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bail commercial lié à un Perissol

1 Reco 06/05/2008 à 21:18 par stephkalf

En 1999, j'avais acheté aupres de Nexity un appartement en Perissol. Cette société proposait un package
appartement+ prêt + loyer garantie.
Pour la partie loyer, nous avions signé un bail commercial de 9 ans (qui coincidait avec la fin des 9 ans du perissol)
La période de 9 ans va s'achever fin septembre 2008.
J'ai donc envoyé en recommandé avec accusé de réception faite par huissier mon souhait de récupérer l'appartement au termes des 9 Ans.
Comme il s'agit d'un bail commercial, la société me réclame un dédommagement financier de 22000,00 euros pour que je puisse récupérer l'appartement
En a t-elle le droit? N'y a t-il pas un recours contre cela dans la mesure ou pendant 9 ans les loyers qu'elle m'a versé sont bien inférieur au loyer que j'aurai pu percevoir si je m'en étais occupé moi-même.
D'avence merci

1 Reco 07/05/2008 à 22:48 par OSCARITO

c'est simple,tu t'es fait niquer!
toujours gérer soit meme...

1 Reco 09/05/2008 à 20:27 par stephkalf

Si c'est pour dire ce genre de chose, tu ferais mieux de t'abstenir.

2 Reco 09/05/2008 à 20:27 par stephkalf

Si c'est pour dire ce genre de chose, tu ferais mieux de t'abstenir.

1 Reco 09/05/2008 à 22:59 par OSCARITO

désolé mais c'est la vérité non?

2 Reco 10/05/2008 à 13:53 par Craon

Non !
Il n'est pas certain du tout que ce soit une mauvaise affaire.

Le bail commercial est plutôt une bonne affaire pour vous, et vous serez gagnant à le prolonger.
Que vous puissiez louer en direct plus cher, c'est bien possible...mais vous ne louerez pas très souvent moyennant un travail à fournir qui risque de vous lasser assez vite, car on ne loue pas à tous les coups: le plus souvent, on fait le travail (avec les frais autour) pour rien ! Il faut le savoir...

Ensuite, faites bien attention au piège des 9 ans: si vous avez financé votre bien en emprunt, et qu'il vous reste des déficits fonciers à imputer (dus à ce bien ou à d'autres, peu importe), le fisc va considérer que vous ne respectez pas le contrat et va vous redemander les réductions d'impôt qui vous ont été consenties, ça fait cher de l'erreur !
Pour vous en dégager totalement, vous devez attendre 12 ans minimum...puisque dans ce domaine l'administration peut revenir sur les 4 dernières années pour vour retoquer !

Cordialement.

2 Reco 12/05/2008 à 20:16 par stephkalf

Merci Craon pour tes précisions,
mais
1. je ne pense pas le revendre. Je sais que si je le revends avant 20 ans, alors il faudra rembourser la TVA
pro-rata temporis puisque le montage proposé par Nexity est un package dont le bail commercial a permis
l'achat HT
2. Je ne comprends pas pourquoi si je recupere mon bien apres 9 ans, je ne respecte pas mon contrat Perissol.
Je ne connais pas cette loi. J'ai beau relire tout ce qui se fait sur Perissol et il est stipulé qu'après 9 ans, le
contrat est respecté. Par contre dans le bail commercial qui est signé, il est stipulé un article de 1953 qui protège
en effet le preneur en cas de cessation du bail aprés 9 ans.
Je suis en effet tenu de lui verser un indemnité d'éviction. C'est cette indemnité qu'il reste à fixer.
La société Lamy réclame 22000,00 euros. Si je lui verse cette indemnité (ce que je ne compte pas faire bien sur)
il réduit à zéro toutes les économies d'impôt que j'ai pu avoir sur ces 9 années passées.
Tu ne trouves pas que c'est abusif 22000,00 euros d'indemnité pour récupérer mon appartement. (soit 1/3 du prix actuel)
J'ai lu que j'ai le droit de renégocier le loyer de l'appartement et de l'ajuster sur ce qui se pratique aujourdh'ui.
Est-ce correct?
J'espère que la société Lamy est correcte ce qui n'a pas l'air d'être le cas, sinon cela se terminera devant un tribunal de commerce.

4 Reco 13/05/2008 à 12:56 par stumpy2

Bonjour,
Précisions importantes à prendre en compte avant toute décision:
- la TVA: en cas de vente du logement à un investisseur qui reprend le bail commercial, il n'y a plus de régularisation de la TVA par 1/20èmes. La rupture du bail avant la vente remettrait toutefois en cause cette mesure, donc pour une vente "au m²" cela ne vaut théoriquement pas le coup.
- la renégociation des loyers: je n'ai pas encore vu le cas se présenter, au contraire les exploitants ont tendance à basculer de l'ICC à l'IRL dès que possible, ce qui entraîne une revalorisation plus faible.
- l'indemnité d'éviction: elle n'est pas liée à la loi Périssol, mais au contrat de bail commercial. Elle protège le preneur à bail, comme tout commerçant, de l'éviction de son fonds de commerce et prévoit son indemnisation s'il perd son moyen d'exercer son activité (calcul de cette indemnité sur la base du chiffre d'affaires). Et cette mesure protège également indirectement les copropriétaires qui ne souhaitent pas sortir du schéma d'exploitation en bail commercial, car si la majorité des copropriétaires rompent le bail, l'exploitation n'est plus rentable et le gestionnaire se retire... et là, il y a reversement de la TVA par tout le monde !
- il y a du bon dans ce mode d'investissement, la sécurité de l'encaissement des loyers et l'entretien de la résidence, ainsi que le gros avantage que présentait l'amortissement Périssol. Malheureusement les commercialisateurs n'ont pas souvent expliqué comment cela se passait à l'issue de la défiscalisation. Si vous n'avez pas de besoin de trésorerie, je vous conseille de garder cet appartement comme complément de retraite. Sinon, cela se vend très bien à un nouvel investisseur.

1 Reco 13/05/2008 à 14:39 par stephkalf

Merci pour ces précisions stumpy2
Mais sais-tu comment se calcule cette indemnité d'éviction?
tu parles d'une indemnisation sur la base du chiffres d'affaire mais cela reste vague
Dans mon cas , Lamy réclame 22000,00 euros soit 4 années de chiffres d'affaire ce qui
me semble disproportionné par rapport à mon prix d'achat de l'appartement, par rapport
au prix actuel et surtout par le fait que l'amortissement Perissol perdrait tout son interet.
J'ai vérifié: 22000,00 compte-tenu de ma situation (4 enfants) correspond à plus que
les économies d'impôt que j'ai pu réalisé sur 9 ans.
J'avais lu http://www.salondesentrepreneurs.com/domiciliation-installation/bail-commercial-169.html
que l'indemnité d'éviction correspond à un pourcentage du chiffres d'affaires moyen des dernières années
Reste à savoir quel est ce pourcentage.
Le probleme dans ce cas c'est qu'on fait l'amalgame entre un studio dont le chiffres d'affaire est connu
(environ 5500,00 euros par an) adossé à un bail commercial et un autre type de commerce.
Il est clair que dans le cas d'une boutique ou d'un restaurant l'indemnité d'éviction risque d'être
plus dissuasive pour le propriétaire.
Qu'en penses tu?

* L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice résultant pour le locataire du refus de renouvellement du bail. Elle comprend en principe la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, et augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour racheter un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire apporte la preuve que le préjudice est moindre, notamment lorsque le non-renouvellement n’entraîne pas la disparition du fonds, mais simplement son transfert.

En pratique : dans la plupart des cas, la valeur marchande du fonds correspond à un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des dernières années.

2 Reco 13/05/2008 à 15:36 par stumpy2

Concrètement, je n'ai jamais réussi à avoir de réponse précise sur ce point. J'ai entendu parler de 3 ans de loyer "locataire" (= celui que paie l'étudiant à l'exploitant) mais sans pouvoir affirmer qu'en cas de procédure ce soit allé jusque là. Compte tenu de la vague des Périssol arrivant à échéance, et des intentions de sortie du bail de nombreux propriétaires, je crains que les exploitants aient eu le temps de préparer leur défense en amont... Ce qui, je continue à le penser, pérennise un excellent support d'investissement sur du long terme, en particulier pour ceux qui ne veulent pas consacrer de temps à la gestion de leurs biens immobiliers. D'une manière générale, et surtout quand l'achat a eu lieu il y a presque 10 ans, il y a toujours une revente avec plus value même en revendant avec le bail commercial (donc avec un loyer plafonné contractuellement).

2 Reco 15/05/2008 à 21:29 par AIHEUREUX

bonjour,

j"avais posé la question au CRIDON ( base juridque des notaires) pour un cas similaire au votre.
A priori ils n'ont pas de jurisprudence sur la question . les clients préfèrent laisser tomber et continuer le bail plutôt que de plaiser.
En fait c'est purement et simplement l'application du statut des baux commerciaux . vous avez consenti un bail commercial et le preneur est donc protégé comme n'importe quel commerçant.

si vous voulez absolument récupérer le logement dans un délai raisonnable il y a 2 solutions:

- soit vous négociez avec LAMY une baisse de l'indemnité d'éviction
-soit vous essayez de les coincer sur leur terrain. vous laissez passer 3 ans supplémentaires de manière à ce que le bail ait plus de 12 ans. aprés ce délai le loyer commercial est déplafonné . c'est la loi.. donc à ce moment là vous leur donner congé avec offre de renouvellement du bail mais moyennat un loyer bien plus élevé. soit ils préfèreront rompre eux-mêmes le bail sans indemnité pour ne pas avoir à subir l'augmentation,, soit vous toucherez alors une bien meilleure rentabilité avec en plus la sécurité du bail commercial.
c'est parfaitement légal puisque c'est comme pour ce qu'ils veulent vous imposer l'application du statut des baux commerciaux

bonne chance

2 Reco 16/05/2008 à 22:02 par stephkalf

Bonjour et merci de votre précision.
En effet, tout cela est trés vague et je n'arrive pas à trouver d'information fiable concernant cette indemnités d'éviction. Ce qui me semble abérant c'est le montant fixé par Lamy pour cette indemnité. Devant un tribunal je ne suis pas sur qu'il obtienne réellement 4 fois le chiffres d'affaires du studio.
Comme je l'ai mis plus bas, j'ai lu que c'était un pourcentage moyen du chiffres d'affaires.
J'avais pensé en effet augmenté le loyer, vous m'indiquez qu'il faut attendre 3 ans supplémentaires alors
qu'il me semblait que cela pouvait être fait des la 9eme année.
D'avance merci pour vos informations

1 Reco 17/05/2008 à 22:50 par AIHEUREUX

bonjour,

vous ne pouvez pas augmenter le loyer d'un montant supérieur à l'indice INSEE du cout de la construction lors de la révision triennale. il ya la règle du plafonnement.
par contre si vous voulez fixer votre augmentation au delà de la simple application de l'indice vous devez attendre 12 ans. puisque le loyer des baux ayant durée plus de 12 ans n'est pas spumis au mlafonnement.

2 Reco 19/05/2008 à 22:22 par Craon

Bonjour,

En marière commerciale une rupture de contrat de partenariat, de franchise ou de mandat se traduit habituellement par une indemnité équivalant à 2 ans de chiffre d'affaires, ce qui laisse dans le principe à la partie qui n'est pas demandeuse le temps suffisant pour développer une nouvelle clientèle pour compenser.

Là, le cas n'est pas le même, puisque le gestionnaire de la résidence, n'a aucune chance de faire par ailleurs le chiffre d'affaires que vous comptez lui enlever.
Par conséquent, il est (à priori) logiquement en droit de vous demander la totalité du CA jusqu'au terme du bail commercial, voire plus étant donné que son fonds gardera malgré tout une certaine valeur au delà, car il gardera de l'avance sur un éventuel confrère, étant donnée son antériorité (expérience de la résidence, partenariats, etc...).

Pour ce qui est de l'augmentation de loyer, vous êtes tenu par votre bail commercial, qui précise les modalités de son évolution (et par les résolutions adoptées en AG annuelles). Si vous en sortez et louez en direct, vous pourrez évidemment majorer le tarif sans que cela ne coûte davantage au résidents, puisque vous shuntez la valeur ajoutée du gestionnaire, mais vous risquez bien des déconvenues dans le temps sans compter la TVA que vous devrez rendre à proportion, en l'absence de bail commercial et des 3 services (minimum) qu'il prévoit.

Si vous vendez, vous devrez également rendre de la TVA (amortissement de 20 ans).
Si l'acheteur en revanche poursuit, voire renouvelle le bail commercial, il pourra lui aussi récupérer la TVA, donc cela peut apparaitre comme un tour de "passe-passe", indolore pour vous, car le prix de vente pourra tenir compte du fait que l'acheteur aussi pourra récupérer la TVA, et cela désormais en totalité, avec seulement 5 ans de possession.
Mais cette option comporte aussi un (petit) risque car l'acheteur, si le bail n'était pas renouvelé par Lamy avant ses 5 premières années de possession, verrait son avantage fiscal (TVA) remis en cause et serait certainement tenté de se retourner contre vous.

Il faut bien comprendre une chose: ce concept de résidence a sa cohérence .
Il suppose que tout le monde va gagner sa vie (vous, Lamy, etc..), selon le plan de marche.
Vouloir en sortir (avez-vous vraiment une bonne raison pour ça ?), c'est un risque et contrairement à ce que vous croyez, une mauvaise affaire, sinon un piège !
Et si en plus, vous êtes de nombreux propriétaires à penser comme vous, vous allez vous entraider pour aller au fiasco...

Cordialement.