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acheter un studio pour le louer

5 Reco 23/08/2007 à 09:11 par angelcath

Bonjour,
A lire les post sur ce forum, j’avoue que ça me refroidit quant à mon projet.
J’ai 31 ans, j’habite dans le 77 dans un F3 en location avec mon ami. Nous ne payons pas beaucoup de loyer. J’aimerais acheter (seule) afin de louer et compte tenu des prix et de ma situation je ne peux acheter + qu’un studio.
J’ai lu sur ce forum qu’acheter un studio pour le louer était un très mauvais investissement voire une perte d’argent. Qu’en pensez vous ? Et si oui, pourriez vous me donner plus d’explications sur le pourquoi de la chose ?
J’aimerais bien me documenter vraiment sur « les trucs à savoir » avantacquisition d’un logement, avez-vous des magazines, ou site internet ou autre forums sur le sujet afin de sonder des avis ou des personnes qui loue un studio dans la région parisienne ou sur l’acquisition de l’immobilier en général.
Autre question, savez vous combien coûte de faire louer et sous traiter les démarches par agence ?
Merci pour vos réponses
Catherine

2 Reco 23/08/2007 à 17:47 par Phyllis24

J’ai lu sur ce forum qu’acheter un studio pour le louer était untrès mauvais investissement voire une perte d’argent. Qu’enpensez vous ?

>>>>> La rép est simbple : les prix sont au sommet. si tu attends 2-3 ans tu pourras acheter plus grand qu'un studio, les prix au m2 aurtont baissé entretemps

3 Reco 23/08/2007 à 22:29 par sekine

Voila quelques pistes qui expliquent le pourquoi du comment :

- on est vraisembablement en haut d'un cycle immobilier. Si jamais tu as besoin de vendre (pour t'acheter ton chez toi par exemple), tu devrais le vendre "à tout prix". Donc si l'immobilier baisse, tu aura une moins-value.
- Si tu dois t'endetter pour acheter ton studio, tu auras de interets bancaires à payer, des frais de notaires, des frais de copro etc ... et tu paieras des impots sur les revenus locatifs. Calcule le rendement annuel : si tu obtiens moins de 5% c'est mauvais : tu peux avoir autant sans risque avec un contrat d'assurance vie.
- si le marché baisse et que tu dois vendre, tu devras rembourser ton emprunt pour ton studio. Achété a 150kE, et ayant emprunté 150kE, s'il n'en vaut que 100kE au moment de la revente, tu vas devoir sortir 50kE de tes poches pour calmer le banquier...
- en cas de baisse, tu auras peut etre du mal à vendre

Bon courage !

4 Reco 24/08/2007 à 09:47 par gustavemar

a écrit : Bonjour,
...J’ai lu sur ce forum qu’acheter un studio pour le louer était un très mauvais investissement voire une perte d’argent. Qu’en pensez vous ? Et si oui, pourriez vous me donner plus d’explications sur le pourquoi de la chose ? ...
Chacun a son expérience (sa vérité ?) concernant l’immobilier, donc il faut être très circonspect dans son approche. En ce qui me concerne je pense que le locatif est une très bonne chose et mes acquisitions (5 appartements en 9 ans) m’apportent que des satisfactions (en plus des €) mais il faut se fixer une ligne de conduite et s’y tenir :
- Toujours emprunter 100% de l’acquisition.
- Les loyers doivent couvrir au minimum les frais mensuels de l’acquisition (intérêts + ass du prêt + ass de l’appt comme propriétaire non-occupant + taxe foncières + charges (1/3 environ du total) + cout de gestion (8 à 9 %, il vaut mieux déléguer à des pros) + ass pour les impayés (2 à 3 %, on est jamais assez prudent)).
- Les gains au niveau des impôts sont du bonus (ne jamais les intégrer dans le calcul de rendement).
- Etre intransigeant en ce qui concerne l’implantation géographique du bien à louer (quand je vois le nombre de parisiens à qui on a vendu des Robien à Montauban sous prétexte que Montauban est la banlieue de Toulouse ! il faut être complètement ignare des réalités régionales pour tomber dans un panneau aussi grossier).
- Louer au prix marché (ne jamais écouter les conseillers fiscaux qui se basent sur les fourchettes hautes des dispositifs fiscaux Borloo et/ou Robien).
- Etre vigilant en ce qui concerne les qualités intrinsèques du bien (si on n’est pas compétent il vaut mieux payer une expertise à fond perdue avant l’achat qu’une ruine à vie après).
- Ne pas suivre les courants (ex si le neuf est trop cher faire de la rénovation, si la rénovation est trop chère faire de la construction, etc…).
- A voir une optique à moyen/long terme (minimum 10 ans), le but étant de se constituer un patrimoine immobilier et non pas de bénéficier de revenus complémentaires (du moins à court terme).
Voila j’espère que cela pourra t’aider mais comme je le disais ci-dessus c’est à chacun de savoir se qu’il veut faire de sa vie (et des ses investissements).

4 Reco 24/08/2007 à 13:42 par angelcath

merci pour vos réponses.
gustavemar, puis je profiter de votre experience pour vous poser des questions plus précises hors de ce forum ? Voici mon email ( angelcath2003@hotmail.com) si vous voulez bien me communiquer le vôtre afin que je vous fasse part de mes questions.
Merci

2 Reco 27/08/2007 à 11:22 par bricolo

a écrit : - Toujours emprunter 100% de l’acquisition.
- Les loyers doivent couvrir au minimum les frais mensuels de l’acquisition (intérêts + ass du prêt + ass de l’appt comme propriétaire non-occupant + taxe foncières + charges (1/3 environ du total) + cout de gestion (8 à 9 %, il vaut mieux déléguer à des pros) + ass pour les impayés (2 à 3 %, on est jamais assez prudent)).
Bonjour,

Si je suis 100% d'accord avec vous dans la logique, il est cependant très difficile dans la réalité d'appliquer ce que vous nous dites. Du moins depuis 3-4 ans... Car réussir à acheter (à 100% via crédit) un bien qui nous permette de de le louer à un prix tel que ça nous rembourse nos mensualités, les taxes foncières,... je demande à voir.

Avez vous réussi une telle opération ces 3 dernières années ? Travaillez vous dans l'immobilier pour trouver de très bonne opportunité ? Je serais ravi dans savoir plus sur vos expèriences passées.

4 Reco 27/08/2007 à 12:15 par gustavemar

a écrit : Bonjour,

Si je suis 100% d'accord avec vous dans la logique, il est cependant très difficile dans la réalité d'appliquer ce que vous nous dites. Du moins depuis 3-4 ans... Car réussir à acheter (à 100% via crédit) un bien qui nous permette de de le louer à un prix tel que ça nous rembourse nos mensualités, les taxes foncières,... je demande à voir.

Avez vous réussi une telle opération ces 3 dernières années ? Travaillez vous dans l'immobilier pour trouver de très bonne opportunité ? Je serais ravi dans savoir plus sur vos expèriences passées.
Bonjour,
Je ne travaille pas dans l’immobilier donc pas de d’infos de première main !
Mes premiers appartements ont été 3 (1 tous les 2 ans) T2 à Tournefeuille (le meilleur ratio pour du locatif pur en ce qui me concerne) puis devant l’envolée des prix en général et particulièrement à Tournefeuille (T2 neuf 45m² proposé à 160 K€) j’ai effectué des recherches dans le locatif loisir et là j’ai trouvé de nouveau mon jackpot avec l’achat de 2 studios meublés à Bagnères de Luchon (le meilleur ratio investissement car Luchon l’une des rares villes estivales qui touche le plus de monde possible : sport, thermalisme et ski (avec Superbagnères)), et maintenant je change de nouveau d’orientation en préparant mon retour sur Tournefeuille mais cette fois j’envisage de faire construire un petit collectif (ou éventuellement de la rénovation en fonction du cout du foncier et/ou du COS) l’objectif étant de réaliser 4 T2 avec 2 ventes immédiates (ventes sur plan) et les 2 autres en location (Gain de l’affaire = 0 € pendant 15 ans…….mais à terme 2 T2 valeur 100/120 K€ chacun en 2007).