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Faut-il acheter ou louer ?

0 Reco 06/12/2007 à 11:09 par CRAM160

Bonjour,

Tous les mois un locataire paye un loyer. Mais celui qui choisit d’acheter sa résidence principale, il paye quoi exactement comme équivalent loyer ?

En partant de cette question, j’ai construit un simulateur qui calcule l'équivalent loyer payé par celui qui choisit d’être propriétaire occupant.

Les résultats sont obtenus à partir d'une simulation conforme à la réalité (remboursement d'un crédit, placement du capital disponible, hausse des loyers, hausse des prix, prise en compte de la plus- value, les frais de notaire à l'achat ainsi que les frais d'agence à la revente).

A titre d’exemple, en ce moment nous observons les conditions suivantes :
- Ratio Prix sur Loyer moyen pour la France >> 258
- Hausse des loyers >> 2,9 % par an
- Hausse des prix >> 2,9 % par an
- Les prix du marché doivent baisser de 27 % (c’est ma vision des choses)
- Taux de placement net du capital >> 4,95 %
- Taux d’emprunt >> 4,95 % assurance incluse

Avec ces conditions et pour un achat réalisé avec un apport de 40% et un emprunt sur 20 ans, le simulateur calcule un délai de retour sur investissement de 7 ans et à la 5 eme année le propriétaire occupant paye un équivalent loyer de 1,3 fois le loyer de la solution location !

Si on estime être en haut de cycle et que l’on paramètre la hausse des prix à 0 % par an. Alors on calcule un délai de retour sur investissement de 27 ans et à la 7eme année le propriétaire occupant paye un équivalent loyer de 1,5 fois le loyer de la solution location !

Si on programme une baisse de 27 % sur 7 ans suivie d’une hausse de 2,9 % par an. On calcule alors un délai de retour sur investissement de 18 ans !

Sachant que les gens restent en moyenne 7 ans dans leur logement, je pense qu’il faut se fixer un objectif de délai de retour sur investissement de 5 ans. Les risques qui peuvent nous conduire à vendre sont loin d'être négligeables: Mutation, besoin de surface supplémentaire, divorce, chômage, retraite etc.

En espérant que ce simulateur vous aidera à prendre la bonne décision: acheter ou louer.
Et si vous faites le choix d'acheter, de pouvoir mieux négocier votre prix d'acquisition.

Bonne simulation

Accès au simulateur >> http://immobilier.marc-candelier.fr/simulateur.html

Comment se présente l'interface du simulateur

Forum LaVieImmo.com

0 Reco 06/12/2007 à 13:16 par itaac

sympa cette simulation.
Mais cette question se pose à tout moment.
Aujourd'hui l'immobilier (et donc meme sa résidence principale) se doit d'etre regardé comme un investissement financier.
La façon de le voir peut etre (tout simplement) d'utiliser les formules de TRI et de VAN des financiers.
Ainsi il ne faut pas oublier qu'un propriétaire paie des impot fonciers (:[) qui eux n'ont pas tendance à baisser, qu'il y a oujours des travaux plus lourd que le locataire,... et supposer d'un prix de revente de son bien à la fin d'une période donnée.Quelques parametres rentre ainsi dans le calcul et la seule vrai réponse est : au moment où je veux revendre mon bien a t'il pris de la valeur ou plus simplement est ce le bon moment pour vendre.
Ce n'est qu'à ce moment là que tu sauras si il vaut mieux etre locataire que propriétaire
car le probleme aujourd'hui est que tu loues une surface à une mensualité moindre qu'une acquisition (et donc mensualités) à crédit. Place la différence à intéret cumulés + ton apport sur une période donné et voit la différence

Je sais ça semble compliqué mais c'est une formule pour arbitrer un bien immobilier et certes pas la seule mais trés interressante car elle te fait comprendre que etre propriétaire n'est pas qu'une question d'argent car pour avoir la réponse il faut penser déjà à revendre sa propriété :)

0 Reco 06/12/2007 à 16:19 par CRAM160

a écrit : sympa cette simulation.
Mais cette question se pose à tout moment.
Aujourd'hui l'immobilier (et donc meme sa résidence principale) se doit d'etre regardé comme un investissement financier.
La façon de le voir peut etre (tout simplement) d'utiliser les formules de TRI et de VAN des financiers.
Ainsi il ne faut pas oublier qu'un propriétaire paie des impot fonciers (:[) qui eux n'ont pas tendance à baisser, qu'il y a oujours des travaux plus lourd que le locataire,... et supposer d'un prix de revente de son bien à la fin d'une période donnée.Quelques parametres rentre ainsi dans le calcul et la seule vrai réponse est : au moment où je veux revendre mon bien a t'il pris de la valeur ou plus simplement est ce le bon moment pour vendre.
Ce n'est qu'à ce moment là que tu sauras si il vaut mieux etre locataire que propriétaire
car le probleme aujourd'hui est que tu loues une surface à une mensualité moindre qu'une acquisition (et donc mensualités) à crédit. Place la différence à intéret cumulés + ton apport sur une période donné et voit la différence

Je sais ça semble compliqué mais c'est une formule pour arbitrer un bien immobilier et certes pas la seule mais trés interressante car elle te fait comprendre que etre propriétaire n'est pas qu'une question d'argent car pour avoir la réponse il faut penser déjà à revendre sa propriété :)
Nous sommes tout à fait sur la même longueur d'onde et c'est bien comme cela que le simulateur fonctionne. Et c'est justement là que l'on se rend compte que le résultat est extremmenet sensible à la hausse des prix. C'est le jour et la nuit entre une hausse de +3% par an et un baisse de -3% par an. C'est bien pour cela que les professionnels de l'immobilier ont intérêt à nous faire croire le plus longtemps possible que la hausse et là et qu'il n'y a pas de problème.

0 Reco 06/12/2007 à 22:49 par CRAM160

a écrit : Mais un outil ne remplace pas le flair et le terrain, je veins de rater une vraie occasion, le visiteur avant moi a acheté. Et pourtant, je m'étais juré de ne pas acheter au vu des outils comme celui là !Il est bien évident que même si la plupart des prix sont surestimés, il y a malgré tout encore de bonnes affaires et on peu aussi avoir un vrai coup de coeur.

0 Reco 06/12/2007 à 23:54 par goldal

Attention !!! coup de coeur = dangeureux pour le porte-monnaie, et ce n'est pas ce que voulait dire Toutimmo, j'en suis sur

0 Reco 07/12/2007 à 23:44 par itaac

je suis entierement d'accord avec les dernieres propositions
mais si l'on veut vraiment répondre à la question sur le seul point financier les explications données par les outils sont obligatoires.
Maintenant s'il existe un vrai désir de devenir propriétaire aucun outil ne peut donner la réponse donc si tu trouves le bien qui te fait réver et que tu peux l'acheter achete le. Mais pense à ces outils aux cas où tu devrais vendre plus tard pour quelques raisons que ce soit car encore une fois meme une bonne affaire aujourd'hui s'il advenait que tu aies à vendre au mauvais moment sera donc une mauvaise affaire (à moins de tomber sur THE affaire :))