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Marché immobilier : synthèse

0 Reco 04/07/2008 à 23:44 par leroi

Succédant à l'euphorie de ces dernières années, un brusque vent de pessimisme souffle sur l'immobilier parisien : le nombre des transactions diminue alors que les délais de vente s'allongent, les stocks gonflent... Pour la première fois depuis longtemps, les notaires font état de prix " étales " au premier semestre de cette année.

" Vous cherchez un logement ? composez le ... ", 3615 code XXXX..., " A vendre, beau 3 pièces standing ", le " réflexe logement " ... Jamais les murs de la capitale n'ont autant parlé d'immobilier qu'en ces jours de rentrée. Signe que quelque chose a changé sur ce marché, qui baignait depuis trois ou quatre ans dans une douce euphorie. Tout est fait pour attirer le chaland. Et, preuve supplémentaire du malaise, l'un des promoteurs les plus en vue de la place, Kaufman et Broad, part en guerre contre le crédit immobilier cher, proposant 9,65 % sur tous ses programmes en cours.

Kaufman et Broad dit aujourd'hui tout haut ce que nombre de professionnels n'osent pas avouer clairement, effrayés à l'idée d'enclencher une psychose à la baisse des prix : " Le marché immobilier parisien (...) marque depuis quelques mois une pause. " Les professionnels évitent de prononcer le mot tabou de " crise ". Mais tous reconnaissent que l'on traverse une période d' " attentisme " et que la rentrée sera décisive.

Premier signe tangible de changement : dans Paris intra-muros, le chiffre d'affaires des agents immobiliers a baissé au premier trimestre de 50 % environ par rapport aux trois premiers mois de 1990 qui étaient encore exceptionnels. Au premier semestre, il n'atteint que 70 % à 75 % de celui de l'année précédente. Selon M. Jacques Laporte, président adjoint de la FNAIM, ce retrait est dû surtout à un recul du nombre de transactions, l'effet prix étant plus limité. Une analyse que confirment les notaires : au premier semestre, leurs chiffres provisoires montrent une baisse de 30 % du nombre de mutations d'appartements par rapport à la même moitié de 1990.

A Paris, il faut plus de temps pour vendre son appartement : 6 mois en moyenne (à condition d'être au prix du marché) selon les notaires. Conséquence : le stock de disponibles est trois à quatre fois plus gros que lors de la période euphorique.

Conclure à une baisse des prix des logements vendus à Paris est pourtant un peu rapide, même s'il ne fait pas de doute qu'un coup d'arrêt est donné à la hausse très forte (20 % l'an) de ces dernières années.

Avant toute chose, il faut distinguer entre le neuf et l'ancien. Ainsi, pour M. Jean-Jacques Piette, président du Comptoir des entrepreneurs, on assiste, certes, à un ralentissement des ventes dans le neuf parisien mais sans baisse des prix. Si l'on en croit les pessimistes, les délais de commercialisation des programmes se sont allongés de quatre à cinq mois. Au Comptoir, on constate plutôt deux mois. " Propriétaire de dettes "

La conjoncture étant moins bonne, on retrouve dans le neuf les rabais de fin de programme sur les appartements mal situés qui avaient disparus pendant la période euphorique. Ces décotes réapparaissent aussi entre le neuf et l'ancien, d'une part, et au sein du logement ancien, d'autre part. Car, comme le note M. Massot, responsable des études sur l'habitat à l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région d'Ile-de-France, " le neuf, à Paris, c'est infime ".
Peut-être faut-il même nuancer encore plus : selon les notaires, les biens exceptionnels _ par leur qualité ou leur emplacement _ réservés aux " happy few " (ils ne représentent que 3 % à 5 % du marché) n'ont pas souffert et enregistraient encore au premier semestre une " petite hausse " par rapport à l'année précédente. En revanche, ils parlent de " pause des prix " dans les logements de bonne qualité

Les agents immobiliers font exactement le même constat : M. Laporte, pour la FNAIM, met l'accent sur l'existence de " micro-marchés " dans l'ancien. " Certains prix sont à peu près identiques, d'autres ont baissé de 15 % à 20 %. En fait, le marché est devenu plus sélectif ", explique-t-il. " Il y a un an et demi, n'importe qui vendait n'importe quoi à n'importe quel prix. Maintenant les acheteurs prennent le temps de réfléchir ", explique-t-il. Cet attentisme des acheteurs s'explique par une série de raisons.

D'abord, puisque les stocks ont gonflé, les postulants peuvent comparer les offres qui leur sont faites et réintroduire des éléments d'environnement (orientation, transports en commun, commerces...) dans leur décision.

Le niveau moyen des prix, ensuite, est dissuasif pour toute une tranche de population. " Les prix ont augmenté de 20 % à 25 % par an, ce qui correspond à un doublement en quatre ans. Ce n'était pas supportable. La solvabilité des acquéreurs ne suivant pas, on finit par être dans un marché interdit aux primo-accédants ", note M. Laporte. Sont aussi exclues de Paris les familles qui vont en banlieue dès qu'un enfant paraît.

Troisième frein à l'achat : les taux d'intérêt. " Vous êtes propriétaire de quoi ? Propriétaire de dettes ", s'exclame un professionnel traduisant le désenchantement de certains accédants qui, non seulement ne peuvent emprunter davantage, mais doivent, en plus, acquitter des intérêts réels énormes. Pourtant, les taux élevés peuvent jouer en faveur des acheteurs. Car, face à eux, on trouve des vendeurs, également immobiles, et également endettés.

C'est le cas de particuliers qui, ayant anticipé une cession rapide de leur bien, ont déjà acheté un autre logement : soit ils doivent se résoudre à brader, soit ils doivent payer un (très onéreux)crédit-relais, soit ils perdent leur apport personnel... Selon M. Heugas-Darraspen, on voit d'ailleurs apparaître sur le marché une nouvelle race de professionnels qui _ pariant sur une hausse à long terme des prix _ se sont fait une spécialité de racheter, avec une confortable décote, les biens de ce type de propriétaires. Mais les promoteurs et, surtout, les marchands de biens _ qui " tenaient le marché " lors du boom _ font aussi les frais de l'attentisme.

Ces derniers s'étaient fait une spécialité du rachat d'immeubles entiers à des propriétaires désirant vendre parce qu'ils étaient incapables de régler des frais de succession ou des gros travaux. Après avoir incité les locataires-occupants à partir _ avec des méthodes parfois peu reluisantes _ ils revendaient les appartements deux fois, voire deux fois et demi plus cher, contribuant à la réduction du parc locatif privé parisien et à l'envolée des prix (d'autant qu'il se revendaient couramment les immeubles les uns aux autres). Ainsi, selon M. Massot, alors que le prix du mètre carré doublait, celui des immeubles triplait.

Mais la plupart des marchands de biens finançaient à 80 %, voire 90 % (ou plus), ces opérations. Aujourd'hui, certains se sont fait piéger : " Nous sommes persuadés que plusieurs centaines d'immeubles sont " plantés " : des marchands de biens les ont achetés trop cher et s'ils les vendent par appartements, les prix seront trop élevés par rapport au marché ", assure M. Massot. Pourront-ils supporter durablement le gel des transactions ?

Tous les professionnels interrogés assurent que les vendeurs, à la veille des congés d'été, ne baissaient pas leurs prix, attendant de voir comment les choses tournaient à la rentrée. Plus nuancé, M. Massot pense que " des vendeurs qui avaient affiché des prix sont obligés de baisser " leurs prétentions.

Tout dépend, en réalité, de l'attitude des banques. Soit elles continueront à financer les marchands de biens (encaissant au passage des agios intéressants), et ils pourront attendre des jours meilleurs. Soit, estimant que la plus basse perte est de terminer l'opération, elles les pousseront à vendre (au risque d'alimenter la baisse des prix du marché et de mettre en difficultés d'autres clients). Soit elles préféreront ne pas avouer qu'elles ont financé imprudemment des professionnels peu solides et elles feront racheter le bien par une de leurs filiales, quitte à le surpayer.

Prudence accrue

Bien sûr, chaque banque a une réponse adaptée à chaque cas, mais il semble que la première attitude domine encore. Toujours est-il qu'elles ont toutes augmenté leurs provisions pour risques immobiliers, comme d'ailleurs elles font preuve d'une prudence accrue dans la distribution de crédits. Comment les choses vont-elles tourner ? Même si, ponctuellement, un acheteur avisé dénichera des affaires, sur le fond, M. Massot est catégorique : " On ne trouvera pas à Paris des propriétaires ayant acheté à 3 millions contraints de vendre à 2 millions, choses que l'on a vues à Londres ou à New-York ". D'abord parce que, géographiquement, ces trois villes sont très différentes, Paris étant limitée géographiquement. Ensuite, parce que, en l'absence d'une réelle politique d'aménagement du territoire, la capitale réunit toutes les commodités (scolaires, loisirs, travail, transports...) et risque fort de rester très courtisée.

VAYSSE FRANCOISE
ARTICLE PARU DANS L'EDITION DU MONDE DU 11 Septembre 1991
AHHHHH EXCUSEZ MOI, J'AI OUBLIE DE VOUS DIRE: IL FAUT REMPLACER 1990 PAR 2008.