/2009 à 08:47
0 Reco 12/10/2009 à 17:14 par MisterHadley

Sauf que si il y avait donc déjà une "parcelle" dument déterminée incluse dans une autre plus importante, il n'y aurait donc pas à lotir, ni même à attendre quoi que ce soit, puisqu'il y aurait déjà deux parcelles distinctes, donc deux propriétés elles memes distinctes...

Et il suffirait donc que le véritable propriétaire de la parcelle incluse dans l'autre s'en déssaisisse indépendamment de l'autre, et ce n'est donc pas du tout le cas d'après ce qui est dit.

Donc... ;)

1 Reco 12/10/2009 à 17:24 par MisterHadley

J'ajouterai que pour qu'une "clause de substitution" puisse avoir lieu valablement, il faudrait déjà qu'elle porte sur une propriété pré-existante, et non pas sur quelque chose qui devra être loti ensuite avant qu'elle ne puisse s'appliquer.

Cette clause ne pourrait intervenir que sur la transaction initiale, le promoteur acheterait la maison et l'ensemble du terrain qu'il aurait souhaité ensuite lotir et donc scinder, mais ne pourrait donc le faire par le fait même de cette clause de "substitution", il ne pourrait alors conséder sa qualité d'acquéreur que pour ce qui est l'objet de la transaction, et non ce qui pourrait ensuite, aléatoirement faire suite à la transaction après qu'elle eût été parfaite, c'est impossible.

On ne peut vendre que ce que l'on détient.

Donc, une clause de "substitution" aurait pour conséquence de faire prendre la qualité d'acquéreur en lieu et place du promoteur à un éventuel acquéreur face au véritable propriétaire vendeur, mais pour l'ensemble initiale proposé à la vente et non sur l'ensemble du terrain loti postérieurement à la transaction.

;)

Message edité 12/10/2009 à 17:25
0 Reco 12/10/2009 à 17:27 par MisterHadley

a écrit : Tout cela ne l'intérésse pas (bornage, permis...) lui il veut acheter la maison.
Il est fort probable, que le vrai proprio, ne voulant pas faire les demarches, à trouvé un professionnel qui lui achete, d'une part, le terrain à lotir (avec conditions suspensives de CU, permis...) et d'autre part la maison avec une parcelle determiné, en ayant inclus dans l'avant contrat de vente une clause de substitution.
Faisable et valable.
Au contraire, nous ne sommes absolument pas d'accord.

0 Reco 12/10/2009 à 17:31 par MisterHadley

Il y aurait de plus à se poser la question du sérieux de l'agence immobilière qui aurait donc proposé à la vente la maison, alors qu'elle n'est pour l'instant pas "lotie" après scindement de l'ensemble de la propriété en différentes parcelles, dont celle où se trouve la maison...

Une AI a l'obligation formelle de vérifier le titre de propriété avant de prendre quoi que ce soit en porte-feuille, alors...

Voila, en gros...

C'est douteux, quoi. ;)

0 Reco 12/10/2009 à 18:33 par Ancien31826

Merci de l'attention que vous portez à mon cas :)

Le jour de la signature approche et je me pause de plus en plus de question...

J'ai appelé le promoteur pour savoir si le permis de construire avait été déposé, mais meme pas...
Obtenir le permis de construire n'as pas l'air de lui faire peur...
La période de contestation du voisinage non plus apparament ...

J'attends que mon notaire ai étudié le dossier pour pouvoir y comprndre quelquechose...

0 Reco 12/10/2009 à 19:08 par Ancien25287

mon conseil :
Ne vous embarquer pas cette affaire qui risque de vous léser dans le futur.

0 Reco 12/10/2009 à 19:26 par Ancien26390

Ah ah ...... MDR ....

heureusement qu'il y a hadley pour te macher le travail ...... LOL

0 Reco 12/10/2009 à 19:34 par Ancien16787

Devinette: tomitomane et saintgerminal ont un point commun. Le quel?

0 Reco 12/10/2009 à 19:36 par Ancien26390

Ben, j'dirais qu'ils aiment tous les deux le Champomy ......

0 Reco 12/10/2009 à 19:41 par Ancien31826

je pensais également à une chose...

Admettons que le promoteur obtienne le permis, il pose la première pierre.

Je deviens donc propriétaire de l'ancienne maison. (donc je paye)

Un voisin fait un recour contre le permis de construire....

La vente est nulle ? Mr le promoteur dois me rendre mes sou ?

adieu veau vache cochon ?

0 Reco 12/10/2009 à 19:45 par Ancien16787

a écrit : Ben, j'dirais qu'ils aiment tous les deux le Champomy ......Sorry, pas le droit de polluer ce post........

0 Reco 12/10/2009 à 20:44 par MisterHadley

En attendant, la cotisation de ma bouteille très largement remportée cette année va peut-être se voir indexée sur le nombre "d'avatars", comme dit l'étude de votre "cas", utilisés par le mauvais animateur de permanence... ;)

Ah, les djeuns... :))))

ah ah ...

Message edité 12/10/2009 à 20:47
0 Reco 13/10/2009 à 13:29 par Ancien18760

j'aime bien ce genre de sujet. Voir toujours des personnes estimant l'immobilier comme le nouvel eldorado. Je suis presque sûr que ce" marchand de biens" veut essayer de vous "vendre" la maison au prix qu'il a acheté l'ensemble.
Ca doit etre ça son montage ^^. Maintenant ya des notaires qui accepte ce genre de transactions.
Allez voir votre notaire ou exigez que votre compromis se signe chez lui plutôt que dans l'agence. Cela devrait vous éclaircir

0 Reco 13/10/2009 à 13:50 par MisterHadley

Même si des notaires s'avèreraient éventuellement véreux, c'est tout simplement impossible fiscalement.

La Conservation des Hypothèques et le Cadastre sont justement là pour ça.

Donc, ce n'est même pas une question de "mon notaire veillera au bon déroulement de je ne sais quoi, au cas où...", c'est juste impossible tel qu'expliqué initialement.

Sinon, n'importe quel abruti pourrait se prévaloir de "vendre" la baraque de son voisin, ou son appartement, sans en être évidemment propriétaire, en noyant tout ça dans un supposé "montage" impossible en réalité, avec de supposées clauses de substitutions pour enrober tout ça de façon censée faire "pro" et "intelligente" dans le discours de l'escroc qui en serait à l'origine...

Alors que ce n'est que du pur pipo.

;)

0 Reco 14/10/2009 à 09:38 par Ancien18760

ce que je voulais dire, c'est qu'un notaire peut accepter de signer un compromis sous réserve de justifier à temps les pièces necessaires pour la réitération.
Bref vous signez, Le marchand pose son permis d'aménager, arpentage, démarches cadastres,... (car il doit avoir droit de réaliser ses actes à ses frais)et on avance. AInsi ce marchand est sûr le jour où il passe son acte que dans la foulée la maison soit vendue et qu'il puisse ainsi honorer sa propre transaction.
Maintenant, es signant l'achat ce cette maison, vous risquez de signer un "principe" qui ne pourra peut etre pas être respecté et vous mettre dans un embarras total
Maintenant et je rejoins MRHADLEY. Le marchand n'est aujourd hui propriétaire de rien et ne sera peut pas propriétaire plus tard ,ce qui rendra impossible votre transaction donc....