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jack, bernie, delahaye et les autres..

0 Reco 25/04/2008 à 13:29 par marcoco


bonjour à tous et toutes,

suite aux échanges partagés ensemble ici, il est vrai que le marché cahotique de ces derniers temps me perturbe.

Cependant, je remarque tout de meme depuis 2 mois une belle reprise de mes transactions.

comment l'expliquer ?

il est vrai peut etre, que je me concentre depuis sur les produits de 1er achat ou au juste prix.

Qu'en pensez vous? vous qui apparement suivez le marché de près.

merci

marcoco

0 Reco 25/04/2008 à 13:57 par delahaye

Salut !

Il fait beau , la belle saison arrive , on sous-entend inflation ( alors que...) ,les taux ne montent pas trop,les visites reprennent et l'activité avec !

Trop simpliste ? peut-être. Je m'inquiète néanmoins pour le marché des primo-accédants que je vois mal anticiper quoi que ce soit désormais.

Sinon, j'en sais rien . Pour la notion de juste prix, idem , ça ne colle pas avec mes références mais bon, sans véritable coup de semonce ( hausse des taux , retour à une certaine logique d'endettement ) , l'actuel chateau de cartes de l'immobilier peut perdurer.

Je pousserai même plus loin en disant que la pierre peut paraître être la valeur refuge, encore plus dans le climat d'insécurité actuelle......chacun fera ses calculs,je n'exposerai pas plus les miens !

Salut !

0 Reco 25/04/2008 à 13:58 par JackPalmer

Salut,

pas constatée de mon coté (mais j’ai toujours vu des transactions)

Qu’appelles tu une « belle reprise » ? beaucoup de transactions ? négociée ou non ?

Il y a toujours des vendeurs : acheteurs obligées de vendre ou acheter (succession, déménagement, mutation), des gens qui ne croient pas une baisse et se disent j’achète maintenant, d’autres qui vont y rester à vie et donc se f…t un peu du prix… Un marché bloquée à moins de transactions mais il en a quand même. Je me base sur le stock pour voir s’il ya débloquage ou non (pour l’instant Reims c’est mort)

Ca ne m’étonne pas qu’il y ai une reprise, c’est un phénomène classique lors d’une forte hausse ou forte baisse, ca se voit très bien en bourse.

(J’ai pris le cac40 des 200 à 2008, on voit très bien lors des baisses des remontées et inversement, et ce malgré des tendances très nettes)
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1rPCAC

Jack

0 Reco 25/04/2008 à 14:08 par JackPalmer

Salut Delayhe

"Trop simpliste ? peut-être. Je m'inquiète néanmoins pour le marché des primo-accédants que je vois mal anticiper quoi que ce soit désormais."
A mon avis il n'y en a plus beaucoup des primos : ceux qui pouvaient acheter l'ont fait et ceux qui ne pouvaient pas... le peuvent encore moins.

"Sinon, j'en sais rien . Pour la notion de juste prix, idem , ça ne colle pas avec mes références mais bon, sans véritable coup de semonce ( hausse des taux , retour à une certaine logique d'endettement ) , l'actuel chateau de cartes de l'immobilier peut perdurer."
coup de semonce... ou relais médiatique? l'immo comemnce à bien etre présent dans les médias de façon négative de plus en plus de gens commencent à comprendre que ce ne monte pas indéfiniment;
la TV a parlé des surendettés, des DR, TF1 a montré des baisses impressionnantes en banlieue parisienne ...

9a vient

"Je pousserai même plus loin en disant que la pierre peut paraître être la valeur refuge, encore plus dans le climat d'insécurité actuelle......"
-> Peut apparaitre oui. En fait le vrai refuge est le CASH , surtout en période de crise de crédit

les acheteurs de demain devront etre SOLVABLES, c'est ça le maitre mot, on en a pas fini avec les subprimes et les dégats collatéraux dans le crédit et l'économie réelle (le gros des subprimes et pour cette année et début 2009)

Jack

0 Reco 25/04/2008 à 15:24 par JackPalmer

a écrit : Maintenant que maracoco en parle, c'est vrai que la dizaine de pancartes "à vendre" dans mon quartier à Metz il y a encore deux mois a complètement disparu. J'en ai pas parlé ici car je considérais ça comme un épyphénomène... Il y a même une maison des années 60 à vendre 400 k€ depuis 6 moi qui n'arrête pas d'être visitée en ce moment. Mais je ne sais pas quel est le montant réel des transactions c'est peut être là la clé du mystère...Elles sont peut être vendues oui, mais à quel prix?

Qui plus est, ce n'est pas parceque les pancartes disparaissent que la maison n'est plus à vendre... elle peut tres bien réapparaitre dans deux mois (dans une autre agence)

jack

0 Reco 25/04/2008 à 18:12 par Bernie

Bonjour Marcoco,

Je ne suis pas en mesure de fournir une réponse concrète à ta question. D'ailleurs je me garderai bien d'adapter une position Moi Je Connais. Je ne sais pas plus qu'une boule de cristal. Dans les environs de la localité où je me trouve dans le Var, je constate:

Les mêmes annonces depuis 6 mois sur Seloger et les vitrines des agences, dont certains prix sont revus à la baisse (constat).

Ce matin j'ai contacté une agence par téléphone, cet après-midi j'ai rendu visite à une autre. Les discours des AI interlocuteurs étaient assez honnêtes, me semblait-il. Ils disaient que le marché stagne. Les bien à juste valeur partent, le délai d'attente pour les autres augmente considérablement.

Les AI ont tendance à incriminer les propriétaires, beaucoup trop gourmands à leur goût. Toutes deux m'ont proposé de visiter des apparts. Si je jugeais le prix hors rapport avec le bien, rien ne m'empêcherait d'entamer une négociation! Ils sont bien conscients que les années des vaches grasses sont bien révolues.

Le monde de l'immobilier est très complexe. Entre "envie", conjoncture économique, impératifs bancaires, taux d'intérêt, délai d'attente, délai de rétraction, situation géographique et besoins personnels d'infrastructure, les acquéreurs comme les vendeurs y sont confrontés.
Il n'existe pas de règle mathématique en matière d'immobilier. C'est pour cela que l'effet boule de cristal prend ici tout son sens.

Il est certain que le facteur "printemps, besoin de changement" n'est pas négligeable. Des transactions se font et se feront toujours. Mais à quel tarif? Des pancartes disparaissent pour un temps mais réapparaissent pérodiquement, car pas de prêt bancaire accordé!

Je maintiens à dire que quelque soit l'élément du contexte immobilier, le banquier a le dernier mot. C'est lui qui accorde ou pas un financement. En quelque sorte, c'est donc lui indirectement qui détermine le marché immobilier. Les personnes n'ayant pas recours à un prêt, quelque soit le montant de l'acquisition, sont nettement moins nombreux que les autres, donc élément négligeable, beaucoup plus confortable mais moins motivées à négocier. On peut négocier avec un vendeur, plus rarement avec son banquier pour du 10 à 15% en moins.

Par ailleurs, j'apprécie énormément les récits de ton vécu sur le terrain. Cela nous montre un tout autre aspect de l'AI, beaucoup plus humain, donc beaucoup plus sympathique que les inconnus qui crachent leurs pubs sur le forum.

Je me permets une suggestion: un AI întègre, préoccupé par son boulot d'AI, pour faire face à la concurrence doit instaurer un climat de transparence et de confiance. En innovant.

J'en ai déjà fait mention dans un précédent post, resté sans réponse. Voici ce que je ferais si j'étais AI.

Une fois par mois, j'organiserais une réunion pour mes clients vendeurs et acquéreur existants dans mon répertoire. En y invitant le notaire avec le quel je travaille le plus. Je leur dresserais un tableaux aussi complet que possible de tous les éléments qui interviennent pour l'appréciation d'un prix, l'endroit (approximatif, anonymat oblige!) où se trouvent les biens, la motivation municipale à faire progresser la commune en matière d'infrastructure etc. etc. La liste est exhaustive.

Le notaire interviendrait ensuite dressant un tableau des prix réels des ventes réalisées, avec et sans intermédiaire d'agence.

La troisième partie consisterait à répondre aux questions éventuelles des invités.

En offrant un petit café à tous ceux qui ont pris la peine de venir!

Une agence qui prend la peine d'informer ses clients, crée un climat de confiance. Donc devient crédible et ne prend pas ses clients pour des automates à fric. C'est cette confiance dont nous avons ardemment besoin actuellement.

Mes excuses pour la longueur de cette réponse.

Bernie

0 Reco 25/04/2008 à 19:24 par rustyyd

moi je dis faut voir,....et attendre encoremai et juin sont toujours des bons mois, par contre si ca stagne encore sur ces 2 mois le dernier quadrimestre risque d'etre terrible...

c'est le printemps et le temps commence a être plus sympa du coup le soir on a le temps de flaner et d'aller voir 2 ou 3 maisons en plus les périodes de mut sont en cours, en général c'est vers avril ou mai que les mutations professionnelles se font ainsi les enfants pourront reprendre une année pleine dans la nouvelle région.
donc plus de visites c'est possible...

maintenant quelques cas concrets:
une collègue qui a fini par vendre (pas loin d'un an): reprise du marché me direz-vous ? et bien moi je dirais juste vendue moins de 200 ke pour un prix attendu de 240 il y a 12 mois (et donc 255 en agence), prix qu'elle avait refusé jusqu'alors

autre cas: je travaille dans la banque (et en ce moment je ne vois pas beaucoup de dossier immo d'ailleurs !!) et je parlais avec une agence immo qui m'indiquait qu'un de ses confreres n'avait pas vendu un seul bien en mars et pas encore un sur avril !!!

enfin, par chez moi, une agence qui faisait courtier en pret style cafpi vient de fermer ses portes

à contrario il est vrai qu'il y aura toujours des acheteurs (parfois prets a acheter n'importe quoi) pour preuve je suis allé voir un bien à 310 ke qui ne vaut pas plus de 260-270, d'ailleurs en discutant avec les proprio ils m'ont dit :" les agences sous estiment les biens, ils donnent 10 % de moins sur notre maison", ce qui en fait est pour moi le prix soit 270", interieur pas super, 100 m2, et bien en 5 jours un compromis de signé avec 1 couple ................ que voulez-vous il y aura toujours des gens qui seront prets à acheter à n'importe quel prix
mais bon je pe,nse qu'ils deviennent une minorité

0 Reco 25/04/2008 à 22:22 par STIVALETTI

réponse aux messages de MARCOCO et BERNIE
Mon constat,des acheteurs sélectifs sympas réalistes,des vendeurs inquiets, des prix réalisés stables,
encore des rêveurs qui pensent que le printemps justifie 10% de hausse sur leur maison !(de moins en moins)
bernie a tout compris il faut passer du temps avec ses clients 3h ce soir pour faire le bilan sur la vente de leur bien
(preuves à l'appui des prix signés) la liste des interventions faites sur un mois un vrai suivi cela existe
et un réel échange,une vraie confiance,le café avec.....c'est aussi cela la joie de mon métier

0 Reco 25/04/2008 à 23:34 par AIHEUREUX

bonsoir,

les acheteurs sont toujours ,là. ils n'ont jamais déserté mais simplement ils s'interrognet, ils prennent le temps ils comparent, et ils négocient. cesont des achats raisonnés.c'était moins vrai il ya un an où, quand le produit éatit bien les acheteurs signaient au retour de la visite de peur de voir le bien coup de coeur leur échappé.
c'est vrai que les biens restent un peu plus longtemps sur le marché mais parceque dans un premier temps les propriètaires ne veulent pas entendre parler de négociation.
mais pour l'instant les négo restent symboliques si le bien n'est pas complètement surévalué.avec tous les moyens de comparaisons et d'information aujourd'hui les acheteurs savent si c'est un prix de marché ou pas.
j'ajoute que les banques ont besoin de prêter. les les chargés de prescripteurs chez les banques ont fait la tournée des agences en avril. chaque agence bancaire a des objectifs à tenir et donc ils doivent prêter.
ils nous demandent de leur envoyer des clients .pour l'instant je n'ai pas eu un seul refus de prêt sur les compromis signés depuis le début de l'année (je touche du bois). en général les acheteurs ont fait le point avant ( en tout cas nous les y incitons) et savent de quelle enveloppe ils disposent.

par contre phénomène curieux , alors que l'on sent que les gens tirent pour boucler les fins de mois, je constate depuis l'échéance des loyers de Mars une trés grosse baisse du nombre des impayés de loyer. 30 % minimum de moins que d'habitude. et moins 50% de prélèvement de loyers impayés.
c'est difficilement explicable, sauf peut être à considérer que les gens serrent tellement leurs dépenses de consommation qu'il leur reste plus de liquidités ???????

0 Reco 26/04/2008 à 13:47 par marcoco

Jack,

pour te répondre franchement, effectivement les négociations sont soutenues.

Pour indice, un bien présenté 285.000€ ( prix moyens villa + 600m2 terrain) se vendra 260.000€ après combat
et un appt t4 85m2 balcon et garage ss sol et fnr se présente 220.000€ et termine en bout de course à .......190.000€.

donc je pense qu'il y a de quoi faire.

Bernie,

moi aussi je suis d'avis de faire des rdv entre clients et professionnels, mais le probleme est que trop de vendeurs ont peur d'entendre la réalité du prix.

Par contre, lors de mon premier contact acquéreur, j'ai l'habitude de les asseoirs et de prendre le café avec eux tout en écoutant leurs besoins et en leur démontrant sur catalogue les prix vendus dernierement, ce qui a pour effet de les rassurer ou non sur leur projet.

Pour finir, la seule conviction imparable que j'ai, ce que justement sans PROJET REEL, les ventes ne se feront pas et je n'aurai pas en face de moi des partenaires ( vendeurs et acquéreurs) éfficaces.

voila,

Je suis pas le meilleur, loin de là, mais en tout cas je n'oublie pas mon age et que moi aussi j'ai acheté un logement autrefois

A+ les amis

0 Reco 26/04/2008 à 15:25 par STIVALETTI

en effet il ne faut pas oublier que nous sommes tous un jour ou vendeur ou acquéreur,et être objectif
même en qualité d 'AI .il ne faut jamais l'oublier,si on veut continuer à exister et être reconnu comme réel
pro de l'immobilier

0 Reco 26/04/2008 à 15:54 par Bernie

En effet, nous avons tendance à raisonner à sec. C'est seulement quand on est confronté au problème que toutes nos raisons s'embrument......

Si je peux me permettre de vous soumettre mon cas. Je suis actuellement en location F2 40m² : 600€. Orientation: Nord-Sud. Cuisine indépendante. Salle de bain à refaire.

Construction ancienne(1975), aucune isolation thermique ou phonique. Terrasse devant mais impossible d'y séjourner car rue très passante, située au nord. Petit jardinet derrière accès par la chambre. Pas de cave, pas de parking. Quartier populaire, un peu excentré du centre ville mais faisable à pied.

Je cherche donc autre chose pour maintenant ou plus tard. Ne trouvant pas dans la location, je m'oriente vers un achat. Une agence me présente ceci:

F2: Rez-de jardin de 36.5m². Cave, pas de parking. Plein centre ville sur axe passager (pas de possibilité de laisser la nuit le week-end la fenêtre ouverte à cause du passage). Construction 1999, bonne isolation (double vitrage).
Appartement vendu loué, bail août 2007. Une première promesse de vente en mars dernier, non réalisée car absence accord bancaire du candidat.
Prix du m²: 3800€.

Mon problème: l'appart me plaît bien. Je désire faire une offre de prix. Je tente le site "petits cailloux", afin d'avoir l'historique: lien supprimé.

Prix du m² appart: en hausse depuis le début de l'année, donnée sur la vie immo 3900€. Cependant, comme mentionné précédemment, stagnation des ventes.

Vu que le bien est loué, il s'applique une décote variant de 10 à 30%. Par ailleurs, il faut également tenir compte d'une baisse des prix en rapport avec la conjoncture actuelle.

A votre avis, au vue de ces données, je peux faire une proposition à combien le m²?

Je sais, ce n'est pas facile d'estimer comme ça dans le vide. J'insiste sur le fait que cet appart n'est pas vraiment un coup de coeur mais il n'est pas trop vilain et logeable.

M'étant informée, je sais que si ma proposition est plus basse que l'offre précédente, il faut le représenter au locataire qui a 4 mois pour réaliser ou non un achat éventuel. Cela me laisse de la marge.

Je fais appel à vos idées!

Bernie

0 Reco 26/04/2008 à 16:03 par Bernie

Je précise que le locataire ne me gêne nullement. Je ne peux pas faire une défiscalisation dessus, j'aurai donc plus de frais, impôt foncier à payer, notamment. Il s'agira d'une résidence secondaire car je possède déjà une maison, occupée par mon mari retraité, sans crédit donc en pleine propriété, à l'opposé de la région (62) où je réside actuellement (83) pour raisons professionnelles et privées.

J'attendrai, si j'opte pour l'achat, la fin du bail du locataire pour l'habiter moi-même. Une fois à la retraite dans 7 ans, je le vendrai ou le louerai.

Bernie

0 Reco 26/04/2008 à 17:14 par JackPalmer

a écrit : Je précise que le locataire ne me gêne nullement. Je ne peux pas faire une défiscalisation dessus, j'aurai donc plus de frais, impôt foncier à payer, notamment. Il s'agira d'une résidence secondaire car je possède déjà une maison, occupée par mon mari retraité, sans crédit donc en pleine propriété, à l'opposé de la région (62) où je réside actuellement (83) pour raisons professionnelles et privées.

J'attendrai, si j'opte pour l'achat, la fin du bail du locataire pour l'habiter moi-même. Une fois à la retraite dans 7 ans, je le vendrai ou le louerai.

Bernie
Salut Bernie,

A te lire tu ne peux pas béneficier de l'appart avant au moins deux ans (baille de 2007 de 3 ans je supposse,)

_ A mon avis si tu peux négocier -25 ou -30 c'est bon, car en cas de baisse du marché c'est à peu pres ce que tu pourrai avoir d'ici 2 ans.
_ sinon attend deux ou 3 ans pour acheter un appart vide

A te lire
Jack

0 Reco 26/04/2008 à 17:44 par Bernie

Merci pour ta réponse Jack.

Tu as cerné le problème. D'une part l'appart est occupé, le prix est en rapport selon l'agence. Sauf que je ne sais pas du tout quel est précisément ce rapport. Pas de référence pour un appart dans cet immeuble.

En me basant sur les données de la chambre des notaires dans le quartier, les prix F2 varient de 3620 à 5000€/m². La fourchette à plus que 3 dents!

En effet, je veux aussi tenir compte d'une baisse pour ne pas être perdante le jour où je vendrais éventuellement. Mais de combien? Effet boule de cristal.

Il ne s'agit nullement de faire une plus-value car les impôts passeront d'abord par là. Mais je ne veux pas non plus perdre. Je pars donc du principe opération vente=achat.

Tu me diras vas-y au bluff. propose -25% et attends la réponse.....

Merci en tous cas de ton aide.

Bernie

0 Reco 26/04/2008 à 18:04 par Bernie

Si je reprends mon raisonnement: estimation :

36.5 x 4100€ = 149650€ - 10% = 134685€

L'appart est en vente à 139000€.

En moyenne la dépréciation (-10 à 30%) pour bien occupé n'atteint donc pas 10%!

Si j'estime à une moyenne entre 5000 et 3820€ = 4410€

36.5 x 4410€ = 160965€ - 10% = 144868€, ce qui représente un peu plus de 10% de dépréciation.

Je tourne le problème comme je veux, je fais une équation:

appart occupé + intégration d'une baisse certaine + rapport au m² inconnu = ???????? pour proposition

0 Reco 27/04/2008 à 14:02 par JackPalmer

a écrit : Tu me diras vas-y au bluff. propose -25% et attends la réponse.....

Merci en tous cas de ton aide.

Bernie
Salut bernie, je ne suis pas dans du bluff : un appart occuppé est tres dur à vendre d'où la décote, et avec un peu de bol le vendeur ou l'AI a pleinement conscience de la situation du marché qui va fortement baissé (si ton vendeur met en vente maintenant un appart occuppé libre dans 2 ans c'est qu'il a sentit le vent tourné, sinon il attendrait trois ans et le vendrait plus cher)

Donc pas de bluff, la réalité suffit:
Un conseil ne donne pas de prix: demande la révision du tarif en précisant que l'appart est occuppé et ne pourra etre mis libre sur le marché que dans une phase de crise et attends le retour, tu verras déjà de combien il décote et tu pourras sentir la température

A te lire

jack

Message edité 28/04/2008 à 09:48
0 Reco 27/04/2008 à 14:47 par Bernie

Merci Jack, tu as parfaitement raison de dire que ce n'est pas le moment de mettre en vente un appart occupé. C'est qu'effectivement ils désirent sans doute vendre avant la tempête. Aussi je pense que je vais suivre ton conseil.

Ce d'autant qu'un deuxième appart vient de faire son apparition aujourd'hui même venant de la même agence!! Même style, construction 2003, également occupé, 38m² à 135000€!!

Si Marcoco et Stivaletti ont un avis, qu'ils ne s'en privent pas. Les conseils d'un non pro (toi Jack) et de 2 pros me fourniront bien des éléments à réfléxion!

Amicalement

Bernie

0 Reco 27/04/2008 à 21:13 par STIVALETTI

avant tout connaitre la rentabilité locative ,depuis combien de temps est il à vendre,quel type de locataire
(etudiant travailleur...)un rez de chaussée est plus dur à vendre et à louer tentez de trouver des prix
de réf vendus dans le quartier et offre à - 20 me semblerait ok si bonne rentabilité

0 Reco 27/04/2008 à 21:43 par Bernie

Le locataire semblerait être un enseignant fonctionnaire. Loué à 600€ charges (32€) comprises.
Je ne connais pas exactement la durée. L'agence a le bien en exclusivité, selon moi, depuis environ 2 à 3 mois, je me souviens d'avoir vu la pancarte en février.

Pour jeanmarcou: un rdc est estimé plus vulnérable par les assurances. Il y a toujours une prime plus élevée pour ce type d'appartement.

Merci beaucoup Stivaletti pour la réponse.

Bernie

0 Reco 28/04/2008 à 14:13 par rustyyd

et puis surtout c'est plus délicat de faire : " je suis chez moi, je fais ce que je veux,.... (chabbas dans gazon maudit) dans un RDC car tout le monde passe devant ta fenêtre :[

0 Reco 28/04/2008 à 19:53 par Bernie

Ma réflexion sur ces dernières remarques: dans le cas présent personne ne peut regarder par la fenêtre. Il s'agit un rdc surélevé avec un balcon en béton doublé d'une haie qui masque entièrement la vue (vers dedans donc vers dehors aussi)

Quant à la remarque de Julien57: surélevé sur sous-sol et bien exposé au soleil ( je dirai même trop exposé, je l'ai visité vers 11h30, il faisait très chaud) donc pas froid dans l'ensemble.
En revanche maintenant que j'y réfléchis, tu as bel et bien raison, la chambre se trouve pas loin du tout de la porte d'entrée!!! Merci Julien57, t'es un chef d'y avoir pensé!

Merci pour vos remarques qui m'aident beaucoup dans la prise de ma décision.

Amitiés

Bernie

0 Reco 28/04/2008 à 20:02 par Bernie

Juste une observation. En me promenant dans les rues où les agences se suivent et se ressemblent, j'ai remarqué beaucoup de monde devant les vitrines. Ce qui n'est nullement significatif d'une reprise de l'activité.
Actuellement il y a beaucoup de touristes (français et étrangers). Le coin doit plaire et être propice aux rêves......
Maintenant ceux là ne cherchent pas forcément un appart déjà loué, je pense plutôt le contraire.

0 Reco 30/04/2008 à 13:15 par JackPalmer

a écrit : Ca y est la maison pas terrible à 400 000 euros dans mon quartier affiche une fière pancarte VENDUE, après six mois, je connais pas le prix effectif de la transaction, n'empêche il y a bien un petit frémissement saisonnier à Metz depuis 2 mois.justement... j'aimerais bien le connaitre, c'est tous le noeud du problème.

Jack