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Pépite immo de bourso

0 Reco 24/06/2007 à 14:50 par goldal

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&symbole=1rPCAC&file=359569798&id_message=359569798&Recommander=oui

UNE PEPITE IMMOBILIERE 09:38 24/04/07
puisque le silence est roi , je vous renvoi une perle des bouricains, des genies du pret immobilier

Des prêts magiques qui grossissent tous seuls !
Vous pensiez avoir assisté au pire avec les faillites actuelles dans le secteur des prêts à risque aux USA ?...le "meilleur" est en réalité à venir avec les prêts "neg-ams" et "interest only". Cette fois ce seront toutes les catégories d'emprunteurs qui seront concernés. Et l'impact sera encore bien plus fort.

Quelques explications :

Dans notre système bancaire "traditionnel", on rembourse un prêt de façon classique : à chaque mensualité, on paye une part d’intérêts et une part de capital, le capital restant du diminuant progressivement jusqu’au remboursement du prêt.

Aux USA et dans certains autres pays, des prêts beaucoup plus "exotiques" ont été inventés, et sont de véritables bombes à retardement pour le système : les prêts « interest only » et les « neg-am ».

Les prêts « interest-only » sont des prêts ou on ne paie que les intérêts (donc sans rembourser le capital) pendant une période de quelques années. Comme les miracles ont une fin, vient un moment (au bout de 5 ans en général) ou il faut aussi rembourser le capital. Quand ce moment arrive, l’annuité augmente brutalement et le pauvre emprunteur devra donc soit vendre sa maison, soit prendre un nouveau prêt (possible tant que l'immobilier monte), soit payer sa nouvelle annuité...chose qu'il sera en général incapable de faire.

Mais Il y a encore beaucoup mieux : Une partie des emprunteurs n'étant plus capables de rembourser les seuls intérêts de leur prêt, on a inventé à leur intention les "Neg-ams" (prêts à amortissement négatif).
Dans ce type de prêt, l’emprunteur a la possibilité de ne même plus rembourser la totalité des intérêts, il a juste une « mensualité minimum » à payer, d’un montant très faible. Exemples :
- 321 $ pour obtenir 100000$ chez Aimloan,
- 529$ pour obtenir 200000 $ chez 24/7… non vous ne rêvez pas !)

Comme il n’y a pas toujours pas de miracle, la part des intérêts non remboursés vient alors grossir le capital du et le prêt grossit « tout seul » au lieu d’être remboursé.
Tant que le montant du prêt à rembourser n’a pas augmenté au delà d’une limite fixée (en général 110 ou 115% du prêt initial) tout va bien et l'emprunteur coule des jours heureux et insouciants dans sa splendide maison.
Mais dès que cette limite est dépassée (en moyenne au bout de 3 ans), la bombe à retardement se déclenche : le doux prêt "Neg-Am" est automatiquement transformé en prêt classique à taux variable.
Il faut rembourser les intérêts et le capital...Le pauvre emprunteur voit alors en l'espace d'un mois seulement sa mensualité multipliée d’un coup par 2 ou 3, n'a pas remboursé un centime sur son capital et doit même 10% de plus qu'au début du prêt).
A noter que le moment de cette "transformation" est totalement impossible à prévoir pour un particulier non expert, dépendant des marchés de taux d'intérêt et de calculs particulièrement complexes...
pour ceux qui en ont le courage, explications en anglais de "tanta" ici, (prévoir beaucoup d'aspirine avant lecture !). En tout cas l'emprunteur lambda n'a aucune chance de comprendre ce mécanisme !

Voici à titre d'exemple un tableau issu des simulations de la société « Aimloan.com »

Mois Mensualité minimum Capital restant du
1 321,64 100 000
13 345,76 102 725
25 371,69 106 501
35 371,69 110 343
36 889,70 110 259

Les mensualités augmentent d’abord au rythme de 7,5% par an…déjà pas mal mais ce n’est rien à coté de ce qui arrive au mois 36 : la mensualité passe de 371 à 889 $ d’un seul coup (et continue d’augmenter ensuite)…

Le plus grave de l'histoire est à venir :

Les prêts "neg-am" sont en effet autorisés par la banque sur la base des capacités de l’emprunteur à rembourser seulement la mensualité minimum de départ (321$ dans notre exemple). L'immense majorité de ces emprunteurs seront donc incapables de rembourser lors de la "transformation du prêt" :
Connaissez vous beaucoup de ménages capables de résister à une multiplication par 2,4 de leur mensualité en un mois ? Pas moi !

En situation de hausse de l’immobilier, tout se passe quand même bien : l’emprunteur garde son prêt uniquement pendant la période « remboursement minimum », revend sa maison au bout de 3 ans juste avant la « hausse brutale » (ou reprend un nouveau prêt si il pense que ça va encore monter), la plus value lui permet de rembourser son prêt et il pourra même en conserver une partie.
Il aura en prime profité de sa belle maison 3 ans en payant des mensualités très faibles, ou l’aura même loué plus cher que ses mensualités, retirant ainsi un bénéfice sans débourser un sou.
Un vrai conte de fées qui a séduit de très nombreux emprunteurs depuis 2004.

En situation de baisse (c’est le cas depuis juillet 2006 aux USA), le miracle tourne par contre au cauchemar :
En prenant un rythme de baisse à 8% par an (on en est déjà à –8% entre juillet 2006 et février 2007 aux USA, donc ce rythme a toutes les chances d’être dépassé), la maison de 100000$ ne vaudra plus que 77 868$ à la revente au bout de 3 ans.
Le prêt à rembourser lui par contre aura augmenté à 110000$ pendant le même temps.
Résultat : l’emprunteur se retrouve en faillite, sans logement, et avec une ardoise de 32 132$ (en supposant qu'il ait réussi à revendre sa maison). Et la banque se retrouve avec un client incapable de rembourser.

Cet exemple utilisait un petit prêt de 100 000 $. Dans la réalité, le montant des prêts immobiliers aux ménages est bien plus élevé et dépasse souvent 200 000 ou 300 000$.

Dans le prochain article nous verrons à quel point ces prêts sont répandus aux USA, les manipulations comptables qui leur sont associées dans le système bancaire et ce qu'il faut en attendre sur l'immobilier et l'économie en général.