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Capital Krash de 92 : on remet ça?

0 Reco 15/10/2007 à 15:03 par JackPalmer

Dans la série "si ça s'est déjà produit cela peu recommencer", voici un petit retour en arrière en 1992 au "début" du Krash immobilier

Un conseil : Télecharger completement ce doc, archiver le précieusement et liser le intégralement.
(c'est malheureusement très long)

http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_immo/
L'article est découpé en trois parties
Qui apprendrez vous?
Page 220 (première partie) la carte de france des baisses (-50% sur deux ans à MArseille, pas mal non? et -20% en moyenne sur tous le pays en deux ans)
Page 242 (RP - BOulogne) le m2 a perdu un tiers en deux ans...
Pour rappel la baisse s'est poursuivie jusque 97

Bref un bon gros Krash s'est produit en France il y a 15 ans, cela ne veut pas dire que cela recommencera mais cela rend encore plus crédible le fait que cela puisse a nouveau recommencer

Jack

0 Reco 15/10/2007 à 20:19 par JackPalmer

a écrit : il est "marrant" ce type

merci pour ce lien

marié, Jack ? Tu cherches une maison pour ta famille ?
Je cherche effectivement une maison pour ma famille, mais je ne suis pas du tout pressé : j'ai une location pas cher, et surtout idéalement placée. J'attends au chaud la fin de la crise.

Mon suivi est d'ailleurs à l'origine une recherche de maison, quand j'ai vu l'ampleur de la crise et des baisses je me suis dit que ce n'était pas le moment d'acheter. Acheter aujourd'hui même avec -20% c'est prendre le risque de perdre à nouveau -20% dans les prochaines années. Bref il est urgent d'attendre... et d'avertir!

Jack

Bonne soirée Fanny

0 Reco 15/10/2007 à 20:24 par JackPalmer

a écrit : Merci Jack,

Génial, c'est génial ce que tu as envoyé.

Bien sûr qu'un remake de la précédente crise est fort probable.
Salut Jetnet,

J'aime bien ce doc de capital... surtout la carte de France...
Ce doc est sur le net depuis au moins deux ans (un grand MERCI a celui sui le met en ligne, c'est un trésor!), mais il est bizarement peu connu.

Quand aux baisses, ceux qui n'ont pas vécu cette crise ont du mal à imaginer que les plus beaux quartiers de paris ont perdu la moitié de leur valeur en quelques années. Il a fallu attendre 2005 pour retouver les mêmes niveaux!
Pour celui qui n'a pas besoin de vendre ce n'est pas du tout un problème. Mais en cas de mutation professionnelle, de divorce... ou tout simplement pour acheter plus grand... Aie!

Jack

0 Reco 16/10/2007 à 10:13 par JackPalmer

[citer]Tu expliques parfaitement bien que ce n'est pas le moment d'acheter. je me dis que quelqu'un qui n'a pas le choix doit acheter, certains à cause des revenus irréguliers ne PEUVENT pas louer. Ils ne gagnent pas assez mais disposent de revenus qui leur permettent de prendre un crédit : les jeunes fonctionnaires. On ne leur loue pas mais on leur prête de quoi acheter un studio.
[citer]

Entièrement d'accord, tu peux aussi rajouter dans la liste les immigrés de seconde génération, les familels mono-parentale (j'ai une collègue dans cette situation)...

Mais ceci prouve bien que le système est totalement incohérent : si tu ne loues pas à quelqu'un parce que tu considères qu'il ne peut pas payer de loyer, pourquoi lui preter considérablement plus argent pour acheter?
Ca n'a pas de sens.

Jack

0 Reco 16/10/2007 à 13:07 par cocoyalex

Bonjour,

Ben si ça en a un sens:
Tant que tout se passe bien, la banque perçoit ses frais de dossier, fonctionnement, interêts etc... et quand ça tourne au vinaigre, en général après quelques mois ou années, là où le maximum d'interêts a été payé, le bien étant hypotéqué, la banque se paye sur la "bête".....Alors qu'un bailleur, quand ça tourne mal, il met des annèes à virer le locataire, ça lui coûte cher en procédures, il ne récupère jamais ses billes le locataire étant devenu insolvable et souvent son appart. dans un piteux état......

0 Reco 16/10/2007 à 14:20 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

Ben si ça en a un sens:
Tant que tout se passe bien, la banque perçoit ses frais de dossier, fonctionnement, interêts etc... et quand ça tourne au vinaigre, en général après quelques mois ou années, là où le maximum d'interêts a été payé, le bien étant hypotéqué, la banque se paye sur la "bête".....Alors qu'un bailleur, quand ça tourne mal, il met des annèes à virer le locataire, ça lui coûte cher en procédures, il ne récupère jamais ses billes le locataire étant devenu insolvable et souvent son appart. dans un piteux état......
oui, vu du coté du banquier ça a du sens...

Jack

0 Reco 18/10/2007 à 15:54 par popeyelemarin

a écrit : Dans la série "si ça s'est déjà produit cela peu recommencer", voici un petit retour en arrière en 1992 au "début" du Krash immobilier

Un conseil : Télecharger completement ce doc, archiver le précieusement et liser le intégralement.
(c'est malheureusement très long)

http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_immo/
L'article est découpé en trois parties
Qui apprendrez vous?
Page 220 (première partie) la carte de france des baisses (-50% sur deux ans à MArseille, pas mal non? et -20% en moyenne sur tous le pays en deux ans)
Page 242 (RP - BOulogne) le m2 a perdu un tiers en deux ans...
Pour rappel la baisse s'est poursuivie jusque 97

Bref un bon gros Krash s'est produit en France il y a 15 ans, cela ne veut pas dire que cela recommencera mais cela rend encore plus crédible le fait que cela puisse a nouveau recommencer

Jack
Vous voulez nous faire croire que nous sommes en 1992 ?????

Nous sommes au 21ème siècle, arrêtez de nous parler du dernier millénaire.
Nous sommes partis pour ne plus connaitre de baisse de l'immo pendant longtemps et ce ne sont pas les médias acquis à votre cause qui vont nous faire changer d'avis.

La prétendue baisse de l'immo est une arnaque !!!!!

0 Reco 18/10/2007 à 16:07 par JackPalmer

a écrit : [/citer]

Vous voulez nous faire croire que nous sommes en 1992 ?????

Nous sommes au 21ème siècle, arrêtez de nous parler du dernier millénaire.
Nous sommes partis pour ne plus connaitre de baisse de l'immo pendant longtemps et ce ne sont pas les médias acquis à votre cause qui vont nous faire changer d'avis.

La prétendue baisse de l'immo est une arnaque !!!!!
Ah mon dieu que j'ai honte... c'est vrai les krash sont comme les tremblements de terre, quand il y en a eu un il n'y en a jamais plus après au même endroit. Nous sommes immuniser à vie.

L'immobiler ne baissera jamais, c'est sur.

jack

0 Reco 18/10/2007 à 16:21 par popeyelemarin

a écrit : Ah mon dieu que j'ai honte... c'est vrai les krash sont comme les tremblements de terre, quand il y en a eu un il n'y en a jamais plus après au même endroit. Nous sommes immuniser à vie.

L'immobiler ne baissera jamais, c'est sur.

jack
Monsieur Jack,

Je n'aime pas votre ton ironique. c'est la défense de ceux qui sont à court d'argument : tous les professionnels vous le diront (agence immobiliere ou constructeur, lotisseur ou investisseur) : l'immobilier n'a pas baissé depuis 13 ans et ne va pas baisser !!

Tenez vous le pour dit !

0 Reco 22/10/2007 à 13:43 par popeyelemarin

je ne sais pas si ce que je déplore le plus sur ce forum sont les insultes ou les messages de nature à faire paniquer les vendeurs et à faire patienter les acheteurs...

surtout depuis ce matin, entre les infos de France info, l'article dans le Figaro, la baisse de nexity à la bourse, idem pour la foncière des régions...

tout semble s'accélérer, si ça continue, les investisseurs, les primo accédants vont devenir attentistes et les propriétaires vont vendre pour faire leur prise de bénéfice avant la chute des prix.

Bravo si c'est ce que vous voulez !!!!

0 Reco 22/10/2007 à 14:50 par JackPalmer

a écrit : Monsieur Jack,

Je n'aime pas votre ton ironique. c'est la défense de ceux qui sont à court d'argument : tous les professionnels vous le diront (agence immobiliere ou constructeur, lotisseur ou investisseur) : l'immobilier n'a pas baissé depuis 13 ans et ne va pas baisser !!

Tenez vous le pour dit !
Cher popeye,

vous me fatiguez...

L'immobilier n'a jamais baissé? C'est vrai? alors prouver le : Sortez nous les chiffres des notaires en ce sens. Je vous attend.

Dans l'intervalle voci un graphique sur le même thème. Oh zut! pas de chance ! Il montre une forte baisse de l'immbollier entre 91 et 98, et en plus il est basé sur les chiffres de notaire. (tiens le capital de 92 aussi, zut...)

La page où se trouve les données
http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm

cliquer sur le lien "graphiques"

Paris perd 40% de 91 à 99
l'IDF perd environ 30%
la france entière environ 15% (forte disparité régionale, cf mon lien vers le capital de 92)

Tiens au fait comment est la courbe actuelle? après une longue (très longue montée), elle stagne, joli plat, et aux montagnes russes il se passe quoi après la montée et le plat????

Jack

0 Reco 22/10/2007 à 14:52 par JackPalmer

En complement, si l'immobilier n'a jamais baissé, expliquez moi cette jolie phrase sur le site des notaires de province:
"En 1991, cette même estimation portant sur les crédits aux promoteurs a déclanchée la crise immobilière"

http://www.immonot.com/tendMarche.do

Et visiblement ces notaires sont nettement plus lucides que ceux de paris, il croient autant à la hausse de l'immobilier que moi.

Jack

0 Reco 22/10/2007 à 17:15 par popeyelemarin

Si ce que vous dites est vrai et qu'il y a une baisse de l'immo pourquoi est ce que vous ne vous précipitez pas pour achteter et pourquoi ne conseillez vous pas aux autres de faire de même ?????

cher Jack

0 Reco 22/10/2007 à 20:24 par JackPalmer

a écrit : Si ce que vous dites est vrai et qu'il y a une baisse de l'immo pourquoi est ce que vous ne vous précipitez pas pour achteter et pourquoi ne conseillez vous pas aux autres de faire de même ?????

cher Jack
Parce que ce n'est que le tout début. Les cycles sont longs, nous sommes au début de la baisse Si vous regardez la baisse sur les graphs de Friggit, vous verez qu'elle a durée 7 ans.
Jack

0 Reco 22/10/2007 à 20:28 par JackPalmer

Au fait Popeye,

vous avez oublier de me fournir la preuve du fait que l'immo n'a pas baissé depuis 13 ans...

Prenez votre temps!

Cordialement

Jack

0 Reco 23/10/2007 à 09:36 par popeyelemarin

a écrit : Au fait Popeye,

vous avez oublier de me fournir la preuve du fait que l'immo n'a pas baissé depuis 13 ans...

Prenez votre temps!

Cordialement

Jack
je me suis peut-être planté sur les dates, ça fait plutôt 10 ans, de 1997 à 2007, c'est largement la preuve que l'immobilier ne peut plus baisser, les prix sont arrivés à un point de non retour !!!

Les propriétaires sont de plus en plus gourmands et les primo accèdant de plus en plus disposés à s'endetter très fort, sur le long terme, à taux variable.

Ceci explique que la baisse n'est pas possible bien que les prix ne reflètent aucune réalité économique.
En gros : endettez vous maintenant sur 30 ans parce que demain ce sera sur 40 ans et après demain sur 50 et au delà c'est logique, c'est comme ça, on n'y peut rien.
un studio vaudra bientôt 250 000€ et ce sera une bonne affaire

Il ne faut surtout pas attendre la baisse prochaine de l'immo annoncée par tous les médias à la solde des tenants de la bulle immobilière pour acheter !!!

0 Reco 23/10/2007 à 10:39 par JackPalmer

a écrit : je me suis peut-être planté sur les dates, ça fait plutôt 10 ans, de 1997 à 2007, c'est largement la preuve que l'immobilier ne peut plus baisser, les prix sont arrivés à un point de non retour !!!

Les propriétaires sont de plus en plus gourmands et les primo accèdant de plus en plus disposés à s'endetter très fort, sur le long terme, à taux variable.

Ceci explique que la baisse n'est pas possible bien que les prix ne reflètent aucune réalité économique.
En gros : endettez vous maintenant sur 30 ans parce que demain ce sera sur 40 ans et après demain sur 50 et au delà c'est logique, c'est comme ça, on n'y peut rien.
un studio vaudra bientôt 250 000€ et ce sera une bonne affaire
Alors dépechez vous vite d'acheter ! s'endettez 30 ans pour un studio ça fait rêver... Il n'y en auras pas pour tous le monde. Quel bonheur! toute sa vie dans 25 m2!

->les prix sont arrivés à un point de non retour !!!
=)=)=)=)=)

Jack

0 Reco 17/04/2008 à 10:04 par JackPalmer

Salut à tous,

je remonte ce message (allez au tout premier post), vu les posts en cours une petite piqouze de rappel ne fera pas de mal.

UN BON CONSEIL TELECHARGER CE DOC, ET LISEZ LE ATTENTIVEMENT

Je le repete nous revivons une crise du crédit comme en 91, alors allez voir grace à ce vieux numéro de capital ce qui s'est passé en 91... à Paris comme en province (-50% à marseille en deux ans, ça vous tente?)

est ce que cela veut dire que cela va se repoduire?
Pas forcement, -mais à mon avis oui on est dedans-, ceci dit si cela s'est déjà produit une fois ... pourquoi pas deux. Lisez le et faites vous, vous même votre avis

PS: Ce qui est très rigolo dans cet article c'est que paris a continué à baisser (-40% de 91 à 97), hors il y avait déjà à l'époque beaucoup d'habitants à Paris (si,si c'est vrai! lol). Comme quoi même une manque de logement n'empeche pas un Krach.

Message edité 17/04/2008 à 10:09
0 Reco 17/04/2008 à 10:05 par JackPalmer

édité (doublon)

Message edité 17/04/2008 à 10:06
0 Reco 18/04/2008 à 00:29 par STIVALETTI

je n'ai pas encore lu votre doc sur 1992,mais je me souviens bien de cette période,en ce moment il faut être
vigilant,acheter oui mais tenir compte de tous les paramètres,éviter les crédits revente vendre avant d'acheter
ne pas se précipiter mais si vous trouvez la perle rare selon vos gouts allez y
les prix baissent surtout sur les biens surcôtés.
de là à dire que l'immobilier ne baissera plus jamais ??? Et le prix des épinards ?
qu'en pense popeye?
Ni oracle, ni pessimiste,tout juste réaliste au service de mes clients tous les jours sur le terrain
j'observe et tente de les aider au mieux.
au fait une estimation pour 2015 belle villa 150 m2 jardin 900 m2 avec vue le tout en parfait état
baisse ou hausse des prix ?
Moi c'est sûr je ne sais pas !

0 Reco 18/04/2008 à 06:12 par JackPalmer

Relisez bien le doc de 92... c'est tellement intéressnt, il serait dommage de s'en priver.

"acheter, oui"
Si on est sur d'y rester 20 ans, et qu'on ne peut pas attendre quelques années pour profiter de la baisse, admettons, sinon attendre

"une estimation pour 2015 belle villa 150 m2 jardin 900 m2 avec vue le tout en parfait état
baisse ou hausse des prix "
2015 c'est dans 7 ans. je ne sais pas non plus. Ce qui me semble clair c'est une baisse sur 3/5 ans... après je n'ai pas de boule de cristal.

Ou travailler vous Stivaletti?

Jack

0 Reco 18/04/2008 à 18:05 par SABSYL

J'ai bien lu les doc.... C'est curieux comme c'est la meme histoire avec les memes signes avant coureurs....
Exemples :
Baisse de prix de 20 % en deux ans accompagnée d'une chute brutale des transactions (comme aujourd'hui et encore plus dans les prochains mois)

Arret de spéculation avec bienveillance des banques et des notaires (les memes qui freinent des 4 fers aujourd'hui)

Il faut remonter dans les années 30 ... Tient comme aujourd'hui, si le FMI n'était pas intervenu certaines banques faisaient faillite et ce n'est pas fini...
L'opinion publique met un certain temps à se rendre compte des changements (çà ne nous rappellent rien ...)

Une pincée de remontée du chomage

Une pincée de crédit relais qu'il vaut mieux fuir car quand le marché est bloqué celà alourdit la note...

Investissement locatif devient plus risqué (Borloo était déjà là et il n'avait rien dit !!!)

La crise augmente les écarts entre les régions (comme aujourd'hui).

Merci Jack, de nous avoir invité à relire ces articles...

Cordialement
Syl

0 Reco 18/04/2008 à 18:46 par delahaye

a écrit : je n'ai pas encore lu votre doc sur 1992,mais je me souviens bien de cette période,en ce moment il faut être
vigilant,acheter oui mais tenir compte de tous les paramètres,éviter les crédits revente vendre avant d'acheter
ne pas se précipiter mais si vous trouvez la perle rare selon vos gouts allez y
les prix baissent surtout sur les biens surcôtés.
de là à dire que l'immobilier ne baissera plus jamais ??? Et le prix des épinards ?
qu'en pense popeye?
Ni oracle, ni pessimiste,tout juste réaliste au service de mes clients tous les jours sur le terrain
j'observe et tente de les aider au mieux.
au fait une estimation pour 2015 belle villa 150 m2 jardin 900 m2 avec vue le tout en parfait état
baisse ou hausse des prix ?
Moi c'est sûr je ne sais pas !
Pourquoi le sempiternel "acheter oui...." , un poil pavlovien.

Les conseils de prudence,je pense que chacun se les applique mais ne pensez-vous pas avoir une déformation professionnelle ( ou une angoisse personnelle) qui vous empêche d'envisager que ne pas être dans une optique d'achat peut être la bonne solution ?

Nous sommes bien d'accord sur le fait que vous en vivez, donc que si ça ne se vend ( achète ) plus , vous allez avoir plus de mal à finir vos mois mais ,au niveau privé, tenez vous le même discours avec vos proches, quand vous ne dépendez pas de leurs commisions ?

L'évolution du marché,personne ne la connaît, mais peut-on se fier aux acteurs du marché dont le train de vie dépend de cette évolution même ? ( hausse ou baisse , on s'en fiche à la rigueur, ce qui inquiète les gens comme vous , c'est une morosité du marché , appelez ça un plateau si vous voulez , qui ferait crasher vos chiffres d'affaires.)

Je ne peux réclamer d'honnêteté intellectuelle sur ce forum,anonyme et ouvert à tous les vents , mais j'imagine mal un boucher-charcutier dire que le poisson c'est meilleur que le boeuf pour la santé !

Message edité 18/04/2008 à 20:21
0 Reco 18/04/2008 à 22:20 par AIHEUREUX

j'ai vécu en tant qu'AI la cris des années 90 que vous évoquez .

je soumets quand même à votre réflexion ces éléments :

- quel était le poids des acheteurs étrangers il y a 15ans et quel est-il aujourd'hui?

- l'augmentation de la population et l'explosion des séparations face à l'absence de terrains disponibles dans de nombreuses aglomérations pour mettre en chantier de nouveaux logements vont-ils entrainer un effondrement des prix ou plutôt un ajustement sectoriel?

- l'explosion du cout des matériaux et de la main d'oeuvre peut-il permettre des baisses de 30 à 40% du prix de l'immobilier?je rappelle qu'en 90 beaucoup se tournaient vers le neuf ou la construction pour un prix équivalent à celui de la revente.

-quel sera l'impact du grenelle de l'environnement sur les futurs couts de costructions de l'immobilier?

j'ai actuellement 3 points de vente : un dans Paris , un à Dijon et un en petite province. voici les tendances du 1er trimestre observées dans nos agences;

- A Paris aucune baisse des prix , 4 premiers mois de l'année avec un nombre de vente en augmentation. beaucoup d'étrangers. pas mal d'acheteurs avec des budgets" no limit".

- A Dijon : fort ralentissement de la fréquentation par les acquéreurs. moins de curieux. les affaires se concluent sur les prix moyen de 2006 (c.a.d baisse de 10% par rapport au records du 1ER trimestre 2007).
mais quand on arrive à convaincre le vendeur de revenir sur ce prix la vente se fait assez rapidement.
la dernière hausse entre 2005/2006/2007 semble être une hausse de tropaux yeux des acheteurs .

- Petite province: les prix avaient grimpés beaucoup plus sagement qu'ailleurs. les biens partent normalement aprés une petite négo de principe;

0 Reco 18/04/2008 à 22:48 par delahaye

a écrit : j'ai vécu en tant qu'AI la cris des années 90 que vous évoquez .

je soumets quand même à votre réflexion ces éléments :

- quel était le poids des acheteurs étrangers il y a 15ans et quel est-il aujourd'hui?

- l'augmentation de la population et l'explosion des séparations face à l'absence de terrains disponibles dans de nombreuses aglomérations pour mettre en chantier de nouveaux logements vont-ils entrainer un effondrement des prix ou plutôt un ajustement sectoriel?

- l'explosion du cout des matériaux et de la main d'oeuvre peut-il permettre des baisses de 30 à 40% du prix de l'immobilier?je rappelle qu'en 90 beaucoup se tournaient vers le neuf ou la construction pour un prix équivalent à celui de la revente.

-quel sera l'impact du grenelle de l'environnement sur les futurs couts de costructions de l'immobilier?

j'ai actuellement 3 points de vente : un dans Paris , un à Dijon et un en petite province. voici les tendances du 1er trimestre observées dans nos agences;

- A Paris aucune baisse des prix , 4 premiers mois de l'année avec un nombre de vente en augmentation. beaucoup d'étrangers. pas mal d'acheteurs avec des budgets" no limit".

- A Dijon : fort ralentissement de la fréquentation par les acquéreurs. moins de curieux. les affaires se concluent sur les prix moyen de 2006 (c.a.d baisse de 10% par rapport au records du 1ER trimestre 2007).
mais quand on arrive à convaincre le vendeur de revenir sur ce prix la vente se fait assez rapidement.
la dernière hausse entre 2005/2006/2007 semble être une hausse de tropaux yeux des acheteurs .

- Petite province: les prix avaient grimpés beaucoup plus sagement qu'ailleurs. les biens partent normalement aprés une petite négo de principe;
1)Le poids des acheteurs étrangers.....négligeable de toute façon,nous sommes d'accord ?

2)Augmentation de la population, rapporté au nombre de logements : bientôt 1 100 000 ( un million cent mille...) annonces de biens à vendre sur seloger, ça ressemble à une pénurie ou à un trop-plein ? Pourquoi le nombre de biens n'arrête-il pas d'augmenter et les prix se tasser....Comment expliquer ce phénomène si ce n'est par l'existence d'une bulle ?

3)Avant de parler des coûts,parler des marges et l'on reconnaîtra que nul ne peut prédire que les prix des logments ne peuvent pas être rapporté au prix du Parpaing !! Aujourd'hui un plombier polonais,demain un maçon turc, après-demain un carreleur togolais,vous croyez que cela va dans le sens d'une augmentation du coût de la main d'oeuvre ?

4)Quant au Grenelle de l'environnement,nous n'en savons rien non plus et si j'osais, je pencherai pour une décôte franche des logements pas aux normes,c'est-à-dire quasiment tous ! (Si demain,il est fait obligation d'avoir un diagnostic de performance énergétique classé A, tous les logements subiront de plein fouet l'impact sur leur prix de vente puisque le logement ne sera pas habitable en l'état , donc les prix.....baisseront, à cause des frais de remise aux normes!!! )

Après,pour vos points de vente, reconnaissons-le, ce n'est représentatif de ....rien.......statistiquement, fussiez-vous le meilleur ou le pire des agents immobiliers....

Message edité 18/04/2008 à 22:54
0 Reco 18/04/2008 à 23:02 par STIVALETTI

même constat,analyse des prix de vente depuis janvier pas de baisse mais mise en vente sur la base des prix
de 2006 .le nombre de biens en vente sur seloger = surtout 1 bien en vente dans 8/10 agences prix deconnectés
donc impression qu il y a du choix,

0 Reco 18/04/2008 à 23:09 par delahaye

a écrit : même constat,analyse des prix de vente depuis janvier pas de baisse mais mise en vente sur la base des prix
de 2006 .le nombre de biens en vente sur seloger = surtout 1 bien en vente dans 8/10 agences prix deconnectés
donc impression qu il y a du choix,
Ok pour les multichoix sur seloger, quand même pas 8 à 10 en moyenne ( chacun peut vérifier) mais seloger n'a pas le monopole, donc autres sources exploitables, plus les ventes de particuliers à particuliers.......

Qu'il y a du choix n'est pas une impression mais un constat , sans vouloir se voiler la face !

Après,pour l'évolution des prix du marché,je n'en sais rien...

0 Reco 18/04/2008 à 23:40 par STIVALETTI

je ne suis pas d'accord ,il y a l'impression d'avoir du choix,mais il faut faire du qualitatif,je constate tous les jours
les faits suivants mes acquéreurs recherchent un bien x au prix y ,avec une recherche pointue il est difficile
de proposer plus de 3/5 biens en moyenne,et cela est très difficile en entrée de gamme car encore moins de choix
mais que la demande se porte sur 100 000 € pour un appartement ou 200 000 400 000 800 000 il n'y a pas plus
de 5 affaires à proposer (ceci étant une moyenne )

0 Reco 19/04/2008 à 00:12 par delahaye

Oui,Oui,moi aussi je cherche un bien X à un prix Y mais je ne trouve pas car je suis trop exigeant il parait !

Le jour où un client vous dit qu'il veut de la merde en barre, appelez-moi! Qu'on parle de qualitatif,quelque soit le prix, me fait doucement rire quand l'on voit les ruines affichées à des prix démentiels....

On vous dit de revoir vos prétentions, faire des compromis, malgrè les millions de francs alignés et les prétentions somme toute pas délirantes.....

Que vous n'ayez que 3 à 5 biens en myenne à proposer à des clients ne veut rien dire car :

1) vous sortez ce chiffre à un instant T alors qu'une recherche peut (doit) s'étaler sur plusieurs mois,donc ouvrir des possibilités.
2) vous n'êtes pas l'unique interlocuteur de vos potentiels acheteurs, donc nouvelle ouverture de possibilités.

Bref, rien de neuf sous le soleil....Chacun défend sa crémerie !

0 Reco 19/04/2008 à 14:49 par STIVALETTI

1) oui une recherche peut s'étaler sur plusieurs années j'ai souvent le cas (en moyenne qq mois bien sûr
2) je parle de mon expérience c'est tout
je pratique ce métier avec conscience,rigueur,et passion
mes clients le savent ! et les miens ont raison d'être exigeants,je ne propose pas de merdouilles !!

0 Reco 19/04/2008 à 15:06 par JackPalmer

a écrit : même constat,analyse des prix de vente depuis janvier pas de baisse mais mise en vente sur la base des prix
de 2006 .le nombre de biens en vente sur seloger = surtout 1 bien en vente dans 8/10 agences prix deconnectés
donc impression qu il y a du choix,
Bonjour c'est aussi ce que je croyais. Mais à force de "triturer" les annonces sur Reims, j'ai changé d'avis;
Il y a moins d'un dixième de doublons (en tant tout cas sur les 1800 annonces de reimss, je n'ai pas vu ailleurs)

Jack

0 Reco 19/04/2008 à 15:11 par STIVALETTI

dans une recherche donnée combien de biens bons rapport qualité /prix ???
Selon vos critères d'achat (surface,nb de chambres,jardin,environnement,commodités,prix de votre achat...)
si vous trouvez 10 maisons tant mieux pour vous,en tenant compte des disparités regionales il y a forcement
des différences.

0 Reco 19/04/2008 à 15:28 par JackPalmer

Bonjour,

- quel était le poids des acheteurs étrangers il y a 15ans et quel est-il aujourd'hui?
Probablement inférieur (en tout cas il est vrai qu'on en parlait moins)
A mon avis cela reste toujours tres réduit, en tous cas sur les biens "convoités" par les français "moyens". Pour les hotels particuliers et les villas sur la cote, je suis par contre d'accord, c'est probablement différent.

"- l'augmentation de la population et l'explosion des séparations face à l'absence de terrains disponibles dans de nombreuses aglomérations pour mettre en chantier de nouveaux logements vont-ils entrainer un effondrement des prix ou plutôt un ajustement sectoriel?"
Paris était surpeuplé en 91, et manquait déjà de foncier,il l'est toujours et il a fait -40%
Le Japon (ile volcanique nettement plus peuplée que la france) voit son immobilier baisser depuis 15 ans suite à une explosion de bulle de crédit (encore et toujours...) et pourtant la pénurie de foncier et de biens la bas me semble infiniment plus réelle qu'en france

"- l'explosion du cout des matériaux et de la main d'oeuvre peut-il permettre des baisses de 30 à 40% du prix de l'immobilier?je rappelle qu'en 90 beaucoup se tournaient vers le neuf ou la construction pour un prix équivalent à celui de la revente. "
Bonne question, il est vrai que le cout des materiaux a augmenté, mais n'oublions pas que c'est également aussi du à un record de contruction en France (main d'oeuvre) et à une forte croissance dans le monde (matériaux). Les deux sont à la baisse, les couts vont donc suivre

"-quel sera l'impact du grenelle de l'environnement sur les futurs couts de costructions de l'immobilier?"
Dans les solutions retenus il y a l'OBLIGATION d'effectuer des travaux d'isolation dans le bien, le montant correspondant serait mis sous "sequestre" chez le notaire. en clair l'acheteur verra en plus du cout du bien le cout de rénovation en direct. Encore un facteur de baisse (négo à la baisse en fonction des travaux).

Jack

0 Reco 19/04/2008 à 16:42 par STIVALETTI

à ce jour il n'y a aucune obligation juste des diagnostics à fournir,vous avez raison concernant le japon,
la crise financière oui,l'acheteur moyen oui également,je constate que depuis quelques années l 'immobiler
devient de plus en plus "élitiste" un fossé se creuse de plus en plus de demandes "gros budget" peu de clients
de classe moyenne et plus dans la classe ouvrière (sauf hyper jeunes pour 1er achat petit appart)
il est difficile de recevoir une jeune couple cherchant une maison (avec la partie rêve que cela comporte pour eux)
et de devoir leur dire qu il n'y a rien à 150 000 € et qu ils devront partir à 40 km ou se contenter d'un 3/4 pieces
très ordinaire dans une résidence des années 1960

0 Reco 20/04/2008 à 12:53 par JackPalmer

"à ce jour il n'y a aucune obligation juste des diagnostics à fournir,"
oui, tout a fait. Pour l'instant... dans 5/10 ans ce sera autre chose... cela se fera surement petit à petit mais ce n'est qu'une question de temps.

"la crise financière oui,l'acheteur moyen oui également,je constate que depuis quelques années l 'immobiler devient de plus en plus "élitiste" un fossé se creuse de plus en plus de demandes "gros budget" peu de clients de classe moyenne et plus dans la classe ouvrière (sauf hyper jeunes pour 1er achat petit appart) il est difficile de recevoir une jeune couple cherchant une maison (avec la partie rêve que cela comporte pour eux) et de devoir leur dire qu il n'y a rien à 150 000 € et qu ils devront partir à 40 km ou se contenter d'un 3/4 pieces très ordinaire dans une résidence des années 1960"
encore d'accord. C'est bien pour cela que ce n'est pas tenable et que le marché baisse: pas aseez d'acheteur solvable, donc la loi de l'offre et de la demande s'applique: trop de vendeurs: pas assez d'acheteur => ca baisse

jack

0 Reco 20/04/2008 à 18:51 par STIVALETTI

pas tout à fait beaucoup d'acheteurs en gamme de prix élevés (400 000 /800 000 ) et de moins en moins en petit prix
car rien à proposer.
si les prix baissent tant mieux pour eux,

0 Reco 20/04/2008 à 19:04 par JackPalmer

a écrit : pas tout à fait beaucoup d'acheteurs en gamme de prix élevés (400 000 /800 000 ) et de moins en moins en petit prix
car rien à proposer.
si les prix baissent tant mieux pour eux,
Beaucoup? où etes vous situés?

jack

0 Reco 20/04/2008 à 19:20 par STIVALETTI

ville très cotée en Indre et Loire

0 Reco 21/04/2008 à 16:35 par JackPalmer

a écrit : ville très cotée en Indre et LoireBonjour,

Je doute que ce soit Tours? une autre ville?
il reste vraiment des acheteurs pour des biens entre 4 et 800 000 euros? Ils doivent revendre quelque chose avant pour se financer des biens pareils ou alors il y autre chose.

Cordialement

Jack

0 Reco 21/04/2008 à 17:35 par copleboss

Arrête jack tu sais bien que Tours c'est bourré d'anglais qui rachetent tout à prix d'or =)
Un peu de sérieux aucun bien en province ne s'est jamais vendu à plus de 300 K€, les vendeurs affichant ce genre de prix vivent dans les rêves de la FNAIM et revendent à 150 K€ comme tout le monde dès que leur prêt relais a dépassé un an...

0 Reco 21/04/2008 à 19:12 par STIVALETTI

ce n'est pas Tours,mais ville très recherchée et en effet les acquéreurs ont déjà vendu des biens
ayant ainsi un apport de plus de 50% ,pas anglais ou si peu (2) mais surtout Paris.
vous avez bien compris jack quant à la 2eme personne sachez que Tours intra muros se vend bien au delà de
300 000 €

0 Reco 21/04/2008 à 20:31 par JackPalmer

a écrit : ce n'est pas Tours,mais ville très recherchée et en effet les acquéreurs ont déjà vendu des biens
ayant ainsi un apport de plus de 50% ,pas anglais ou si peu (2) mais surtout Paris.
vous avez bien compris jack quant à la 2eme personne sachez que Tours intra muros se vend bien au delà de
300 000 €
Bonsoir STIVALETTI

J'ai toujours du mal à imaginer une zone "épargnée", ou est ce sans indiscrtion?

jack

Message edité 21/04/2008 à 20:31
0 Reco 21/04/2008 à 20:33 par JackPalmer

a écrit : Arrête jack tu sais bien que Tours c'est bourré d'anglais qui rachetent tout à prix d'or =)
Un peu de sérieux aucun bien en province ne s'est jamais vendu à plus de 300 K€, les vendeurs affichant ce genre de prix vivent dans les rêves de la FNAIM et revendent à 150 K€ comme tout le monde dès que leur prêt relais a dépassé un an...
aucun peut-être pas, mais effectivement pas beaucoup (hormis cas tres spécial)

A+

jack

0 Reco 21/04/2008 à 21:00 par STIVALETTI

il suffit de regarder se loger maison mini 160 m2 jardin ....Periphérie Tours ou Maison bourgeoise Tours intra murs
jardin garage

0 Reco 21/04/2008 à 21:58 par AIHEUREUX

je viens sur ce forum car j'adore les convictions de gens comme le professeur Delahaye qui argumente non sans un certain talent d'ailleurs à partir d'analyses purement théoriques et de certitudes indiscutables. Et comme c'est exactement l'inverse de tout ce que je pense je me régale.cela me permet d'appréhender une autre façon de voir de penser, d'envisager les choses. MERCI! MERCI! pour cette leçon quotidienne d'humilité qui me fait réellement évolué.
Ceci étant j'esaye simplement comme Stivaletti de vous donner non pas un ressenti, non pas une conviction, non pas une analyse, mais tout simplement les remontées de ce qui se passe réellement sur le terrain.dans notre petit quotidien.
Je veux bien admettre, professeur que je ne suis pas représentatif du marché immobilier national. Mais ma modestie dut-elle en souffrir en tant qu'AI je suis un peu concerné et un peu au courant. de ce qui se passe sur mes 3 marchés locaux. N'est-il pas?
et pour l'instant sur le terrain c'est trés différent de ce que vous annoncez. c'est un simple constat.
l'avenir donnera peut-être raison aux baissiers (-20 à -40% en deça c'est un ajustement) bien que je n'y crois pas. en attendant nous pouvons continuer à nous "étriper" joyeusement. et je vous remercie de me porter aussi souvent que nécéssaire la contradiction.
je précise que je suis à fond pour la location , car notre cativité principale n'est pas la transaction immobilière mais la location +gestion qui représentent 75% du chiffre d'affaires de mes sociétés .

ceci étant l'analyse "exhégésique" de se loger ou autres sites est une chose les transactions réelles en sont une autre.
Pour nous départager sur ce début d'année,je vous donne donc rendez-vous en septembre pour la publicaion des statistiques des notaires sur la réalité des ventes du 1er semestre. là nous saurons.
en attendant bonnes contributions

0 Reco 21/04/2008 à 22:23 par delahaye

Ne jouez pas les modestes......en la jouant "un peu concerné" !

Vous êtes les deux pieds dedans puisque c'est votre boulot,surlequel vous surenchérissez avec l'interêt pour vos affaires de la location et tutti frutti....

Bref,quelle que soit l'évolution,j'espère pour ma part arriver à faire passer le message que nombre d'interlocuteurs ont trop d'intérêts personnels en jeu pour être objectifs.....baisse,pas baisse ou troisème guerre mondiale en vue !

Pour le reste,que ceux qui veulent acheter,vendre,louer le fassent, ce n'est que leur argent après tout !

0 Reco 21/04/2008 à 22:33 par STIVALETTI

Merci AI HEUREUX pour ce ton objectif,en effet il s'agit de relaté la réalité terrain mais comme le dit
DELAHAYE chacun fait ce qu 'il veut louer acheter ou pas peu importe,mon constat est le suivant pas de baisses
prix signés depuis janvier à suivre .....

0 Reco 21/04/2008 à 22:35 par STIVALETTI

oups tapé trop vite je préfère il s'agit de relater avec un r !

0 Reco 22/04/2008 à 10:41 par JackPalmer

Bonjour Ai heureux,

"je viens sur ce forum car j'adore les convictions de gens comme le professeur Delahaye qui argumente non sans un certain talent d'ailleurs à partir d'analyses purement théoriques et de certitudes indiscutables. Et comme c'est exactement l'inverse de tout ce que je pense je me régale.cela me permet d'appréhender une autre façon de voir de penser, d'envisager les choses. MERCI! MERCI! pour cette leçon quotidienne d'humilité qui me fait réellement évolué."
... dans le style certitudes indiscutables vos representants -je parle de la FNAIM pas de vos propos - sont très forts.... Donc de ce cotélà c'est un peu l'hopital qui se fout de la charité, non? Mais je vous rejoint sur le fait que la confrontation est est toujours intéressante

" Ceci étant j'esaye simplement comme Stivaletti de vous donner non pas un ressenti, non pas une conviction, non pas une analyse, mais tout simplement les remontées de ce qui se passe réellement sur le terrain.dans notre petit quotidien. "
Merci pour ces retours terrains, mais j'y suis moi aussi : Je ne me base que sur ça et comme je n'ai pas de "filtre" pour la décoder, je prend certes des risques mais je dispos de la réalité brute.

Je trouve beaucoup de baisses, des biens en vente depuis plusieurs mois voir un an , une tres forte hausse du stock et très peu de vente de biens au dela de 250/300(et pourtant les viticulteurs champenois n'ont pas vraiment de pbm d'argent eux).

Tous ces points sont corroborés par la presse locale (qui ne cite d'ailleurs que vos collègues Ai et notaire)
http://www.lunion.presse.fr/index.php/cms/13/article/111111/LE_DOSSIER_DU_JOUR__Immobilier___ou_sont_les_acheteurs_

Jetter un oeil sur le suivi hebdo :
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=38184

Il est bien possible que des marchés différents donnent des résultats différents (la RP est dans ce cas), cependant la tendance me semble tout de même bien à la baisse, non?

"l'avenir donnera peut-être raison aux baissiers (-20 à -40% en deça c'est un ajustement) bien que je n'y crois pas. en attendant nous pouvons continuer à nous "étriper" joyeusement. et je vous remercie de me porter aussi souvent que nécéssaire la contradiction."
exact, qui vivra verra, mais etripons nous "courtoisement"

"ceci étant l'analyse "exhégésique" de se loger ou autres sites est une chose les transactions réelles en sont une autre.
Pour nous départager sur ce début d'année,je vous donne donc rendez-vous en septembre pour la publicaion des statistiques des notaires sur la réalité des ventes du 1er semestre. là nous saurons.
en attendant bonnes contributions"
Pas de soucis, je les attend aussi avec impatience.
Mais personne ici ne s'attend pas à du -20% d'ici septembre. A mon avis, Je penche plutot sur du -10% par an pendant 4/5 ans. Le maximum que je verrai sur 2008 serait du -15%. Le marché immobilier à une forte inertie, et ce joue sur des cycles longs

En gros je ne pense pas qu'on verra du -20% en septembre, mais plutot du -5, 6 -7% sur le premier semestre et une poursuite et accéleration sur le 2°

A vous lire

Jack

jack

Message edité 22/04/2008 à 10:45
0 Reco 22/04/2008 à 21:14 par AIHEUREUX

bonsoir

des nouvelles du terrain.
nous avons signé aujourd'hui sur l'agence de Paris un compromis pour un Loft d'architecte .
prix de réalisation : 1.490.000 €
si on prends tous les éléments de cette transaction , 2 lectures sont possibles:

1ere lecture: baissière.(analyse de seloger avec petitscailloux)
- le bien a été mis en vente à 1.600.000€ (et est resté 5 mois sur le marché). baisse de prix de 10% par rapport à la mise en vente.
- montant de la commision agences : 45.000€ TTC (à partager entre 2 agences car c'est un concours avec un confrère). soit moins de 3% TTC . d'où la preuve de la crise puisque les agences bradent leurs coms ( 5 à 7 % d'aprés ce que je lis sur le forum) pour faire passer le dossier

cette lecture peut s'argumenter si on parle chiffre et délais sans remettre dans le contexte

2ème lecture : terrain

- ramené au prix du m2 loi carrez on frôles les 11.000€ !!!! ce qui est beaucoup plus que le prix moyen du quartier (autour de 8.000/9000€/M2 pour du beau) et beaucoup plus que l'estimation de réalisation que nous avions espèrè. c'est pratiquement un record pour le quartier.

-pour le montant de la com je n'ai pas l'impression d'avoir bradé pour signer .....(mais je suis prés à la grande braderie tous les jours à ce tarif là)

les acheteurs ne sont pas étrangers pour une fois, mais des jeunes de 35 ANS bossant dans le milieu de la télé.

d'accord professeur, ce n'est pas représentatif de la généralité du marché en France, et ce n'est pas notre lot quotidien (malheureusement) mais c'est arrivé aujourd'hui et donc ça existe.
il ne faut aps non plus l'occulter en disant que c'est un épiphénomène.

pour répondre à Jack,:

-la FNAIM est un syndicat professionnel ,chargé de défendre des intérêts et de représenter une profession.il n'est donc pas complètement anormal que son objectivité soit du même niveau que celle de la CGT, de Sud Rail ou du Snes.
- bien sur qu'il y a des baisses de mise à prix ( comme mon affaire d'aujourd'hui) mais par rapport à koi? à des estimations délirantes d'Agences prêtent à,tout pour prendre un mandat, de propriètaires rajoutant à leur prix de revient, celui de la cuisine équipée qu'ils ont fait installer, des travaux (inutiles)de convenances qu'ils ont réalisés, de l'alarme et de leur quote part dans les travaux de copropriètès ,
où du prix moyen du marché? et tout ça ne représente-t-il pas à la fin tout simplement non pas une baisse mais un retour au prix normal aprés réfaction d'une anticipation de sur-hausse et des options inutiles?
- quant à l'objectivité des journaux et leur bonne information, je rigole.
j'ai été interrogé par un trés célèbre hebdomadaire pour leur spécial immobilier. ils appellent au tél vous posent des questions. on leur dit ce que l'on veut en leur donnant les prix que l'on veut. et ensuite ils écrivent ce qu'ils ont envie de dire et qui n'a rien à voir avec ce que je leur ai dit.et en plus ils ont le culot de citer l'agence dans leur papier... ce n'est pas sérieux.