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acheter pour louer

0 Reco 06/03/2008 à 13:29 par angelcath

Bonjour,
Je suis actuellement locataire chez mon ami ou nous partageons le loyer. A 33 ans, je souhaiterai acheter un tit studio ou f2 pour le louer. J’ai uniquement de quoi payer les frais de notaire.
Pensez vous que c’est une idée raisonnable ? Dois je plutot privilégier le neuf à l’ancien, acheter un appartement avec un locataire déjà à l’intérieur ? Est-ce que les revenus du loyer perçus peuvent me rembourser ma mensualisation crédit ?
Merci pour vos conseils et expériences.
Catherine

1 Reco 06/03/2008 à 14:05 par POITEVIN

Bonjour,

De mon point de vue acheter pour louer n'est pas une bonne idée. Les rendements locatifs sont assez faibles et gérer soi-même un bien en location n'est pas aussi aisé. Si vous en confiez la gestion à une agence, il vous en coutera bien 8 à 10% du loyer CC, ce qui réduira encore votre rendement. Pensez aussi, à inclure dans vos coûts taxe foncière, assurance loyers impayés etc. Banir les dispositifs de défiscalisation de type Robien qui s'adresse en premier lieu aux ménages ayant un fort taux d'imposition. Par ailleurs, les biens proposés en défiscalisation ne sont généralement pas d'excellente qualité.
En résumé, quasimment impossible, sans apport autre que les frais de notaire que votre loyer couvre mensualités d'emprunt, taxe foncière etc...

Je vous suggérerai plutôt d'acheter un appartement pour y habiter vous même. A 33 ans aucun problème pour décrocher si nécessaire, un prêt sur 25 ans pour autant que vous remplissiez les conditions : CDI+période d'essai achevée+Taux d'endettement max 30-33%.

Pour le même montant en mensualités qu'en loyer, il vous faudra en revanche accepter soit d'avoir plus petit, soit moins bien situé. Mais vous serez propriétaire. Vos mensualités seront fixes alors que votre loyer prend en moy 2 à 2,8%/an.

je conseille vraiment d'acheter le plus jeune possible car vos besoins à 2 en surface sont moindre qu'à 3 etc. Achetez aujourd'hui la surface dont vous avez besoin. Vous revendrez lorsque vous aurez un besoin supérieur.

J'espère vous avoir aidé.

2 Reco 06/03/2008 à 14:29 par JackPalmer

Bonjour catherine,

L'immobilier baisse (chercher un peu sur le net, "le blog immobilier", forum "bulle immobiliere.org", ce forum... plus tous les articles de journaux):

C'est désormais un secret de polichinelle

louer, constituez vous un capital et revnez sur le marché dans deux ou 3 ans;

Cordialement

jack
PS: ou etes vous?

Message edité 06/03/2008 à 14:30
2 Reco 06/03/2008 à 14:32 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,
Je suis actuellement locataire chez mon ami ou nous partageons le loyer. A 33 ans, je souhaiterai acheter un tit studio ou f2 pour le louer. J’ai uniquement de quoi payer les frais de notaire.
Pensez vous que c’est une idée raisonnable ? Dois je plutot privilégier le neuf à l’ancien, acheter un appartement avec un locataire déjà à l’intérieur ? Est-ce que les revenus du loyer perçus peuvent me rembourser ma mensualisation crédit ?
Merci pour vos conseils et expériences.
Catherine
un complément Catherine:

Si vous achetez aujourd'hui "petit" en espérant revendre ensuite pour acheter plus gros, comment ferez vous pour loger un éventuel enfant ?

Cordialement

Jack

0 Reco 06/03/2008 à 15:14 par POITEVIN

Bonjour,

Vous voyez les avis divergent sur le sujet. Pour ma part, je pense qu'il n'est pas plus facile d'épargner avec un loyer de X euros qu'avec une mensualité d'emprunt à peu près identique.
Sauf que, si vous achetez, la part de capital que vous remboursez chaque mois constitue une épargne forcée.
Si vous souhaitiez acheter, je recommanderais plutôt un bien ancien à une bonne adresse qu'un bien neuf à une adresse de moindre qualité. N'hésitez pas à acheter alors un bien avec des travaux. La qualité de l'adresse est essentielle.

En tout cas, vous avez raison de vous poser la question, quoique vous décidiez ensuite. Etudiez le dossier : rencontrez votre banque pour savoir quel montant vous pourriez emprunter et avec quelles mensualités. Ensuite regardez les annonces pour voir quels types de biens vous pourriez acheter. Vous pourrez alors prendre une décision argumentée.

Bien cordialement,

1 Reco 06/03/2008 à 15:32 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

Vous voyez les avis divergent sur le sujet. Pour ma part, je pense qu'il n'est pas plus facile d'épargner avec un loyer de X euros qu'avec une mensualité d'emprunt à peu près identique.
Bonjour,

si effectivement vous louer pour le prix d'une mesnsualité sur un délai raissonable (15 ans) la question est différente. Mais ce n'est généralement pas le cas (la location étant moins cher, et je passe sur les frais de collopc, réparation, impots foncier...)

Je laisse Catherine nous répondre en fonction de son lieu d'habitation,

Catherine, il y a un bon silmulateur achat / location ici:
http://asi77.free.fr/

A vous de le telecharger et le remplir avec votre propre situation

Cordialement

0 Reco 06/03/2008 à 18:03 par angelcath

Tout d'abord, merci beaucoup à vous tous pour avoir donner des réponses claires et concises.
Pour donner plus de détails, je vis avec mon ami dans le 77 à Marne La Vallée dans une F4 pour un loyer que nous partageons et qui est de 700 €.
Nous ne pourrons jamais acheter un F4 ni meme un F3, car nous ne gagnons pas suffisamment et mon ami ayant 50 ans, les crédits deviennent plus compliqués. Retourner en F2, mon ami ne le souhaite pas.
La situation étant ce qu'elle est, c'est pour cela que je souhaitai acheter un bien, histoire d'avoir un tit quelque chose à moi, ne pouvant pas acheter avec mon ami. Evidemment, je devrai toujours payer la moitié du loyer soit grosso modo 400 euros.
Pouvez vous me donner votre avis et expériences ?
Merci beaucoup
Catherine

1 Reco 06/03/2008 à 19:02 par JackPalmer

a écrit : Tout d'abord, merci beaucoup à vous tous pour avoir donner des réponses claires et concises.
Pour donner plus de détails, je vis avec mon ami dans le 77 à Marne La Vallée dans une F4 pour un loyer que nous partageons et qui est de 700 €.
Nous ne pourrons jamais acheter un F4 ni meme un F3, car nous ne gagnons pas suffisamment et mon ami ayant 50 ans, les crédits deviennent plus compliqués. Retourner en F2, mon ami ne le souhaite pas.
La situation étant ce qu'elle est, c'est pour cela que je souhaitai acheter un bien, histoire d'avoir un tit quelque chose à moi, ne pouvant pas acheter avec mon ami. Evidemment, je devrai toujours payer la moitié du loyer soit grosso modo 400 euros.
Pouvez vous me donner votre avis et expériences ?
Merci beaucoup
Catherine
Bonsoir catherine,

Si je vous lit bien, le but n'est pas d'acheter pour y vivre, mais d'acheter afin de faire un placment financier.

Le bien que vous acheteriez dans cette optique serait un bien acheté dans le même contexte que celui pour lequel vous pouriez vivre : un contexte de bulle immobiliere (valeur réel le très inférieure à celle de vente actuelle, il baissera à mon humble avis très fortement dans les prochaines années, à vous de voir si vous voulez acheter avant les soldes)

Un conseil:
Comparer les deux situations suivantes:
une économie mensuelle forcée (virement automatique vers un livret A, une assurance vie...), sans risque, sans gestion de locatiare, sans travaux, sans impayés, sans squatteurs, disponible...

Un "gain théorique" correspondant à un achat et une location.
Commensons dans l'ordre, que pouvez vous mettre mensuellement pour payer cet appart (ne revez pas, le loyer ne couvrira pas le remboursement, sinon le locataire acheterai lui-même)?
Les calculettes de pap sont très bien:
http://www.pap.fr/credit/calcul-credit-immobilier.php

Votre banquier vous demandra certainement de pouvoir payer seule le remboursement (ce qui vous couvre en cas d'impayés ... certains ont eu des locataires indélicats durant plus d'une année)

N'oubliez pas les frais de notaire (7% sur l'ancien), les impots fonciers, réparation, charges...

Un exemple:
Vous pouvez mettre 700 euros par mois:
et vous avez un excellent dossier: donc taux de 4,65% sur 20 ans (hors assurance)
http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.php

Vous pouvez emprunter 109 000 euros.(n'oubliez pas les 7% de notaire, vous pouvez en gros dans cet exemple emprunter acheter à 100 000)

A vous de voir ce que vous pouvez acheter à ce prix là (à mon avîs pas grand chose en RP) et à quel prix vous pouvez le louer.

---

Faites ce calcul et revenez ensuite vers nous pour que nous puissions affiner la recherche.
Si vous aboutissez immédiatement à la conclusion qu'il n'y a rien d'achetable en fonction de votre capacité d'épargne laisser tous de suite tomber.

PS:
Aller sur ce site, regarder un peu les messages, ouvrez un livret A faites des économies et revener tranquilement sur le marché dans deux ou 3 ans.

http://forum.bulle-immobiliere.org/index.php?sid=4fc32c468604175891e76f49971db21b