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Pas si mal... Usufruit temporaire

3 Reco 18/02/2010 à 14:47 par MisterHadley

Alors, voyons voir...

Nous avons donc un appart évalué en pleine propriété à 150000€ net vendeur...

Nous savons donc que l'évalution fiscale de son usufruit temporaire est à 23% de la valeur de sa pleine propriété, par période de dix ans...

Nous avons donc un potentiel locatif mensuel de 1400€ HC sur cet appartement...

Dans l'hypothèse de calcul sur vingt ans, voyons voir à combien la rentabilité brute de décoffrage se situerait, juste comme ça, quoi, vite fait... ;)

23% de 150000€ = 34500€ pour dix années d'usufruit temporaire...

Soit 69000€ pour vingt ans d'usufruit temporaire sur cet appart...

1400€ HC par mois x 12 mois = 16800€ par an de loyers HC...

16800€ / 69000€ X 100 = 24.35% de rentabilité brute de décoffrage...

Mouais... Pas si mal, quoi...

:p ;)

Message modéré 22/02/2010 à 11:36
2 Reco 18/02/2010 à 16:31 par tomitoma

Cela dit avec 1400€ de loyer/mois hors charge pour un appart à 150K€, tu peut te permettre de l'acheter un pp, c'est plus que valable et tes héritiers te remercieront :)

1 Reco 18/02/2010 à 16:33 par MisterHadley

Parce que tu pensais qu'il n'y avait que ça..!? ;)

0 Reco 18/02/2010 à 16:36 par MisterHadley

Sinon, ne calcules surtout pas la rentabilité brute de décoffrage sur dix ans...

Ca frôlerait l'indécence...:p

1 Reco 18/02/2010 à 16:37 par tomitoma

que quoi?

0 Reco 18/02/2010 à 16:40 par MisterHadley

Que cette merveille dans cette version là, bah tiens... ;)

0 Reco 20/02/2010 à 11:41 par itaac

Mouais effectivement, faut pas calculer la rentabilité du nu-propriétaire non plus qui dans ce cas, à moins d'être sénile n'a aucun intérêt dans les valeurs données.

0 Reco 20/02/2010 à 11:47 par MisterHadley

itaaca écrit : Mouais effectivement, faut pas calculer la rentabilité du nu-propriétaire non plus qui dans ce cas, à moins d'être sénile n'a aucun intérêt dans les valeurs données.Tu n'as qu'à taper " usufruit temporaire " dans un moteur de recherche, et tu auras l'explication que si, bien au contraire..! :)

Et perso, je préfère justement acquérir l'usufruit, et prendre à ma charge l'ensemble des impositions, charges et autres...

;)

0 Reco 20/02/2010 à 11:50 par marc19

Tu nous fait quoi, là !!!!! moi pas comprendre !

0 Reco 20/02/2010 à 11:51 par MisterHadley

Tu peux aller directement aussi sur le site d'un promoteur qui est spécialisé là dedans, mais en version sociale, tout y est expliqué...

www.perl.fr

Y a juste que je ne fais pas dans le social, ni dans le neuf...

:p

Message edité 20/02/2010 à 11:55
0 Reco 20/02/2010 à 12:02 par itaac

nan mais je suis d'accord avec toi sur l'acquisition de l'usufruit.
Mais encore une fois le nu propriétaire d'un seul appartement de valeur 150000 € louable 1400/mois n'a aucun interet à vendre son usufruit à ce montant là.
Maintenant si t'en connais un, il serait idiot pour toi de laisser passer celà et là j'en conviens parfaitement^^

0 Reco 20/02/2010 à 12:13 par MisterHadley

Sauf que justement, il n'y a qu'après le passage en oeuvre personnelle qu'il génère cette rentabilité et ce rendement... ;)

Ex : un couple de retraités comprend seulement depuis à peine quelques semaines où ils y sont définitivement, qu'ils ne toucheront pas la "retraite" tant espérée étant donné que leurs charges de vies, elles, ne vont pas diminuer, etc, etc...

Des animateuz virtuelles de sites qui donnent bêtement leur "chance" à des charlottes sans aucunes thunes ( par exemple... ;) ) et après avoir eu les yeux plus gros que le ventre et s'être fait roulé par ses propres parents, se retrouvent donc endettées jusqu'à la moelle, surtout qui leur faut absolument le tout dernier smartphone à la mode, etc, etc, etc, même si elles n'en ont pas les moyens...

Etc, etc...

L'acquisition de l'usufruit temporaire est une sacré aubaine pour eux, puisque c'est du cash immédiatement dans leur popoche...

C'est plus aucunes charges à payer sur leur appartement pendant toute la durée du contrat de démembrement...

Plus aucunes impositions non plus...

C'est l'assurance de rester cependant propriétaire à la fin du contrat démembré, le tout sans aucun frais, et d'un appartement refait à neuf, sans plue-value à payer alors qu'il aura pris de la valeur durant la même période...

A terme, ils le vendent, le loue, le mettent en viager bancaire, ils feront ce qu'ils veulent...

;)

Message edité 20/02/2010 à 12:24
0 Reco 20/02/2010 à 12:15 par MisterHadley

Vachement mieux que de louer des cages à poules sur Paname avec des belles cafetières chromées dedans à trente euros pour des "touristes", non..?

Hé hé hé hé...

La vie, quoi...

Il n'y a que des gagnants... ;)

0 Reco 20/02/2010 à 13:03 par itaac

D'accord mais avec 1400 de rapport mensuel, si l'appart et payé, ya quand meme moyen de négocier avec le banquier là donc vendre l'usufruit pour 20 ans pour 70000 euros là ou en loyer ils pouvait escompter 4 fois plus non vraiment ya pas moyen de me convaincre que pour le proprio c'est une aubaine
Maintenant si iil ya un principe de donation dans l'hypothese , à voir.
Vraiment tu m'aurais dis plutot que le bien valait 300000 là je peux suivre un peu plus le raisonnement car plutot que de vendre et de ne pas trouver d'acheteurs c'est un moyen à étudier

Maintenant et je me rappelle ne pas avoir eu le temps (pendant la crise de développer plus en avant le principe du démembrement) car il y a surement un "concept" que tu as peut etre déjà imaginé ;) et qui serait trés interressant pour un acquereur

0 Reco 20/02/2010 à 13:12 par MisterHadley

Ca veut strictement rien dire, là, ce que tu dis...

Sois plus clairE... ;)

0 Reco 20/02/2010 à 13:22 par MisterHadley

Surtout que tu ne lis pas non plus ce qu'il y a marqué au dessus...

En version revisité, cet appart génère 1400€ mensuel...

Sans l'être, il ne le génère pas, c'est ça qui est aussi intéressant dans l'histoire...

En gros, là où tu devras acheter un appart à 150000€ pour en tirer 7, 8 ou 900€ mensuels HC, moi j'achèterais l'usufruit temporaire du même appart en le payant 69000€, le "revisiterait", et en génèrerait 1400€ HC mensuels...

Donc, d'un coté, tel quel, tu payes 150000€ pour "gagner" 900€ HC mensuels

Soit une rentabilité brute de décoffrage de 7.2%

( 10800€/150000X100 ) = 7.2%

De l'autre, "revisité", je paye 69000€ pour l'usufruit temporaire sur 20ans...

Je "gagne" ensuite 1400€ HC mensuels...

Soit une rentabilité brute de décoffrage de 24.35%

( 16800€/69000X100 ) = 24.35%

Bah ya pas photo... :p

Message edité 20/02/2010 à 13:24
0 Reco 20/02/2010 à 13:38 par MisterHadley

itaaca écrit : D'accord mais avec 1400 de rapport mensuel, si l'appart et payé, ya quand meme moyen de négocier avec le banquier là donc vendre l'usufruit pour 20 ans pour 70000 euros là ou en loyer ils pouvait escompter 4 fois plus non vraiment ya pas moyen de me convaincre que pour le proprio c'est une aubaine
Maintenant si iil ya un principe de donation dans l'hypothese , à voir.
Vraiment tu m'aurais dis plutot que le bien valait 300000 là je peux suivre un peu plus le raisonnement car plutot que de vendre et de ne pas trouver d'acheteurs c'est un moyen à étudier

Maintenant et je me rappelle ne pas avoir eu le temps (pendant la crise de développer plus en avant le principe du démembrement) car il y a surement un "concept" que tu as peut etre déjà imaginé ;) et qui serait trés interressant pour un acquereur
Admettons que quelqu'un dispose d'un appart, payé, et tout et tout...

C'est merveilleux, tant mieux pour lui, mais il devra en assumer pleinement les charges, les impots, et s'il y vit, il ne loue donc pas, donc perte sèche, n'est-ce pas..?

Donc, tant que le monsieur a de quoi subvenir à sa life, et l'ensemble de ses charges de vie, celles de l'appart mais aussi toutes les autres, la vie est belle...

On est bien d'accord...

Mais le cout de la vie augmente inéluctablement... Tôt ou tard, et même si l'on a un excellent job, et que l'on se croit intouchable, il y aura bien un événement qui amoindrira tes revenus, peut-être divorceras-tu si tu es marié, peut-être auras tu simplement envie d'autres choses sans vraiment oser le tenter parce que tu redouteras de perdre ce que tu auras durement acquis...

N'oublions pas non plus la fameuse retraite... ;)

Et bien, sans te départir de ce qui t'appartiens, tu pourras donc générer un capital immédiat qui te permettra de voir les choses, quelles qu'elles soient, en plus grand... ;)

Avec un capital en cash, et tout de suite, définitivement acquis...

Le double effet kiss-kool est qu'au terme du contrat de démembrement, re jackpot pour toi, puisque tu récupères la pleine propriété de ton appart, sans imposition, gratuitement puisque la réunification des deux droits se fait d'office sans autres formalités, et vu que ton appart sera remis à neuf, et que sur cette durée, il aura pris de la valeur, tes vieux jours seront encore une fois assurés d'être rose... ;)

Message edité 20/02/2010 à 13:44
0 Reco 20/02/2010 à 14:20 par MisterHadley

Tiens, itaac, j'ai retrouvé un truc qui m'intéressait pas mal en tout début janvier de cette année, là...

Et je viens de calculer vite fait à l'arrache l'embellie en version personnelle avec usufruit temporaire sur 20 ans...

Il s'agissait d'un immeuble de bureaux de 912m² proposé à la vente pour un prix TTC en gros de 1080000€...

Avec 35 parkings.

L'immeuble ne payant pas de mine pour le profane, il est de surcroit des années 80, techniquement parlant...

En fait, une mine d'or à lui seul... ;)

Voici ce qu'il aurait pu en découler directement :

16 appartements aux normes 2010 top niveaux d'une surface Carrez de 55m², soit la surface idéalement recherchée par les "jeunes actifs"... ;)

Point besoin de se montrer outrageusement gourmand en terme de loyer, ça se loue de surcroit tout seul, 14€ le M² HC se suffisent pour faire 16 heureux... ;)

Donc, un loyer par appartement de 770€ HC par mois, les charges étant de surcroit symboliques...

Par 16 appartements, ça nous donne un revenu locatif HC mensuel de 12320€

Soit par an, un revenu locatif HC de 147840€... ;)

En faisant l'acquisition de cet immeuble à son prix de vente, et en pleine propriété, soit 1080000€, ça nous donne une rentabilité brute de décoffrage de 13.69%

( 147840€/1080000X100 ) = 13.69%

En n'acquiérant QUE l'usufruit temporaire de ce même immeuble pour 20 ans, on n'a à financer QUE 496800€... ;)

La rentabilité brute de décoffrage serait donc de 29.76%... :p

( 147840€/496800X100 ) = 29.76%

Et en plus, on fait 16 heureux qui trouveraient un logement au top du top de 55m², sécurisé en GURL...

Voila, voila... ;)

Message edité 20/02/2010 à 14:25
0 Reco 20/02/2010 à 15:59 par itaac

le vendeur peut il négocier (à la hausse bien sûr)la valeur de l'usufruit et si oui doit il payer une plus value ou autre ?
bref avec tous les arguments mis en place pour le convaincre de vendre seulement l'usufruit, peux t on le bloquer sur la valeur ?

0 Reco 20/02/2010 à 18:04 par MisterHadley

La valeur de l'usufruit temporaire est, fiscalement, de 23% de la valeur, par période de dix ans, en pleine propriété du bien sur lequel porte le démembrement...

Il est toujours envisageable de l'acquérir à un prix supérieur, notemment en faisant un calcul ou il serait éventuellement pris en considération l'éventuel rendement que cet usufruit pourrait générer...

... sauf que là, justement, l'argument que tu utilisais jusqu'ici serait donc parfait pour casser les vélléités spéculatives des nus propriétaires, puisqu'ils ne prennent, eux, aucuns risques... ;)

Donc, évaluation suivant les règles fiscales, et basta.

Pour la plue-value qu'un nu propriétaire serait suceptible de générer, tu as deux cas de figures :

1 - le nu propriétaire d'origine reste le même (sans aucune mutation ) jusqu'au terme du contrat de démembrement

2 - le nu propriétaire d'origine cède sa nue-propriété à un tiers avant que le contrat de démembrement arrive à son terme

Dans le premier cas, lorsque le terme du contrat arrive à sa conclusion, l'usufruit revient naturellement au nu propriétaire, et reforme ainsi sans aucune formalité ni droit la pleine propriété originale, quelque soit la valeur de l'appartement à ce moment là

Dans le deuxième cas, par contre, le nu propriétaire qui aurait décidé de vendre sa nu propriété avant le terme du contrat serait soumis aux règles de plue value de droit commun, la valeur de sa nue propriété étant alors calculée au moment de sa mutation de laquelle on soustrairait la valeur à laquelle elle était évaluée au moment du démembrement de la pleine propriété... la différence étant la plue-value sur lequelle une imposition serait le cas échéant portée...

Cela ne changerait absolument rien, par contre, pour l'usufruitier qui, lui, que le nu propriétaire reste celui d'origine ou non, continue bien gentiment de son coté, conformément au contrat de démembrement jusqu'à son terme...

Le nu propriétaire qui aurait pris la place du nu propriétaire original se substituerait alors à celui ci dans le contrat qui le lierait alors à l'usufruitier...

;)

0 Reco 22/02/2010 à 09:21 par itaac

je passe rapidement.
désolé, mais même si je pourrais trouver les réponses ailleurs, je préfère commencer par les poser ici ;)
Comment financer ce genre d'opé
Un pret immobilier ? Quelles garanties pour le banquier ? une hypothèque ?
Pourras t'on déduire les intérets d'emprunts
Une SCI peut elle etre détentrice d'usufruit temporaire ?
Le vendeur peut il tout de même vendre l'entiere propriété pendant "le contrat"?
Le code civil prevoit les obligations lors d'un démembrement ? est ce les mêmes dans le cas temporaire ?
Ainsi celui qui vend son usufruit peut ne pas avoir de revenu pour payer les appels de fonds ou les réparations de gros oeuvres. Comment gérer cela

Tu conviens avec moi que ceci n'est qu'un placement financier, mais immobilier.
Comment est imposé l'usufruitier (classique ? en foncier ?)

Merci pour tes réponses Mh

Ah au fait, ta derniere boite mail est telle toujours en fonction ?

0 Reco 22/02/2010 à 10:03 par MisterHadley

Ouais, elle l'est...

Pour les réponses, faudra attendre quelques minutes, là, parce que j'ai un truc à faire, avant...

1 Reco 22/02/2010 à 12:16 par MisterHadley

L'usufruit, et la nue-propriété, réunis ensemble, forme la pleine propriété...

L'usufruit est à lui seul un droit immobilier à part entière...

La nue-propriété aussi...

Donc, puisqu'il s'agit bien de droits réels immobiliers, tu finances classiquement par des emprunts immobiliers...

Une SCI peut tout à fait détenir la nue-propriété d'un bien immobilier, ou inversement, l'usufruit, puisqu'encore une fois, il s'agit bien, pour l'un et l'autre, de droits réels immobiliers...

Une SCI pourrait même détenir un mix des deux portant sur différents biens immobiliers dont, pour certains, elle ne détiendrait que l'usufruit, et pour d'autres que la nue-propriété, pourquoi pas... et même détenir aussi dans la foulée la pleine propriété d'autres biens...

Lorsque tu dis "le vendeur peut-il tout de même vendre l'entière propriété pendant le contrat", évidemment non, puisque le "vendeur" ne détient plus ensuite la pleine propriété, mais seulement la nue-propriété, l'usufruit, il l'a déjà vendu, il ne peut donc pas le revendre une seconde fois..! :)

Il ne pourra le faire que lorsque l'usufruit réintègrera la nue-propriété, au terme du contrat de démembrement, et pas avant...

Pour ce qui est des travaux du "gros oeuvre", etc, normalement alloués au nu-propriétaire, plusieurs cas de figures peuvent se présenter :

Si tu as pas mal de biens immobiliers et que tu cherches à te créer un "déficit" à déduire sur ces revenus locatifs, tu peux les déduire au même titre que les autres charges... mais dans ce cas, biensur, il te faut payer ces charges allouées au nu-propriétaire...

Tu peux aussi prévoir contractuellement que l'usufruitier prenne aussi à sa charge exclusive les travaux qui seraient normalement alloués au nu-propriétaire s'il te le propose de lui-même, ou s'il est d'accord pour les prendre à sa charge, mais dans ce cas, tu ne pourras, toi, absolument rien déduire de ces charges, puisqu'elles ne t'incombes plus contractuellement...

Généralement, les "investisseurs" qui achètent en nue-propriété le font pour des raisons d'optimisation fiscale, et ainsi, entre autre, déduire ces charges allouées au nu-propriétaire...

Perso, dans ma vision personnelle d'la chose... ;) l'usufruitier les prend contractuellement à sa charge comme tout le reste... ;)

L'usufruitier est imposé de la même façon que s'il avait la pleine propriété, y compris pour une éventuelle ISF...

... mais vu le rendement qu'il dégage avec les "fruits" de cet usufruit temporaire, c'est assez normal, non..? ;)

Voila, en gros...

Message edité 22/02/2010 à 12:23
0 Reco 22/02/2010 à 17:20 par Bernie

MisterHadleya écrit : En faisant l'acquisition de cet immeuble à son prix de vente, et en pleine propriété, soit 1080000€, ça nous donne une rentabilité brute de décoffrage de 13.69%

( 147840€/1080000X100 ) = 13.69%

En n'acquiérant QUE l'usufruit temporaire de ce même immeuble pour 20 ans, on n'a à financer QUE 496800€... ;)

La rentabilité brute de décoffrage serait donc de 29.76%... :p

( 147840€/496800X100 ) = 29.76%
Juste une question. Le financement de l'usufruit étant chiffré, il faut ajouter aussi l'aménagement du bâtiment pour création de 16 logements, non? Donc la rentabilité serait moindre. Ou ai-je mal compris?

0 Reco 22/02/2010 à 17:38 par Bernie

La pénurie des logements touche essentiellement les grandes villes, là où il y a encore un peu de travail. Paris, Lyon, Lille Marseille.
Moins dans les villes moyennes.

Des bâtiments industriels doivent faire souvent objet d'une dépollution, ce qui allourdit aussi la petite note.

Aménager un bâtiment en province n'est peut-être pas forcément une bonne affaire, car la pénurie y est moins importante........

1 Reco 22/02/2010 à 17:47 par tomitoma

Et il faut encore trouver le "specimen" pret à s'asseoir sur un paquet de fric, parce que, dans l'exemple, le type s'asseoi sur 600Ke, pour en conserver la pp, qui elle ne générera aucun revenu et l'augmentation de sa valeur incertaine (chui pas partisant du krach, mais les +10%/an, c'est fini!!)???

0 Reco 22/02/2010 à 17:55 par Bernie

Oui mais dans 15 ans, il récupérera l'ensemble des logements, qui génère des revenus locatifs.......
Pour vendre donc ce type de bâtiment mieux vaut avoir 50 ans, afin de grossir un peu la retraite à 65 ans. Sauf qu'il sera imposé sur ses revenus locatifs à 65 ans......

Mais si l'on a 50 ans, on exploite encore le bâtiment, car l'on n'est pas encore à la retraite. Ou alors, il veut prendre sa retraite, dans ce cas, il aura aussi besoin des 600 000€

S'il le vend à 50 ans, c'est peut-être parce que sa société a capoté. Dans ce cas, il aura certainement besoin des 600 000€......

S'il vend le bâtiment pour s'installer ailleurs et plus grand.......

Si le vendeur à 60 ans, il profitera moins de son argent 15 ans plus tard.

En théorie ça paraît bien mais en pratique, pas très évident, tout ça.....

Message edité 22/02/2010 à 17:57
0 Reco 22/02/2010 à 17:58 par Bernie

Conclusion, mieux vaut hériter de ce type de construction et avoir du temps devant soi, quoi....

Message edité 22/02/2010 à 17:59
0 Reco 22/02/2010 à 18:41 par MisterHadley

Bah t'as mal compris, puisqu'il s'agit d'une rentabilité brute de décoffrage... :)

Ensuite, le cout de la transformation, lorsque l'on maîtrise justement parfaitement la chose, est franchement "light"... ;)

Et oui...

0 Reco 22/02/2010 à 18:42 par MisterHadley

Et c'est bien pour ça que l'exemple bien réel de cet immeuble de bureaux bien réel est une mine d'or... il n'est pas au fin fond de trifouillis les oies, mais bel et bien là où les prix sont élevés pour des locations similaires... ;)

0 Reco 22/02/2010 à 18:45 par Bernie

Fais le.....

0 Reco 22/02/2010 à 18:49 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Et il faut encore trouver le "specimen" pret à s'asseoir sur un paquet de fric, parce que, dans l'exemple, le type s'asseoi sur 600Ke, pour en conserver la pp, qui elle ne générera aucun revenu et l'augmentation de sa valeur incertaine (chui pas partisant du krach, mais les +10%/an, c'est fini!!)???S'il s'agit d'un immeuble de bureaux, il s'agit donc d'une entreprise... ;)

Et une entreprise ne crache surtout pas sur du cash immédiatement... ;)

Ensuite, sur vingt ans, et même à un malheureux et tout petit +2% de moyenne annualisé, ça fait un gentil 20% sans aucun effort ni aucun risque...

Revoyez donc les historiques des chiffres officiels sur cette même durée, ou vos actes de propriétés pour celles et ceux qui ont quelque chose sur cette même durée... ça parle tout seul sans qu'il y ait besoin de faire un dessin... ;)

Et une entreprise qui se déssaisit de ses bureaux, ce n'est aucunement rare, surtout qu'ensuite, elle, elle fera soit de la location pour ses nouveaux bureaux, ou un crédit bail, voir un bail amphi... histoire d'avoir ce qui correspondra bien mieux à son image du moment, et plus un "vieux" truc obsolète...

0 Reco 22/02/2010 à 18:52 par MisterHadley

Berniea écrit : Oui mais dans 15 ans, il récupérera l'ensemble des logements, qui génère des revenus locatifs.......
Pour vendre donc ce type de bâtiment mieux vaut avoir 50 ans, afin de grossir un peu la retraite à 65 ans. Sauf qu'il sera imposé sur ses revenus locatifs à 65 ans......

Mais si l'on a 50 ans, on exploite encore le bâtiment, car l'on n'est pas encore à la retraite. Ou alors, il veut prendre sa retraite, dans ce cas, il aura aussi besoin des 600 000€

S'il le vend à 50 ans, c'est peut-être parce que sa société a capoté. Dans ce cas, il aura certainement besoin des 600 000€......

S'il vend le bâtiment pour s'installer ailleurs et plus grand.......

Si le vendeur à 60 ans, il profitera moins de son argent 15 ans plus tard.

En théorie ça paraît bien mais en pratique, pas très évident, tout ça.....
Le nu-propriétaire, une fois redevenu propriétaire n'aura qu'à simplement faire un viager bancaire, et plus aucun soucis, ni ISF...

Le prêt viager hypothécaire obtenu est un prêt, donc aucunement un revenu... ;)

Et ce viager bancaire lui laisse l'opportunité de continuer d'exploiter son appartement et d'en percevoir les loyers s'il le souhaite...

Alors, elle est pas belle, la vie..? Hum..?

Voila, voila... :p

0 Reco 22/02/2010 à 19:59 par Bernie

MisterHadleya écrit : Le nu-propriétaire, une fois redevenu propriétaire n'aura qu'à simplement faire un viager bancaire, et plus aucun soucis, ni ISF...

Le prêt viager hypothécaire obtenu est un prêt, donc aucunement un revenu... ;)

Et ce viager bancaire lui laisse l'opportunité de continuer d'exploiter son appartement et d'en percevoir les loyers s'il le souhaite...

Alors, elle est pas belle, la vie..? Hum..?

Voila, voila... :p
Dans l'exemple cité, le "redevenu propriétaire" aura un bâtiment rempli de logements en location sur les bras...... Donc déclaration de revenus fonciers. S'il vend son bâtiment rempli de locataires, il paiera surment l'ISF.

Nul besoin donc de recourrir à un viager bancaire.

0 Reco 22/02/2010 à 20:01 par itaac

Bien Bien Bien
Interressant tout ça quand même

Réflexion faite, mon premier souci est la durée de l'usufruit. Proposer 20 ans me semble réduire la cible des vendeurs à des professionnels type société quand même.
Je vois mal un particulier s'engager pour 20 ans. Donc effectivement ton projet d'un entrepot, immeuble de bureau peut marcher mais dans des proportions peut etre trop importantes pour moi :)
mais pourquoi pas
2eme chose, je pense que pour convaincre il faut effectivement apporter une plus value à l'immeuble. En effet, dire que le vendeur cede 23 % (qui pourquoi pas lui permet de terminer son crédit), n'aura plus de charges (impot, taxe foncieres, charges de copro,...), et que l'on entreprend une rénovation qui entretiendra l'immeuble voir lui donner de la valeur devrait avoir son effet.

Certes le proprio n'a plus de revenus mais il n'a plus de contraintes non plus et il valorise son patrimoine par l'amélioration que l'on apporte au bien qui lui permettra de vendre mieux lors du remembrement

je pense que si on apporte pas de plus value lors du remembrement, il sera difficile de convaincre.
Maintenant si vous connaissez quelqu'un qui a un bien sur lequel il lui reste 23 % de crédit, je veux bien me risquer à le convaincre ;)
(faudra voir le bien quand même)

0 Reco 22/02/2010 à 20:09 par Bernie

N'oublies pas un petit détail: l'usufruit s'éteint avec l'usufrutier......s'il t'arrive une galère de type définitif, que se passera-t-il?

A moins que l'on puisse s'assurer soit par un contrat, soit par une assurance à ce type de risque définitif.....

0 Reco 22/02/2010 à 20:27 par itaac

MH dit qu'une SCi peut détenir un usufruit temporaire donc en cas de décés perso, je pense que ca risque pas grand chose non ?A moins que ce soit un contrat obligatoirement intuitu personnae .Par contre il faut bien que quelqu'un gere ça et effectivement il faut ptetre y penser

Une ptetite autre question
Combien vaut la nue propriété : 77 % si il y usufruit sur 10 ans, un prorata temporis ou cela dépend t'il comme dans l'usufruit classique de l'age de l'usufruitier

0 Reco 22/02/2010 à 20:28 par Bernie

itaaca écrit : Maintenant si vous connaissez quelqu'un qui a un bien sur lequel il lui reste 23 % de crédit, je veux bien me risquer à le convaincre ;)
(faudra voir le bien quand même)
Mais qui abandonnera son bien pendant 20 ans? C'est long 20 ans. Faut y réfléchir quand-même 2 fois.... Pour un propriétaire, il ne doit pas être facile de laisser son bien comme ça pendant 15 à 20 ans.

Il y en a sans doute quelques uns mais comme tu dis, ça ne doit pas courir les rues. Encore une fois, en théorie ça paraît bien mais la pratique......

Message edité 22/02/2010 à 20:37
0 Reco 22/02/2010 à 20:33 par itaac

23 % c'est pour 10 ans Bernie

Imagine rapidement que tu trouves une vieille bicoque à retaper, bien placée et tout et tout.
Pourquoi pas tenter 20 ans ,si les chiffres tournent ca se tente non ? surtout si tu fais une renta de 20 % et puis si il veut pas tu le ramenes à 10 ans et si il veut pas et ben, à toi de voir :) ;)

0 Reco 22/02/2010 à 20:38 par Bernie

Une SCI impliquerait donc au minimum 2 personnes.... donc division de la part du gateau.

0 Reco 22/02/2010 à 20:39 par MisterHadley

Berniea écrit : Mais qui abandonnera son bien pendant 20 ans? C'est long 20 ans. Faut y réfléchir quand-même 2 fois.... Pour un propriétaire, il ne doit pas être facile de laisser son bien comme ça pendant 15 à 20 ans.

Il y en a sans doute quelques uns mais comme tu dis, ça ne doit pas courir les rues. Encore une fois, en théorie ça paraît bien mais la pratique......
Réveilles toi, la bernie, ce n'est pas de la théorie... :)

0 Reco 22/02/2010 à 20:42 par MisterHadley

Berniea écrit : Dans l'exemple cité, le "redevenu propriétaire" aura un bâtiment rempli de logements en location sur les bras...... Donc déclaration de revenus fonciers. S'il vend son bâtiment rempli de locataires, il paiera surment l'ISF.

Nul besoin donc de recourrir à un viager bancaire.
Payer l'ISF n'est pas une tare, déjà... ;)

Ensuite, payer l'ISF en n'ayant que des loyers comme revenus, ça va pas être simple quand même, puisqu'il va en falloir grave, là, des loyers..! :)

Et l'intérêt du viager bancaire est de justement avoir le beurre, l'argent du beurre (et plus si affinité... ;) ) mais sans l'ISF, justement...

D'où l'intérêt de l'envisager, ce viager bancaire... :p

Message edité 22/02/2010 à 20:42
0 Reco 22/02/2010 à 20:44 par Bernie

Il me semble que le délai minimum est de 15 ans mais je peux me tromper.

Par ailleurs, il me paraît judicieux de faire un calcul entre un achat en pleine propriété l'usufruit.

Certes, MH en a fait une démonstration mais je ne suis pas encore totalement convaincue. Car cela impliquerait que les loyers nets doivent pouvoir générer un capital équivalent à une vente d'un bien en pleine propriété au bout de 20 ans.

Où que les loyers nets puissent financer un autre bien, payé au bout de 20 ans.

A ta calculette.....

0 Reco 22/02/2010 à 20:46 par Bernie

MisterHadleya écrit : Réveilles toi, la bernie, ce n'est pas de la théorie... :)Je ne demande qu'à y croire MH, tu devrais me connaître un peu depuis le temps.....

0 Reco 22/02/2010 à 20:46 par MisterHadley

Berniea écrit : N'oublies pas un petit détail: l'usufruit s'éteint avec l'usufrutier......s'il t'arrive une galère de type définitif, que se passera-t-il?

A moins que l'on puisse s'assurer soit par un contrat, soit par une assurance à ce type de risque définitif.....
L'usufruit temporaire est contractuelle.

Une simple clause prévue à cet effet le rend transmissible dans l'actif successoral de l'usufruitier afin que ces ayants-droits puissent ainsi continuer à percevoir les fruits de cet usufruit temporaire pour le temps qu'il reste à courir sur le contrat de démembrement, en lieu et place de l'usufruitier original... ;)

L'usufruit est un droit réel immobilier, il se vend également, s'hypothèque aussi...

Il peut se transmettre si c'est un particulier qui le contractualise... :p

0 Reco 22/02/2010 à 20:47 par Bernie

MisterHadleya écrit : Payer l'ISF n'est pas une tare, déjà... ;)

Ensuite, payer l'ISF en n'ayant que des loyers comme revenus, ça va pas être simple quand même, puisqu'il va en falloir grave, là, des loyers..! :)

Et l'intérêt du viager bancaire est de justement avoir le beurre, l'argent du beurre (et plus si affinité... ;) ) mais sans l'ISF, justement...

D'où l'intérêt de l'envisager, ce viager bancaire... :p
Si le bien revient en pleine propriété, il n'y aura pas que les loyers mais aussi la valeur du bâtiment à déclarer et là...bingo pour l'ISF.

0 Reco 22/02/2010 à 20:48 par MisterHadley

Berniea écrit : Je ne demande qu'à y croire MH, tu devrais me connaître un peu depuis le temps.....Non, je préfère m'abstenir, la bernie, merci... :p

Sinon, tu sors dans la vraie vie... ;)

0 Reco 22/02/2010 à 20:48 par Bernie

MisterHadleya écrit : L'usufruit temporaire est contractuelle.

Une simple clause prévue à cet effet le rend transmissible dans l'actif successoral de l'usufruitier afin que ces ayants-droits puissent ainsi continuer à percevoir les fruits de cet usufruit temporaire pour le temps qu'il reste à courir sur le contrat de démembrement, en lieu et place de l'usufruitier original... ;)

L'usufruit est un droit réel immobilier, il se vend également, s'hypothèque aussi...

Il peut se transmettre si c'est un particulier qui le contractualise... :p
Ok, c'est clairE.

0 Reco 22/02/2010 à 20:49 par MisterHadley

Berniea écrit : Il me semble que le délai minimum est de 15 ans mais je peux me tromper.

Par ailleurs, il me paraît judicieux de faire un calcul entre un achat en pleine propriété l'usufruit.

Certes, MH en a fait une démonstration mais je ne suis pas encore totalement convaincue. Car cela impliquerait que les loyers nets doivent pouvoir générer un capital équivalent à une vente d'un bien en pleine propriété au bout de 20 ans.

Où que les loyers nets puissent financer un autre bien, payé au bout de 20 ans.

A ta calculette.....
Encore perdu, décidément, c'est ta soirée, là, hein... :)

0 Reco 22/02/2010 à 20:49 par Bernie

MisterHadleya écrit : Il peut se transmettre si c'est un particulier qui le contractualise... :pEt en cas de SCI?