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ACHAT...LOCATION...

0 Reco 30/07/2008 à 19:28 par delahaye

Et vous c'est pas floriane , c'est Céline non ?

Vous l'avez relu votre ôde à l'achat ?

Que de l'émotionnel , des chiffres bidonnés , et une pique aux loosers de locataires.

( y a pas à dire , c'est quand ça commence à baisser qu'il faut se dépêcher d'acheter......merci j'ai beaucoup ri....la prochaine fois , essayez de ramasser un couteau qui tombe , vous verrez qu'il est plus fin de le laisser s'écraser..)

Une force de vente , un abîme de conseils....

0 Reco 30/07/2008 à 20:25 par brestois29

a écrit : Une force de vente , un abîme de conseils....En même temps, ceux qui attendent d'un AI des conseils financiers sont d'une grande naîveté.

Tous les poncifs y sont passés sur ce sujet

0 Reco 31/07/2008 à 10:53 par immoFloriane

Bonjour,

Mr delahaye, LE CHAMPION, le grand monsieur qui connait tout sur tout, qui donne les bons conseils et ne passe pas à autre chose!
Capable de nous raconter que les banques nous poussent à l'achat, que Mr peut acheter CASH (quelle rigolade) mais préfère payer un loyer!! (du jamais vu!!!), ...
Une force de vente, une force de vente...Allez changez votre discours vous êtes un peu lassant à la fin! Je suis bien curieuse de savoir ce que vous faîtes dans la vie...
Allez un petit effort passez à autre chose! Je ne trouve aucun intérêt de partager des avis avec vous! Car vous dîtes que des choses inutiles et fausses!

0 Reco 31/07/2008 à 11:06 par delahaye

a écrit : Bonjour,

Mr delahaye, LE CHAMPION, le grand monsieur qui connait tout sur tout, qui donne les bons conseils et ne passe pas à autre chose!
Capable de nous raconter que les banques nous poussent à l'achat, que Mr peut acheter CASH (quelle rigolade) mais préfère payer un loyer!! (du jamais vu!!!), ...
Une force de vente, une force de vente...Allez changez votre discours vous êtes un peu lassant à la fin! Je suis bien curieuse de savoir ce que vous faîtes dans la vie...
Allez un petit effort passez à autre chose! Je ne trouve aucun intérêt de partager des avis avec vous! Car vous dîtes que des choses inutiles et fausses!
Allez , un schéma pour expliquer , avec des chiffres ronds :

Si j'ai 200 000 euros placés à 4% ( pas top comme rendement en plus ), cela me rapporte 8000 euros par an soit 666 euros par mois.

Or , cette somme , 666 , est peu ou prou équivalente aux loyers demandés pour un bien de cette valeur.

Si je pars du principe , admis par beaucoup de personnes , que le marché immobilier va encore baisser , je réalise donc de substantielles économies sans toucher à mon capital....pour acheter cash plus beau et plus grand dans quelques temps....

Imaginez une baisse de 10% , soit 20 000 euros........cela me couvre 2 ans et demi de loyers, payés par les intérêts......

Chacun peut faire le calcul , j'ai pris un bien d'une valeur moyenne pour que chacun puisse multiplier comme il veut...

Immofloriane , vous faites dans le primo-pigeonnable pour ne pas rencontrer de gens qui peuvent payer cash mais qui attendent la bonne occasion.

Je trace un parallèle : si vous aviez 100 000 euros en bourse il y a un an , il ne vous en reste plus que 70 000. Alors que si vous aviez eu la finesse de les placer sur du sécurisé à 4% , vous auriez 104 000.....
Compris l'analogie ou pas ?

Sortez de votre cocon idéologique et arrêtez de pousser les primo-accédants au suicide au nom de votre cupidité.....

0 Reco 31/07/2008 à 13:31 par brestois29

a écrit : Bonjour,

Mr delahaye, LE CHAMPION, le grand monsieur qui connait tout sur tout, qui donne les bons conseils et ne passe pas à autre chose!
Capable de nous raconter que les banques nous poussent à l'achat, que Mr peut acheter CASH (quelle rigolade) mais préfère payer un loyer!! (du jamais vu!!!), ...
Du jamais vu?

Le Figaro en a fait un sujet il y 2 ou 3 mois, des propriétaires qui vendent pour devenir locataire et prendre un belle plus-value au passage...Si je retrouve l'article je ne manquerai pas de le poster içi

0 Reco 31/07/2008 à 18:50 par Bernie

C'est ce que j'ai fait en 1998! La différence entre payer un loyer pour un appartement ou le choix de rester propriétaire d'une maison, c'est avérée très favorable pour notre portemonnaie. Plus d'impôt foncier, ni réparations d'immeuble à notre charge, diminution nette des factures d'éléctricité et chauffage...... Le loyer étant quasiment égal au remboursement bancaire.

0 Reco 31/07/2008 à 18:56 par Bernie

J'ajoute au schéma de delahaye qu'en empruntant 200000€ pour l'achat d'un logement, le remboursement ainsi que les frais annexes, (notaire, impôts foncier, travaux) dépasseraient largement 666€/mois.

Pas de calcul savant à faire. Faut être borné pour ne pas s'en apercevoir!

0 Reco 31/07/2008 à 20:06 par multiproprio

dommage bernie d'avoir vendu avant les belles années de l'immo.
Je pense que vendre avant 2008 aurait été le plus judicieux pour vous.
Et là j'aurai dit chapeau bas madame
cordialement

0 Reco 27/11/2008 à 18:26 par MisterHadley

a écrit : Prix d'achat du logement: 150000€
Frais d'acquisition : 10500€
Charges annuelles ( non récupérables sur le locataire) : 15% du loyer
Frais de gérance ( assurance loyers impayés comprise) : 7% du loyer
Taxe Foncière : 1 mois de loyer
Taux de rotation des locataires (entrainant 1 mois de vacancependant lequel le loyer n'est pas perçu)
-> 1 changement tous les trois ans
Frais de relocation : 0.5 mois de loyer
Frais de remise en état au départ du locataire : 600€
Loyer mensuel hors charges : 1243.04€
Loyer annuel hors charges : 14916.48€

Etape 1: Rendement Brut

Est obtenu en divisant le loyer brut annuel par le prix d'acquisition du bien ( +frais d'acquisition) x 100

14916.48/160500x100= 9.29%

Etape 2: Rendement net de frais et charges (net 1)

Est obtenu en déduisant du loyer annuel brut les différents frais supportés par le bailleur chaque année ( charges non récupérables, frais de gérance, taxe foncière)

14916.48-2237.47-1044.15-1243.04=10391.82

10391.82/160500x100= 6.47%

Etape 3: Rendement net de frais, charges et vacances locatives (net2)

Avec un changement tous les trois ans, l'année du changement de locataire, le loyer net de frais et de charges est réduit de 0.5 mois de loyer et de 600€.
Le loyer net ainsi calculé pour l'année du changement de locataire doit être ajouté aux loyers nets perçus sur deux années sans vacance, puis divisé par trois pour déterminer le loyer annuel net de frais, de charges et de vacances locatives (net2)

10391.82-1221.52=9170.30

10391.82x2+9170.30=29953.94

29953.94/3= 9984.65

9984.65/16050x100= 6.22%

Etape 4: Rendement net de frais, charges, vacance et impôts:

Cas n°1: avec Taux Marginal d'Impôsition de 30% et 11% de prélèvements sociaux

Cas n°2: avec Taux Marginal d'Impôsition de 40% et 11% de prélèvements sociaux

Cas n°1: 5890.94/160500x100= 3.67%

Cas n°2 4891.48/160500x100= 3.05%

Voila, Voila... :) Evidemment si vous achetez sans emprunt, biensur...

Sinon, en terme de pourcentage d'effort financier de l'emprunteur par rapport à ce que lui rapporte son acquisition, bah...

160000€ sur 30ans à 5.4% TEG fixe annuel nous donne une mensualité d'emprunt de 898.45€

Et votre loyer est toujours, lui, de 1243.43€ par mois

Donc, sauf erreur, votre loyer représente un peu plus de 138% de votre effort financier... ;)

Evidemment, après il faut affirner grave à la situation de chacun suivant les ambitions escomptées... Mais en attendant, voila quoi...
Remplacez les chiffres d'acquisition par les votres... et adaptez le loyer avec le votre...

0 Reco 27/11/2008 à 18:29 par Bernie

Je dis chapeau! C'est clair, net et précis.

0 Reco 27/11/2008 à 19:27 par fisca

a écrit : Allez , un schéma pour expliquer , avec des chiffres ronds :

Si j'ai 200 000 euros placés à 4% ( pas top comme rendement en plus ), cela me rapporte 8000 euros par an soit 666 euros par mois.

Or , cette somme , 666 , est peu ou prou équivalente aux loyers demandés pour un bien de cette valeur.

Si je pars du principe , admis par beaucoup de personnes , que le marché immobilier va encore baisser , je réalise donc de substantielles économies sans toucher à mon capital....pour acheter cash plus beau et plus grand dans quelques temps....

Imaginez une baisse de 10% , soit 20 000 euros........cela me couvre 2 ans et demi de loyers, payés par les intérêts......

Chacun peut faire le calcul , j'ai pris un bien d'une valeur moyenne pour que chacun puisse multiplier comme il veut...

Immofloriane , vous faites dans le primo-pigeonnable pour ne pas rencontrer de gens qui peuvent payer cash mais qui attendent la bonne occasion.

Je trace un parallèle : si vous aviez 100 000 euros en bourse il y a un an , il ne vous en reste plus que 70 000. Alors que si vous aviez eu la finesse de les placer sur du sécurisé à 4% , vous auriez 104 000.....
Compris l'analogie ou pas ?

Sortez de votre cocon idéologique et arrêtez de pousser les primo-accédants au suicide au nom de votre cupidité.....
Super heu juste une question et si j'ai pas les 200 000 € à placer ?

0 Reco 27/11/2008 à 19:37 par fisca

a écrit : Remplacez les chiffres d'acquisition par les votres... et adaptez le loyer avec le votre...Ouais mais il manque quand même l'impact fiscal dans ton super exemple parce que je sais pas si tu sais mais tes intérêts d'emprunt sont déductibles de tes loyers et puis t'oublies aussi que si tu fais des travaux tu fais des déficits ou des amortissements Robien/Borloo tu amortis et tu creuse le déficit qui va se reporter sur ton revenu global et donc tu payes moins d'impôts et donc plus tu payes d'impôt (TMI 30 ou 40%) et plus tu en économise et en plus si tu fais du déficit tu paye plus de CSG/CRDS qui elle n'est plus à 11% mais plutôt à 12,1% cause financement du RSA. et si t'es très riche tu fais du In Fine etc etc etc.......

D'où une preuve flagrante du danger de s'adresser à des amateurs pour envisager globalement l'intérêt ou pas d'un investissement locatif. L'autre danger c'est de s'adresser à des pseudo conseiller qui si y'a pas vente d'appart y'a pas de com alors où est l'objectivité ? En faisant appel à un pro à qui tu paye une étude CQFD

0 Reco 27/11/2008 à 19:43 par MisterHadley

le danger comme vous dites est de gagner plus encore puisque tout ce qui peut être ensuite déduit n'est evidemment pas compter dans cette méthode, qui n'est de plus pas la mienne mais celle utilisée classiquement par les investisseurs pour connaitre une rentabilité nette...

N'omettez pas non plus la dernière phrase de conclusion de cet exemple...

"Evidemment, après il faut grave affiner suivant la situation de chacun et les ambitions escomptées..." ;)

Message edité 27/11/2008 à 19:45
0 Reco 27/11/2008 à 20:03 par fisca

a écrit : le danger comme vous dites est de gagner plus encore puisque tout ce qui peut être ensuite déduit n'est evidemment pas compter dans cette méthode, qui n'est de plus pas la mienne mais celle utilisée classiquement par les investisseurs pour connaitre une rentabilité nette...

N'omettez pas non plus la dernière phrase de conclusion de cet exemple...

"Evidemment, après il faut grave affiner suivant la situation de chacun et les ambitions escomptées..." ;)
J'en prends bonne note cher monsieur