Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Café

Nouveau sujet

Bilan 2008 - pronostique 2009

0 Reco 11/12/2008 à 18:47 par JackPalmer

Bonsoir

apres le bilan de 2007 et ses previsions sur 2008:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=26&t=34767a écrit : Il n’y a pas de raison pour que le moteur de la baisse (écart entre prix et pouvoir d’achat) cale. De plus les banques n’ont pas fini d’être frileuse, d’autant que le gros de la crise des subprimes et prévu pour 2008 ; En clair, nous ne sommes qu’au début de la baisse.

La baisse va donc se maintenir grosso-modo a ce rythme et devenir de plus en plus publique. Je dirai même évidente. D’une situation ultra-haussière nous allons passer en quelques mois a une situation « évidemment baissière »… et si vous n’avez pas compris et y laisser vos économies, ceux qui vous ont dit d’investir ne vous aiderons pas à payer vos remboursement.

Mon pronostique :
-30 à –40% d’ici 3 à 4 ans (soit en gros –10% par an) si nous restons dans cette situation.
En cas de récession (un chance sur deux… et je suis gentil) et/ou de mouvement militaire (iran entre autre)… je ne répond de rien ou plutôt si : accélération de la baisse.

La baisse ne s’arrêtera que lorsque pouvoir d’achat et immobilier seront cohérents.
Voici celui de 2008 et les previsions de 2009
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=26&t=48721

Bonne soirée

jack

0 Reco 12/12/2008 à 23:31 par ulysse42

bonsoir, voici plusieurs semaines que je lis vos previsions pour me faire une idee sur ce que je dois faire.
je m'explique.
l'apppart est tro petit, on cherche lus grand.
acheté 68000 euros en 2003, les agences nous disent de vendre a 110 000 euros maintenant. on a fait beaucoup de travaux.
je pensais vendre, partir en location et attendre la chute prevue avant d'acheter une maison.

seulement voila, un agent me fait miroiter une maison affichee a 225 000 euros que je pourrai decrocher pourp 178 000 euos. le couple divorce, ils sont presses.

est ce le debut de la grand baisse annoncee?

cette maison ne me convient que moyennement mais se trouve dans un petit village recherche tout roche de saint etienne. j'ai l'idee de la revendre dans 3 ans pour chercher plus grand. en cas de vraie crise est ce que je risque de perdre encore de l'argent en la vendant moins que 178 000?
j'ai quand meme du mal a croire qu'on pourrait s'acheter des maisons a 150 000 euros en 2011 meme avec une vraie crise.
je me trompe?

merci de vos réponses

0 Reco 13/12/2008 à 05:12 par pongolo

si c'est un endroit recherché tu l'auras en solde à -20% par contre si c'est un endroit paumé tu trouveras des soldes à -40%. Le probleme c'est que les gens se sont habitués depuis 10 ans à une évolution positive des prix se terminant par la formation d'une bulle où le prix des biens sont déconnectés du revenu des ménages. Pour se persuader de la tendance baissière qui ne fait que commencer, fais confiance aux analyses éclairées de Jack Palmer sur ce forum, vas voir bulle-immo.org et la tendance des prix chez fnaim.fr (leurs courbes, pas leur commentaires ...) et les sites des notaires. Encore une fois il ne s'agit que de tendances nationales avec de fortes disparités régionales et des spécificités locales (commerces à proximité, activité économiques, transport, etc ...) qu'il te faudra apprécier. par exemple moi j'habite près de montpellier ou la demande locative est forte (ah le soleil du midi ...) et où -40% dans 3-4 ans est fort peu probable. Par contre à Nimes et Arles c'est du domaine du possible.

0 Reco 13/12/2008 à 09:02 par JackPalmer

a écrit : bonsoir, voici plusieurs semaines que je lis vos previsions pour me faire une idee sur ce que je dois faire.
je m'explique.
l'apppart est tro petit, on cherche lus grand.
acheté 68000 euros en 2003, les agences nous disent de vendre a 110 000 euros maintenant. on a fait beaucoup de travaux.
je pensais vendre, partir en location et attendre la chute prevue avant d'acheter une maison.

Merci de vos réponses
Pour moi c'est la bonne option.
oui, c'est du à admettre aujourd'hui mais nous partons bien pour moi pour du -50% dans quelques années

Jack

0 Reco 13/12/2008 à 09:04 par JackPalmer

a écrit : si c'est un endroit recherché tu l'auras en solde à -20% par contre si c'est un endroit paumé tu trouveras des soldes à -40%. Le probleme c'est que les gens se sont habitués depuis 10 ans à une évolution positive des prix se terminant par la formation d'une bulle où le prix des biens sont déconnectés du revenu des ménages. Pour se persuader de la tendance baissière qui ne fait que commencer, fais confiance aux analyses éclairées de Jack Palmer sur ce forum, vas voir bulle-immo.org et la tendance des prix chez fnaim.fr (leurs courbes, pas leur commentaires ...) et les sites des notaires. Encore une fois il ne s'agit que de tendances nationales avec de fortes disparités régionales et des spécificités locales (commerces à proximité, activité économiques, transport, etc ...) qu'il te faudra apprécier. par exemple moi j'habite près de montpellier ou la demande locative est forte (ah le soleil du midi ...) et où -40% dans 3-4 ans est fort peu probable. Par contre à Nimes et Arles c'est du domaine du possible.Bonjour pongolo,

ouvre le topic "post de reference", au point 1 vous avez un scan d'un capital de 92.

En 92 par rapport à 90:
Marseille : -50%
Noce, Montpellier : -30%

A vous lire

jack

0 Reco 13/12/2008 à 11:31 par ulysse42

bon, a vous lire, je devrais vendre et ne pas acheter autre chose. mais quand meme cette baisse, concernera plus les biens assez cher ou surevalues non?
j'imagine comme ca qu'une maison a 300 000 euros sera plus touchee par la crise qu'une maison a 200 000 non?
c'est une question de nombre de clients potentiels, un peu comme les voitures, tres facile de negocier une laguna , beaucou plus dur d'obtenir des rabais sur une twingo ou une logan.
cette maison pourrait partir a 178 000 euros pour un prix encore affiche a 225 000 dans d'autres agences, j'ai l'impression de pas prendre trop de risques. hesitez pas a me secouer si je me plante.

0 Reco 13/12/2008 à 11:47 par marc19

a écrit : bon, a vous lire, je devrais vendre et ne pas acheter autre chose. mais quand meme cette baisse, concernera plus les biens assez cher ou surevalues non?
j'imagine comme ca qu'une maison a 300 000 euros sera plus touchee par la crise qu'une maison a 200 000 non?
c'est une question de nombre de clients potentiels, un peu comme les voitures, tres facile de negocier une laguna , beaucou plus dur d'obtenir des rabais sur une twingo ou une logan.
cette maison pourrait partir a 178 000 euros pour un prix encore affiche a 225 000 dans d'autres agences, j'ai l'impression de pas prendre trop de risques. hesitez pas a me secouer si je me plante.
Si tu penses pouvoir l'avoir à 178000, fais une offre à 165000, sinon tu la laisses et si dans 3 mois elle n'est toujours pas vendue, refais ton offre . Et si elle est vendue, t'auras quand même fait une affaire ....................

0 Reco 13/12/2008 à 12:24 par Bernie

a écrit : bonsoir, voici plusieurs semaines que je lis vos previsions pour me faire une idee sur ce que je dois faire.
je m'explique.
l'apppart est tro petit, on cherche lus grand.
acheté 68000 euros en 2003, les agences nous disent de vendre a 110 000 euros maintenant. on a fait beaucoup de travaux.
je pensais vendre, partir en location et attendre la chute prevue avant d'acheter une maison.

seulement voila, un agent me fait miroiter une maison affichee a 225 000 euros que je pourrai decrocher pourp 178 000 euos. le couple divorce, ils sont presses.

est ce le debut de la grand baisse annoncee?

cette maison ne me convient que moyennement mais se trouve dans un petit village recherche tout roche de saint etienne. j'ai l'idee de la revendre dans 3 ans pour chercher plus grand. en cas de vraie crise est ce que je risque de perdre encore de l'argent en la vendant moins que 178 000?
j'ai quand meme du mal a croire qu'on pourrait s'acheter des maisons a 150 000 euros en 2011 meme avec une vraie crise.
je me trompe?

merci de vos réponses
Tentez d'abord de vendre un appart acheté 68000 en 2003 au prix de 110000 en 2008. Si cette affaire se réalise au prix souhaité, partez quelque temps en location en plaçant l'argent dans un banque coopérative et attendez un peu.
Ne faîtes aucune proposition tant que votre appart n'est pas vendu......

0 Reco 13/12/2008 à 12:36 par JackPalmer

a écrit : bon, a vous lire, je devrais vendre et ne pas acheter autre chose. mais quand meme cette baisse, concernera plus les biens assez cher ou surevalues non?
j'imagine comme ca qu'une maison a 300 000 euros sera plus touchee par la crise qu'une maison a 200 000 non?
c'est une question de nombre de clients potentiels, un peu comme les voitures, tres facile de negocier une laguna , beaucou plus dur d'obtenir des rabais sur une twingo ou une logan.
cette maison pourrait partir a 178 000 euros pour un prix encore affiche a 225 000 dans d'autres agences, j'ai l'impression de pas prendre trop de risques. hesitez pas a me secouer si je me plante.
Tout baissera.

Pas forcement exactement au même niveau d'accord. Si la baisse moyenne est de 50% les biens les plus pourris / surevalués / loin perdront 70% et les meilleurs 30%. Mais tous baissera.
Mais n'oubliez pas que les biens de qualite ont dejà leurs qualités dans le prix actuel, ils osnt deja plus cher que les biens moyens!

Et pour reprendre votre exemple, si leprix des voitures haut de gamme baisse et le ramene au prix des voitures moyenne gamme pensez vous que le prix des voitures moyenne gamme restera le même? Vous acheteriez une megane au prix d'une laguna si le prix d'entretien / carburant / assurance était le même?

dans cette configuration le prix de la megane devrait baisser tous comme celui de la laguna. Et si la laguna baisse au prix de la twingo, la twingo elle aussi doit baisser;

La baisse sera générale, les problèmes de credit concerne tous le monde (a l'exception des gens ayant beaucoup de cash), et surtout les classes moyennes et pauvres... qui n'ont pas fini de se pauperiser.

J'insiste beaucoup dans ma prevision, sur l'aspect pshycho, dans 6 mois le problème numéro 1 pour moi sera le chomage, poas l'immobilier.

je vous secoue car je pense que vous vous plantez, vous profiter à mon sens d'une décote de 20% qui est pas mal, bien mieux que rien, mais vous achetez avant les soldes à 50%....

Comme dit bernie vendez votre appart, ne prenez aucun credit-relais (c'est suisidaire), une fois vendu et en loc demarrez tranquillement votre recherche. Dans un an tous le marché sera à -20%. Et la chasse aux vraies bonnes affaires pourra demarrer (par exemple toutes les fins de credit relais)

A vous lire

Jack

Message edité 13/12/2008 à 12:38
0 Reco 13/12/2008 à 12:40 par JackPalmer

a écrit : Tentez d'abord de vendre un appart acheté 68000 en 2003 au prix de 110000 en 2008. Si cette affaire se réalise au prix souhaité, partez quelque temps en location en plaçant l'argent dans un banque coopérative et attendez un peu.
Ne faîtes aucune proposition tant que votre appart n'est pas vendu......
La voix de la sagesse. A 1000% d'accord avec Bernie

Jack

0 Reco 13/12/2008 à 14:03 par ulysse42

mince alors vous confirmez mes craintes. seulement ca vaut dire que je vais chercher une location qui me coutera 700 euros par mois ce qui aurait ete a peu de choses pres le montant des mensualites pour l'achat de cette maison.
et j'aurai pas de terrain pour mes petits . et cette maison se situe dans un coin ou y'a rien a moins de 225 000 euros.
donc ...... ca me coute de renoncer. je suis alle la revisiter et j'etais presque tente d'en proposer 175 000 mais j'ai voulu attendre et rentrer consulter vos reponses.

vous me dites d'attendre pour tout voir l'annee prochaine a -20 %, sauf que le rabais propose est deja a -22%, que d'ici la les taux seront remontes en parralelle a la baisse des prix et que j'aurai deja balance 8400 euros de loyer.

alors?

ah derniere chose que j'oubliais, est ce que l'offre ecrite d'achat m'engage a quoi que ce soit?
merci de vos reponses.

Message edité 13/12/2008 à 14:19
0 Reco 13/12/2008 à 15:04 par JackPalmer

Bonjour Ulysse,

1 Pour revenir en arrière, à propos du fait que la baisse sera genéralisé, regarder mn suivi :
Tous les types de bien baisses
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=26&t=38184
bas de gamme, milieu, haut de gamme, neuf , ancien, proche, loin….

2 Quoique vous fassiez, vous retrouver en prêt relais me semble ultra dangereux, je vous laisse decider seul, mais honnetement vu la situation je vous le déconseille a fond

3 faut il laisser passer cette offre à –22% ?

C’est tentant je le comprends bien, mais quelques reflexion :

Qu’est ce qui vous dit que la maison sera vendu dans 6 mois ou un an ?
Reflechissez un peu : cette maison a l’air intéressante et pas cher dans un endroit où les biens sont rares. Elle devrait théoriquement etre déjà vendue ! Or elle ne l’est pas.
Si elle baisse de –22% c’est que le marché se porte mal, s’il baisse encore plus vous risquer dans quelques années de regretter fortement votre achat

Ce que je vous conseille de faire :
1 Vendez (si vous y arriver!) et parter en location
Si la maison est vendue tant pis pour vous, mais dites vous qu’elle aura etabli un nouveau standard de vente dans le secteur. Tout autre vendeur devra s’aligner en terme de prix, et vous pourriez avoir de belles surprises.

2 entamez un suivi détaillé des biens chez vous (comme le mien, mais sans pour autant le ublier) vous connaitrer la tendance du secteur, vous le faites dejà probablement, mais regarder aussi les biens dans des categories inférieures ou superieures

3 Mefiez vous des conseils de ceux qui gagneront de l’argent sur cette vente…

4 Faites le calcul suivant :
Mettez vous dans la situation où vous serez financierement si vous vendez votre appart, vous aurez logiquement un apport
Calculer le cout d’un emprunt au tarif actuel et credit actuel (5%)
Calculer le cout d’un emprunt au tarif actuel –20% et credit actuel (7%)
Calculer le cout d’un emprunt au tarif actuel –40% et credit supérieur (8%)
Vous allez réaliser le rôle fondamental de l’apport qui sert de levier

Exemple :
Votre apport 40 000 (pure hypothese vous aurez peut etre plus, je vous laisse recalculer)

Bien à 176 000
Emprunt 176 – 40 = 136 000 euros
Remboursement 700 euros par mois
Taux à 5% hors assurance
http://www.pap.fr/credit/calculs.php?mensualite=700&montant=136000&taux=5&type=duree&submit=1
D’apres pap vous remboursez sur 33 ans
Cout de l’emprunt 141 000 (en plus des 176 000)

Baisse de 20% du marché vous achetez à
Bien à 176 000-20% = 140 800
Emprunt 141 – 40 = 101 000 euros
Remboursement 700 euros par mois
Taux à 7% hors assurance
D’apres pap vous remboursez sur 26 ans
Cout de l’emprunt 118 000 (en plus des 101 000)

Vous avez deja gagné 7 ans

Baisse de 40% du marché vous achetez à
Bien à 176 000-40% = 105 000
Emprunt 105 – 40 = 61 000 euros
Remboursement 700 euros par mois
Taux à 8% hors assurance (taux tres elevé)

D’apres pap vous remboursez sur 10 ans
Cout de l’emprunt 27 800 (en plus des 61 000)

http://www.pap.fr/credit/calculs.php?mensualite=700&montant=61000&taux=8&type=duree&submit=1

et encore… le calcul est incomplet il manque les frais de notaire (si le tarif baisse les FDN aussi)

le role de levier de l’apport est colossal

5 si elle ne part pas à -22% c'est qu'elle est encore trop cher; Dans mon suivi j'ai épinglé une maison qui a perdu 40% il y a plus de 6 mois, elle est toujours beaucoup trop cher par rapport aux revenus et les ronces poussent sur sa pelouse...

Je vous laisse reflechir à cela Ulysse42

Jack

Message edité 13/12/2008 à 15:12
0 Reco 13/12/2008 à 15:09 par JackPalmer

Ulysse,

ah, j'oubliais il y a ici un tres bon silmulateur achat / location
http://asi77.free.fr/

oui je sais imaginer du -50 est difficile mais croyez vous que les gens qui ont acheté à paris en 91 attendais du -40% sur 7 ans? a votre avis qui a fait une bonne affaire , l'ahceteur de 91 ou celui de 98?

avez vous relu le capital de 92, j'insiste c'est vraiment important car l'athmosphère qu'on y trouve (avec une crise du credit) ressemble furieusement à celle d'aujourd'hui...

je vous lirai demain et surtout reflechissez tranquillement, c'est l'investissement de votre vie donc pas de "c...rie"

Jack

=)

0 Reco 13/12/2008 à 19:56 par invest29

Bonjour.
Allez sur Meilleurtaux.com faire une simulation en cliquant sur la rubrique "calculettes financières"
puis "Calculez vos mensualités" et enfin "Définir vos projets : acheter ou louer".
Il est préférable d'attendre avant d'acheter et même si 1, 2 ou 5 ans semble long, c'est toujours plus rentable d'être locataire à court ou moyen terme avec les prix actuels.

0 Reco 14/12/2008 à 21:59 par ulysse42

l'achat de sa residence ne repond pas a des criteres rationnels. j'ai lu et relu tous vos conseils tres bien argumentes et je m'aprete a .......faire une offreedemain a 175 000 euros.
jack me dira que je me plante, moi je compte sur ma chance ..... tant pis si je me plante.
peut etre que je ferai une mauvaise affaire, tant pis je serai dans un jardin au printemps, et qui sait ce que nous reserve la vie, je me vois pas attendre 5 ans pour acheter une maison, ou serais je dans 5 ans, vivant , malade, separe, merde j'en profite, ca corresond a mes moyens, c'est un endroit assez select, on se lance.
apres si il refuse l'offre tant pis , j'offrirai pas plus et je suivrai le conseil de jack, je partirai en location.

merci a tous de vos conseils, je vous tiens au courant de la suite de mon histoitre, grand bonheur ou grosse catastrophe, ca servira aux autres.

0 Reco 15/12/2008 à 07:47 par marc19

a écrit : l'achat de sa residence ne repond pas a des criteres rationnels. j'ai lu et relu tous vos conseils tres bien argumentes et je m'aprete a .......faire une offreedemain a 175 000 euros.
jack me dira que je me plante, moi je compte sur ma chance ..... tant pis si je me plante.
peut etre que je ferai une mauvaise affaire, tant pis je serai dans un jardin au printemps, et qui sait ce que nous reserve la vie, je me vois pas attendre 5 ans pour acheter une maison, ou serais je dans 5 ans, vivant , malade, separe, merde j'en profite, ca corresond a mes moyens, c'est un endroit assez select, on se lance.
apres si il refuse l'offre tant pis , j'offrirai pas plus et je suivrai le conseil de jack, je partirai en location.

merci a tous de vos conseils, je vous tiens au courant de la suite de mon histoitre, grand bonheur ou grosse catastrophe, ca servira aux autres.
" L'achat de sa résidence ne répond pas à des critères rationnels", preuve éclatante s'il en faut que des envies irrépressibles font sauter le pas baisse ou pas baisse, personnellement, je trouve qu'il a raison dans la mesure où son offre est basse. allez-y Ulysse, faites vous plaisir, l'achat d'un bien n'est pas forcément un placement financier, c'est toit, un jardin, un cadre de vie. Je souhaite que votre offre soit acceptée. Les conseils que l'on vous a donnés sont, certes, judicieux mais c'est sans compter sur l'envie et l'opportunité .

0 Reco 15/12/2008 à 09:39 par JackPalmer

a écrit : l'achat de sa residence ne repond pas a des criteres rationnels. j'ai lu et relu tous vos conseils tres bien argumentes et je m'aprete a .......faire une offreedemain a 175 000 euros.
jack me dira que je me plante, moi je compte sur ma chance ..... tant pis si je me plante.
peut etre que je ferai une mauvaise affaire, tant pis je serai dans un jardin au printemps, et qui sait ce que nous reserve la vie, je me vois pas attendre 5 ans pour acheter une maison, ou serais je dans 5 ans, vivant , malade, separe, merde j'en profite, ca corresond a mes moyens, c'est un endroit assez select, on se lance.
apres si il refuse l'offre tant pis , j'offrirai pas plus et je suivrai le conseil de jack, je partirai en location.

merci a tous de vos conseils, je vous tiens au courant de la suite de mon histoitre, grand bonheur ou grosse catastrophe, ca servira aux autres.
bon courage ulysse42,

au moins vous vous etes posé la question, et vous avez raison vous en profiterer tous de suite... c'est déjà ça.

Par contre soyez tres prudent pour la vente de votre appart : vendez vite, ne restez pas coincés dans un pret relais

Jack

0 Reco 15/12/2008 à 17:54 par Bernie

a écrit : l'achat de sa residence ne repond pas a des criteres rationnels. j'ai lu et relu tous vos conseils tres bien argumentes et je m'aprete a .......faire une offreedemain a 175 000 euros.
jack me dira que je me plante, moi je compte sur ma chance ..... tant pis si je me plante.
peut etre que je ferai une mauvaise affaire, tant pis je serai dans un jardin au printemps, et qui sait ce que nous reserve la vie, je me vois pas attendre 5 ans pour acheter une maison, ou serais je dans 5 ans, vivant , malade, separe, merde j'en profite, ca corresond a mes moyens, c'est un endroit assez select, on se lance.
apres si il refuse l'offre tant pis , j'offrirai pas plus et je suivrai le conseil de jack, je partirai en location.

merci a tous de vos conseils, je vous tiens au courant de la suite de mon histoitre, grand bonheur ou grosse catastrophe, ca servira aux autres.
Les critères rationnels...... C'est bèn vrai, ça. Quand on a envie, on trouve les excuses pour l'assouvir.

Avant de faire une offre, je discuterais d'abord avec mon banquier. Est-il prêt à vous suivre?

Si oui, bonne chance; si non, bon courage!