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FNAIM perd procès contre site 1%

0 Reco 17/03/2009 à 02:51 par Krek.

Dijon (21): Un créateur de site Internet a gagné son procès contre la FNAIM, concernant le site d’annonces immobilières Immogo. D’après la FNAIM, Immogo était en infraction de la loi Hoguet pour facturer 1% seulement après vente réussie. En première instance, le propriétaire du site, le Néerlandais Gregor Hakkenberg, est condamné à quatre mois de prison avec sursis plus 10.000 euros. En appel, la peine est entièrement rejetée. Immogo peut être remis en ligne dans sa forme originale.

Trois infractions présumées de la loi Hoguet
En Mars 2008, la cour pénale de Chalon-sur-Saône (71) décide que la façon de travailler d’Immogo est en infraction à la loi Hoguet, qui régularise la profession de l’agent immobilier. Immogo travaille sur la base de ‘No Cure No Pay’ (réussi ou gratuit). Le vendeur paye son annonce seulement quand il a vendu sa maison par le biais d’Immogo. Le prix pour la réussite est 1% du prix publié!

Selon le juge :
1. demander une commission sur une transaction immobilière est exclusivement réservé aux agents immobilièrs.
2. 1% du prix publié est une somme trop élevée pour une simple annonce, ce qui indique qu’il doit y avoir d’autres prestations lié à la transaction.
3. le fait que le vendeur et l’acquéreur sont mis en relation par le site constitue de l’entremise, exclusivement permis aux AI agréés.

Immogo fait appel
M. Hakkenberg, attaqué à titre personnel, est condamné à payer 10.000 euros. Le procureur avait demandé deux mois avec sursis. Le juge l’augmente à quatre mois avec sursis. M. Hakkenberg trouve la peine trop élevée et décide de rejeter appel. Il se met en relation avec Me Buis, un avocat spécialisé en droit commercial et droit Internet qui reconstitue une défense plus pointue pour la cour d’appel. La cour d’appel à Dijon accepte cette défense, rejette les demandes de la FNAIM et relaxe M. Hakkenberg des fins de la poursuite. La peine est entièrement annulée. La FNAIM a formé un pourvoi en cassation.

Dès aujourdhui, deux semaines après le verdict de la cour d’appel, Immogo est de nouveau en ligne

Message modéré 30/04/2010 à 09:29
0 Reco 17/03/2009 à 08:28 par marc19

Et on se réjouit de cette décision, les AI en France feraient bien de s'interroger sur le montant exagéré de leurs commissions au vu, dans la plupart des cas, d'un moindre service rendu.
Dans ces conditions, il n'est pas étonnant que, grosso modo, la moitié des transactions se fassent de particulier à part., au Royaume Uni, seulement 15 à 20 % échappe aux AI mais les com sont en moyenne de l'ordre de 2 % .
Avec des prix bullesques, ils se sont gavés pendant des années sur des 7, 8, voir 10 % de com, il va falloir qu'ils s'habituent ou qu'ils meurent................................

0 Reco 17/03/2009 à 10:03 par pongolo

a écrit : Et on se réjouit de cette décision, les AI en France feraient bien de s'interroger sur le montant exagéré de leurs commissions au vu, dans la plupart des cas, d'un moindre service rendu.
Dans ces conditions, il n'est pas étonnant que, grosso modo, la moitié des transactions se fassent de particulier à part., au Royaume Uni, seulement 15 à 20 % échappe aux AI mais les com sont en moyenne de l'ordre de 2 % .
Avec des prix bullesques, ils se sont gavés pendant des années sur des 7, 8, voir 10 % de com, il va falloir qu'ils s'habituent ou qu'ils meurent................................
PAROLE DE SAGE !!! allez le CA Brive !! un bon placage pour les AI trop gourmands ahah

0 Reco 18/03/2009 à 09:49 par stephane34

Salut, tout @ fait d'accord avec vous.
L'AI se prend entre 7% et 8 % de marge pour prendre quelques photos et ils attendent que des clients les appellent afin de vous faire des visites, sur un bien à 200 000 € ils se prennent au minimum 13 000 €.
2009 c'est l'année de la fermeture de 60% des agences, y'en a trop, en plus ils se prennent pour des golden boys.
VIVE LES TRANSACTIONS ENTRE PARTICULIERS, SANS FRAIS D'AGENCES ! ! ! !

0 Reco 18/03/2009 à 20:45 par jeanmarcwinner

C'est vrai steph le krach les a détruit en partie, bientôt les soldes dans le 34 ...

0 Reco 19/03/2009 à 00:13 par pongolo

a écrit : C'est vrai steph le krach les a détruit en partie, bientôt les soldes dans le 34 ...tu vas dans immoprix.com (les statistiques des notaires) et tu demandes les prix dans une ville du 34, Montpellier ou Beziers par exemple, et l'evolution du prix des maisons et apparts depuis 1998, la forme des courbes parle d'elle meme. En 1997, on etait en haut du toboggan, maintenant yaka se laisser glisser ...

0 Reco 19/03/2009 à 00:15 par Krek.

On en parle beaucoup.

Dans la presse:
http://www.theinquirer.fr/2009/03/09/la-fnaim-perd-un-proces-contre-un-site-dannonces-immobilieres.html

Entre avocats
http://www.jurilexblog.com/la-loi-hoguet-ne-s%E2%80%99applique-pas-a-l%E2%80%99%E2%80%99editeur-d%E2%80%99un-site-web-d%E2%80%99annonces-immobilieres-258904

Et sur le blog d'Immogo j'explique comment cette affaire 'gagné' risque de me ruiner quand même.

0 Reco 19/03/2009 à 00:17 par Krek.

J'oublie le lien: http://immogo.over-blog.com/categorie-277605.html

0 Reco 24/04/2010 à 18:14 par MisterHadley

Hum..? ;)

0 Reco 26/04/2010 à 02:17 par Krek

Et alors?

1 Reco 26/04/2010 à 07:10 par MisterHadley

Et c'est toi qui parle de "confiance"..? ;)

0 Reco 29/04/2010 à 01:20 par Krek

Je ne cache rien, non? Si j'aurais voulu dissimuler quoi qu'il se soit, rien de plus simple que de se connecter sous une autre nom. Je ne suis pas débutant sur Internet alors si je ne me cache pas, c'est que je n'ai rien à cacher.

Et je me demande toujours pourquoi les AI ne font pas le calcul simple: 6% pour une maison partagé avec trois AI en mandat simple égale 2% en exclusivité.

Au lieu de faire des procès à la c*n contre des sites innovateurs, ils feraient mieux de s'innover eux-mêmes. C'est une manière beaucoup plus honnête de faire la concurrence, et plus intéressante pour les clients.

0 Reco 29/04/2010 à 08:41 par MisterHadley

D'ailleurs, puisque tu en parles...

Tu ne peux pas non plus te comparer avec les services d'une agence immobilière en prétextant ensuite que tu es donc bien moins cher que celle-ci, ce serait donc considéré comme un aveu tacite de te comparer avec une AI, alors que tu ne cesses de prétendre que tu ne chasses pas sur leurs terres...

Sauf qu'en page d'accueil de ton site, tu n'hésites pas non plus à le faire, c'est à dire à vanter que ton site est bien moins cher qu'une AI, alors que tu ne peux ignorer que tu ne procures aucunes des prestations d'une AI, donc, que tu n'es pas en droit de comparer ta "prestation de service" avec les leurs, puisque tu n'exerces pas la profession d'AI...

On ne peut donc comparer QUE ce qui est comparable...

Donc, comme tu le fais, tu induis donc bien, et malgré ce que tu ne cesses d'affirmer depuis tout ce temps, que tu te compares bien à une AI...

Une "publicité" comparative ne peut comparer que deux services et/ou prestations de services comparables évoluant sur les mêmes produits...

Et comme pour tout le reste déjà dit et constaté, tu ne peux le faire... puisque tu prétends ne vendre QUE de la publicité, alors qu'une AI vend de l'immobilier...

;)

Message edité 29/04/2010 à 08:46
1 Reco 29/04/2010 à 10:01 par tomitoma

Ce qui m'amuse dans cette histoire, c'est que ce cher Krek tente de faire passer les AI pour des billes car ils prennent plus de 2% de comm, alors que selon lui, 2% est amplement suffisant. D'un autre côté, lui, facture 1%, la moitié quoi, est ce que sa prestation est "seulement" moitié moins importante? J'en doute, créer un site et l'entretenir n'a rien de comparable avec les frais des AI (loyers, charges, deplacements, pubs...) et le service semble loin du compte (visites, négociation, redaction...).
Donc 1% de commission pour passer une annonce sur internet me semble très cher, si l'on tient compte des prestations fournis, même en comparant aux 5% que facturerai un AI.

0 Reco 29/04/2010 à 20:34 par Bernie

Très pertinente comme remarque! -_-

0 Reco 30/04/2010 à 00:58 par Krek

Ah, c'est dur les comparaisons...

Il est clair que mon site n'offre que de la publicité immobilière. Nulle part je dis que mes prix sont moins élevés que ceux d'un AI. Nos services ne sont pas comparables! Alors je ne les compares pas.

Permettez-moi de citer Mr. Hadley:
"Sauf qu'en page d'accueil de ton site, tu n'hésites pas non plus à le faire, c'est à dire à vanter que ton site est bien moins cher qu'une AI,"

Cela n'est dit nullepart sur mon site! Mr. Hadley invente des arguments pour moi, les mets dans ma bouche, pour ensuite dire que je ments.

Je dis: "vendre pour 1% sans frais d'agence." C'est tout. Comme les grands sites PAP etc. disent: 'essayez de vendre entre particuliers, sans frais, en achetant une annonce pour 100 euros'.

Ensuite, l'argument de Tomitoma: 1% est chèr comparé à 2%, quand on compare les services. C'est vrai. Si un AI ne demanderai que 2% dans tous les cas, Immogo sera vite obsolète.

Je demande 1% parce que je prends un certain risque. Je ne suis payé que quand mes prestations mènent a une vente réussie. Je pourrais travailler pour 0,1% si le client me payerai après n'importe quel moyen de vente.

C'est pour cela que je fais un lien clair avec les 2% de l'AI et un mandat exclusif. Parce qu'il est clair, qu'avec un mandat simple un AI ne peut pas se permettre de baisser son prix.

Alors comparez ce qui est comparable. En faisant de la publicité immobilière, fais en partie le même travail que l'AI (la partie promotion publicitaire). C'est ma profession, d'ailleurs, et je le fais bien (si j'ose dire). Je prends le risque d'investir dans la publicité de mes clients, avec des traductions gratuites, des annonces de durée illimitées, des investissements en pub imprimé à l'étranger, etc. Moi, je trouve que ça vaut 1% d'une vente réussie 'entre particuliers'. Même si vous le trouvez trop cher, Tomitoma, des centaines de propriétaires veulent bien tenter le coup. Simplement parce qu'ils n'ont rien à perdre en le faisant.

0 Reco 30/04/2010 à 01:08 par MisterHadley

Puis-je suggérer que tu médites très sérieusement sur ce qui suit :

PAS VU PAS PRIS... PRIS PENDU... ;)

Sinon, ce n'est pas moi qui ait écrit ton premier paragraphe sur ta page d'accueil, assumes donc de t'être mis grave dans la daube tout seul comme un grand, parce que là, ça devient redondant, quoi...

Je cite :

"I..... aide des propriétaires particuliers à vendre leur bien par Internet. Ici, vous trouvez des présentations détaillées, avec beaucoup de photos. Êtes-vous prêt a trouver votre maison de rêve et de faire affaire avec le proprio en direct? Sans commission ou autres frais d'agence? "

Tout est dit.

Continues donc de t'enfoncer si ça te fait marrer, mais là, plus tu continues à nier les faits, plus tu plonges, alors...

Sur ce, amuses-toi bien.

Salut.

0 Reco 30/04/2010 à 01:17 par MisterHadley

Ah, une dernière chose que tu "oublies" également :

Les grands sites d'annonces immobilières, comme PAP, entres autres, ont, à ta différence, de VRAIS supports presse au niveau national, et qui ne datent pas d'hier, et dont leurs sites ont été les prolongements numériques de leurs publications papiers...

Ce n'est pas ton cas, alors, ton seul "argument" publicitaire est assez faible alors que tu as plusieurs infractions évidentes qui vont à l'encontre de ce seul "argument"...

Tes potes de la Fédération pourraient ne pas te faire de cadeaux très facilement...

... et au lieu de montrer un tant soit peu de bonne volonté en corrigeant tes "erreurs", tu ne cesses de t'entêter à t'enfoncer alors que tu as déjà perdu en les maintenant, et en soutenant ces mêmes "erreurs" comme si elles n'en étaient pas.

Bon courage.

Message edité 30/04/2010 à 01:22
0 Reco 30/04/2010 à 01:54 par Krek

Je ne nie pas que je vends le concept 'vendre entre particuliers'.

Mais dire que l'acquéreur qui trouve sa maison sur mon site ne paye pas de commission n'est pas la même chose que de dire, comme vous me mettiez dans la bouche: "mon site est bien moins cher qu'une AI".

Je n'ai jamais dit ça, ce serai ridicule de comparer mes prestations à celles des AI, simplement parce que nous ne sommes pas dans la même profession. Les services sont trop différents.

Je pourrais même dire que c'est eux qui encombrent sur mon terrain d'expertise, car ils font de la publicité aussi. Il faudrait une loi pour interdire que tout le monde et sa tante fasse de la pub sans passer par des professionnels!

(-:

0 Reco 30/04/2010 à 07:34 par marc19

Kreka écrit : Je ne nie pas que je vends le concept 'vendre entre particuliers'.

Mais dire que l'acquéreur qui trouve sa maison sur mon site ne paye pas de commission n'est pas la même chose que de dire, comme vous me mettiez dans la bouche: "mon site est bien moins cher qu'une AI".

Je n'ai jamais dit ça, ce serai ridicule de comparer mes prestations à celles des AI, simplement parce que nous ne sommes pas dans la même profession. Les services sont trop différents.

Je pourrais même dire que c'est eux qui encombrent sur mon terrain d'expertise, car ils font de la publicité aussi. Il faudrait une loi pour interdire que tout le monde et sa tante fasse de la pub sans passer par des professionnels!

(-:
Une énième loi encore pour protéger les intérêts de tel ou tel, c'est bon à la fin! t'as qu'à être le meilleur et t'auras pas besoin de loi .

0 Reco 30/04/2010 à 07:58 par MisterHadley

Kreka écrit : Je ne nie pas que je vends le concept 'vendre entre particuliers'.

Mais dire que l'acquéreur qui trouve sa maison sur mon site ne paye pas de commission n'est pas la même chose que de dire, comme vous me mettiez dans la bouche: "mon site est bien moins cher qu'une AI".

Je n'ai jamais dit ça, ce serai ridicule de comparer mes prestations à celles des AI, simplement parce que nous ne sommes pas dans la même profession. Les services sont trop différents.

Je pourrais même dire que c'est eux qui encombrent sur mon terrain d'expertise, car ils font de la publicité aussi. Il faudrait une loi pour interdire que tout le monde et sa tante fasse de la pub sans passer par des professionnels!

(-:
Tu es condamnable sur les points suivants :

Refus de vente, notamment, et plusieurs infractions aux Code de la Consommation et au Code du Commerce...

Sans compter la loi Hoguet.

Le plus drôle, c'est que même si tu pensais passer à travers les mailles du filet, tu en auras donc été averti depuis presque une petite semaine, et tu n'as , en plus de jouer au grand "naïf", absolument rien changé, démontrant ainsi ta volonté délibérée d'enfreindre les différentes législations à laquelle tu es tenu.

Et ce qu'il y a d'encore plus drole, c'est qu'il aura donc suffit à tes potes de la Fédération de demander, dans ce même laps de temps où tu en auras donc été averti ici, à un Huissier de Justice de simplement lire ta page d'accueil, tes infos "légales", et le reste de tes anêries...

Huissier de Justice et/ou OPJ... ;)

Et rien de plus...

Le tout afin de préparer bien gentiment une très probable et nouvelle procédure intentée à ton encontre, en plus de celle qui est toujours en Cassation et dont ton attitude n'engage pas les meilleurs pronotisques si tu n'as pas encore eu ce jugement-là...

Donc, en gros, soit tes particulièrement stupide, soit tu es particulièrement suicidaire...

Dans les deux cas, tu t'es définitivement grillé "professionnellement"... ^^

D'ailleurs, tu n'es pas le seul à avoir tenté de n'exercer qu'une partie seulement des prérogatives protégées des AI, d'autres que toi le font aussi, différemment, et en font bien plus, mais de façon tout aussi litigieuses également...

En définitive, tu es toi-même en train d'accréditer le fond du problème des commissions d'AI trop élevées, étant donné que les charlots qui prétendent jusqu'ici faire mieux pour moins cher comme toi, ne le font que de manière illégale...

Et si, comme toi, on se permettait d'enfreindre les lois, il est évident que personne ne t'aurait attendu pour casser les prix de ces messieurs... =)

Donc, sujet clos puisque tu t'es définitivement grillé.

Et bonne journée malgré tout, hein...;)

Message edité 30/04/2010 à 08:03
0 Reco 30/04/2010 à 10:10 par tomitoma

"sans commission ou frais d'agence" et 1% du prix de vente c'est quoi??

0 Reco 30/04/2010 à 10:15 par MisterHadley

tomitomaa écrit : "sans commission ou frais d'agence" et 1% du prix de vente c'est quoi??Le monsieur fait style qu'il n'a pas compris, ne soyons pas contrariant... ;)

Un vendeur d'espaces publicitaires virtuels ne peut aucunement se comparer sans cesse avec une AI qui, elle, vend de l'immobilier...

Un vendeur d'espaces publicitaires virtuels ne peut QUE se comparer avec d'autres vendeurs d'espaces publicitaires virtuels, et en ne se comparant que sur les prestations publicitaires liées à ces espaces promotionnels virtuels.

Mais le monsieur est censé être naîf, libre à lui de gouter les joies de son propre mur... ^^

A+

0 Reco 30/04/2010 à 13:53 par Krek

J'ai demandé le conseil de mon avocat, qui est spécialiste de droit de commerce. Si lui me dit de changer quelque chose sur mon site parce que ce n'est pas tout à fait légal, je le ferai.

Vous comprenez, j'espère, que je ne vais pas changer ou même fermer mon site sur le conseil impromptu d'un gugus sous pseudonyme qui n'est clairment pas dans une position objective, car il me voit comme concurrent?

0 Reco 30/04/2010 à 14:24 par MisterHadley

Kreka écrit : J'ai demandé le conseil de mon avocat, qui est spécialiste de droit de commerce. Si lui me dit de changer quelque chose sur mon site parce que ce n'est pas tout à fait légal, je le ferai.

Vous comprenez, j'espère, que je ne vais pas changer ou même fermer mon site sur le conseil impromptu d'un gugus sous pseudonyme qui n'est clairment pas dans une position objective, car il me voit comme concurrent?
Je suis effectivement ton "concurrent", puisque je suis réellement marchand de biens professionnel, moi aussi... =)

Mais à ta différence, je suis TRES HAUTEMENT spécialisé, et que tu me crois ou non, je m'en tape éperdument, je ne gagne pas ma vie sur du virtuel, personnellement.

Et le "gugus" que je suis pour toi est déjà en droit de porter plainte contre toi.

Continues donc de faire le charlot si ça t'amuses, c'est toi qui t'es grillé tout seul et qui persiste, personne d'autre... ^^

0 Reco 30/04/2010 à 18:31 par Bernie

Pour avoir voulu faire un peu de pub pour sa petite entreprise ici , il a réussi le Krek.....

Traîter en plus MH de" gugus", ça s'appelle un suicide social.

Message edité 30/04/2010 à 18:32
0 Reco 01/05/2010 à 01:53 par Krek

En effêt, je n'était pas venu pour faire la pub. Je voulais savoir quelquechose, dans un autre sujet. Notament pourquoi les AI n'essayent pas d'avoir des mandats exclusives pour 2%. Au lieu de réponses, j'ai eu des insultes et des menaces d'attaques juridiques.

Ce n'est pas moi qui ait remonté cette ancienne affaire avec la FNAIM, mais MisterHadley. Jusqu'à là, je n'ai pas fait mention de mon site.

Et vu la manière dont MH m'attaque ici, sans me connaître et sous pseudonyme, je trouve très difficile de lui montrer le respect qu'il deserve comme pillier du forum.

Bon. Je vais tranquillement attendre le conseil de mon avocat. Pas spécialiste de l'immobilier, mais bien du droit commercial. Entretemps, mon site et mes services restent disponibles pour tous propriétaires, même professionnels. Et pour ceux qui désirent le devenir.

0 Reco 01/05/2010 à 09:22 par endersen

Notre réseau d'agence immobilière à domicile facture des commissions à 3%, ce qui est, après longues et précises recherches, le seuil minimum de rentabilité pour une agence immobilière virtuelle. Offrir 1% seulement n'a pas de sens en terme de relation commerciale, c'est effectivement trop peu ou trop cher.

Message modéré 03/05/2010 à 10:05
0 Reco 01/05/2010 à 12:24 par Bernie

endersena écrit : Offrir 1% seulement n'a pas de sens en terme de relation commerciale,Généralement un prestataire n'"offre" pas un pourcentage, il le prend.
Nuance.. en terme de relation commerciale........

0 Reco 01/05/2010 à 17:27 par Krek

Merci pour votre réponse. Et si vous aurez les ventes en exclusivité pour 6 mois? 3% sera toujours le seuil minimum de rentabilité?