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Mieux vendre grâce au home staging

0 Reco 24/11/2008 à 14:26 par Baldisa

Connaissez-vous le home staging?

Très répandu outre atlantique, le home staging (de l'anglais
home/maison et to stage/mettre en scène) consiste à présenter sa
maison ou son appartement sous son meilleur jour afin de séduire le
plus grand nombre.

L'idée est simple : quand vous vendez votre voiture, vous la
nettoyez, vous la désodorisez et vous la réparez. Ainsi, vous savez
que vous pourrez la vendre au prix de l'argus. Le home staging,
c'est la même chose, appliqué à votre bien immobilier!

En préparant votre bien (attention, il ne s'agit ni de camoufler les
défauts, ni de faire de gros travaux!), vous le différenciez des
biens concurrents et vous créez plus facilement le coup de coeur
auprès des visiteurs. De ce fait, votre maison part plus rapidement
que la moyenne et, surtout, au prix du marché!

Les mots clés sont : désencombrement, libération des espaces,
dépersonnalisation, lumière, couleurs neutres, mise en valeur des
points forts, menues réparations... L'objectif est d'éliminer tout
ce qui pourrait être un motif de négociation de la part de
l'acheteur. Si votre bien ne présente pas de défauts, il ne pourra
en effet pas en discuter le prix!

Il existe un ouvrage sur le sujet : LE GUIDE DU HOME STAGING POUR
MIEUX VENDRE SA MAISON (éditions Fleurus). Il vous apprend à mettre
en valeur votre bien grâce à des règles simples et à un budget
réduit (car le home staging n'engage jamais de gros budgets). Il
comprend beaucoup de photos avant après vous permettant de réaliser
la mise en scène de chaque pièce et d'éviter les faux pas. Il
donne également de précieux conseils pour préparer son annonce
immobilière, bien mener ses visites... etc. Vous aurez ainsi une
excellente vision de cette technique.

Dans une conjoncture difficile, il est indispensable de mettre tous
les atouts de son côté pour vendre dans les meilleures conditions.
Qu'on le fasse soi même ou avec l'aide d'un professionnel, le home
staging est un outil indispensable pour gagner du temps et... de
l'argent !

Bonne vente...

0 Reco 24/11/2008 à 14:35 par MisterHadley

Ce qui serait vraiment intéressant, puisque personne ne se risque encore sur ces pages à expliquer la façon dont une estimation peut être faite avec impartialité, ce serait de parler des grandes lignes de ce à quoi l'on doit s'attendre comme points classiques de discution quant aux habituels observations faites par des acquéreurs intéressés pour concrétiser leur décision d'achat, mais avec l'optique de discuter sérieusement le prix de vente pour le faire baisser...

Sur quoi vont-ils attaquer et pourquoi...
Sur quoi vont-ils faire l'impase et pourquoi...

Pourquoi vont-ils tenter de faire baisser le prix en se basant sur tel ou tel point plutôt que tel ou tel autre...

0 Reco 24/11/2008 à 14:50 par Baldisa

En home staging, il ne s'agit de négliger aucun lieu, qu'il soit intérieur ou extérieur. Mais certains endroits nécessitent une attention toute particulière : le séjour, la cuisine, la salle de bain, le jardin ou la terrasse. En effet, toutes les études réalisées concernant la maison idéale des français mettent en avant leur importance dans le choix d'une habitation.

En règle générale, les acheteurs souhaitent pouvoir poser leurs meubles et pas forcément se lancer dans de gros travaux (il y a bien sûr une clientèle qui recherche plutôt des biens à rénover, mais ce n'est pas la majorité, car cela demande de l'argent et du temps). Et tout le monde n'a pas forcément l'imagination qu'il faut ou la notion des vilumes pour réusir à se projeter lors d'une visite.

Si le home staging préconise l'utilisation de couleurs neutres, ce n'est pas un hasard : il s'agit en l'occurrence de permettre aux visiteurs de se projetter, d'imaginer leurs meubles dans le lieu. Les couleurs neutres vont avec tout : on se dit qu'on pourra toujours repeindre un mur blanc ou beige de sa couleur préférée. En revanche, une pièce peinte en orange ou en vert peut-ête rédhibitoire : soit parce qu'on déteste cette couleur, soit parce qu'elle assombrit et rétrécit la pièce ou encore parce que la repeindre demandera beaucoup de travail (c'est particulirèement vrai pour les couleurs sombres ou très vives).

Le livre dont je parle plus haut explique très bien tout cela ainsi que les techniques (très claires et très simples) pour éviter les "faux pas" et déclencher le coup de coeur.

Pour ce qui est de l'évaluation du prix d'un bien, les professionnels sont a priori les mieux placés pour l'évaluer.

1 Reco 24/11/2008 à 15:14 par MisterHadley

Ouais c'est sur, mais en attendant, si faire simplement ce que vous dites permettrait de "vendre aux prix du marché"... Doit-on en déduire que:

Bah quand vous dites qu'appliquer ces "conseils" de "home staging" peuvent permettre de déclencher le "coup de coeur" et de vendre quelque part plus chère que quelqu'un qui ne le ferait pas, si vous ne pouvez définir réellement le potentiel de "plus mieux que le voisin" en n'ayant pas l'estimation exacte avant, comment pourriez vous alors l'assurer pour le "après"..?

Et si vous précisez à juste titre qu'un effort de mise en valeur est evidemment souhaitable et ne nécessite que de menus travaux dans le pire des cas, on peut donc considérer que les biens sur lequel ces préconisations se portent sont donc bien dans une catégorie de biens sans défauts...

Donc, si ils ne présentent pas de défauts, dans un contexte de concurrence avec des produits qui en présentent, et qui eux, pourraient être l'objet des plus vives attentions d'acheteurs pour faire justement une meilleure affaire en ayant de quoi discuter le prix, ces solutions "home staging" ne serviraient alors pas à grand-chose, un pansement sur une jambe de bois, en gros...

Je ne doute pas qu'il y ait un intérêt certains dans tout ça, sauf que les gens qui sont proprio de biens sans défauts, ou quasi sans défauts, le font déjà sans vraiment s'en rendrent compte, et les gens susceptibles d'être intéressés par ces solutions ne peuvent malheureusement pas s'en contenter...

Les biens sans défauts ne se vendent pas forcément mal en plus, en tout cas, plus facilement que les biens avec défauts...

C'est surement interessant en tout cas, un peu comme de la déco d'intérieure, très médiatisée depuis deux trois ans...

Regardez dans les vieux sujets, je crois que quelqu'un avait parlé d'un truc un peu comme le vôtre il y a quelque temps, mais il disait que c'était plutôt néerlandais... ;)

En tout cas, pourquoi pas, quoi...

Salut.

0 Reco 24/11/2008 à 15:58 par Baldisa

Attention, il ne s'agit pas de décoration! En fait, la mise en scène (ou mise en déco, si vous préférez) ne se fait qu'en touche finale.

Si vous avez déjà fait l'expérience d'acheter un appartement (ce que j'ai fait), vous savez combien les propirétaires peuvent être négligeants en terme de rangement, de propreté...etc. Et ça, ce n'est franchement pas vendeur !

Le home staging préconise de désencombrer (faire ses cartons avant l'heure pour créer de l'espace), ranger, dépersonnaliser (exit les photos de famille, la collection de grenouilles et les posters des chambres d'ados), nettoyer (ça semble évident, mais visiter un bien avec le lit défait, la cuisine sale et les slips qui séchent au dessus de la baignoire, ça ne fait pas envie!), achever les travaux en suspend (ampoule qui pendouille, peinture pas terminée...). Vous ne pouvez pas savoir ce que j'ai vu en visitant ! Sans parler des odeurs de pipi de chat et de cigarette...

Repensez à l'exemple de la voiture ! C'est limpide ! Ou encore, dans un magasin, vous achetez le produit dans l'emballage n'est pas abîmé, pas celui qui fuit ou qui est craqué!

Alors, bien spur, il y a des gens qui vont spontanément mettre leur bien en valeur et fire le ménage. Mais bizarrement, ce n'est pas la majorité!

Dans un contexte difficile, il est toujours important de se différencier pour que son bien parte plus vite et au bon prix.
Je suis en train de faire le home staging de mon appartement à vendre, je vous parlerai des résultats après les premières visites !

0 Reco 24/11/2008 à 18:45 par MisterHadley

D'accord... je repense donc à l'exemple de la voiture...

Vous pourriez la faire passer chez le plus doué des carrossiers pour qu'il utilise ses talents en y appliquant d'innombrables couches du meilleur polish, si la couleur de ce qu'émet l'échappement m'indique déjà que le joint de culasse sent à plein nez la fin de carrière, bah ça ne changera rien dans un premier temps, puis dans un deuxième, je saurais déjà sans même être encore en train de faire une ballade à vos coté dans cette voiture que vous tentez de me cacher de gros souçis mécanique très onéreux, aussi lustrée soit cette voiture... ;)

0 Reco 24/11/2008 à 19:26 par MisterHadley

En 1998, sur les 16 millions de logements construits il y a 30 ans et plus, 46% ne répondaient plus aux normes de sécurités électriques... 7 millions présentaient des risques, et dans ces 7 millions de logements à risques, 2.3 millions d'entres eux étaient équipés d'installations particulièrement dangereuses... Ces chiffres sont de Observatoire National de la Sécurité Electrique (ONSE)...

Qu'en est-il aujourd'hui..? Il y a maintenant un certificat pour le diagnostic de l'installation électrique à produire si le logement proposé à la vente date de plus de quinze ans... Afin que l'acquéreur puisse savoir ce qu'il achète... Mais si dans le cadre d'une "mise en scène home staging", on devait, pour faire plus joli et mieux présenté que chez le voisin, on "embelli" un chouia tout ce qui est apparent, comme cet exemple de douille à replacer que vous donniez tout à l'heure, un adepte du home staging ne sera t-il pas alors tenté d'embellir tout autant des trucs style prises électriques, interrupteurs, et tout et tout, en changeant ceux qu'il avait d'origine, tout comme l'installation qui va avec, par des trucs super top tendance pour faire "plus mieux et à moindre coût", et ainsi mettre en scène une réalité de son logement qui, finalement, ne serait pas forcément si réelle que ça..?

Et si on part de ce principe là, que fera un acquéreur ayant "le coup de coeur" pour un logement bénéficiant d'une mise en scène home staging si il ne se contente que de la mise en scène, justement..?

Il me parait assez évident qu'il ne penserait pas forcément à faire ce qu'il faut ou se poser les bonnes questions si, dès le départ, une mise en scène lui est proposé pour l'orienter...

Donc, c'est surement quelque chose d'interessant, oui, mais ne nous trompons pas, ce n'est pas simplement ces quelques principes de bases, même si ils devaient être renforcés par un réel soucis de présentation, qui feront que tel appartement se vendra tout seul par rapport au même appartement qui n'aurait pas bénéficié du même traitement...

Et à titre personnel, je vous dirai que je ne me concentre que sur ce que je sais être essentiel dans ce type d'achat, et qui aurait immédiatement une forte incidence sur le prix de vente...

C'est anecdotique, biensur, mais je discutais avec un AI au printemps, histoire de voir si je passerai par lui le moment venu et faire main basse sur des appartements qui m'intéressaient... Je lui ai précisé, parmi un tas de trucs, que l'état des appartements, hormi pour quelques points, ne m'influencerait aucunement, en précisant même que ce serait dommage qu'ils aient été "refaits à neuf" si je devais prendre position, puisque ce serait de toute façon démantelé et renouvelé directe...

Alors, home staging ou non... ;)

Mais d'autres personnes seront peut-être plus intéressé, j'imagine que ça dépend des objectifs de chacun...

A plus.

0 Reco 24/11/2008 à 19:35 par MisterHadley

Au fait, j'ai oublié... Vous pourriez décrire un peu votre appart, histoire que l'on suive un peu l'évolution que vous suggérez sur le résultat après la vente...

Je sais pas, moi, mais en gros, la surface, ses qualités, ses défauts, l'état dans lequel vous l'avez acheté initialement, l'état dans lequel vous le vendez, par exemple, non..?

Si vous y avez aménagé des trucs particuliers, ou non, si oui, combien y avez vous consacré en terme de budget, et tout et tout, quoi...

Enfin, voila quoi... ;)

0 Reco 24/11/2008 à 20:09 par marc19

a écrit : Ce qui serait vraiment intéressant, puisque personne ne se risque encore sur ces pages à expliquer la façon dont une estimation peut être faite avec impartialité, ce serait de parler des grandes lignes de ce à quoi l'on doit s'attendre comme points classiques de discution quant aux habituels observations faites par des acquéreurs intéressés pour concrétiser leur décision d'achat, mais avec l'optique de discuter sérieusement le prix de vente pour le faire baisser...

Sur quoi vont-ils attaquer et pourquoi...
Sur quoi vont-ils faire l'impase et pourquoi...

Pourquoi vont-ils tenter de faire baisser le prix en se basant sur tel ou tel point plutôt que tel ou tel autre...
Je pense, en premier lieu, que négocier est un état d'esprit. certaines personnes sont parfaitement incapables de discuter un prix et le seul fait d'en parler les met dans l'embarras, bref, c'est pas leur truc, ils payent le prix demandé ou ils s'en vont sans commentaire, on peut en déduire, dans le cas présent, qu'un bien surévalué a d'autant moins de chance de trouver preneur. C'est là qu'un agent immobilier compétent et phychologue peut avantageusement servir son client réfractaire en négociant à sa place .
Il y a celui qui discute tout (j'en fais partie) car il estime qu'une négiciation aboutie lui permet de gagner trés facilement de l'argent . Aucun bien n'est parfait, la faille existe forcément et il faut la trouver pour argumenter autour, la salle de bain est un peu petite......le salon est mal exposé ........Il y a pas assez de placards........la route est bruyante........ le jardin est trop pentu etc.... ect ..... on peut prévoir un petite modif par là, une autre par ici pour sous entendre des frais supplémentaires. Tout est bon à la seule condition de ne pas heurter la sensibilité du vendeur sans quoi la négo tourne court si on lui fait perdre la façe. Il faut l'amener doucement, trés doucement à prendre conscience que ce qu'il vend, ce que lui trouve magnifique donc cher, en fait ne l'est pas aux yeux des autres . On aboutit pas à tous les coups selon que votre vendeur est plus ou moins pressé, plus ou moins coriace mais trés souvent ça marche, je parle d'une négo dans la limite du raisonnable (entre - 15 et -25 %).
J'ai connu quelques professionnels trés doués pour cet exercice, dans les deux sens, avec cette capacité de faire baisser un vendeur et monter un acheteur pour arriver à ce que tout le monde y trouve son compte, c'est du grand art, je suis admiratif .

0 Reco 24/11/2008 à 20:49 par MisterHadley

Ouais, mais toi, t'es un vicieux, marc... ;)

Plus sérieusement, cette façon de "discuter" sur tout me rappelle un truc qu'une daronne m'avait dit à propos d'un de ces collègues...

D'après elle, ce type-là, alors qu'il était plutôt blindé, je dis bien "était"... ;) ce type-là, donc, n'hésitait donc jamais à faire je ne sais combien de kilomètres en voiture pour aller à trifouillis les oies acheter une pizza, sous prétexte que dans son coin de gars blindé, elles étaient hors de prix, alors qu'à trifouillis les oies, il pouvait les avoir pour quelques piécettes moins chères... Incroyable, hein..? ;)

Sinon, tenter de négocier sur ce qui peut l'être, oui, mais tenter de le faire sur des trucs subjectifs...

Et que penses-tu de ce home staging, marc... Est-ce que tu y serais sensible..?

0 Reco 25/11/2008 à 08:37 par marc19

a écrit : Ouais, mais toi, t'es un vicieux, marc... ;)

Plus sérieusement, cette façon de "discuter" sur tout me rappelle un truc qu'une daronne m'avait dit à propos d'un de ces collègues...

D'après elle, ce type-là, alors qu'il était plutôt blindé, je dis bien "était"... ;) ce type-là, donc, n'hésitait donc jamais à faire je ne sais combien de kilomètres en voiture pour aller à trifouillis les oies acheter une pizza, sous prétexte que dans son coin de gars blindé, elles étaient hors de prix, alors qu'à trifouillis les oies, il pouvait les avoir pour quelques piécettes moins chères... Incroyable, hein..? ;)

Sinon, tenter de négocier sur ce qui peut l'être, oui, mais tenter de le faire sur des trucs subjectifs...

Et que penses-tu de ce home staging, marc... Est-ce que tu y serais sensible..?
Non, Mister, ni plus ni moins vicieux qu'un autre mais rassures toi, j'en suis pas arrivé à négocier le camenbert Président au sup du coin.
Cette maison mise en scène peut effectivement contribuer à donner une meilleure image du lieu mais d'une M .... on n'a jamais fait un fromage ! et cette émission laisse à penser que toutes les maisons à vendre peuvent se parer de mille feux au point de faire succomber le premier visiteur......foutaise.
On joue dans le futile mais c'est vrai aussi qu'une majorité d'acheteurs ne voient pas bien plus loin que leur bout de nez, vont apprécier une déco travaillée et passer outre une chaudièred'un autre âge.
C'est la poudre a

0 Reco 25/11/2008 à 08:55 par marc19

a écrit : Non, Mister, ni plus ni moins vicieux qu'un autre mais rassures toi, j'en suis pas arrivé à négocier le camenbert Président au sup du coin.
Cette maison mise en scène peut effectivement contribuer à donner une meilleure image du lieu mais d'une M .... on n'a jamais fait un fromage ! et cette émission laisse à penser que toutes les maisons à vendre peuvent se parer de mille feux au point de faire succomber le premier visiteur......foutaise.
On joue dans le futile mais c'est vrai aussi qu'une majorité d'acheteurs ne voient pas bien plus loin que leur bout de nez, vont apprécier une déco travaillée et passer outre une chaudièred'un autre âge.
C'est la poudre a
je continue (mauvaise manip) aux yeux et les avertis ne se laisseront pas prendre.
Certes, il n'est point besoin d'être assisté pour comprendre qu'une maison propre, entretenue dans le souci du détail, des extérieurs où rien de traine, quel ques arbres, une pelouse bien tondues, des fleurs, une allée bien dessinée, une belle cloture, aura une meilleure chance de se vendre qu'une autre qui ressemble à un dépotoir, le genre détail qui tue, le barbecue tout rouillé rempli d'eau, l'étendoir à linge dans l'alignement de l'entrée, la liste serait longue , bref, il suffit d'un peu de bon sens .
Le home machin, oui, mais pour ceux qui ont un fromage mou dans la boîte craniène .