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Cadeau (gratuit, hein...)

0 Reco 14/12/2011 à 15:05 par MisterHadley

Vas-y l'tomi, fais nous péter une de tes ventes bien réelles " à la charge du vendeur"...

0 Reco 14/12/2011 à 15:09 par Bernie

Puisque tu m'y invite aussi:

Mr X désire acquérir son logement. Il passe par une agence, fait une visite et tombe pile-poil sur ce qu'il recherche, pile-poil aussi dans son budget. 200 000€ FAI.

Mr X n'a en apport perso que les frais de notaire, estimés à 17 000€, et 8000€ pour les travaux, cuisine et salle de bains neuves.

Mr X va donc voir son banquier et annonce son apport de 17 000€ et le prix du logement.

La suite??

Message edité 14/12/2011 à 15:10
1 Reco 14/12/2011 à 15:12 par tomitoma

"Et le net vendeur? Qu'est-ce que tu en fais donc? Le net c'est normalement sans la comm'..."

Bah pas pour l'administration fiscale....

0 Reco 14/12/2011 à 15:12 par MisterHadley

J'aimerais une vente REELLEMENT effectuée par l'tomi, comme ça, il ne pourra pas contester quoi que ce soit...

Qu'il mette les conditions de la vente réelle qu'il aura effectuée, pour laquelle il aura réellement perçu sa commission, et qui lui fait être aussi "certain" qu'il l'est, alors que je lui affirme qu'il a tort, et vais donc lui démonter, avec sa propre vente... ;)

Message edité 14/12/2011 à 15:14
0 Reco 14/12/2011 à 15:13 par MisterHadley

Ne pourrissez pas cette page, allez sur les autres si c'est ce que vous voulez.

J'attends les conditions du tomi...

0 Reco 14/12/2011 à 15:14 par tomitoma

Berniea écrit : Puisque tu m'y invite aussi:

Mr X désire acquérir son logement. Il passe par une agence, fait une visite et tombe pile-poil sur ce qu'il recherche, pile-poil aussi dans son budget. 200 000€ FAI.

Mr X n'a en apport perso que les frais de notaire, estimés à 17 000€, et 8000€ pour les travaux, cuisine et salle de bains neuves.

Mr X va donc voir son banquier et annonce son apport de 17 000€ et le prix du logement.

La suite??
On va plutot dire qu'il a rien en apport, sinon, il va apporter les frais d'agence, pas les frais de mutation, et on peut fermer la page :)

0 Reco 14/12/2011 à 15:14 par Bernie

Reprenons donc mon exemple de plus haut.......

Que va-t-il expliquer à l'acquéreur potentiel concernant les frais dez'unz'et dez'autres......

0 Reco 14/12/2011 à 15:15 par tomitoma

L'exemple de Bernie, mais sans apport est parfait, une vente c'est une vente, que les chiffres soit les mêmes ou pas...

0 Reco 14/12/2011 à 15:17 par MisterHadley

Il n'y a rien de compliquer, l'tomi, à mettre les conditions réelles d'une de tes ventes, alors, te déballonnes pas, voyons, tu vas avoir l'air d'être un très gros mythomane, sinon...

Et tu n'es pas comme ça, n'est-ce pas..?

Allez, te fais pas prier, on n'est plus dans la théorie, maintenant, mais dans le concret, vas-y..!

;)

0 Reco 14/12/2011 à 15:20 par MisterHadley

tomitomaa écrit : L'exemple de Bernie, mais sans apport est parfait, une vente c'est une vente, que les chiffres soit les mêmes ou pas...Ce n'est pas pour les chiffres qu'il faut une de tes ventes, mais pour la certitude que tu dis avoir en te basant sur cette vente que tu auras faites, et pour laquelle tu auras encaissé une "commission", que j'en ai besoin pour te démontrer ensuite que tu as eu tort...

Si c'est une de tes ventes réelles, tu ne peux pas dire que ce n'est pas vrai, tu l'auras faite, et encaissé réellement ta commission de façon foireuse, et je vais te le démontrer pour que tu apprennes...

Message edité 14/12/2011 à 15:21
0 Reco 14/12/2011 à 15:24 par MisterHadley

Qui t'a mandaté..?

Quel était ton mandat, pour quelle commission, et à la charge de qui, pour quelle net vendeur..?

La vente une fois conclue, qui s'est acquitté de ta commission, faisait-elle partie des "droits de mutations", etc, etc...

Vas-y...

0 Reco 14/12/2011 à 15:27 par Bernie

Je cite:
"Ton texte est sans aucun rapport, en fait le probleme est peut être là, t'as pas compris de quoi on parlait.
Donc, je te l'explique une derniere fois, (au fait t'as vu les liens que j'avais mis, tout le monde le sait sur le net apparement, sauf toi), quand les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de mutations en tiennent compte, du style:
Prix net vendeur 200K comm. 10K, frais de mutations sur base de 210K.
Quand la comm est à la charge de l'acquéreur, dans l'exemple ci-dessus, l'assiette de calcul est 200K.
Donc, que tu soit d'accord ou pas n'est pas mon blem, mais le tiens, sauf que c'est con, t'aurais pu apprendre un truc."

Reprenons donc simplement l'exemple de tomi du 10/12/2011 à 20:27

Message edité 14/12/2011 à 15:28
0 Reco 14/12/2011 à 15:27 par tomitoma

Le banquier, c'est de l'aléatoire en fait, certains couvre à 120% d'autres auront du mal à 100, ça depend du banquier et de la qualité du dossier de l'acquéreur...
Mais bon, admettons qu'il soit pointilleux le banquier.

Il va couvrir les Frais d'agence si ceux-ci sont à la charge du vendeur, et constitue donc une charge augmentative du prix de vente, mais ne les financera pas, s'il s'agit d'une prestation de service payé par l'acquéreur, au même titre que sa masseuse...

Donc il faut laisser la comm à charge du vendeur.
Le notaire va rédiger un bel acte ou figure le prix net vendeur de 190K€ au chapitre "prix" sur lequel figure aussi le prix total de 200K€ que doit l'acquereur au vendeur, (pour qu'il couvre la comm); et 10K€ d'honoraires de négociation au chapitre "négociation" avec dans ce même chapitre, l'indication que le paiement de cette comm revient au vendeur.
Le banquier, couvre 217K€ frais mutations inclus.
L'administration fiscale va retenir 200K€ comme base pour le calcul des droits de mutations.

Le même mais ou l'acquereur dispose de l'apport nécéssaire pour payer l'agence.
Tout pareil, sauf qu'au chapitre prix, ne figure que 190K€
Au chapitre négociation, toujours 10K€ mais à charge acquéreur.
L'administration fiscale va retenir 190K€ pour le calcul...

0 Reco 14/12/2011 à 15:29 par MisterHadley

Berniea écrit : Ton texte est sans aucun rapport, en fait le probleme est peut être là, t'as pas compris de quoi on parlait.
Donc, je te l'explique une derniere fois, (au fait t'as vu les liens que j'avais mis, tout le monde le sait sur le net apparement, sauf toi), quand les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de mutations en tiennent compte, du style:
Prix net vendeur 200K comm. 10K, frais de mutations sur base de 210K.
Quand la comm est à la charge de l'acquéreur, dans l'exemple ci-dessus, l'assiette de calcul est 200K.
Donc, que tu soit d'accord ou pas n'est pas mon blem, mais le tiens, sauf que c'est con, t'aurais pu apprendre un truc.

Reprenons donc simplement l'exemple de tomi du 10/12/2011 à 20:27
Ce n'est pas un des siens, il va faire un caca nerveux ensuite, donc, on n'est plus dans la théorie, mais dans la réalité, la vraie..!

Je m'impatiente un chouia, là, d'ailleurs, que mossieur l'AI nous fasse la grâce d'une de ses "certitudes"...

0 Reco 14/12/2011 à 15:29 par tomitoma

scuze bernie, j'étais en train de rédiger avec ton exemple pendant que tu proposais le mien :)
Donc va pour le tiens puisque c'est fait.

0 Reco 14/12/2011 à 15:30 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Le banquier, c'est de l'aléatoire en fait, certains couvre à 120% d'autres auront du mal à 100, ça depend du banquier et de la qualité du dossier de l'acquéreur...
Mais bon, admettons qu'il soit pointilleux le banquier.

Il va couvrir les Frais d'agence si ceux-ci sont à la charge du vendeur, et constitue donc une charge augmentative du prix de vente, mais ne les financera pas, s'il s'agit d'une prestation de service payé par l'acquéreur, au même titre que sa masseuse...

Donc il faut laisser la comm à charge du vendeur.
Le notaire va rédiger un bel acte ou figure le prix net vendeur de 190K€ au chapitre "prix" sur lequel figure aussi le prix total de 200K€ que doit l'acquereur au vendeur, (pour qu'il couvre la comm); et 10K€ d'honoraires de négociation au chapitre "négociation" avec dans ce même chapitre, l'indication que le paiement de cette comm revient au vendeur.
Le banquier, couvre 217K€ frais mutations inclus.
L'administration fiscale va retenir 200K€ comme base pour le calcul des droits de mutations.

Le même mais ou l'acquereur dispose de l'apport nécéssaire pour payer l'agence.
Tout pareil, sauf qu'au chapitre prix, ne figure que 190K€
Au chapitre négociation, toujours 10K€ mais à charge acquéreur.
L'administration fiscale va retenir 190K€ pour le calcul...
Pas de "pourrissage", l'tomi, cette page est une page de démonstration REELLE, pas de théorie fumeuse à deux balles, les autres sont là pour ça.

Fais péter une de tes ventes réelles...

Message edité 14/12/2011 à 15:31
0 Reco 14/12/2011 à 15:31 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Qui t'a mandaté..?
Quel était ton mandat, pour quelle commission, et à la charge de qui, pour quelle net vendeur..?
La vente une fois conclue, qui s'est acquitté de ta commission, faisait-elle partie des "droits de mutations", etc, etc...
Vas-y...
T'inquiete biquette, c'est valable aussi dans l'exemple de bernie.
Donc mandat de vente, 10 000€ à charge vendeur pour 190 net vendeur.
La vente conclu, vendeur qui paye la comm, qui faisait parte des droits de mutations.
Enfin, ça, c'est pour la premiere partie de mon topo, mais tu l'aura compris :)

0 Reco 14/12/2011 à 15:31 par Bernie

tomitomaa écrit : scuze bernie, j'étais en train de rédiger avec ton exemple pendant que tu proposais le mien :)
Donc va pour le tiens puisque c'est fait.
No problème tomi ;)

0 Reco 14/12/2011 à 15:33 par tomitoma

T'inquiete, c'est du réel, des vente à 200 avec (dont) 10K de comm, j'en ai sous le coude, et pas qu'une. Donc sa tiens.

0 Reco 14/12/2011 à 15:35 par MisterHadley

tomitomaa écrit : T'inquiete biquette, c'est valable aussi dans l'exemple de bernie.
Donc mandat de vente, 10 000€ à charge vendeur pour 190 net vendeur.
La vente conclu, vendeur qui paye la comm, qui faisait parte des droits de mutations.
Enfin, ça, c'est pour la premiere partie de mon topo, mais tu l'aura compris :)
Va donc falloir se contenter d'un cas "théorique", vu que tu n'as en fait rien de réel au compteur... je comprends tout de suite bien mieux les énormités que tu auras dites et crois toujours..!

Décevant, mais c'était tellement évident...

Donc on va y aller, c'est complètement simple et limpide, ce n'est même pas une question de chiffres, en fait...

=)

Dans le cas que tu retiens donc pour cette démonstration, tu as donc eu un mandat, n'est-ce pas..?

(les réponses, c'est oui ou non, pas la peine de chipoter, c'est ultra rapide... ;) )

Message edité 14/12/2011 à 15:38
0 Reco 14/12/2011 à 15:37 par MisterHadley

tomitomaa écrit : T'inquiete, c'est du réel, des vente à 200 avec (dont) 10K de comm, j'en ai sous le coude, et pas qu'une. Donc sa tiens.Bah quand j'te vois faire ton timoré, permets moi d'en douter très sérieusement...

0 Reco 14/12/2011 à 15:39 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Va donc falloir se contenter d'un cas "théorique", vu que tu n'as en fait rien de réel au compteur... je comprends tout de suite bien mieux les énormités que tu auras dites et crois toujours..!

Décevant, mais c'était tellement évident...

Donc on va y aller, c'est complètement simple et limpide, ce n'est même pas une question de chiffres, en fait...

=)

Dans le cas que tu retiens donc pour cette démonstration, tu as donc eu un mandat, n'est-ce pas..?

(les réponses, c'est oui ou non, pas la peine de chipoter, c'est ultra rapide... ;) )
oui

0 Reco 14/12/2011 à 15:40 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Bah quand j'te vois faire ton timoré, permets moi d'en douter très sérieusement...c'est pas grave

0 Reco 14/12/2011 à 15:41 par MisterHadley

tomitomaa écrit : ouiDans ton mandat, et comme te l'impose la législation en cours, afin que ton mandat soit légal, et te permette ensuite de justifier de ton droit à toucher ta commission, il y a bien OBLIGATOIREMENT inscrit NOIR SUR BLANC le prix NET VENDEUR et celui de ta COMMISSION, n'est-ce pas..?

Message edité 14/12/2011 à 15:43
0 Reco 14/12/2011 à 15:46 par MisterHadley

J'te sens fébrile, tout d'un coup, l'tomi, là, non..?

=)

Faudrait être un chouia plus rapide pour répondre oui ou non, parce que tu ralentis quelque chose de simple et d'expéditif pour que dalle, là, en fait...

0 Reco 14/12/2011 à 15:47 par tomitoma

Il y est inscrit la commission et le prix auquel sera proposé le bien, donc commission incluse, le net vendeur est une déduction des 2...

0 Reco 14/12/2011 à 15:49 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Il y est inscrit la commission et le prix auquel sera proposé le bien, donc commission incluse, le net vendeur est une déduction des 2...Donc, oui...

Alors, tu es toujours d'accord pour dire que pour ensuite percevoir ta commission, il faut bien que tu fasses péter à msieur l'notaire rédacteur de l'acte authentique de vente, ton mandat, n'est-ce pas..?

0 Reco 14/12/2011 à 15:50 par tomitoma

oui

0 Reco 14/12/2011 à 15:57 par MisterHadley

Et donc, constatant que :

1 - ton mandat met "à la charge du vendeur" ta commission l'acquittement de celle-ci

2 - il va donc faire ce qu'il faut pour que le vendeur puisse ensuite la déduire de sa plus value

... le notaire va donc obligatoirement "ventiler" le net vendeur du FAI pour pouvoir ainsi permettre de :

1 - indiquer le prix de la transaction dans l'acte authentique de vente pour le calcul des droits de mutation de l'acquéreur

2 - effectuer la déduction de ta commission sur le prix de la transaction pour le calcul de la plus value du vendeur

N'est-ce pas..?

Message edité 14/12/2011 à 15:59
0 Reco 14/12/2011 à 16:01 par MisterHadley

Plus value si le cas échéant, il s'agissait biensur d'un bien mis en location, d'un terrain constructible ou non, ou d'une résidence secondaire, cela va sans dire...

Par ce que si il s'agissait de sa RP, point de plus value, donc...

Message edité 14/12/2011 à 16:01
0 Reco 14/12/2011 à 16:01 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Et donc, constatant que :

1 - ton mandat met "à la charge du vendeur" ta commission l'acquittement de celle-ci

2 - il va donc faire ce qu'il faut pour que le vendeur puisse ensuite la déduire de sa plus value

... le notaire va donc obligatoirement "ventilé" le net vendeur du FAI pour pouvoir ainsi permettre de :

1 - indiqué le prix de la transaction dans l'acte authentique de vente pour le calcul des droits de mutation de l'acquéreur

2 - effectuer la déduction de ta commission sur le prix de la transaction pour le calcul de la plus value du vendeur

N'est-ce pas..?
En fait, là, tu fais fausse route, la plus value n'a rien à voir, le notaire ventile rien du tout, il garde juste la facture de l'agence, tout comme les factures de travaux (fais par professionnels) pour le déduire du prix de vente...
Mais la, on parle des frais de mutations, pas de la plus value.
Je vais t'aider à raccourcir, bernie l'a parfaitement expliqué, même si, d'après elle, elle n'a pas compris :)

0 Reco 14/12/2011 à 16:02 par MisterHadley

tomitomaa écrit : En fait, là, tu fais fausse route, la plus value n'a rien à voir, le notaire ventile rien du tout, il garde juste la facture de l'agence, tout comme les factures de travaux (fais par professionnels) pour le déduire du prix de vente...
Mais la, on parle des frais de mutations, pas de la plus value.
Je vais t'aider à raccourcir, bernie l'a parfaitement expliqué, même si, d'après elle, elle n'a pas compris :)
Contentes toi de répondre par oui ou par non, et pas de sortir tes théories fumeuses...

0 Reco 14/12/2011 à 16:03 par MisterHadley

MisterHadleya écrit : Et donc, constatant que :

1 - ton mandat met "à la charge du vendeur" ta commission l'acquittement de celle-ci

2 - il va donc faire ce qu'il faut pour que le vendeur puisse ensuite la déduire de sa plus value

... le notaire va donc obligatoirement "ventiler" le net vendeur du FAI pour pouvoir ainsi permettre de :

1 - indiquer le prix de la transaction dans l'acte authentique de vente pour le calcul des droits de mutation de l'acquéreur

2 - effectuer la déduction de ta commission sur le prix de la transaction pour le calcul de la plus value du vendeur

N'est-ce pas..?
Tu es donc bien d'accord avec ça, n'est-ce pas..?

0 Reco 14/12/2011 à 16:08 par tomitoma

Donc voila, résumé il y a 3 heures par Bernie:
" Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.

Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.).
Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur.

D'où l'importance de faire un "mandat de recherche", en plus du "mandat de vente" du vendeur, pour le bien du portemonnaie de l'acquéreur quand il a trouvé son "petit paradis"..........

Si l'acquéreur ne fait pas cette démarche, a condition expresse d'avoir le montant des FAI en apport perso, le notaire y inclura la comm' de l'agence, ce qui majorerait les frais de l'acquéreur........".

Donc, quand comm à charge vendeur:
"Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). "
Dans ce cas, frais de mutations sur le prix all inclusive.

Et quand à charge acquéreur:
"
Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur."
Et dans ce cas, frais mutation sur net vendeur..
C'est plutot limpide.

0 Reco 14/12/2011 à 16:09 par MisterHadley

tomitomaa écrit : En fait, là, tu fais fausse route, la plus value n'a rien à voir, le notaire ventile rien du tout, il garde juste la facture de l'agence, tout comme les factures de travaux (fais par professionnels) pour le déduire du prix de vente...
Mais la, on parle des frais de mutations, pas de la plus value.
Je vais t'aider à raccourcir, bernie l'a parfaitement expliqué, même si, d'après elle, elle n'a pas compris :)
Bon, on va dire que oui, même si tu n'as pas compris que je parle des deux en même temps, l'essentiel est que tu admets bien que le notaire fasse ce qu'il faut pour calculer le prix de vente...

... donc, oui...

0 Reco 14/12/2011 à 16:10 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Tu es donc bien d'accord avec ça, n'est-ce pas..?A ça pret: "le notaire ventile rien du tout, il garde juste la facture de l'agence, tout comme les factures de travaux (fais par professionnels) pour le déduire du prix de vente..."

C'est oui (enfin presque, pour le coup)

0 Reco 14/12/2011 à 16:10 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Donc voila, résumé il y a 3 heures par Bernie:
" Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur.

Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.).
Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur.

D'où l'importance de faire un "mandat de recherche", en plus du "mandat de vente" du vendeur, pour le bien du portemonnaie de l'acquéreur quand il a trouvé son "petit paradis"..........

Si l'acquéreur ne fait pas cette démarche, a condition expresse d'avoir le montant des FAI en apport perso, le notaire y inclura la comm' de l'agence, ce qui majorerait les frais de l'acquéreur........".

Donc, quand comm à charge vendeur:
"Les droits s'appliquent aussi à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.). "
Dans ce cas, frais de mutations sur le prix all inclusive.

Et quand à charge acquéreur:
"
Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte de la commission d'intermédiaire (notaire, agent immobilier, etc.) quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur."
Et dans ce cas, frais mutation sur net vendeur..
C'est plutot limpide.
Laisses la bernie où elle est, il s'agit de toi, là, t'es capable de penser par toi-même, surtout après "toutes les ventes que tu dis avoir faites"...

On arrive donc à la conclusion, accroches toi..!

=)

0 Reco 14/12/2011 à 16:12 par MisterHadley

tomitomaa écrit : A ça pret: "le notaire ventile rien du tout, il garde juste la facture de l'agence, tout comme les factures de travaux (fais par professionnels) pour le déduire du prix de vente..."

C'est oui (enfin presque, pour le coup)
Déduire une facture du prix de vente, c'est une ventilation, donc...

=)

0 Reco 14/12/2011 à 16:12 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Bon, on va dire que oui, même si tu n'as pas compris que je parle des deux en même temps, l'essentiel est que tu admets bien que le notaire fasse ce qu'il faut pour calculer le prix de vente...

... donc, oui...
Appel ton notaire, ce sera plus rapide, parce que là, c'est unilatéral ton truc.
Tu tiens pas compte de ce que je t'indique et qui résume tout.
Et tu viens me parler de plus value, ce qui n'a absolument rien à voir ici, puisqu'on est sur l'assiette de calcul des frais de mutation, deux choses qui n'ont absolument rien à voir...

0 Reco 14/12/2011 à 16:16 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Déduire une facture du prix de vente, c'est une ventilation, donc...

=)
Chui pas comptable, ce que je veux preciser c'est que le notaire ne va pas retenir le prix net vendeur pour base de calcul de la plus value, mais le all inclusive, et la comm viendra justifier une deduction dessus. Donc en gros, la base c'est le all inclusive pas le net vendeur, c'est la precision que je voulais apporter... qui soit dit en passant est complétement inutile, puisque la plus value est hors sujet.

0 Reco 14/12/2011 à 16:17 par MisterHadley

Donc, on arrive au final, puisque tout est bien indiqué dans l'acte authentique de vente de msieur l'notaire...

Je vais donc reprendre ce que tu as cité plusieurs fois toi-même, à savoir la réponse ministérielle suivante :

Je cite:

"Rép. Min. : JO AN du 5.3.97

La commission d'un intermédiaire versée lors d'une transaction immobilière constitue-t-elle ou non une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu'elle est à la charge de l'acquéreur ?

La Cour de Cassation a estimé qu'aucune disposition de la loi Hoguet ne mettait à la charge du vendeur le paiement de la commission ; ainsi, la charge du paiement est librement fixée par le mandat et ne constitue pas une charge augmentative du prix dès lors qu'elle est supportée par l'acquéreur (Cass. Com : 12.12.95).

La Cour de Cassation adoptait ainsi une position contraire à la doctrine administrative appliquée par les services fiscaux.

Interrogé sur cette divergence, le ministre de l'Economie et des Finances avait indiqué qu'une réflexion était en cours sur ce point (Rép. Min : JO AN 16.9.95).

Le ministre délégué au Budget annonce, par cette nouvelle réponse ministérielle, le changement de doctrine de l'administration fiscale*. Désormais, la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat.

*Voir documentation de base de l'ad. Fisc: D. adm. 7C.1223 n°4"

Nous sommes donc bien d'accord sur le fait que "la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat"

N'est-ce pas..?

0 Reco 14/12/2011 à 16:18 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Chui pas comptable, ce que je veux preciser c'est que le notaire ne va pas retenir le prix net vendeur pour base de calcul de la plus value, mais le all inclusive, et la comm viendra justifier une deduction dessus. Donc en gros, la base c'est le all inclusive pas le net vendeur, c'est la precision que je voulais apporter... qui soit dit en passant est complétement inutile, puisque la plus value est hors sujet.Pas tant que ça, au contraire... ;)

0 Reco 14/12/2011 à 16:19 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Déduire une facture du prix de vente, c'est une ventilation, donc...
=)
Donc non, je viens de récuperer la définition:
ventilation: "La ventilation, lorsque plusieurs biens sont vendus pour un prix unique, correspond à déterminer pour chacun de ces biens, leur prix respectif. "

Donc là, c'est comme pour les travaux, ils font partie du bien, ce n'est pas plusieurs biens, il n'y a que les frais qu'ils ont occasionnées qui viennent en déduction du prix de base.
Donc, dans notre cas, c'est plus une déduction qu'une ventilation.
=)

0 Reco 14/12/2011 à 16:21 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Donc, on arrive au final, puisque tout est bien indiqué dans l'acte authentique de vente de msieur l'notaire...

Je vais donc reprendre ce que tu as cité plusieurs fois toi-même, à savoir la réponse ministérielle suivante :

Je cite:

"Rép. Min. : JO AN du 5.3.97

La commission d'un intermédiaire versée lors d'une transaction immobilière constitue-t-elle ou non une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu'elle est à la charge de l'acquéreur ?

La Cour de Cassation a estimé qu'aucune disposition de la loi Hoguet ne mettait à la charge du vendeur le paiement de la commission ; ainsi, la charge du paiement est librement fixée par le mandat et ne constitue pas une charge augmentative du prix dès lors qu'elle est supportée par l'acquéreur (Cass. Com : 12.12.95).

La Cour de Cassation adoptait ainsi une position contraire à la doctrine administrative appliquée par les services fiscaux.

Interrogé sur cette divergence, le ministre de l'Economie et des Finances avait indiqué qu'une réflexion était en cours sur ce point (Rép. Min : JO AN 16.9.95).

Le ministre délégué au Budget annonce, par cette nouvelle réponse ministérielle, le changement de doctrine de l'administration fiscale*. Désormais, la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat.

*Voir documentation de base de l'ad. Fisc: D. adm. 7C.1223 n°4"

Nous sommes donc bien d'accord sur le fait que "la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le N'est-ce pas..?
Exact, la phrase "dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur " , tu la comprends, enfin plutot le sens de "dès lors"?

0 Reco 14/12/2011 à 16:25 par tomitoma

c'est toi qui a proposé de faire simple...

0 Reco 14/12/2011 à 16:34 par MisterHadley

Alors, puisque nous sommes donc bien d'accord sur le fait que "la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat"

Et que tu es bien d'accord sur le fait que tu viens de rappeler, à savoir que l'acte authentique de vente va contenir le prix FAI...

Et que nous venons donc de voir que le prix FAI équivaut donc au prix "net vendeur" + "commission" de l'AI...

Et que nous avons donc un mandat qui met "à la charge du vendeur" le paiement de la "commission" de l'agence...

L'acquéreur se fait donc bien rouler dans la farine..!

Et n'a pas, en réalité, à payer de "droit de mutation" sur la "commission d'agence", même dans le cas où celle-ci est mise contractuellement " à la charge du vendeur"...

Voici pourquoi :

1 - Le mandat précise bien que la "commission est à la charge du vendeur"...

2 - L'acte authentique de vente va donc bien préciser le prix de la transaction (qu'il soit ventilé ou non, peu importe), il précisera quoi qu'il arrive à qui incombe le prix de la commission, et reprendra les termes du mandat pour en attester, c'est obligatoire...

3 - le prix FAI sera donc bien payé par l'acquéreur...

4 - le prix "FAI" est bien constitué en réalité du "net vendeur" mais donc AUSSI de la "commission"

5 - En payant ainsi, comme convenu sur le mandat, le prix FAI puisque le vendeur a convenu que la "commission" était "à sa charge", l'acquéreur va donc la payer d'office, suite à ce mandat, dans le prix FAI indiqué au final dans l'acte de vente...

6 - Et comme nous l'affirme la réponse ministérielle citée ci avant dans sa conclusion, je cite :

"Désormais, la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat"

Le choix opéré par le vendeur, et par mandat, de "prendre à charge" la commission de l'AI nous mène donc indirectement à la même finalité juridique que s'il avait contractuellement choisi de la mettre directement "à la charge de l'acquéreur", puisque l'acquéreur, suite au mandat, la paye dans son prix "FAI"

En conclusion, l'acquéreur est donc en droit légitime de ne pas payer le moindre droit de mutation sur la commission d'agence, quelque soit le cas de figure indiqué par le mandat, puisque dans tous les cas, le mandat, soit de façon direct lorsqu'il indique explicitement que la "commission est à la charge de l'acquéreur", ou, comme dans le cas inverse et présent, le mandat indique que "la commission est à la charge du vendeur"...

... le mandat impose à l'acquéreur de payer, directement ou indirectement, la "commission" de l'AI, et la réponse ministérielle nous confirme que "Désormais, la commission versée à l'intermédiaire ne sera plus considérée comme une charge augmentative du prix passible des droits de mutation à titre onéreux, dès lors qu'elle sera mise à la charge de l'acquéreur par le mandat"

De façon directe ou indirecte, explicite ou implicite, elle est à la charge de l'acquéreur de toutes les façons dans les faits, donc, il n'a aucun droit de mutation à payer dessus, quoi qu'il arrive.

Emballez, c'est pesé..!

Ha ha ha ha ha ha..!!!!

Terminé.

;)

Message edité 14/12/2011 à 16:48
0 Reco 14/12/2011 à 16:34 par Bernie

Les charges augmentatives du prix en matière de droit d'enregistrement.

Les droits d’enregistrement « sont liquidés sur le prix exprimé [dans l’acte de vente], en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit » (article 683 du Code général des impôts).

Les charges augmentatives du prix s’entendent de prestations supplémentaires incombant en principe au vendeur (en sa qualité de propriétaire) et imposés par lui à l’acquéreur, dans l’acte de vente. Il s’agit également de tous les avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur, notamment lorsqu’il prend à son compte les obligations qui incombent normalement au vendeur (Ex : régularisation de TVA mise à la charge de l’acquéreur par l’acte de vente).

Il peut notamment s’agir :

•Des frais de vente (Ex : frais de commercialisation mis à la charge de l’acquéreur)
•De certains impôts (Ex : taxe foncière pour la période antérieure à la vente de l’immeuble, refacturée à l’acquéreur)
•Des travaux de remise en état de l’immeuble.
En revanche, il a été jugé que la commission de l’agent immobilier mis contractuellement à la charge de l’acquéreur ne constitue pas une charge augmentative du prix (Cass. Com, 12 décembre 1995).

Pour faire plus court:

Le vendeur fait supporter les frais d'agence par l'acquéreur dans tous les cas de figure. Bien que ce soit lui qui les paie au notaire, in fine c'est l'acquéreur qui les finance........

En regard du fait que l'acquéreur qui finance, mais le vendeur les paie, les charges augmentatives ne lui incombent pas.........

Il faut donc que le notaire, dans mon exemple, déclare 190 000€ et non pas 210 000€...........

Message edité 14/12/2011 à 16:35
0 Reco 14/12/2011 à 16:36 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Donc non, je viens de récuperer la définition:
ventilation: "La ventilation, lorsque plusieurs biens sont vendus pour un prix unique, correspond à déterminer pour chacun de ces biens, leur prix respectif. "

Donc là, c'est comme pour les travaux, ils font partie du bien, ce n'est pas plusieurs biens, il n'y a que les frais qu'ils ont occasionnées qui viennent en déduction du prix de base.
Donc, dans notre cas, c'est plus une déduction qu'une ventilation.
=)
Biens mobiliers, biens immobiliers, etc, etc...

On verra ça, pour ton éducation, éventuellement au prochain Noël, l'tomi..!

=)

0 Reco 14/12/2011 à 16:38 par MisterHadley

Berniea écrit : Les charges augmentatives du prix en matière de droit d'enregistrement.

Les droits d’enregistrement « sont liquidés sur le prix exprimé [dans l’acte de vente], en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit » (article 683 du Code général des impôts).

Les charges augmentatives du prix s’entendent de prestations supplémentaires incombant en principe au vendeur (en sa qualité de propriétaire) et imposés par lui à l’acquéreur, dans l’acte de vente. Il s’agit également de tous les avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur, notamment lorsqu’il prend à son compte les obligations qui incombent normalement au vendeur (Ex : régularisation de TVA mise à la charge de l’acquéreur par l’acte de vente).

Il peut notamment s’agir :

•Des frais de vente (Ex : frais de commercialisation mis à la charge de l’acquéreur)
•De certains impôts (Ex : taxe foncière pour la période antérieure à la vente de l’immeuble, refacturée à l’acquéreur)
•Des travaux de remise en état de l’immeuble.
En revanche, il a été jugé que la commission de l’agent immobilier mis contractuellement à la charge de l’acquéreur ne constitue pas une charge augmentative du prix (Cass. Com, 12 décembre 1995).

Pour faire plus court:

Le vendeur fait supporter les frais d'agence par l'acquéreur dans tous les cas de figure. Bien que ce soit lui qui les paie au notaire, in fine c'est l'acquéreur qui les finance........

En regard du fait que l'acquéreur qui finance, mais le vendeur les paie, les charges augmentatives ne lui incombent pas.........

Il faut donc que le notaire, dans mon exemple, déclare 190 000€ et non pas 210 000€...........
Copieuse..!

;)

Je PDF et je m'absente un moment pour fêter cette "victoire" sur l'tomi..!

A+

0 Reco 14/12/2011 à 16:39 par Bernie

MisterHadleya écrit : Copieuse..!

;)

Je PDF et je m'absente un moment pour fêter cette "victoire" sur l'tomi..!

A+
Regarde l'heure...nos messages se sont croisés........ =)

A +