Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Café

Nouveau sujet

besoin d'aide!!! louer ou vendre app?

0 Reco 07/10/2008 à 14:51 par floflo60

bonjour et merci d'avance
voilà, j'ai acheté un appart il y a 2 ans et demi 84000€ à clermont dans l'oise 45 min de paris 30 000 habitants env
crédit sur 25ans avec 450 (par mois)
après travaux estimation à 90000€ env
+ 110 de frais de syndic (sic!) (avance sur travaux etc...)

je veux déménager pour me mettre en couple

je ne veux pas faire fortune dans l'immo mais j'aimerais ne pas perdre trop d'argent
1/ je vends

2/ j'ai une personne de confiance qui serait prete à le louer 450 (charg comprises) je sais que je louerais à perte je pense que l'on peux ratrapper sur les impots? combien? en attendant cela fait 3 mois que je n'y suis plus...

0 Reco 07/10/2008 à 15:27 par jeanmarcwinner

faut voir le marché là bas
si pour rentrer dans tes frais tu dois le vendre 90 000 euros

c'est impossible !!

sauf si le marché est assez dynamique et que tu trouves, à ce stade, c plus un pigeon mais un inconscient
voie à bien équivalent ce que tu peux en tirer en vente et location pour avoir une idée !!

45 km, avec le coût du transport et le pouvoir d'achat c pas un argument

0 Reco 07/10/2008 à 15:29 par jeanmarcwinner

bon bah va travailler, après y en a qui vont dire qui fait rien t'is autre !!

a +

0 Reco 07/10/2008 à 16:06 par JackPalmer

Incroyable ce message!:(

j'en reste sur le c..
Si je comprends bien vous perdez dans tous les cas de l'argent... et moi qui croyait qu'avec l'immobilier on fesait toujours fortune?
Quand vous l'avez acheter, quelle estimation de budget aviez vous fait?

Treves de plaisanterie:
Sur 25 ans vous perdez 25*12*100 = 30 000 euros (et encore sous réserve de louer tout le temps, sans réparation, impots...)

Essayez de voir à quel prix vous pouvez le vendre, payer votre moins value et tirer un trait sur cette histoire;

PS: A moins de tomber sur un pigeon en catégorie olympique vous ne le vendrez pas à 90 000 euros.

Jack

0 Reco 07/10/2008 à 16:20 par tifred94

Comment peut on dire que c est invemndable? on ne connait meme pas le type s appart ni la superficie

0 Reco 07/10/2008 à 16:48 par JackPalmer

a écrit : Comment peut on dire que c est invemndable? on ne connait meme pas le type s appart ni la superficiePas invendable : invendable à ce prix, nuance.

Quest ce qui me fait dire ça?
http://www.seloger.com/recherche.htm?cp=clermont+oise&euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&rechercher=Rechercher+%9b&&ci=600157&cp=
475 biens à vendre (un peu beaucoup pour une ville de 30 000 habitants... ), cela fait beaucoup de concurence
je passe sur les ventes de notaires, gratuits immos, directs particuliers...

Bref un bon gros stock de biens, dans un contexte de pénurie de crédit et de recession.... Je précise encore où ça ira?

Je profite de ce mail pour FAIRE UN PETIT POINT SUR L'EVOLUTION DE L'IMMO:

Tu remarqueras que la cotation se fait à 90 000 pour un prix d'achat de 84 000 soit un gain théorique de 6 000 euros sur 2 ans et demi. Soit 7% en deux ans et demi... (tres théorique quand on enleve les frais de notaire,crédit, charges c'est une grosse perte sèche)

C'est rigolo, j'ai toujours cru que l'immo en region parisienne avait pris au moins 10% par an... Or là, on est sur du 7% en deux ans et demi.. ????? Je comprends pas? L'estimation est trop basse, ou ALORS TOUT LES CHIFFRES DE LA FNAIM SONT PIPOS?????????????????????

Jack

0 Reco 07/10/2008 à 17:23 par LETROUNORMAND

hé les gars
les pigeons existent, il y en plein
alors tomber sur le bon

0 Reco 07/10/2008 à 17:43 par MisterHadley

L'Oise ferait donc partie de la région parisienne, maintenant..!?

Waoohh... ;)

0 Reco 07/10/2008 à 18:11 par brestois29

a écrit : 2/ j'ai une personne de confiance qui serait prete à le louer 450 (charg comprises) je sais que je louerais à perte je pense que l'on peux ratrapper sur les impots? combien? en attendant cela fait 3 mois que je n'y suis plus...Vous n'allez pas vous rattaper sur les impôts, c'est les impôts qui vont vous ratrapper plutôt! A moins d'avoir de gros travaux à déduire chaque année...
Tout cela dépendra de votre résultat foncier, si vous êtes en déficit foncier, vous allez payer moins d'impôt, sinon, vous allez en payer plus, sans compter la CSGCRDS (11%) et la taxe foncière...

Vous comptez réaliser d'autres travaux?

Message edité 07/10/2008 à 18:14
0 Reco 07/10/2008 à 18:13 par brestois29

a écrit : Treves de plaisanterie:
Sur 25 ans vous perdez 25*12*100 = 30 000 euros (et encore sous réserve de louer tout le temps, sans réparation, impots...)
Et encore, tu comptes pas les intérêts, sur 25 ans...

0 Reco 07/10/2008 à 18:16 par tifred94

ok mais si c est un appart de 150 m2 à 90 0000 euros j achete de suite mais si c est un studio la oui faut un pigeon.

Je comprend pas votre raisonnement de dire il faut trouver un pigeon, juste par qu 'il y a beaucoup d appart a vendre et qu'on vous dit c 'est 90 000 euros. Vous ne connaissez meme pas le type de bien (superficie annee de construction, nombre de piece etat general equipement etc........)

PS l'oise ne fait pas partie de l'ile de france mais de la picardie.

0 Reco 07/10/2008 à 18:45 par JackPalmer

a écrit : Et encore, tu comptes pas les intérêts, sur 25 ans...salut Brestois : ce calcul était dans l'hypothèse où elle loue sur 25 ans. Mais c'est de toute façon irréaliste : 25 ans sans vacances, sans impayés et sans travaux c'est impossible. 30 000 c'est la facture minimale

Pour rappel :

PERTE EN LOCATION
25 ans vous perdez 25*12*100 = 30 000 euros

PERTE EN REVENTE:
Si vous vendez à 90 000 -je n'y crois pas mais allons y.

Rentrée d'argent : 90 000
Sortie d'argent : le rachat du crédit (eh oui!)
22,5*12*450 = 121 500 euros

121 500 - 90 000= 31 500 euros

C'est chouette l'achat immobilier, cela évite de jetter de largent par les fenetres.

Je rappelle au passage l'existance de tres bons simulateurs sur le net permettant de simuler les conséquences financières d'un acahat par rapport à une location:

http://asi77.free.fr/

jack
PS: Si on veut etre encore plus complet sur la perte on peut rajouter les frais de notaires...

0 Reco 07/10/2008 à 18:48 par JackPalmer

a écrit : ok mais si c est un appart de 150 m2 à 90 0000 euros j achete de suite mais si c est un studio la oui faut un pigeon.

Je comprend pas votre raisonnement de dire il faut trouver un pigeon, juste par qu 'il y a beaucoup d appart a vendre et qu'on vous dit c 'est 90 000 euros. Vous ne connaissez meme pas le type de bien (superficie annee de construction, nombre de piece etat general equipement etc........)

PS l'oise ne fait pas partie de l'ile de france mais de la picardie.
Pour trouver un acheteur aujourd'hui au tarif que l'on veut il faut trouver quelqu'un n'ayant pas compris que nous sommes au début d'une crise immobiliere tres violente + d'une recession;
Ok, ne l'appelons pas un pigeon mais quelqu'un de mal informé.

quelqu'un de bien informé, soit :
_ attendra les soldes
_ négociera violement

Une remarque : si c'était un appart de 150m², croyez vous que floflo devrait déménager pour pouvoir s'installer avec son copain?

Jack

0 Reco 07/10/2008 à 19:08 par MisterHadley

a écrit : Pour trouver un acheteur aujourd'hui au tarif que l'on veut il faut trouver quelqu'un n'ayant pas compris que nous sommes au début d'une crise immobiliere tres violente + d'une recession;
Ok, ne l'appelons pas un pigeon mais quelqu'un de mal informé.

quelqu'un de bien informé, soit :
_ attendra les soldes
_ négociera violement

Une remarque : si c'était un appart de 150m², croyez vous que floflo devrait déménager pour pouvoir s'installer avec son copain?

Jack
Si c'était un bel appart, la madame pourrait très bien s'en déssaisir pour vivre avec son chéri, oui... Ptête ben que l'monsieur vit à pétaouchnoque, style à 500 kms de l'appart en question...

Mais ce que je trouve de plus en plus inquiétant, c'est cette bien étrange façon de compter ou de citer des chiffres...

Peut-on s'estimer "bien informé" lorsque l'on ne comprend déjà pas tout sur le remboursement anticipé d'un emprunt..?

Sur un emprunt de 25 ans, que l'on décide de rembourser bien avant son terme par anticipation, on ne rembourse que le capital restant dûe à la banque ainsi qu'une pénalité sur les intérêts qui auraient dû être dûs mais qui ne le sont justement plus.

Généralement, c'est un pourcentage que l'on peut négocier avec la banque dès le départ avant la signature de l'offre... Exemple, pénalité de remboursement anticipé = 5% des intérêts sur le capital non encore remboursé, donc encore par exemple, si les intérêts des 22 années et demi correspondent à 100000€, la madame remboursera le capital restant du + 5% de 100000€, soit capital + 5000€ de pénalité, et basta...

Message edité 07/10/2008 à 19:11
0 Reco 07/10/2008 à 19:22 par JackPalmer

a écrit : Si c'était un bel appart, la madame pourrait très bien s'en déssaisir pour vivre avec son chéri, oui... Ptête ben que l'monsieur vit à pétaouchnoque, style à 500 kms de l'appart en question...

Mais ce que je trouve de plus en plus inquiétant, c'est cette bien étrange façon de compter ou de citer des chiffres...

Peut-on s'estimer "bien informé" lorsque l'on ne comprend déjà pas tout sur le remboursement anticipé d'un emprunt..?

Sur un emprunt de 25 ans, que l'on décide de rembourser bien avant son terme par anticipation, on ne rembourse que le capital restant dûe à la banque ainsi qu'une pénalité sur les intérêts qui auraient dû être dûs mais qui ne le sont justement plus.

Généralement, c'est un pourcentage que l'on peut négocier avec la banque dès le départ avant la signature de l'offre... Exemple, pénalité de remboursement anticipé = 5% des intérêts sur le capital non encore remboursé, donc encore par exemple, si les intérêts des 22 années et demi correspondent à 100000€, la madame remboursera le capital restant du + 5% de 100000€, soit capital + 5000€ de pénalité, et basta...
Bonne remarque Hadley,

vous avez raison j'ai compté trop vite. Mea culpa.

tant mieux pour elle, il ne lui reste plus qu'a trouvé un acheteur... et à nous donner la surface actuelle de son appart et l'eloignement avec le suivant

Jack

0 Reco 07/10/2008 à 19:26 par MisterHadley

C'est dommage que les intervenants ne soient pas suffisament complet dans leur interrogations, ça nous éviterait de partir dans je ne sais combien de directions différentes avant de revenir au sujet...

Louer ou vendre, perso je n'ai pas trop d'avis...

Naturellement je serais plus enclin à garder pour relouer mais sans plus, quoi...

0 Reco 07/10/2008 à 19:31 par floflo60

merci pour les réponses qui continues,
en effet je dois avoir un remboursement par anticipation sur le capital du restant dû sans pénalités (de mémoire ou avec peu de pénalité ) , heu pour les précisions je suis un Monsieur qui vent lol
si je revends mon apparte au meme prix je me dis qu'au pire j'aurais été loger gratuis? non?

ce que je voudrais savoir, si je le loue 3ans (avant achat d'une maison par ex) pourrais je le revendre le meme prix? dans ce cas mon locataire aura remboursé une partie du crédit... bon je sais je demande des prévisions pas facile

pour le prix 90 000 ça m'a paru possible vu la situation dans le centre classé monument historique et je l'ai "refait à neuf" de qualité et au vu des prix sur le net (mon app fait 40m² et 50m² au sol, 2 pieces) clermont de l'oise)

mais si j'ai bien compris en gros vous me dites ça va descendre (partout??? meme ici?) donc je revends maintenant!

0 Reco 07/10/2008 à 19:33 par floflo60

PS ; je ne change pas de ville je reste dans le coin... donc + facile si je loue... mais j'y connais rien... donc beaucoup de temps en perspectives...

0 Reco 07/10/2008 à 19:46 par MisterHadley

Comment ça..!? Z'êtes un monsieur qui fait des vents..!?
Waoohh... Zarbi, hein..! hi hi hi... ;)

Plus sérieusement, si votre immeuble devait être classé, déjà, vos travaux... euh... ya ptête ben des trucs à vérifier avant d'en faire...

Mais surtout, je crois qu'vous zêtes un gars qui chercher grave l'embrouille, là...

Vous avez 40m² en Carrez... Vous êtes proprio avec un emprunt sur 25 ans vraisemblablement à un taux de 4.14% TEG, taux qui ne se représentera pas forcément de si tôt... En plus, vous ne serez qu'en couple dans votre nouvelle résidence... A moins que votre bonnefemme face genre 2.30m, hein... Pourquoi ne pas sagement rester dans votre 40m² avec madame, ou monsieur, plutôt que tenter l'diable..? Hein..?