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conseil achat immeuble de rapport

0 Reco 18/09/2009 à 15:20 par alpico

bonjour tout le monde

je suis dans le haut-rhin, saint-louis plus exactement

on a vendu notre maison en faisant une assez bonne plus-value
nous avons 230 000 euros, voire moins, on ne compte plus
c'est ça le problème

et je voudrais avoir quelques conseils sur l'achat d'un immeuble
depuis quelques mois ça me trotte dans la tête

j'ai trouvé cette annonce dans une agence

le tout vaut 360 000 (FAC)

situé à quelques mètres de la frontière avec Bâle
immeuble style ancien (colombages, etc ...)
comprenant 6 appartements rénovés, dont:
4 appartements de type F2
2 appartements de type F3
cuisines équipées
séjour carrelé avec poutres apparentes
espace nuit est situé au calme avec revêtement stratifié
salles de bain sont carrelées, spacieuses, avec fenêtre
chauffage est individuel au gaz
les appartements sont loués, beaucoup de frontaliers
pas de travaux à prévoir (à première vue)

loyer brut annuel: 31000 euros ???

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voici quelques questions:

cet immeuble semble-t-il intéressant vu son emplacement et les loyers du secteur?
un gros apport puis un auto-financement suffiraient-ils pour être tranquilles?
j'ai entendu parler de régime pour investir (SCI, ...), qu'est-ce?
pourrais-je bénéficier d'avantages fiscaux?
quels sont les principaux pièges pour un particulier sans expérience (comme moi) lors de l'achat?
combien puis-je négocier? et comment?
sur le long terme, quels sont les pièges à éviter?

je vous remercie d'avance pour votre aide

Message edité 18/09/2009 à 15:21
0 Reco 18/09/2009 à 17:39 par pongolo

je connais la région ayant vécu quelques années en Alsace, quelques éléments de réponse :

- le principal pìège c'est les vacances de loyer. Assures toi que c'est bien loué, qu'il y a de la demande, qu'il y a des commerces et du travail pas loin, qu'il n'y a pas une grosse usine qui ferme dans le coin, etc etc . N'hesites pas toi ou quelqu'un de ta famille a te faire passer pour quelqu'un qui cherche à louer pour obtenir des renseignements aupres de l'agence, des occupants ou des voisins ....

- verifie aupres de la mairie qu'un truc ne va pas se construire à coté qui ferait perdre de la valeur à ce bien (voir le film "Un éléphant ça trompe énormément" ou le gars achete sans savoir une maison à coté d'une piste d'aéroport ....)

- les impots locaux vu la surface et le nombre de fenetres, vérifie le montant annuel. En principe compte 1 mois de loyer par an pour payer les impots locaux + 1 autre mois pour réparations et entretiens diverses.

3 Reco 18/09/2009 à 17:54 par marc19

Pas grand chose à rajouter si ce n'est que pour négocier, il faut argumenter sur le fait que vous achetez avant tout chose une rentabilité. 31000 moins le foncier, moins les charges non récupérables revient probablement autour de 25000, soit une renta de 25000: 36000 = 6.90 %, insuffisant pour les tracasseries et risques encourus, à vous de faire valoir ces arguments, l'idéal serait 320000, ce n'est que mon avis, bien sûr.
Ce que dit Pongolo reste évidemment trés important .

1 Reco 18/09/2009 à 19:41 par jeanmarcwinner

Bah, les pros ont parlé ....

vous achetez en plein KRACH !

celui qui vend ce bien se débarasse d'une épine au prix fort ('fin, il essaye ...)

comme disent marco et pongolo, l'emplacement !

allez voir sur place .........

0 Reco 18/09/2009 à 20:03 par pongolo

moi je trouve que pour un immeuble de cachet et de style local alsacien, c'est un prix raisonnable.

Du moins en apparence .... reste à verifier le reste, l'immeuble présente t'il des défauts de construction (lézardes, fissuration), verifier qu'il est dans une zone non inondable, conformité électrique, plomberie, les termites dans les nombreuses boiseries (joli mais diagnostic termites absolument requis !!!), l'isolation, etc etc etc

1 Reco 19/09/2009 à 10:42 par Bernie

Merci aussi pour ces infos!

Je classe tout .......

=)

1 Reco 19/09/2009 à 11:42 par alpico

je vous remercie tous

"celui qui vend ce bien se débarrasse d'une épine au prix fort"

j'ai justement peur de me retrouver avec cette épine
pourquoi pensez vous qu'il vend?
je me dis qu'il a surement des problèmes avec son bien!! OK!!
donc pourquoi irais-je me mettre dans la merde à sa place!!!

en apparence, l'immeuble est nickel
pour le loyer, il y a beaucoup de travail dans le coin
et les loyers sont vachement hauts pour les prestations qu'on a
on a Bâle (commerces et industries) et l'aéroport Bâle/Mulhouse
on est frontaliers avec l'Allemagne et la Suisse

sur la renta, j'ai lu qu'il fallait qu'elle soit > à 8%
merci pour cet argument marc, il est imparable

vous en avez d'autres dans le genre??!!

je pense pas qu'il y ait des constructions de prevu
inondation?? nan, le Rhin est pas loin mais très bas

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sinon, je lis les dernières nouvelles immo
ils prévoient une baisse en sur les prochains mois
qu'en pensez-vous? j'attends?

merci encore les gars

0 Reco 19/09/2009 à 12:56 par jeanmarcwinner

faut le tomber vers 300 000 euros ....

fait passer un expert qui te donnera un état du bien en véritable professionnel ....
même si ça te coûte quelques centaine d'euros, le jeu en vaut la chandelle si l'emplacement est bon d'après toi ...

renseigne toi sur le foncier (mairie, trésor public) car cette année, y'a une cartouche gratuite (et certainement les autres)

en plus en ce moment les taux sont bas

mais la banque peut te refuser le prêt si elle a réalisé ses objectifs, vu que tu as plus de 40 % d'apport ......... ah ah
"humour"

0 Reco 19/09/2009 à 13:23 par MisterHadley

Ca y est... vinner a définitivement craqué, là, vu le vide incommensurable qu'il a retranscrit dans son message précédant... :)))))

1 Reco 19/09/2009 à 13:51 par MisterHadley

Sinon, pour cette "affaire" à 360000€ FAI, je ne peux que constater encore l'éternelle même erreur de départ, à savoir qu'elle est la motivation réelle de cette acquisition..?

Hormis cette première question, qui en gérère ensuite plusieurs autres, en regardant simplement les photos, déjà, quelque chose ne va pas dans tout ça et dès le départ...

En regardant avec un peu plus d'attention ensuite, on s'aperçoit qu'elles se contredisent et surtout contredisent la vision idyllique de la description qui en est faite...

Premère observation : Si cette baraque est louée, comment se fait-il que les photos montrent des logements vides et inoccupés..?

Si l'on s'entend répondre un truc du style "les photos datent d'avant les locations, mais c'est loué maintenant..", cela sous-entendra déjà que l'on est en présence de quelque chose sur lequel il faudra se montrer des plus prudents, tout comme avec les interlocuteurs intervenant dans l'affaire...

Pourquoi..? Parce que si les photos "datent d'avant les locations", qui vous dit que cette baraque est maintenant dans cet état..?

A l'inverse, si elles reflètent l'état réel actuel de cette baraque, qui vous dit qu'elle est vraiment louée en réalité..?

Donc, réserve immédiate.

Deuxième observation : Les photos montrent une "rénovation" tape-à-l'oeil et qui date...

Sans rentrer dans des considérations véritablement techniques, le plus évident, vu la région et les températures hivernales assez musclées dans le négatif, et la chaleur l'été, on est déjà en présence immédiate d'une carence d'isolation évidente...

Observez ce pti radiateur placé juste devant une fenêtre... Il est petit, insuffisant, il date, et il n'y a rien devant les autres fenêtres...

Il y a du carrelage partout, un modèle à grand carreaux, d'un blanc standard, très vite posé et ne présentant aucune caractéristique sortant de l'ordinaire, sinon de faire "propre" et "rénové"...

Qu'est-ce qu'il y a en dessous..? Le carrelage doit obligatoirement être précédé d'une sous-couche particulière, pour l'isolation phonique, thermique et l'étanchéité...

Les murs ne sont pas isolés... sinon, il n'y aurait pas un pti radiateur qui "date" installé dessus de cette façon...

Les volets, traditionnels et d'époque, ont peut-être beaucoup de charme, mais indique qu'ils ont morflés, leur bois n'a pas été correctement entretenu ni de façon régulière comme il aurait fallu le faire pour ce prévaloir ensuite du coté "charme" de ces derniers...

Regardez la baraque mitoyenne juste à coté, elle dispose de fenêtres visiblement PVC (beurk...) mais actuelles, et surtout avec volets intégrés, peut-être même électrique... alors...

Troisième point, et très important : Quand il est précisé que telle ou telle pièce est "au calme", cela veut dire que les autres sont bruyantes... et là, les photos ne pardonnent rien, la baraque donne directement sur la voie publique, et son trafic routier... et en plus des nuisances, une famille avec des enfants ne choisira pas forcément d'y venir y louer quelque chose à cause de la dangerosité de la voie publique immédiate avec les enfants...

Notez qu'il y a en plus ce qui ressemble fortement à un arrêt de bus juste devant la porte de la baraque, dans le meilleur des cas, ce serait une station de taxi, mais là, je pencherais plutôt pour le bus, avec son bruit, son trafic d'usagers, de très tôt le matin à très tard le soir, week-end inclus... Donc...

Si l'intérieur ne répond donc pas à un minimum de bon sens lorsque l'on habite cette région quant à l'isolation, et donc, la ventilation qui va obligatoirement de paire avec celle-ci, il est à prévoir que le toit ne l'est surement pas non plus, ou tout au moins de façon très rudimentaire, standard et qui "date" également...

Donc, en gros, Le type qui s'en dessaisi à vraisembleblement déjà baissé de beaucoup dès le départ le prix de sa baraque pour toutes ces raisons qu'il n'ignore aucunement, et la propose à un prix sur lequel il ne concèdera qu'un éventuel chouia de ristourne...

Si cette baraque avait due être véritablement rénovée au top du top, elle serait proposé bien plus chère et de façon légitime...

A toi de voir si tu as les moyens ensuite de financer ce qu'il te faudra faire, surtout si tu penses louer les appartements qu'elle propose, étant donné qu'ensuite, tes locataires seront en droit de l'exiger... ;)

Donc, retour à la question initiale que tout le monde ne s'est pas posée précédamment : quelles sont tes motivations dans cette "affaires"..?

Et toi seul à ces réponses-là...

Voila, voila... ;)

Message edité 19/09/2009 à 14:05
0 Reco 19/09/2009 à 13:52 par Bernie

a écrit : Ca y est... vinner a définitivement craqué, là, vu le vide incommensurable qu'il a retranscrit dans son message précédant... :)))))=) En effet, un blanc de taille..........

Jeanmarcou.......ou..........ouou.........ououou.............!

0 Reco 19/09/2009 à 14:16 par MisterHadley

Je rajouterai un dernier truc sur cette baraque...

En regardant la facade, on sait qu'elle n'est pas "agréablement baignée" de soleil, mais limite irradiée en fait...

Et son défaut d'isolation doit donc faire que l'été, c'est une vraie fournaise..!

Regardez la facade, refaite d'une belle couleur à la chaux, apparemment...

Le bois des volets ayant donc bien morflés comme on ne peut que le voir, que ce soit en hiver mais aussi en été par le soleil, on s'apercoit que la facade est tellement soumise à des températures extrêmes de part son orientation plein soleil que la chaux colorée en est même décolorée, laissant ainsi apparaitre "l'ombre" des volets ouverts lorsqu'ils sont justement fermés...

La chaleur sur la facade a décoloré la chaux..!

Une maison où donc, visiblement, il ferait "bon vivre"... :))))

Donc, gros travaux à prévoir en réalité, là...

Message edité 19/09/2009 à 14:17
0 Reco 19/09/2009 à 14:18 par pongolo

Réponse évidente que ne pourrait nier aucun bailleur : faire du fric en rien glandant ...... mis à part supporter éventuellement les gérémiades des locataires jamais contents ou les emmerdes avec ceux payant en retard ou ne payant pas du tout.
rien dee bien nouveau quoi

0 Reco 19/09/2009 à 14:24 par Bernie

a écrit : Sinon, pour cette "affaire" à 360000€ FAI, je ne peux que constater encore l'éternelle même erreur de départ, à savoir qu'elle est la motivation réelle de cette acquisition..?

Hormis cette première question, qui en gérère ensuite plusieurs autres, en regardant simplement les photos, déjà, quelque chose ne va pas dans tout ça et dès le départ...

En regardant avec un peu plus d'attention ensuite, on s'aperçoit qu'elles se contredisent et surtout contredisent la vision idyllique de la description qui en est faite...

Premère observation : Si cette baraque est louée, comment se fait-il que les photos montrent des logements vides et inoccupés..?

Si l'on s'entend répondre un truc du style "les photos datent d'avant les locations, mais c'est loué maintenant..", cela sous-entendra déjà que l'on est en présence de quelque chose sur lequel il faudra se montrer des plus prudents, tout comme avec les interlocuteurs intervenant dans l'affaire...

Pourquoi..? Parce que si les photos "datent d'avant les locations", qui vous dit que cette baraque est maintenant dans cet état..?

A l'inverse, si elles reflètent l'état réel actuel de cette baraque, qui vous dit qu'elle est vraiment louée en réalité..?

Donc, réserve immédiate.

Deuxième observation : Les photos montrent une "rénovation" tape-à-l'oeil et qui date...

Sans rentrer dans des considérations véritablement techniques, le plus évident, vu la région et les températures hivernales assez musclées dans le négatif, et la chaleur l'été, on est déjà en présence immédiate d'une carence d'isolation évidente...

Observez ce pti radiateur placé juste devant une fenêtre... Il est petit, insuffisant, il date, et il n'y a rien devant les autres fenêtres...

Il y a du carrelage partout, un modèle à grand carreaux, d'un blanc standard, très vite posé et ne présentant aucune caractéristique sortant de l'ordinaire, sinon de faire "propre" et "rénové"...

Qu'est-ce qu'il y a en dessous..? Le carrelage doit obligatoirement être précédé d'une sous-couche particulière, pour l'isolation phonique, thermique et l'étanchéité...

Les murs ne sont pas isolés... sinon, il n'y aurait pas un pti radiateur qui "date" installé dessus de cette façon...

Les volets, traditionnels et d'époque, ont peut-être beaucoup de charme, mais indique qu'ils ont morflés, leur bois n'a pas été correctement entretenu ni de façon régulière comme il aurait fallu le faire pour ce prévaloir ensuite du coté "charme" de ces derniers...

Regardez la baraque mitoyenne juste à coté, elle dispose de fenêtres visiblement PVC (beurk...) mais actuelles, et surtout avec volets intégrés, peut-être même électrique... alors...

Troisième point, et très important : Quand il est précisé que telle ou telle pièce est "au calme", cela veut dire que les autres sont bruyantes... et là, les photos ne pardonnent rien, la baraque donne directement sur la voie publique, et son trafic routier... et en plus des nuisances, une famille avec des enfants ne choisira pas forcément d'y venir y louer quelque chose à cause de la dangerosité de la voie publique immédiate avec les enfants...

Notez qu'il y a en plus ce qui ressemble fortement à un arrêt de bus juste devant la porte de la baraque, dans le meilleur des cas, ce serait une station de taxi, mais là, je pencherais plutôt pour le bus, avec son bruit, son trafic d'usagers, de très tôt le matin à très tard le soir, week-end inclus... Donc...

Si l'intérieur ne répond donc pas à un minimum de bon sens lorsque l'on habite cette région quant à l'isolation, et donc, la ventilation qui va obligatoirement de paire avec celle-ci, il est à prévoir que le toit ne l'est surement pas non plus, ou tout au moins de façon très rudimentaire, standard et qui "date" également...

Donc, en gros, Le type qui s'en dessaisi à vraisembleblement déjà baissé de beaucoup dès le départ le prix de sa baraque pour toutes ces raisons qu'il n'ignore aucunement, et la propose à un prix sur lequel il ne concèdera qu'un éventuel chouia de ristourne...

Si cette baraque avait due être véritablement rénovée au top du top, elle serait proposé bien plus chère et de façon légitime...

A toi de voir si tu as les moyens ensuite de financer ce qu'il te faudra faire, surtout si tu penses louer les appartements qu'elle propose, étant donné qu'ensuite, tes locataires seront en droit de l'exiger... ;)

Donc, retour à la question initiale que tout le monde ne s'est pas posée précédamment : quelles sont tes motivations dans cette "affaires"..?

Et toi seul à ces réponses-là...

Voila, voila... ;)
Pertinence ++++

Que le propriétaire passe d'abord par "photoshop" pour le prochain pigeon......

0 Reco 19/09/2009 à 14:25 par MisterHadley

Sauf que ce n'est pas ça le fond de la question.

Vouloir être "bailleur" ne veut rien dire en soi.

La motivation de l'immobilier, si tu préfères, parce qu'être bailleur est un vrai métier, en fait...

Pourquoi acheter de l'immobilier...

Pour "tenter" de faire un "coup", par réelle passion, dans une optique de long terme, pour faire quelque chose de concret et constructif de sa vie, pour ne se faire qu'hypothétiquement de la maille "sans rien faire", etc, etc...

Quels sont les vrais motivations, en fait...

1 Reco 19/09/2009 à 14:33 par Bernie

Dans le cas présent s'est dans le titre: Immeuble de RAPPORT.

Un seul mot et le regard de milliers de pauvres travailleurs se transforme en dollars......

0 Reco 19/09/2009 à 14:37 par MisterHadley

Le "rapport" est-il fait juste pour rapporter jusqu'à extinction d'un éventuel in fine de quinze ans très classique pour ensuite revendre cet "immeuble de rapport", ou ce "rapport" est-il envisagé pour protéger quoi qu'il arrive au monsieur bobonne et l'éventuelle descendance après que ces derniers aient joyeusement fautés..? ;)

Message edité 19/09/2009 à 14:38
0 Reco 19/09/2009 à 15:39 par jeanmarcwinner

a écrit : =) En effet, un blanc de taille..........

Jeanmarcou.......ou..........ouou.........ououou.............!
Bah, en fait dans "le blanc" , j'avais mis toute les remarques qu'hadley à émises ...

mais ça n'est pas apparu ...

problème sur le site, je pense ..

Le Winner est victime de sorcellerie ....... ah ah

0 Reco 19/09/2009 à 16:01 par MisterHadley

Oui, biensur, vinner...

Tu y avais mis toutes mes remarques, et ce plus d'une heure avant même que je ne les écrive moi-même, c'est évident... :))))

T'as craqué, c'est tout, quoi...

;)

0 Reco 19/09/2009 à 16:02 par jeanmarcwinner

promis, juré, craché .....

0 Reco 19/09/2009 à 16:06 par MisterHadley

Tout ça chez toi..? Bah dis donc, hein, ça doit être beau, là... :)))

0 Reco 19/09/2009 à 17:36 par pongolo

un bailleur est un rentier point barre.
ça n'est ni déshonorant, ni glorieux ni valorisant.
le métier de maçon lui est beaucoup plus honorable car 1) il est payé de ses efforts 2) il produit quelque chose de réel, palpable.