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Expropriation DUP

1 Reco 23/01/2010 à 15:44 par tallidicapperi

Bonjour:

Je vais passer prochainement devant le juge de l'expropriation dans le cadre d'une expropriation déclarée d'utilité publique par une grande ville de France. Afin de préparer un mémoire en réponse, j'aurais quelques questions et vous remercie par avance des réponses/commentaires que vous pourriez m'apporter sur tout ou partie de ce post.

L’immeuble en question comprend 2 logements et un terrain (jardin). L’un occupé par le propriétaire à titre d’habitation, l’autre par un locataire à titre d’habitation sauf pour une pièce à titre commercial de salon de coiffure.

1- Surface
a) Le mémoire de la partie adverse fait état de surface pondérée sans plus de précision. J'ai lu par ailleurs la notion de Surface Développée Pondérée Utile ou même de Surface Développée Hors d’Oeuvre Pondérée (S.D.H.O.P.).
Quel type de surface est en général retenu pour évaluer une maison de ville avec jardin?
b) Les coefficients de pondération retenues par la partie adverse semblent très bas, probablement à chaque fois le bas de la fourchette i.e. 0,05 pour un jardin arboré / 0,05 pour une cour / 0,2 pour une terrasse / 0,2 pour une cave aménagée / 0,6 pour des combles aménagées
Existe-t-il des fourchettes de coefficients de pondération faisant usage pour chaque type de surface, auxquelles il serait possible de se référer ? Je crois comprendre que les coefficients de pondération utilisés par les impôts sont de nature différente.
c) Une comble avec plancher et trappe d’accès non-aménagée mais aménageable n’a pas été prise en compte. Est-ce normal ? Si non, quel coefficient de pondération appliquer à des combles aménageables ?
d) La cour comprend un petit local de rangement et le jardin d’un cabanon en dur. Est-ce que ces surfaces peuvent être prises en compte. Si oui, avec quel coefficient de pondération.
e) Les deux logements sont desservis par une entrée commune (couloir) dont la surface n’a pas été prise en compte par la partie adverse. Est-ce normal ?

2- Etat d’Occupation
La partie adverse à imputé un abattement sur le prix du logement loué pour tenir compte de l’état d’occupation du logement par un locataire. Est-ce normal ?

3- Indemnité d’Éviction Commerciale
La partie adverse a versé une indemnité d’éviction commerciale au locataire afin de l’indemnisé de son fond de commerce.
a) Est-il légal que cette indemnité commerciale ait été versée sans même que le propriétaire en ait été informé et avant même que ce dernier ait été indemnisé pour son bien ?
b) Est-il normal que cette indemnité commerciale vienne en déduction de l’indemnité reçue par le propriétaire pour son bien ? Le montant de l’indemnité commerciale est, en effet, fixé par la partie adverse à un montant exorbitant alors que l’argent ne sort pas de sa poche.

Remerciements et sincères salutations.

Tallidicapperi

1 Reco 27/01/2010 à 00:28 par ImmoExpert

Bonjour Tallidicapperi:

En effet la Surface DPHO est utilisée pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble. La SDPHO est supérieure à la Surface Développée Pondérée Utile parce qu'elle prend en compte les murs extérieurs, les emprises de murs,cloisons, trémies et toutes les surfaces communes.

Les coefficients de pondération que tu mentionnes sont en effet très bas et ne correspondent pas à ce qui est pratiqué de manière générale en matière d'expertise. Ci dessous, quelques coefficients de pondération usuels:
• caves non aménagées...................................................... 0,30
• caves aménagées............................................................. 0,30 à 0,50
• sous-sols aménagés......................................................... 0,50 à 0,80
• rez-de-chaussée, étages courants
(non mansardés) ............................................................... 1
• étages mansardés ou combles aménagés....................... 0,70 à 0,90
• greniers utilisables en débarras........................................ 0,30 à 0,40
• greniers aménageables .................................................... 0,40 à 0,60

Pour ce qui est du jardin le coef de 0,05 est extrêmemen bas puisque cela correspond à un vingtième du prix du m2 d'autant plus que tu mentionnes que ton bien est situé dans une grande ville. Un terrain/jardin peut être valorisé à beaucoup plus. Il est difficile de donner un chiffre car cela dépend de nombreux facteurs mais un coefficient de 0,2 ou 0,3 ne me parait pas hors de proportion.

Les combles aménageables se doivent d'être inclus. Voir coef. ci-dessus.
De même que le cabanon.

Courage et ne te laisse pas faire.

Charles
ImmoExpert

0 Reco 27/01/2010 à 08:10 par tallidicapperi

Charles,

Merci pour ta réponse détaillée. L'information fournie m'est fort utile.

Bonne journée.

Tallidicapperi