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Debat : Paris / la RP peut elle baisser?

0 Reco 06/06/2008 à 14:10 par JackPalmer

Je repars ici du post d’origine de Johana : (page 4)
//www.lavieimmo.com/voir-JACK_PALMER_JEANMARCCOU__etc_dsqu-1912-4.html

Pour qu’on s’y retrouve je remet le post d’origine.

----------------

Bonjour Jack,

Il est tout d'abord agréable de pouvoir discuter entre personnes de
bonne compagnies sans qu'il y ait des noms d'oiseau qui volent.
Ensuite, je ne suis pas professionnelle de l'immobilier, je me
renseigne juste sur le sujet, et encore partiellement. D'ici quelques
mois d'ailleurs, après la reprise de mon travail je pourrai beaucoup
moins. De plus je n'ai pas la "chance" de pouvoir poster de longues
réponses, ou je le prends sur mon faible temps libre. Je n'ai pas
non plus la possibilité de "surfer" au travail lorsque je
retravaillerai, malgré le fait que je sois fonctionnaire.

J'aurais dû préciser certains points, ce que je n'ai pas fait,
manque de temps ou oubli tout simplement: La Ville en question est
Ivry-Sur-Seine (94). Attention, je ne connais pas la totalité de
cette ville, juste la partie la plus proche du Kremlin-Bicêtre. Le
côté proche de Vitry-Sur-Seine, je ne connais pas du tout le
marché. Puis, je ne connais également pas tout Paris, juste une
partie du XIII (celle où j'habite) et une partie du V (celle où
j'ai habité). Sur ces secteurs-là un exemple:
Si vous avez lu un précédent post de ma part (je n'en ai pas
beaucoup) concernant l'investissement locatif, vous savez que j'ai
hérité d'un studio de 24m² dans Paris XIII. A l'époque, en 1997,
mes parents l'ont payé (avec les travaux) approximativement 500.000
francs, soit 76.224 euros. En juin 2008, au vu de l'emplacement, du
voisinage, etc... mon ami agent immobilier (et honnête!) l'a
évalué à 150.000 euros. Or des biens similaires au mien sont
effectivement partis à ce prix, certains ayant été mis en vente au
juste prix et d'autres surévalués à 170.000 ou même 190.000
euros. Il est donc clair, selon les agences immobilières et/ou des
particuliers, que si je décidais d'en avoir pour 175.000 euros,
j'attendrais longtemps un éventuel acheteur. Cela peut en partie
expliquer que les prix semblent baisser car étant propriétaire, je
préfèrerai clairement avoir 175 K€ dans ma poche que 150 K€. De
plus les gens ne se rendent pas comptent qu'en baissant légèrement
le prix demandé, en étant raisonnable, l'appartement vendu plus
vite, et l'argent mis, admettons à 4% d'intérêts rapporte plus
que d'attendre 18 mois qu'un pigeon accepte votre prix surévalué.
Pourquoi parler de ce bien? Pour illustrer mes arguments (tout à
faits contestables, je le rappelle, je n'ai pas le monopole de la
raison). Mais en résumé voici mes raisons qui me poussent à penser
que les biens ne diminueront pas dans l'ancien (ou peu soit 5%) et
dans les secteurs que je connais, encore une fois, à condition que le
propriétaire n'en demande pas un prix exorbitant. Je me projette
dans les 2 ans à venir. Pourquoi pas plus? Car je ne sais pas au
delà, mais je m'y risque, j'effectue un pronostic.
1) Paris c'est la capitale de la France.
2) Déficit de logements en Ile de France
3) Employés qui montent sur la capitale plus nombreux que ceux qui en
partent
4) Étudiants qui viennent étudier dans les meilleures écoles
5) Prix dans la moyenne inférieure par rapport aux autres villes de
l'Europe de l'ouest
6) Les gens veulent devenir propriétaires
7) Pas la spéculation que l'on a connue en 1990
8) L'incertitude globale fait que les personnes préfèrent assurer
leurs vieux jours

Je ne vous cache pas, Jack, que ces 8 arguments sont tout à fait
contestables, et que chacun des 8 points, pris individuellement peut
être récusé. De plus certains arguments ont déjà été mis en
avant en 1990. Mais je crois personnellement que le mixe des 8 et de
la conjoncture actuelle fait que les prix, correctement évalués dans
l'ancien stagneront ou baisseront peu.

Au plaisir de vous lire et d'entendre votre réponse.

Johanna Eidler

PS: Je ne connais pas le marché sur Reims, et je connais mal par
exemple le marché de Paris XV, aussi je ne me prononcerai pas du tout
en dehors du secteur Paris XIII localisé, Paris V, et une toute
petite partie d'Ivry-Sur-Seine. En plus ce n'est pas mon métier, je
prospecte par plaisir...

0 Reco 06/06/2008 à 14:15 par cocoyalex


Et moi, je remonte mon post d'hier qui était dans un autre sujet; ça c'est de la baisse vécue en direct, et c'est peut-être pas fini...Comme je suis prioritaire pour l'achat, j'aurai bien le prix final de vente un jour ou l'autre.....

Bonjour,

Voilà des nouvelles toutes fraîches de Paris, vous vous souvenez
l'appart, que j'ai dû laisser, sur le bord du canal, terrasse et
tout et tout mis à prix 450 000€, Hé bien par des gens qui l'ont
visité, l'AI laisse entendre que s'il y a une offre à 420 000€,
l'affaire pourrait se faire.....Mais personne a encore dit
banco....(je vous rappelle, le même appart. deux étages en dessous
s'est vendu 530 000€ l'année dernière....) c'est pas une baisse
sur Paris ça????

0 Reco 06/06/2008 à 14:15 par JackPalmer

Bonjour Johanna,

Un grand merci pour votre post, c'est un plaisir :)

SVP A TOUS CEUX QUI SOUHAITENT REPONDRE MERCI DE NUMEROTER!!!!
sinon ça va etre le b....l ;-)

--------

1) Paris c'est la capitale de la France.
2) Déficit de logements en Ile de France
3) Employés qui montent sur la capitale plus nombreux que ceux qui en
partent
4) Étudiants qui viennent étudier dans les meilleures écoles
5) Prix dans la moyenne inférieure par rapport aux autres villes de
l'Europe de l'ouest
6) Les gens veulent devenir propriétaires
7) Pas la spéculation que l'on a connue en 1990
8) L'incertitude globale fait que les personnes préfèrent assurer
leurs vieux jours

------

1) Paris c'est la capitale de la France.
Oui, on sera tous d’accord. C’était je crois déjà le cas en 91.
Or de 91 à 98, moins 40%
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=277&nID=649

Londres baisse est c’est la capitale politique et économique de l’Angleterre
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/05/30/05002-20080530ARTFIG00277-les-prix-immobiliers-piquent-du-nez-dans-les-pays-occidentaux-.php
« À Southfields par exemple, dans le sud-ouest de Londres, les ventes ont ralenti. Le prix d'un élégant appartement de quatre pièces, mis en vente il y a deux mois à 350 000 livres (450 000 euros), vient d'être abaissé à 329 000 livres. «Le vendeur est prêt à réduire ses prétentions à 300 000 livres» , estime Natalie, cadre d'une agence immobilière locale. Soit un rabais de 15 % par rapport au prix initial. »

Le fait d'être une capitale politique, culturelle et économique est un frein ok, mais ce n'est pas suffisant.
Et n'oubliez pas tout de même que le prix de départ (avant bulle) inclus tous ce points. Le logement parisien a toujours été oplus cher que le logement en province.

--

2) Déficit de logements en Ile de France

Idem déjà en 91...

Dans le post de référence, je fais une réponse spécifique sur ce point, je me cite :
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1825&page=1
« Pénurie : A votre avis y avait il pénurie de biens à Paris en 91 ?
Est ce que cela a empêché le marché de perdre 40% (cf point 3).
L’immobilier japonais baisse depuis 15 ans, or le japon est une ile volcanique plus peuplée que la France, le problème de pénurie y est donc encore plus présent.

Une forte population est probablement un élément incitant à un maintient ou une hausse des prix , mais pas une condition suffisante »
et encore une fois, la "pression démographique" est déjà inclue dans le prix avant la bulle
--

3) Employés qui montent sur la capitale plus nombreux que ceux qui en partent et 4) Étudiants qui viennent étudier dans les meilleures écoles
Idem que pour la réponse 1 :
Il y avait déjà des employés de province montant un paris en 91 (dont un certain J.Palmer) et déjà des étudiants…

---

4) Prix dans la moyenne inférieure par rapport aux autres villes de l'Europe de l'ouest

J’ai toujours beaucoup de mal avec cette argument :
D’abord je vais vous signaler que Berlin est moins cher que Paris et que les salaires allemands sont supérieurs aux salaires français. En ce cas pourquoi Paris ne baisserait il pas pour rejoindre Berlin ?
Deuxièmement quelqu’un qui achète à Paris, n’y achète pas parce que c’est cher ou pas cher, mais parce qu’il veut y vivre.
Je n’arrive pas à comprendre ce point, précisez svp.

J’ai presqu’envie de vous dire si vous souhaitez vraiment cet argument :
« Ok les prix sont liés même si je ne comprends pas l’argument, donc s’ils baissent ailleurs, ils baissent en France »… ce qui est le cas
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/05/30/05002-20080530ARTFIG00277-les-prix-immobiliers-piquent-du-nez-dans-les-pays-occidentaux-.php

Le seul argument qui peut être valable est un effet de spéculation : dans un marché en hausse des investisseurs étrangers achètent à Paris pour profiter de la hausse ; était ce, ce que vous vouliez dire ?

---

6) Les gens veulent devenir propriétaires
oui. Tout a fait comme en 91 ;
Comme les espagnols aujourd’hui, Comme les américains, anglais…

Comme Jack Palmer aujourd’hui

Encore une fois j’ai l’impression qu’on confond « vouloir » et « pouvoir » ;

Exemple extrême : Je veux bien volontiers acheter un hôtel particulier à Paris, est ce que cela suffit à maintenir le cours si je ne suis pas solvable ?

La crise de 91 était une crise du crédit. Nous revivons une crise du crédit. Si demain le problème du crédit est résolu (j’y crois autant qu’au père noël) alors il n’est pas exclu que le marché reparte à la hausse

Encore que pour etre honnete aujourd'hui je "pourrais" mais je veut pas.

---

7) Pas la spéculation que l'on a connue en 1990
Pas d’accord du tout. Je ne compte pas le nombre de fois où j’ai entendu « j’achète un studio aujourd’hui et je le revends dans 5 ans, et comme ça monte, il sert d’apport pour acheter un deux-pièces »

Acheter un produit aujourd’hui en pensant qu’il sera plus cher demain est la définition même de la spéculation.

Je veux bien admettre que ce les spéculateurs ne sont pas les mêmes entre 91 et 2008 (franchement je ne sais pas QUI spéculait en 91…), mais le résultat est le même

---

8) L'incertitude globale fait que les personnes préfèrent assurer leurs vieux jours
oui… s’ils le peuvent… on retombe sur la capacité d’emprunt. Mais je vous accorde que c’est un bon « frein »

A vous lire

Jack :)

0 Reco 06/06/2008 à 14:21 par Bernie

Jack, pas besoin te dire que je te respecte énormément tes interventions/messages/arguments. Toutefois nous avons une petite divergeance: Moi j'aurai nommé ce sujet:

Débat: Paris/RP baisse-ti-l ou pas.

Dans le "Peut-il baisser" tu fais appel aux boules de cristal. Je n'en ai aucune qui fonctionne correctement. Donc on reste dans les hypothèses et convictions de chacun. Autant d'avis que de participants. On tourne en rond.

0 Reco 06/06/2008 à 14:34 par cocoyalex

:(

Et moi, ma baisse, je lui donne quoi comme numéro????

0 Reco 06/06/2008 à 14:39 par Bernie

T'as pas droit à un numéro, c'est pas vendu encore.

Demain y aura peut-être un singlé qui offre 600000€!

1 Reco 06/06/2008 à 14:42 par Bernie

Citation de mon bon Jack:
Le seul argument qui peut être valable est un effet de spéculation :
dans un marché en hausse des investisseurs étrangers achètent à
Paris pour profiter de la hausse

???????????????? Les français veulent acheter moins cher mais les étrangers veulent profiter de a hausse. Sont fous ces étrangers.

0 Reco 06/06/2008 à 14:58 par JackPalmer

a écrit : Jack, pas besoin te dire que je te respecte énormément tes interventions/messages/arguments. Toutefois nous avons une petite divergeance: Moi j'aurai nommé ce sujet:

Débat: Paris/RP baisse-ti-l ou pas.

Dans le "Peut-il baisser" tu fais appel aux boules de cristal. Je n'en ai aucune qui fonctionne correctement. Donc on reste dans les hypothèses et convictions de chacun. Autant d'avis que de participants. On tourne en rond.
oui tu as raison. Malheureusement je ne peut pas éditer le titre.
Aie.
(-:

Jack

D'autant que la baisse commence:

Rvue de presse:
//www.lavieimmo.com/voir-Revue_de_presse-1843-5.html

Point
39 Site d'agence "la tour immo" paris 11 et 16°

""Baisse importante de l'immobilier à partir de 2009

LA TOUR IMMO prévoit une baisse de l'immobilier pour la fin de
l'année 2008, voir début 2009. En effet, la plupart des
investisseurs restent assez frileux sur le fait d'investir en FRANCE
et en particulier à PARIS, due au fait de la montée des prix. Par
ailleurs, et c'est la première fois depuis plus de 15 ans, que l'on
assiste à une baisse des prix de logements allant au dessus des 15%.
La fréquence de nos relations avec les banques nous amène à une
baisse des taux d'intérêts, passant de 5%, pour revenir à des taux
de 4,5% voir moins dans les mois à venir. Il y a aujourd'hui un vrai
risque sur l'activité immobilière due également à une crise
financière, à la confiance des ménages et celles des chefs
d'entreprises. "

----

32 Prix de l'immobilier : Paris ralentit mais continue de progresser

//www.lavieimmo.com/actuali...

Qu'apprend on dans cette jolie dépêche? que certains
arrondissements parisiens baissent :

". A l’inverse, c’est « dans certains des arrondissements les
plus chics » que les baisses sont les plus vives : -3.1 % dans le
5ème, -2.5% dans le 8ème, -1.4% dans le 4ème par exemple."

----

0 Reco 06/06/2008 à 15:01 par JackPalmer

a écrit : Citation de mon bon Jack:
Le seul argument qui peut être valable est un effet de spéculation :
dans un marché en hausse des investisseurs étrangers achètent à
Paris pour profiter de la hausse

???????????????? Les français veulent acheter moins cher mais les étrangers veulent profiter de a hausse. Sont fous ces étrangers.
penses à numéroter stp!!!!

point 5)

un investisseur se f..t de savoir ce que veulent les gens (quelqu'un qui investit aujourd'hui dans un tracker sur le riz se f..t de savoir si cela empeche quelqu'un de se nourrir)

Ma remarque était dans une logique de prix en hausse, mais cela peut se retourner : un investisseur peut avoir envie de se retirer du marché s'il sent qu'il pars à la baisse...

Jack

0 Reco 06/06/2008 à 15:05 par JackPalmer

a écrit : Et moi, je remonte mon post d'hier qui était dans un autre sujet; ça c'est de la baisse vécue en direct, et c'est peut-être pas fini...Comme je suis prioritaire pour l'achat, j'aurai bien le prix final de vente un jour ou l'autre.....

Bonjour,

Voilà des nouvelles toutes fraîches de Paris, vous vous souvenez
l'appart, que j'ai dû laisser, sur le bord du canal, terrasse et
tout et tout mis à prix 450 000€, Hé bien par des gens qui l'ont
visité, l'AI laisse entendre que s'il y a une offre à 420 000€,
l'affaire pourrait se faire.....Mais personne a encore dit
banco....(je vous rappelle, le même appart. deux étages en dessous
s'est vendu 530 000€ l'année dernière....) c'est pas une baisse
sur Paris ça????
Salut coco,

a la limite je me demande si tu ne devrais pas ouvrir une file du type de celle de la revue de presse:
"Toutes les baisses de prix sur paris." ou "Paris en baisse"...

en commencant par la tienne et en mettant si possible un lien vers l'annonce.

Et là tu pourras klui mettre le joli numéro 1

;-)

Jack

0 Reco 06/06/2008 à 16:21 par brestois29

Paris ou province, une grosse crise du crédit est en marche. Sans le crédit, l'immobilier n'est rien!
Euribor à 1 an: +5,72% rien qu'aujourd'hui! Sidérant! Pas vu ça depuis des années!
En attendant la prochaine grosse augmentation des taux par la BCE!

Message edité 06/06/2008 à 16:22
0 Reco 06/06/2008 à 16:38 par copleboss

A mes yeux la baisse est déja entamée en IDF notamment en grande couronne (77 et 95 essentiellement).
Je connais beaucoup de proprios dans le 77 qui essaient de revendre leurs biens aux prix où ils l'ont acheté en 2004...résultat 0 coup de fil, aucune visite...

Il y a beaucoup trop de logements en grande couronne, certaines personnes y ont investit entre 2004 et 2006 pour bénéficier du "cadre de vie" et n'avaient pas les moyens d'habiter plus proche de Paris...Aujourd'hui ils s'en mordent les doigts, il suffit de regarder le nombre d'annonces incroyable dans les petites bourgades du 77 pour voir que les vendeurs se battent pour se débarasser de leurs biens.

Dans le 94 plus chicos aussi on voit des annonces bien inférieures à ce qu'elles étaient en 2005 (en 2005 il n'y avait aucun T2 à Nogent ou à Fontenay bois à moins de 250 K€ aujourd'hui on en compte une ribambelle sur seloger...).

0 Reco 06/06/2008 à 17:09 par saintgermain

dans les yvelines et plus particulièrement à villepreux, mon ami a mis sa maison en vente en dessous de 400 000 euros depuis 2 mois et demi, très peu visite, il semble qu'il y a une attente , une indécision , l'avenir semble incertain , D'après leur AI il parait que cela redémarre timidement.

0 Reco 06/06/2008 à 18:12 par Bernie

Nouvelle de ce jour: Une de mes amies avait l'intention de mettre sa maison, achetée il y a un an et demie, en vente (dans le 83 à 9km de la Grande Bleue).
Après consultation d'une agence immo elle m'a passé son commentaire : réfléchissez bien, les prix ont tendance à baisser......

Elle a mal pris le commentaire.

0 Reco 06/06/2008 à 21:38 par rivaldo

Dans le 95 c'est clair ça commence à baisser depuis janvier.

Du coup, j'achète pas et je vais louer moins cher pour mettre 500 euros de côtés de plus par mois.

Franconville (95):

Cadet de vaux: chute de 20 000 euros sur certains mises en vente T3

Epine guyon: chute de 20 000 euros de baisse sur les T3 juste ravalés(depuis cette semaine)

Résidence du centre: chute de 20 000 à 40 000 euros sur T3

Résidence neuve promogim en construction baisse de 30 000 euros (avec 2 garages sous sol au lieu d'un) sur T3 de 51m²

Résidence Kaufman début travaux: - 20 000 euros (et un parking sous sol en plus) sur T3 55m²

Résidence du mail: baisse de 20 000 euros sur le T3

Résidence les collines saint marc: vendu appart T4 à 207 000 € (mise en vente 222 000)

Résidence les collines saint marc: 70 m² T3 en vente depuis décembre à 212 000. Accord à 200 000 € en décembre, refus de prêt, remise en vente sans succès. Mise en location, remise en vente aujourd'hui 6 juin à 218 000 €

Cotés maisons: avant fin 2007, aucune maison à moins de 350 000 €, aujourd'hui, maisons à 260 000 € sur le marché.

0 Reco 08/06/2008 à 11:53 par JackPalmer

Lien vers une photo de vitrine d'agence à Paris:
Baisse de prix et utilisation du mot "SOLDES"

http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=40497

Mis à part ça le marché parisien se porte bien...

Jack

0 Reco 09/06/2008 à 08:28 par JohannaEidler

Bonjour Jack,

Je vous envie, vous avez beaucoup plus de temps que moi pour répondre sur les forums =)

Sinon, comme déjà souligné dans mon précédent message où je donne mon point de vue, les 8 points pris individuellement sont tout à fait contestables, certains arguments datent même de 1990. Mais je pense que c'est l'ensemble des 8 simultanément qui fait que selon moi dans les 2 prochaines années il y aura stagnation ou baisse de 5% maximum sur une partie de Paris V, une partie de Paris XIII et une infime partie d'Ivry-Sur-Seine.

De plus, étant moi-même propriétaire d'un studio à Paris XIII, je peux comprendre que l'on en veuille un prix élevé en cas de vente. Toutefois soyons clairs, de ma (faible) expérience, les agences surévaluent, le vendeur en demande souvent trop et un studio identique au mien mis en vente à 180.000 reste à l'affiche longtemps. Si le responsable était plus raisonnable, il mettrait, admettons 155.000 euros et accepterait la négociation jusqu'à 145/148. 000 net vendeur. C'est sûr que lorsqu'il y a des personnes déraisonnables... Pour information, ledit studio est en vente depuis plusieurs mois, et à ma connaissance est toujours en vitrine, tandis que son "voisin" dans le même quartier (Paris XIII) a trouvé preneur en une semaine et la vente a été confirmée à ce prix (juste) chez le notaire il y a un mois.
Je ne me prononce pas pour le neuf concernant Paris, je ne connais pas ce marché. Mais j'ai constaté personnellement, des programmes mis en vente (dans le neuf) sur Paris XIII, entre décembre 2006 et maintenant, seuls sont restés un peu en stock (quelques mois) uniquement les appartements traditionnellement "difficiles" à écouler comme les RDC donnant sur la rue. Ils sont malgré tout partis au prix affichés, mais à mon avis avec une remise en nature, du style frais de notaires gratuits. Par contre je n'ai pas pu vérifier cette information (je ne suis pas professionnelle, je le rappelle).

Également locataire à Paris XIII, je déplore les prix de folie dans la capitale, et personnellement cela ne me dérangerai pas une forte baisse, comme ça mon mari et moi pourrions acheter un joli 3/4 pièces pour 200.000 euros... Heu, non là je rêve! :[

Si je me trompe sur la non-baisse, tant mieux pour mon porte-monnaie si elle atteint -30% ou -40% (nous deviendrons propriétaires), et l'achat en investissement locatif en Borloo populaire ne me choquera pas (d'avoir "perdu" par rapport au pris acheté et endettement sur 15 ans) car nous comptons le garder pour nos vieux jours, une fois mes 2 enfants (15 et 1 mois) adultes. On s'y retrouvera bien, financièrement parlant sur 25/30 ans, non?

Au plaisir de vous lire, Jack. :)

0 Reco 09/06/2008 à 08:59 par kris78

Salut Saintgermain

Moi aussi je suis ds les yvelines a coté de villepreux
Sur Plaisir par exemple des maisons mitoyennes sans charmes 90-100 m2 petit jardin 150 m2
340 000 eur
Ils sont completement tarés
tu as des infos de ce coté des Yvelines
Apparement ca bouge pas trop
une maison sur Plaisir (individuelle) est mise en vente depuis 5 mois
Les proprios ont virés l'agence immo et ils ont mis leur propre pancarte a vendre

0 Reco 09/06/2008 à 09:48 par copleboss

" selon moi dans les 2 prochaines années il y aura stagnation ou baisse de 5%
maximum sur une partie de Paris V, une partie de Paris XIII et une
infime partie d'Ivry-Sur-Seine"

Je pense au contraire que les villes / quartiers cités sont de ceux qui baisseront le plus (car ce sont eux qui ont le plus augmenté pendant la dernière bulle immobiliere). Cette augmentation s'est faite sans raison car les quartiers que tu cites ont une mauvaise image auprés des habitants d'IDF (Ivry /Vitry est une ville à logements sociaux, malgré les AI qui nous disent que ca se boboîse). Pour ce qui est de XIII° personne ne souhaite habiter par là de plus la population asiatique dispose de "passes droits" pour investir dans cet arrondissement.
On constate aujourd'hui dans cette zone une baisse effective des prix. Il suffit de suivre les biens sur petitscailloux.com

Les mauvais quartiers de paris type XIII XVIII XIX et XX sont ceux qui baissent le plus actuellement. (Ne prétons aucune attention aux prix de présentation qui sont supérieurs de 40% au prix réel de vente et qui ont essentiellement une vocation décorative).

0 Reco 09/06/2008 à 09:59 par JackPalmer


Bonjour Johanna,

« Je vous envie, vous avez beaucoup plus de temps que moi pour répondre sur les forums »
Quère étonnant vu l’age de vos bambins, bon courage

« Sinon, comme déjà souligné dans mon précédent message où je donne mon point de vue, les 8 points pris individuellement sont tout à fait contestables, certains arguments datent même de 1990. Mais je
pense que c'est l'ensemble des 8 simultanément qui fait que selon moi dans les 2 prochaines années il y aura stagnation ou baisse de 5% maximum sur une partie de Paris V, une partie de Paris XIII et une
infime partie d'Ivry-Sur-Seine. »
Nous faisons tous de même, plus ou moins poliment avec plus ou moins d'arguments.

« Toutefois soyons clairs, de ma (faible) expérience, les agences surévaluent, le vendeur en demande souvent trop et un studio identique au mien mis en vente à 180.000 reste à l'affiche longtemps. Si le responsable était plus raisonnable, il mettrait, admettons 155.000 euros et accepterait la négociation jusqu'à
145/148. 000 net vendeur »
Absolument une tentaive de vente surévaluée n’apporte rien, il reste toujours des transactions quand elles sont faites au prix du marché : celui où un acheteur aujourd’hui accepte de sortir son chéquier… prix qui peut etre différent de celui en vigeur il y a 6 mois.

« Également locataire à Paris XIII, je déplore les prix de folie dans la capitale, et personnellement cela ne me dérangerai pas une forte baisse, comme ça mon mari et moi pourrions acheter un joli ¾ pièces pour 200.000 euros... Heu, non là je rêve! »
Qui sait…n’oubliez pas que l’impensable c’est déjà produit une fois… et que le marché parisien part franchement à la baisse. La banlieue parisienne est en baisse
Vous savez Johanna, il y a un an pariez sur la baisse de l’immo à Reims avec l’arrivée du TGV faisait beaucoup rire… et pourtant c’est bien ce qui se produit et massivement, on a parfois de grosses surprises.

Pour moi 2008 sera l’année offcielle de la baisse de Paris (et pas juste 4 arrondissements comme aujourd’hui)

«l'achat en investissement locatif en Borloo populaire ne me choquera pas (d'avoir "perdu" par rapport au pris acheté et endettement sur 15 ans) car nous comptons le garder pour nos vieux jours, une fois mes 2 enfants (15 et 1 mois) adultes. On s'y retrouvera bien, financièrement parlant sur 25/30 ans, non? »
Vous avez pris un Borloo ? Est ce avec vous que j'ai échangé à propos d'un achat en RP? Ma mémoire flanche parfois...

Sur le très long terme je n’ai franchement pas d’idées. Je limite mes prévisions à 5 ans (elles sont je pense fiable à 3 ans, au delà jusque 5 je pars sur une tendance). Franchement au delà de 5 ans je suis incapable de faire une prévision. Peut être que ça remontera, stagnera baissera encore… il y a trop de parametres

Si vous le louez pendant presque toute cette période vous limiterez les dégâts, par contre votre capacité d’achat pour vous loger sera diminuée…

A vous lire

jack

0 Reco 10/06/2008 à 09:17 par JohannaEidler

A Jack,

Oui, c'est moi effectivement qui avait mis des post sur ce même forum il y a quelques mois, alors enceinte, mais dans la rubrique "investir". Wait and see, l'avenir nous dira si mon mari et moi avions eu raison ou non.

Mais quoiqu'il en soit, avec à l'époque 300 000 euros de budget, de mémoire, je ne crois pas possible d'acheter sur Paris XIII un 4 pièces, maintenant encore moins... Et de plus avec l'arrivée imprevue du 2° enfant, nous aurions été bien embêtés sur un 3 pièces devenu trop petit (en étant propriétaire, bonjour les re-frais de notaire, etc...). Finalement, nous trouvons, mon chéri et moi qu'un 2 pièces ne sera pas si mal pour nos vieux jours... ou l'un de nos enfants une fois adulte. Et puis, cela ne me choque pas d'être en location. N'en déplaise à certains, le XIII est sympa, dans le coin où nous résidons, même si la police ne met pas les pieds dans certains quartiers.

A Copleboss,

Concernant Paris V, le secteur est bien entendu subdivisé, et j'ai oublié (ou pas eu le temps) de préciser sur quel endroit exactement je regardais l'immobilier: en l'occurrence le haut Mouffetard, et là au contraire, les prix deviennent fous, y compris pour des pseudo appartements où il y a tout à refaire. Je ne suis pas sûre que la désectorisation d'Henri IV y change grand chose. Pour Paris XIII, idem, il y a le quartier de la gare par exemple que je connais mal, mais également celui de Croulebarbe et là par contre aucune baisse. En un an mon appartement a même pris de la valeur passant de 120 000 à 150 000. Et à ce prix là j'ai des personnes intéressés (mais il n'est pas à vendre). De la folie pure, surtout que s'il est en bon état, il possède quelques défauts. encore une fois, un propriétaire qui n'est pas raisonnable va attendre longtemps qu'un acheteur potentiel accepte de signer un chèque. Et j'avoue que dans ce quartier, les propriétaires ont tendance à avoir des œillères, même et surtout quand leur 3 pièces est bourré de défauts: pas de soleil, pas d'ascenseur, bruyant, en enfilade, mais malgré tout la vendeuse en voulait (à l'époque) 390 000 euros. de mémoire, il est toujours en vente... Pour Ivry-Sur-Seine, du moins la toute petite partie proche du Kremlin, mea culpa, je n'ai pas été vérifier récemment, faute de temps.

Mais je me répète, les prix sont devenus complètement fous et de calmer tout le monde, financièrement parlant amènera peut-être à plus de raison. N'oublions pas que selon les statistiques de l'INSEE, en 2007, un français sur 2 gagnait moins de 1488 euros par mois. Même s'il est vrai que IDF a tendance à augmenter fortement le statistiques car la moyenne se situe à 2100 euros/mois (et 2500 euros sur Paris intra-muros, avec des énormes écarts entre des personnes à 8000 et des RMIstes). Cela implique donc, par voie de ricochet que beaucoup de régions les salaires ne décollent guère du SMIC. A moins d'avoir un apport de la famille, ne devient pas propriétaire qui veut.

0 Reco 10/06/2008 à 10:03 par JackPalmer

a écrit : A Jack,

Oui, c'est moi effectivement qui avait mis des post sur ce même forum il y a quelques mois, alors enceinte, mais dans la rubrique "investir". Wait and see, l'avenir nous dira si mon mari et moi avions eu raison ou non.

Mais quoiqu'il en soit, avec à l'époque 300 000 euros de budget, de mémoire, je ne crois pas possible d'acheter sur Paris XIII un 4 pièces, maintenant encore moins... Et de plus avec l'arrivée imprevue du 2° enfant, nous aurions été bien embêtés sur un 3 pièces devenu trop petit (en étant propriétaire, bonjour les re-frais de notaire, etc...). Finalement, nous trouvons, mon chéri et moi qu'un 2 pièces ne sera pas si mal pour nos vieux jours... ou l'un de nos enfants une fois adulte. Et puis, cela ne me choque pas d'être en location. N'en déplaise à certains, le XIII est sympa, dans le coin où nous résidons, même si la police ne met pas les pieds dans certains quartiers.
oui je me souviens de votre post

"Mais je me répète, les prix sont devenus complètement fous et de calmer tout le monde, financièrement parlant amènera peut-être à plus de raison. N'oublions pas que selon les statistiques de l'INSEE, en 2007, un français sur 2 gagnait moins de 1488 euros par mois. Même s'il est vrai que IDF a tendance à augmenter fortement le statistiques car la moyenne se situe à 2100 euros/mois (et 2500 euros sur Paris intra-muros, avec des énormes écarts entre des personnes à 8000 et des RMIstes). Cela implique donc, par voie de ricochet que beaucoup de régions les salaires ne décollent guère du SMIC. A moins d'avoir un apport de la famille, ne devient pas propriétaire qui veut."

Johanna,

vous mettez le doigt sur l'essentiel : la "pouvoir d'achat immobilier"... qui conditionne le rapport entre offre et demande... et je pense que votre post contient l'essentiel : c'est nettement trop cher par rapport aux capacité de financement des acheteurs.

Dans un autre post, un intervenant évoque un couple d'ingénieur qui après une vente décide de partir en location plutot que de racheter, et ce malgré des revenus visiblement confortable (ils payent une loc à 2200 euros par mois, ils gagnet donc au moins 6 000 euros par mois)

S'il n'y a plus d'acheteur les prix baissent. Lentement car le marché immo à une forte inertie et une tres grande opacité, mais ils baissent

Bonne journée

Jack

0 Reco 10/06/2008 à 14:30 par saintgermain

bonjour jack
juste une petite correction

un intervenant évoque un couple d'ingénieur qui
après une vente décide de partir en location plutot que de racheter

ce n'est pas tout à fait le cas, ils n'ont pas trouvé de bien réunissant tous leurs critères, j'ai cherché avec eux , je me suis investi, je pensais qu'avec 600 000€ c'était gagné d'avance et bien non vers Sèvres les biens à vendre sont encore assez rares, ils étaient exigeants mais cela se comprenait.
Donc en désespoir de cause c'est la loc et ils cherchent toujours à acheter.

Voilà pour le petit rectificatif
cordialement

0 Reco 10/06/2008 à 15:20 par JackPalmer

a écrit : bonjour jack
juste une petite correction

un intervenant évoque un couple d'ingénieur qui
après une vente décide de partir en location plutot que de racheter

ce n'est pas tout à fait le cas, ils n'ont pas trouvé de bien réunissant tous leurs critères, j'ai cherché avec eux , je me suis investi, je pensais qu'avec 600 000€ c'était gagné d'avance et bien non vers Sèvres les biens à vendre sont encore assez rares, ils étaient exigeants mais cela se comprenait.
Donc en désespoir de cause c'est la loc et ils cherchent toujours à acheter.

Voilà pour le petit rectificatif
cordialement
merci pour la précision St germain, tu as raison ce n'est pas pareil

ceci dit vu le tarif (4 millions de francs...) ils ont raison d'être exigeant.

Il reste tout de même que c'est un choix de leurs part : ils auraient pu décider d'acheter un logement moins bien en se disant "on revend dans cinq ans et on achète pkus grand"... (la bonne vieille spéculation des particuliers)

Ils n'ont pas fait ce choix et sont partis en loc (le meilleur choix à mon avis)

Une question : voient ils plus de biens intéressant auhjourd'hui par rapport à hier? quelle perception ont ils du marché?

A te lire

Jack

0 Reco 10/06/2008 à 16:33 par saintgermain

hello jack

non les biens actuellement sur le marché de la petite couronne sont encore très chers et pas encore interessants.

D'après leurs critères (ils ont trois enfants) donc crèche, maternelle, commerce et près du rer, les biens pour un appartement désiré de 120m² dans un immeuble relativement récent voisinnent les 650 000€.

Ils sont exigeants, donc ils ne veulent pas de compromis et restent déterminés sur leur choix d'acheter.
C'est peut être une erreur, mais c'est leur choix et on ne doit pas les juger.

S'ils trouvent et je participe activement à la recherche, je ne manquerai pas vous informer.

STG

0 Reco 10/06/2008 à 17:08 par JackPalmer

"S'ils trouvent et je participe activement à la recherche, je ne manquerai pas vous informer."
oui stp.

Jack

0 Reco 11/06/2008 à 08:14 par JohannaEidler

Bonjour jeanmarcou,

je paye 652 euros de loyer en ILM, pour 53m² très bien agencés dans un immeuble tenu par l'OPAC (Ville de Paris), datant des années 1930, remis à neuf, où l'on entend le voisin se moucher et où j'ai du mal à prendre l'ascenceur avec mon bébé!!! Il se situe à Porte d'Ivry/Porte de Vitry, dans Paris XIII, à 200m d'Ivry-Sur-Seine.
Sinon, nous ne nous plaignons pas, nous avons eu de la "chance" d'avoir un logement en HLM, car sinon nous restions à 4 dans mon studio quartier Croulebarbe. Mais peut-être le fait des les avoir harcelés, et d'avoir pleuré avec mon attestation de grossesse y a fait quelque chose. Non, je n'ai versé aucun pot de vin :[

Johanna Eidler

0 Reco 13/06/2008 à 15:51 par JackPalmer

a écrit : Ba je ne sais pas Co2Co,

moi c’est sur la France d en haut je ne la fréquente pas trop ...

et mes proches ( amis, famille, collègues et moi même ) sommes plutôt sur des acquisitions autour de 300 Ke

et à ce prix il y a encore beaucoup de transaction sur paris intramuros et banlieue sud 94
dis moi lao, tu sais bien ce qui s'est passé à Paris et en IDF en 91?

(Je ne te dis pas forcément que cela signifie automatiquement que ça va se reproduire, cela rend juste les choses plus probables, ceci dis c'est ce que je crois )

Jack

0 Reco 13/06/2008 à 16:03 par laostar

Oui je sais très bien jack même si je n étais qu un adolescent à l'époque je sais très bien ce qui c'est passé ..

Mais je reste sceptique pour un Krack sur la RP ( paris et premier couronne )

0 Reco 13/06/2008 à 16:11 par JackPalmer

a écrit : Oui je sais très bien jack même si je n étais qu un adolescent à l'époque je sais très bien ce qui c'est passé ..

Mais je reste sceptique pour un Krack sur la RP ( paris et premier couronne )
bon si déjà tu es au courant, c'est déjà ça.

J'y étais aussi en tant que salarié

après que tu n'y crois pas c'est autre chose... simplement les arguments que tu m'as donné était déjà valable en 91 : la pénurie de logement, le fait que paris/RP soit un pole économique tres fort, la présence d'école...

non?

0 Reco 13/06/2008 à 16:18 par laostar

il y avait aussi La crise associée à la guerre du Golfe à l'époque qui à plongé la France dans une situation attentiste ..

0 Reco 13/06/2008 à 16:21 par copro60

a écrit : il y avait aussi La crise associée à la guerre du Golfe à l'époque qui à plongé la France dans une situation attentiste ..Et il n'y a pas de crise aujourd'hui? Tout va bien?

0 Reco 13/06/2008 à 16:30 par laostar

Une crise international implicant la France telle que en 90 / 91 au golf ... à l heure actuelle ....

Non je ne crois pas ..

0 Reco 13/06/2008 à 16:35 par copro60

a écrit : Une crise international implicant la France telle que en 90 / 91 au golf ... à l heure actuelle ....

Non je ne crois pas ..
C'est votre choix mais j'aimerais que vous developpiez un peu plus. Je suis preneur de toutes les opinions, l'économie n'étant pas une science exacte...

Vous n'y croyez pas ok, pourquoi? Des arguments peut-être?

Message edité 13/06/2008 à 16:36
0 Reco 13/06/2008 à 16:40 par copro60

Une chose aussi, il y aura crise internationale ou pas de crise du tout. En 2008, on en est plus au prémisse de la mondialisation de l'économie, on est en plein dedans depuis un bail déjà

Moi je vois une crise énorme partir des USA au point que les analystes redoutent une récession. Rien d'inquiétant pour l'économie française?

0 Reco 13/06/2008 à 16:40 par laostar

Ok dans ce cas je reprends mon Post de tout à l heure posté dans une autre section .. désolé copro60 je deviens un peu feignant en ce début de week end ... :)

En Rp ( paris et premiere couronne) oui ça va continuer à grimper
et pour plusieurs raisons :

1°) Taux demographique le plus important de france & Bassin d'emploi
le plus fournis aussi

et la tendance n'est pas prête à s inverser ..

http://www.crocis.ccip.fr/public...

2°) Flux migratoire important des regions vers l'ile de france pour
les jeunes adlutes mais peut être negatif pour les tranches d'ages
supérieur a 50 ans ..

http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_...

3°) Structure educative les mieux dotées ( grandes ecoles commerce
et ingé )

ca pas besoin d 'exemple tout le monde le sais ;)

0 Reco 13/06/2008 à 16:46 par copro60

Arguments déjà valables en 1991 pour Paris...Ca n'a pas empêcher Paris de se prendre un -40%

D'après vous l'effondrement des prix sur Paris à cette époque est dû à la guerre et à la crise économique. Du moins c'est ce que j'ai compris...

Quels sont vos arguments pour ne pas croire à une crise économique aujourd'hui alors qu'il y a le feu depuis un an sur les places financières, que les investissements sont en baisse, que les subprime font des ravages aux USA, que l'infaltion menace de faire exploser les taux d'intérêts ect.

J'aimerais comprendre?

Message edité 13/06/2008 à 16:46
0 Reco 13/06/2008 à 17:08 par laostar

Je dirais qu'en France et surtout sur la Région parisienne les gens ont de plus en plus besoin de se loger, la démographie est plus importante qu il y a 10 ans, le paysage des familles française est aussi en tain de se modifier bcp de famille monoparentale, bcp de divorces, de ruptures d’ou la nécessité de se reloger...

Apres les pbs de Sub primes et de crédits on la déjà évoquer plus d'une fois le système français Bancaire n est pas le même que le système bancaire Anglo Saxon ...

Les emprunts en France sont bcps plus contrôlés qu’outre manche.. et les fameux 33% de taux d endettements sont plus que jamais respectés à l'heure actuelle par tous les organismes de prêt bancaire immobilier Français ...

Donc non je ne crois pas à un crack Immobilier en region parisienne ( Paris + petite couronne)

Message edité 13/06/2008 à 17:24
0 Reco 13/06/2008 à 17:23 par jeanmarcwinner

c
le paysage des familles française est
aussi en tain de se modifier bcp de famille monoparentale, bcp de
divorce,

faux c'est déjà le cas depuis longtemps

c
le système français Bancaire n est pas le même

faut, tout le monde s'est titrisé au niveau des banques et l'impacte en est mondiale (société générale ....)
on s'en rend compte = resserrement des crédits etc ... et c'est que le début (camouflage)

c
Les emprunts en france sont bcp plus contrôler

vrai, et justement avec le durcissement c plus dur et quand plus personne ne peut et ne veut acheter ?

0 Reco 13/06/2008 à 18:07 par laostar

1) qu est ce qui est faux ?? qu il y a de plus en plus de divorce ???

les chiffres parlent d'eux mêmes, il y’en a de plus en plus donc les structures des ménages se modifient ...

http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fiche.asp?tab_id=30

2) Impact mondiale Société Générale ??§§§

La il faut que tu m éclaires ...j ai du mal à te suivre c est à cause de Jérôme Kerviel c est ca ?? ;)

3) moins d'emprunt moins d acheteur hypothétique OK mais aussi plus de contrôle donc moins de pb de solvabilité des foyers ...

Message edité 13/06/2008 à 18:29
0 Reco 13/06/2008 à 19:28 par JackPalmer

1) Plus de divorce? je ne sais pas
par contre quand un couple divorce ses revnus sont partagés, donc les achats importants impossibles

2) Impact des subprimes rien à voir avec l'histoire kerviel :
les emprunts immso à risque (subprimes) ont été transformés en titre et vendus dans le monde entier, sans qu'on sache les localiser
Donc la baisse de l'immo US touche toute la finance mondiale, les banques françaises ont morfler.
Northen rock (Uk) a failli sombrer, Bear Sterns (US) idem racheté sur demande de la FED par Goldman sachs.
De fait les banques ne se pretent plus d'argent (ce n'est pas pour rien et qua la BCE et la FED ont injectés des centaines de milliards d'euros)
Moins de crédit entre banque => moins de crédit aux particuliers => moins d'acheteur => baisse des prix.

la crise immo US s'est transformée en crise du crédit

3) oui et non.
oui, ceux qui auront leur pret seront plus solvables mais ils seront moins nombreux. Pour un vendeur, ce qui compte c'est que l'acheteur ai son pret, pas qu'il le rembourse, ce n'est pas son problème

Jack

0 Reco 13/06/2008 à 19:55 par laostar

Ok donc selon vous messieurs Jack, Copro60 et jean il va donc il y a avoir de nouveau un crack immo sur Paris et sa premiere couronne ...

pourriez vous donc nous donner votre avis sur la date et le % de cette crise svp, uniquement sur cette région

Merci

Message edité 13/06/2008 à 19:58
0 Reco 13/06/2008 à 20:11 par copro60

Les prix ont déjà commencé à baisser dans certains arrondissements de Pariset dans certaines villes de la RP pour votre information. Elle est donc déjà partie cette baisse

un -30% à -40% largement envisageable

Bonne soirée quand même!

0 Reco 13/06/2008 à 20:15 par multiproprio

Ne racontes pas n'importe quoi copro60
On dirai que tu veux te faire plaisir en annonçant ce genre de scoop.

Dans le genre 100 pour 100 des gagnants ont tentés leur chance

Moi je t'affirme que 100 pour 100 de propriétaire ont une maison ou un appartement, voire les deux.

Mais arrête avec tes -40% tu ne fais peur qu'à toi.
cordialement

0 Reco 13/06/2008 à 20:37 par laostar

c est vrai que la tu y va un peu fort copro60 moins 30-40 % sur Paris et la premiere couronne ...

il faut arreter de croire au Pere noel ...:-'(

0 Reco 13/06/2008 à 20:57 par copro60

a écrit : c est vrai que la tu y va un peu fort copro60 moins 30-40 % sur Paris et la premiere couronne ...

il faut arreter de croire au Pere noel ...:-'(
Et en 1991, ils y croyaient au père noel?

Et les ricains, les Espagnols, les english Ils y croyaient au père noel?

Message edité 13/06/2008 à 20:58
0 Reco 13/06/2008 à 20:59 par copro60

Et kris78, il y croyait au père?

Message edité 13/06/2008 à 21:00
0 Reco 13/06/2008 à 21:02 par copro60

a écrit : Ne racontes pas n'importe quoi copro60
On dirai que tu veux te faire plaisir en annonçant ce genre de scoop.
C'est pas un scoop venu de l'espace, ça s'est déjà produit et personne ne peut le nier ça!

L'histoire se répète inlassablement en économie, Kondratieff ça vous dit quelque chose???

Message edité 13/06/2008 à 21:03
0 Reco 13/06/2008 à 21:07 par copro60

On peut affirmer sans trop de risque qu'après la baisse ça remontra très fort vraissemblablement, dingue non?

Y aura personne d'entre vous pour venir se plaindre là?

0 Reco 13/06/2008 à 21:13 par copro60

a écrit : Dans le genre 100 pour 100 des gagnants ont tentés leur chance

Moi je t'affirme que 100 pour 100 de propriétaire ont une maison ou un appartement, voire les deux.
Kris, il une barraque et une écurie invendable à crédit.
50% de taux d'endettement ça en fait un gagnant j'en doute pas