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crédit "in fine"

0 Reco 14/02/2008 à 10:13 par nafab

Bonjour,

je suis à la retraite et j'envisage d'acquérir une résidence secondaire.
j'ai visité qq chose pour 188000€ tous frais compris
je peux financer à 100%, mais peut être est-il judiciable de faire
un prêt.
une banque me conseille de faire un prêt "in fine" avec un apport
de 50% et un prêt "in finé" de 50%, c'est à dire ouvrir une
assu.vie avec la somme de 90000€. bloquée sur 10 ans.
une autre banque me conseille de faire un prêt amortissable
classique.

j'avoue ne plus très bien savoir ce qui est le mieux ! et où est
mon avantage.

j'ai l'impression que les banques elles travaillent d'abord pour
elles!!!

si quelqu'un peut m'apporter ses connaissances, j'en serais ravi.

merci beaucoup.

0 Reco 14/02/2008 à 11:35 par econo

Le prêt in-fine est particulièrement intéressant pour les investisseurs locatifs.

L’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt pour ne rembourser le capital qu’à la fin du prêt in-fine.

Les prêts in-fine sont généralement adossés à des placements de type assurance-vie de 2 façons :
• Soit par un versement unique au départ, dont le montant est calculé par l’établissement prêteur, qui fructifiera avec le temps pour rembourser à terme le capital emprunté (environ 60 % de l’emprunt pour un prêt sur 12 ans).
• Soit par un versement unique moindre (parfois aucun) et des versements périodiques pendant toute la durée du prêt permettant de capitaliser suffisamment pour rembourser le capital en fin de prêt.

L’avantage pour l’emprunteur est triple.
1. Le régime fiscal lui permet de déduire de ses revenus locatifs la totalité des intérêts payés.
2. L’investisseur fourni un effort de trésorerie moins important mensuellement puisqu’il ne paye que les intérêts (dans le cas du versement unique) et l’assurance.
3. Compte tenu des taux d’emprunt bas, il est possible que le capital épargné soit à un taux de rendement supérieur à celui du prêt.

Compte tenu de l'aspect fiscal important, il est conseillé surtout d'emprunter en prêt in-fine uniquement pour un investissement locatif.

Le prêt in-fine demande aussi de souscrire une assurance-vie, c'est un point important à surveiller.

0 Reco 14/02/2008 à 11:48 par serasiphe

D'apres ce que j'en sais, un pret infine ne presente qu'un seul réel intérêt pour un particulier(par opposition à un investisseur), c'est de pouvoir bénéficier d'un budjet plus important pour acquerir un bien dont il sait qu'il ne le gardera qu'un temps (le cas du cadre muté régulièrement). Dans votre cas, cela me semble peu approprié, de plus faire appel à un prêt alors que vous avez la possibilité de payer comptant ne présente pas d'intérêt fiscalement vu qu'il 'agit d'une résidence principale. Attention aux conseillers de certaines banques qui se transforment en vendeurs d'assurance vie...

0 Reco 14/02/2008 à 11:51 par serasiphe

eratum : Dans votre cas, cela me semble peu approprié, de plus faire appel à un prêt alors que vous avez la possibilité de payer comptant ne présente pas d'intérêt fiscalement vu qu'il 'agit d'une résidence secondaire. =)

1 Reco 14/02/2008 à 18:45 par edling

si vous souhaité nourire le banquier allez madame moi je payerais cache,mon banquier me la proposé et il ma dit entre nous le mieu c'est cache .

0 Reco 14/02/2008 à 18:47 par edling

si vous souhaité nourire le banquier allez madame moi je payerais cache,mon banquier me la proposé et il ma dit entre nous le mieu c'est cache .

0 Reco 17/02/2008 à 09:26 par nafab

merci beaucoup. c'est décidé nous allons payer cache!

0 Reco 18/02/2008 à 16:58 par ARZAGOT

Bonjour,

Il n'est absolument pas intéressant de faire un prêt in-fine que ce soit pour la Résidence Principale que pour la résidence secondaire.
Le taux du prêt est toujours supérieur à celui du prêt amortissable et votre adossement c'est à dire l'assurance-vie qui ne doit être faite que sur un support euro est le plus souvent d'une rémunération de 4 à 4,10 % avec en plus un droit d'entrée sur le premier versement.

Le seul avantage de l'in-fine étant de déduire lorsque l'on fait du locatif les intérêts du prêt de façon linéaire.

0 Reco 09/02/2012 à 14:03 par courtiersprives

Bonjour,

Le prêt In Fine est prévu pour le financement des investissements locatifs.

En effet un prêt IN FINE est beaucoup plus cher qu'un prêt classique...

Il s agit d un véritable défault de conseil de la banque, car elle y gagne mais pas vous...

Bien cordialement.

Jean-Christophe EBER

Message modéré 09/02/2012 à 14:27
1 Reco 09/02/2012 à 17:15 par oscar33

c'est clair ! grosse erreur de la banque en votre défaveur ! :)

0 Reco 14/02/2012 à 10:48 par tagaga2001

aucun intérêt au prêt in fine, mais aucun intérêt non plus de payer comptant un investissement locatif : les intérêts du prêt sont déductibles de vos revenus fonciers, eux mêmes imposés : donc si vous payez comptant, vous vous défaussez de vos liquidités et des placements qui vont avec (imaginons 2% nets....) vous augmentez votre imposition du montant des intérêts du prêt multiplié par votre taux d'imposition (imaginons 400 euros d'intérêts déductibles par mois et un taux d'imposition à 20%, en payant comptant, vous augmentez votre imposition de 80 euros mensuels...) ce qui, ajoutés aux intérêts de vos placements que vous ne touchez plus, fait beaucoup. De plus, étant à la retraite, donc agé, vous avez intéret à conserver des liquidités pour faire des donations à vos descendants si vous en avez, toujours plus simple que de démembrer des propriétés immobilières. Enfin, même si ce n'est pas très gai, vous risquez de disparaitre avant l'échéance du prêt, ce qui fait que les assurances de crédit prendront en charge le capital restant dû au moment de votre décès, et que le coût réel d'acquisition sera donc minoré du crédit non remboursé.

0 Reco 14/02/2012 à 21:52 par oscar33

une réponse très pro ! rien à redire =/