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pkoi l'immobilier ne va pas s'effondrer!

0 Reco 20/05/2008 à 21:10 par AIHEUREUX

PARTIE 1

"Le Marché a toujours raison"

Amis baissiers, bonsoirs !

bien que je sache pour vous lire quotidiennement que les gros contributeurs de ce forum sont non pas des analystes, mais des militants , des théoriciens de la baisse, ce qui est parfaitement leur droit, ( c'st pkoi je viens lire ce forum) quelques petites réflexions à contre courant total du climat ambiant.

1- n'oublions pas les facteurs sociologiques. les français aiment la propriété. ils veulent posséder, être chez eux, et faire ce qui leur plait sans avoir à demander à un propriètaire. je le constate tous les jours sur le terrain. s'ils achètent ou "font batir" ils accédent au Graal. ça ne se quantifie pas et ne se met pas en équations logiques. et ça ne semble pas s'inverser . nos fichiesr acquéreurs sont garnis de nouveaux clients. plus exigeants, qui ne signeront plus en rentrant à l'agence de peur de se voir souffler l'affaire. mais même si les délais s'allongent un peu la belle affaire. la demande est toujours là.

2- Nous ne sommes pas dans la situation de la précédente crise.

- en 91/96 j'entendais des gens qui me disaient : si c'est pour acheter de l'ancien à ce prix j'achète du neuf ou je fais contruire . ça me coutera le même prix. et c'était à peu prés vrai . d'où une baisse des prix forte dans certaines régions, beaucoup plus faible là ou les professionnels n'avaient pas trop sévi.
aujourd'hui: plus de foncier disponible dans la plupart des grandes villes, cout de construction, de lotissement, de viabilisation qui ont explosés Grenelle de l'environnement qui va s'appliquer à l'immobilier et en renchérir encore considérablement le coût. il y aura donc un cout incompressible pour réaliser un appartement, ou une maison qui stoppera tout déréfencement trop important des prix de l'ancien .

3- même si les taux remontent, ils restent encore trés bas compte tenu de l'inflation. bien plus qu'en 91/96.
les banquiers prêtent et continueront à prêter. on est d'ailleurs démarchés quotidiennement par les banques pour faire de la precription. ils ne semblent pas qu'ila aient envie de fermer leurs agences....

0 Reco 20/05/2008 à 21:25 par rustyyd

une petit correctif en passant: les banques ne demandent pas à leur clients de faire de la prescription pour vendre du credit, mais plutot pour vendre des services type cartes et assurances.

2nd petit correctif, le francais aime être propriétaire mais quand il peut plus acheter il peut plus et les banques rechignent de plus en plus à faire ds prets sur plus de 25 ans (a part 2 ou 3 usuriers ou banques étrangères qui sont pretes à toit pour gagner 2 ou 3 pécores)

enfin les taux sont encore tres bas c'est vrai mais le prix est tellement haut que 0,10 ou 0,15 % sur 200 ke par exemple ca commence a faire une belle différence de mensualité.

et puis je peux te dire que l'ambiance dans les agences est plus que morose, maintenant c'est peut etre qe le début de la baisse ou peut etre que le marché va repartir (mais maintenant que la presse commence à en parler j'en doute, le francais croit souvent en saint claire chazal et pensent desormais pour beaucoup que la baisse va s'accentuer et qu'il faut attendre)

0 Reco 20/05/2008 à 22:00 par brestois29

C'est marrant, l'argument N°1 des AI n'est plus: "le marché en France est sein, pas de spéculation, un marché d'accédant à la propriété etc."

Une chose qui ne se quantifie pas non-plus: les comportements mimétiques: la hausse entraîne la hausse, la baisse entraîne la baisse...

Autre chose, ne pas confondre baisse du pouvoir d'achat et inflation. L'inflation est encore bien basse quoiqu'on en dise, c'est pas les années 70...La BCE se chargera, si nécessaire, d'augmenter ses taux pour que la situation cela perdure....Vous connaissez les conséquences

Dernières chose, les banques vont continuer à prêter c'est une évidence. Seulement, fini les dossier ric-rac qui passaient sans problème il y a encore 1 an, la crise des subprimes est passée par là...

Ce qui compte, ce n'est donc pas l'envie des ménages d'être propriétaires, mais leur capacité financière, leur solvabilité ainsi que leur confiance en l'avenir de leur investissement . De côté là, la situation s'est considérablement dégradée

0 Reco 20/05/2008 à 22:04 par delahaye

Bah moi j'attends la partie 2 parceque l'AI a beau se dire heureux, sa prose me laisse sur ma f(n)aim.

Moi je suis un militant du bonheur !

Que ça baisse , que ça monte , pas grave pour moi....mon revenu n'en dépend pas donc je reste pragmatique....

0 Reco 20/05/2008 à 22:19 par AIHEUREUX


PARTIE 2:

quelques remarques sur les affirmations redondantes du forum:

1- il vaut mieux être locataire que propriètaire. ça coute moins cher. démonstration chiffres à l'appui !(j'en ai lu queques unes....)

peut-être mais ça dépend où?

- le rapport cout du foncier prix du loyer est différent d'une ville à l'autre. la démonstration chiffrée ne vaut pas pour toutes les villes.
exemple : cout moyen d'un deux pièces: paris canal st martin 7.500€/M2 LOYER 45€/M2 . lyon 7 2600€/M2 LOYER 10€/M2, Dijon centre 2000€/M2 14€/M2, Chalon sur Sone 1650 €/M2 LOYER 8€/M2

- cela suppose une liquidité de l'offre locative qui n'existe pas . certaine région n'ont pas d'offre locative de maisons, ou de grands appartements. d'autres sont en sur-offre de petites surfaces

- aucun locataire ( sauf à être un véritable robot) ne va mettre exactement la différence éventuelle entre le crédit théorique de son appartement et le loyer qu'il paye. il ya les tentations,( vacances, nouvel écran plat, dernier VTT, week end à la neige....) , les impondérables ( voiture qu'il faudrait changer, électroménager qui tombe en panne etc...)

la seule vérité : payer un crédit oblige à une épargne. Au bout du crédit il reste un capital

2- les agences ferment, parcequ'elles ne vendent rien c'est que les prix baissent.

c'est vrai certaines ferment. mais combien va-t-il en fermer / à celles ouvertes dans les 5 dernières années? 1/2, 1/5, 1/10, 1/30 ?
et ceux qui jetteront l'éponge sont ceux arrivés par hasard, pour gagner de l'argent facile.les vrais pros resteront.
et puis les professionnels ne représentent que 50% du marché des transactions .
de plus le pb pour une agence n'est pas la baisse des prix, mais l'absence de transaction. nous avons (bien) vécu avec des prix inférieurs de 50% à ceux d'aujourd'hui.

UNE HIRONDELLE N'ANNONCE PAS FORCEMENT L'ARRIVEE DU PRINTEMPS. UNE FERMETURE D'AGENCE PAS FORDEMENT CELLE DE LA BAISSE.

3- les prix vont baisser de 10 à 50% ! attendez avant d'acheter!

peut-être mais ça dépend où!

exemple de LYON :

offre de programmes neufs sur LYON actuellement:
- 1ere arrondissement : rien
- 2ème arrodissemnt :rien
-3éme arrondisement : 2ou 3 sur Part Dieu Est, la buire sur part dieu sud. rien entre les quais et part dieu
-4éme arrondissement : rien
-5éme arrondissement :queques uns
-6ème arrondissement:rien
- 7éme, 8éme,9éme arrondissement : pas mal
Villeurbanne : beaucoup

SUR SE LOGER aujourd'hui : nombre d'appts F3 à moins de 3000€/M2
sur lYON 1er : 6 sur LYON 4 ème : 10 SUR LYON 6ème : 3
sur lyon 7ème : 38 , sur Lyon 8ème: 93 VILLEURBANNE ; 200

vu l'offre , les vendeurs de certains arrondissements ne sont pas prés de voir des baisses à 2 chiffres

PAR COMPARAISON: MONTAUBAN 52.000 habitants, 113 offres de F3....

il y a des endroits où ça risuqe de baisser et d'autres où ça risque plutôt de monter !!!!

0 Reco 20/05/2008 à 22:34 par delahaye

a écrit : PARTIE 2:

quelques remarques sur les affirmations redondantes du forum:

1- il vaut mieux être locataire que propriètaire. ça coute moins cher. démonstration chiffres à l'appui !(j'en ai lu queques unes....)

peut-être mais ça dépend où?

- le rapport cout du foncier prix du loyer est différent d'une ville à l'autre. la démonstration chiffrée ne vaut pas pour toutes les villes.
exemple : cout moyen d'un deux pièces: paris canal st martin 7.500€/M2 LOYER 45€/M2 . lyon 7 2600€/M2 LOYER 10€/M2, Dijon centre 2000€/M2 14€/M2, Chalon sur Sone 1650 €/M2 LOYER 8€/M2

- cela suppose une liquidité de l'offre locative qui n'existe pas . certaine région n'ont pas d'offre locative de maisons, ou de grands appartements. d'autres sont en sur-offre de petites surfaces

- aucun locataire ( sauf à être un véritable robot) ne va mettre exactement la différence éventuelle entre le crédit théorique de son appartement et le loyer qu'il paye. il ya les tentations,( vacances, nouvel écran plat, dernier VTT, week end à la neige....) , les impondérables ( voiture qu'il faudrait changer, électroménager qui tombe en panne etc...)

la seule vérité : payer un crédit oblige à une épargne. Au bout du crédit il reste un capital

2- les agences ferment, parcequ'elles ne vendent rien c'est que les prix baissent.

c'est vrai certaines ferment. mais combien va-t-il en fermer / à celles ouvertes dans les 5 dernières années? 1/2, 1/5, 1/10, 1/30 ?
et ceux qui jetteront l'éponge sont ceux arrivés par hasard, pour gagner de l'argent facile.les vrais pros resteront.
et puis les professionnels ne représentent que 50% du marché des transactions .
de plus le pb pour une agence n'est pas la baisse des prix, mais l'absence de transaction. nous avons (bien) vécu avec des prix inférieurs de 50% à ceux d'aujourd'hui.

UNE HIRONDELLE N'ANNONCE PAS FORCEMENT L'ARRIVEE DU PRINTEMPS. UNE FERMETURE D'AGENCE PAS FORDEMENT CELLE DE LA BAISSE.

3- les prix vont baisser de 10 à 50% ! attendez avant d'acheter!

peut-être mais ça dépend où!

exemple de LYON :

offre de programmes neufs sur LYON actuellement:
- 1ere arrondissement : rien
- 2ème arrodissemnt :rien
-3éme arrondisement : 2ou 3 sur Part Dieu Est, la buire sur part dieu sud. rien entre les quais et part dieu
-4éme arrondissement : rien
-5éme arrondissement :queques uns
-6ème arrondissement:rien
- 7éme, 8éme,9éme arrondissement : pas mal
Villeurbanne : beaucoup

SUR SE LOGER aujourd'hui : nombre d'appts F3 à moins de 3000€/M2
sur lYON 1er : 6 sur LYON 4 ème : 10 SUR LYON 6ème : 3
sur lyon 7ème : 38 , sur Lyon 8ème: 93 VILLEURBANNE ; 200

vu l'offre , les vendeurs de certains arrondissements ne sont pas prés de voir des baisses à 2 chiffres

PAR COMPARAISON: MONTAUBAN 52.000 habitants, 113 offres de F3....

il y a des endroits où ça risuqe de baisser et d'autres où ça risque plutôt de monter !!!!
Allez , une sauvegarde pour le principe........

Ceux qui ont le temps peuvent vérifier !

(45euros le m2 au canal St Martin c'est une exclu ou une connerie.....?

http://www.linternaute.com/argent/immobilier/indicateur/

Vous me dites , c'est vous le pro......moi je ne suis que militant du bonheur !

Message edité 20/05/2008 à 22:38
0 Reco 20/05/2008 à 22:50 par AIHEUREUX



passage des récollets. studio de 21m2 : 930€

0 Reco 20/05/2008 à 23:05 par delahaye

a écrit : passage des récollets. studio de 21m2 : 930€Allez , je paierai presque pour avoir le lien......!!

0 Reco 20/05/2008 à 23:17 par Yilmazt

""" la seule vérité : payer un crédit oblige à une épargne. Au bout
du crédit il reste un capita l"""

très juste.!!
"acheter aujourdhui" pour une longue période n 'est pas trop risqué à mon avis.
Par contre c'est sur, si on achete aujourdhui pour vendre dans qques années, je suis d'accord avec toi Delahaye, il vaut mieux s'abstenir.

on nous dit "il ne faut acheter de nos jours car ca va baisser...
oui mais aujourdhui on peut négocier les prix. alors pourquoi attendre demain ? on ne sait pas comment sera demain. évolution des taux.?

un petit exemple d'achat d'un copain le semain derniere.
maison à 170 000€, il en propose 120 000 € et hop affaire conclue. (valeur terrain 1500m² =env 70 000€ + const 70 000€). il n 'a pas pris trop de risque je pense. c'est pour sa résidence principale donc il va la garder un bon moment.

0 Reco 20/05/2008 à 23:24 par STIVALETTI

et la psychologie du vendeur et de l'acquéreur en ce moment ?

0 Reco 20/05/2008 à 23:29 par STIVALETTI

a écrit : Bah moi j'attends la partie 2 parceque l'AI a beau se dire heureux, sa prose me laisse sur ma f(n)aim.

Moi je suis un militant du bonheur !

Que ça baisse , que ça monte , pas grave pour moi....mon revenu n'en dépend pas donc je reste pragmatique....
"militant du bonheur" c'est sympa et s'il existait un bonheur à vendre où à acheter !!!
que ça baisse ,que ça monte,si tout un chacun s'y retrouve,tant mieux non ???

0 Reco 20/05/2008 à 23:38 par Yilmazt

jeanmarcou

dans la Sarthe, commune 72470. à 10 km du MANS.

0 Reco 20/05/2008 à 23:51 par Bernie

Au risque de me répéter. Il ne faut pas prendre uniquement en compte l'envie des gens à vouloir acheter. In fine c'est le banquier qui décide et non pas le client lambda dans une agence X. Et les banques sont chiche en ce moment à accorder leurs crédits.

0 Reco 21/05/2008 à 00:02 par STIVALETTI

bien sûr que le début de l'histoire commence par la validation financière,sinon inutile de chercher
mais rien de plus simple rechercher dans sa tranche de prix et pas de pb, si on peut investir 150 000 €
300 000 € 400 000€ ou 120 000 € peu importe,

0 Reco 21/05/2008 à 00:03 par cocoyalex

:)

Nous n'avons pas les mêmes chiffres.....
M° Botazaris (en face des bUttes chaumont) pas trés loin du canal et de la rue des Recollets.....95 m2 tout refait, cave et parking, bail Janvier 2008: 1348€ CC, un appart. qui en vaudrait 600 000€ à l'achat, y a pas photo, je reste locataire....Maintenant s'il y a des c...s pour payer 930€ pour 21m2....J'y peux rien, mais ce quartier est garni de tentes "Quecha" qui se libèrent gratuitement.....Il y a peut-être un coup à faire....

0 Reco 21/05/2008 à 07:49 par JackPalmer

Bonjour AI heureux,

Merci pour le post, un débat de fond me semble aussi intéressant.

« bien que je sache pour vous lire quotidiennement que les gros contributeurs de ce forum sont non pas des analystes, mais des militants , des théoriciens de la baisse, ce qui est parfaitement leur droit, ( c'st pkoi je viens lire ce forum) quelques petites réflexions à contre courant total du climat ambiant.
»
En ce qui me concerne oui, « militant » de la baisse me semble pas mal, ceci dit ej préfererais « citoyen, militant de la baisse », et depusi quelques mois je me sens le vent en poupe...

1- n'oublions pas les facteurs sociologiques
Oui absolument d’accord, et qu’est ce que ça prouve ? ce n’était pas le cas en 91 ? Est ce qu’en Espagne où le taux de proprieté est encore plus élevé cela empêche une baisse ? pas du tout.

http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39757
"Les transactions immobilières auraient baissé de quelque 60% au premier trimestre en Espagne. Les prix subissent des baisses allant jusqu'à 20% et 250.000 emplois pourraient être perdus dans ce secteur en 2008."
Vous croyez que les espagnols ne sont pas attachés à leurs maison ou apparts??????

Pour caricaturer ce n’est pas parce que la France est le pays de la gastronomie que Mc Donalds ne fait pas de vente. On peux vouloir acheter et ne pas pouvoir.

La psychologie des acheteurs (immobilier refuge) est un frein à la baisse et un fort moteur de hausse, absolument d’acccord, mais elle n’a rien empeché en 91 et n’empechera rien aujourd’hui

2- Nous ne sommes pas dans la situation de la précédente crise.

Oui et non. A titre perso je pense que c’est pire ; Nous sommes dans une crise du crédit comme en 91 (cf le post de reference point 1) j’ai lu aujourd’hui que NS avait demandé une commission sur l’effet des subprimes. Qu’on vienne m’expliquer qu’il n’y a pas de crise du subprimes
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39987

Si nous ne sommes pas en 91, pourquoi Mouillard (ex "economiste" attitré de la FNAIM pendant 10 ans et qui a quitté le navire il y a quelques mois) fait il désormais allusion à la crise de 92? je cite (interview extraite du monde du 12 mai):

"Il y a là un risque majeur de blocage du marché, souligne Michel Mouillart, comme en 1992, où le nombre de transactions et la production de crédits immobiliers avaient reculé, par rapport au pic de 1989, de 25 %."

http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=3&t=39666

Je répond plus tard aux autres points

Jack

Message edité 21/05/2008 à 10:10
0 Reco 21/05/2008 à 10:04 par JackPalmer

Comme vonvenu voici la suite:

"
3- même si les taux remontent, ils restent encore trés bas compte tenu de l'inflation. bien plus qu'en 91/96. les banquiers prêtent et continueront à prêter. on est d'ailleurs démarchés quotidiennement par les banques pour faire de la precription. ils ne semblent pas qu'il aient envie de fermer leurs agences...."

Oui les taux sont plus bas, mais les salaires suivaient… ce n’est pas le cas aujourd’hui (en tout cas pour moi !).

Les banquiers pretent : oui mais durcissent les conditions de crédits. Ami lecteur pose tout simplement la question à ton banquier, demande lui si un apport n’est pas desormais indispensable, si les taux d’endettement ne sont pas examiné à la loupe

Il est indispensable de comprendre que la crise en cours des subprimes (qui est loin d’être finie) engendre déjà une diminution du crédit disponible entre banque et donc preté aux particuliers, et qu’une crise du crédit à la consommation démarre

Sources :
EU: L’inexorable dégradation de la situation des salariés
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=3&t=39956

Les echos : le mythe de l’inflation
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39152

« La crise du crédit va s'étendre au delà de 2009 / Oppenheimer »
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39961

JC Trichet (président BCE) « la crise du crédit est en cours»
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39936

le figaro : Subrime l’onde de choc
http://www.lefigaro.fr/marches/2008/02/07/04003-20080207ARTFIG00636-subprime-l-onde-de-choc.php

-------------

Je rajoute un point à votre analyse, un dossier de presse du figaro traitant sensiblement du meme sujet

18 Le Figaro : Spécial immobilier : faut-il attendre avant d'acheter ?
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/09/05002-20080409ARTWWW00375-special-immobilier-o-va-le-marche-.php

PS:
Je vous propose de rajouter dans le post de référence ces points sous les références suivantes, qu'en pensez vous?

15 : Facteur sociologiques (immobilier refuge) un débat hausse / baisse
Cf l’échange (arguments pour et contre dans cette file –numéro1)
Lien vers cette file

16 Nous ne sommes pas en 91 un débat hausse / baisse
Cf l’échange (arguments pour et contre dans cette file –numéro 2)
Lien vers cette file

17 même si les taux remontent, ils restent encore trés bas compte tenu de l'inflation. bien plus qu'en 91/96. un débat hausse / baisse
Cf l’échange (arguments pour et contre dans cette file –numéro 2)
Lien vers cette file

18 Le Figaro : Spécial immobilier : faut-il attendre avant d'acheter ?
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/09/05002-20080409ARTWWW00375-special-immobilier-o-va-le-marche-.php

0 Reco 21/05/2008 à 12:36 par indecise


Bonjour,

Permettez-moi Mr PALMER de m'imiscer dans la conversation, vous m'avez gentiment demandé de participer, donc je le fait.

En ce qui me concerne, je ne suis pas d'accord avec vous sur 1 point :

"Les banquiers pretent : oui mais durcissent les conditions de
crédits. Ami lecteur pose tout simplement la question à ton
banquier, demande lui si un apport n’est pas desormais
indispensable, si les taux d’endettement ne sont pas examiné à la
loupe"

Me concernant ce serait plutôt l'inverse, mon banquier me prête plus facilement maintenant qu'il y a 1 an ??

Ma situation familiale n'a pas changée, mes revenus non plus.
Concernant le taux d'endettement, mon banquier ne s'interesse pas du tout au taux d'endettement mais au "reste à vivre" et je trouve ça beaucoup plus logique. Si j'achète j'aurais un taux d'endettement bien supérieur au 33 % mais il me restera "quand même" assez pour vivre, vu la composition de ma famille (en tout cas beaucoup plus que quelqu'un qui gagne le smic, avec 3 enfants et qui ne serait endetté qu'à 25%.

Voilà mon retour "terrain", mon banquier à l'air beaucoup plus souple (alors c'est aussi peut-être qu'il tire la langue et qu'un BON client qui fait un crédit ça l'interesse......)

REG de NANTES

0 Reco 21/05/2008 à 13:10 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

Permettez-moi Mr PALMER de m'imiscer dans la conversation, vous m'avez gentiment demandé de participer, donc je le fait.

En ce qui me concerne, je ne suis pas d'accord avec vous sur 1 point :

"Les banquiers pretent : oui mais durcissent les conditions de
crédits. Ami lecteur pose tout simplement la question à ton
banquier, demande lui si un apport n’est pas desormais
indispensable, si les taux d’endettement ne sont pas examiné à la
loupe"

Me concernant ce serait plutôt l'inverse, mon banquier me prête plus facilement maintenant qu'il y a 1 an ??

Ma situation familiale n'a pas changée, mes revenus non plus.
Concernant le taux d'endettement, mon banquier ne s'interesse pas du tout au taux d'endettement mais au "reste à vivre" et je trouve ça beaucoup plus logique. Si j'achète j'aurais un taux d'endettement bien supérieur au 33 % mais il me restera "quand même" assez pour vivre, vu la composition de ma famille (en tout cas beaucoup plus que quelqu'un qui gagne le smic, avec 3 enfants et qui ne serait endetté qu'à 25%.

Voilà mon retour "terrain", mon banquier à l'air beaucoup plus souple (alors c'est aussi peut-être qu'il tire la langue et qu'un BON client qui fait un crédit ça l'interesse......)

REG de NANTES
Bonjour Indécise,

appellez moi Jack svp et merci pour la participation.

Votre banquier à l'air très compréhensif ou alors vous etes dans une situation particulière : a vous lire vous gagnez bien votre avis et n'avez pas ou très peu de charges, je me trompe?

ou peut être etes vous comme vous dites un bon client et il cherche à vous garder ...
pouvez vous lui poser la question sur le marché du crédit en général?

Cordialement

Jack

0 Reco 21/05/2008 à 17:02 par JackPalmer

Partie 2 (je ne l'avais pas vue avant)

Idem je réintegre au post de réference.

"1- il vaut mieux être locataire que propriètaire. ça coute moins cher. démonstration chiffres à l'appui !(j'en ai lu queques unes....)

peut-être mais ça dépend où? "
Le silmulateur répond très bien au sujet (point 14 bis) je laisse chacun choisir en fonction de sa propre situation

"la seule vérité : payer un crédit oblige à une épargne. Au bout du crédit il reste un capital"
oui mais combien paye on pour arriver au meme réusltat. ? Vous avez vu le montant des intérets sur 20 ans ?
Un exemple:
http://www.financeimmo.com/Simulation_Credit/editez_tableau_amortissement.php#result
1000 euros sur 20 ans à 4,45 (tres bon taux) + 0,36 d'assurance.
Au total 1 586 euros... 58% d'intyerts hotrs frais de notaires et impots locaux + réparations....
Sur 25 ans
1761 : 71% d'intérets
sur 30 ans
2001.... 1001 d'intérets 100%

Et encore une fois on pose mal ma question. Ce n’est pas achat versu location mais
Achat en début de baisse en 2008 contre location et achat dans quelques années avec des tarifs nettement plus bas (s’il on croit bien sur à une baisse, si on y croit pas mieux vaut acheter directement)
.
"2- les agences ferment, parcequ'elles ne vendent rien c'est que les
prix baissent.
...
UNE HIRONDELLE N'ANNONCE PAS FORCEMENT L'ARRIVEE DU PRINTEMPS. UNE
FERMETURE D'AGENCE PAS FORDEMENT CELLE DE LA BAISSE."

Heureux de voir que vous admettez que des agences ferment (certaines pas toutes, pas beaucoup pour l’instant à ma connaissance) et vous avez raison une hirondelle ne fait pas le printemps ni une fermeture d’agence une baisse de l’immo.

Par contre :
_ Une crise du crédit
_ une hausse des taux,
_ Un reserement des conditions de crédit
_ Des stocks hallucinant
_ Des prix affichés en baisse
_ Des délais de vente qui explosent
_ Des AI sur ce forum et d’autres qui reonnaissent la baisse…
_ Des articles de presse qui reconnaissent la baisse et annoncent son augmentation
_ …

Ca fait un « troupeau » d’hirondelles (un charter ?) …

"3- les prix vont baisser de 10 à 50% ! attendez avant d'acheter!

peut-être mais ça dépend où!

….

il y a des endroits où ça risque de baisser et d'autres où ça risque plutôt de monter !!!!"

Cela rejoint le point 8 « en cas de baisse est ce que tout les biens / toutes les regions
baissent à la même vitesse ? »
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1825&page=1

Vous avez raison les baisses ne seront pas les memes partout, ceci dit dans un marché en baisse les hausses restent rares, pas impossibles mais rares. Qu’une maison neuve au toute dernières normes energetique ne baissent aps en cas de baisse du marché de 20% (simple hypothèse) peut-être… mais s’il bauisse de 40% (toujours hypothèse) je doute qu’elle augmente elle perdra juste –20%

N’oublions pas que la qualité qui permet çà un bien déchappé à une baisse est déjà dans le prix actuel

Jack

0 Reco 21/05/2008 à 19:20 par AIHEUREUX


PARTIE 3

bonjour,

le débat est intéressant .je lis aussi la bulle immobilière Jack, simplement je constate que sur les sites baissiers on ne retient toujours que ce qui va dnas son sens ..... et à partir du moment ou on prends une hypothése chiffrée quelle qu'elle soit , .....on prends partie dans un sens !!!!!
je continue donc à remontre le fleuve à contre-courant.

j'éviterai de parler de mon cas personnel puisqu'en définitive rien n'est vérifiable donc ça ne fait plaisir qu'à celui qui l'écrit et ça n'a donc pas d'intérêts

quelques ARGUMENtS COMPLEMENTAIRES POUR LE NON EFFONDREMENT DES PRIX :

ARGUMENT DEMOGRAPHIQUE:

les gens vivent de plus en plus vieux et en meilleure santé. ils restent donc plus longtemps dans leur logement. je fais beaucoup de gestion et de syndic de copro ( 80% de mon activité) et j'ai de plus en plus de clients qui résident dans leurs appartements à plus de 85/90 ans. ça doit donc être vrai ailleurs.c'est autant de logements qui n'arrivent que beaucoup plus tardivement sur le marché .cela participe à mon avis de manière non négligeable à la pénurie en centre ville.

ARGUMENT ECONOMIQUE:

dans les 5 ans c'est une explosion de départ à la retraite. nos chères têtes blondes ne connaitront pas le chômage comme notre génération. et oui c'est déjà derrière nous. tant mieux. et pour ceux qui ont la chance de faire des études c'est carrément le jackpot. pénurie de cadres rapides = augmentation du pouvoir d'achat pour tous puisque le reste (technicien, ouvriers suivra) .ça va venir vite car on trouve déjà plus grand monde.donc meilleurs possibilités d'achat qui soutiendront les prix. et il faudra bien loger les travailleurs immigrés Européens et autres dont on va avoir besoin et qu'on va importer en masse.
je réponds à l'objection par avance : d'accord, il y a 5% de gens inempolyable et personne ne sait ccomment faire avec ce problème. mais à 5% c'est le plein emploi.et ils n'ont déjà pas participé à l'essort du marché immobilier.

ARGUMENT D'URBANISME.

dans la plupart des villes d'une certaine importance , il n'y a plus de terrains en centre pour construire.
les villes et les collectivités locales font de l'urbanisme nouvelle version et veulent garder des espaces verts, des terrains pour les équipements collectifs, des emplacements pour construire des logements sociaux en centre .et oui welcome la mixité sociale, grand dada de nos politiques de toute tendance.
donc beaucoup moins de possiblités pour le privé, donc surenchère pourles emplacements centraux qui seront d'ailleurs trustés par nos retraités du paragraphe ci-dessus qui se rapprocheront des commocités.
cela s'appel aussi l'effet d'aubaine.
et cela tiendra au minimum les prix si ça ne les fait pas augmenter .
je sui d'ailleurs trés haussier à l'horizon de 10 ans.....

ARGUMENT MATHEMATIQUE

on ne peut pas dissocier le prix de l'immobilier du prix de la construction immobilière. c'est une référence. on ne construira plus jamais au prix de ces 5 dernières années.ce sera plus je ne sais pas combien: cout de la MO +des matières premières+Ecotaxes diverss + cout des nouvelles normes environnementales

ARGUMENT SOCIOLOGIQUE

le marché ne peut pas rester figé trop longtemps. les gens , changent de vie ( mariage, divorce, naissance) de travail, (mutation , obtention d'un poste plus avantageux ailleurs).ce n'est pas un chois mais une coontrainte qui implique OBLIGATOIREMENT des changements immobiliers.
cela s"'appelle également la vie tout simplement

0 Reco 21/05/2008 à 19:35 par AIHEUREUX

pour cocoyalex

franchement à cet emplacement 95 m2 avec parking et cave à 1348€ c'est pas l'affaire de l'année c'est celle du siècle !!!!!!
déjà on en compare pas le prix au m2 d'un studio et d'un 100m2..

ensuite pour info les plafonds des loyers "plafonnés" à Paris :

- borloo intermédiare : 16,82 m2
- robien recentré : 21,02€/m2

et c'est sensé être trés inférieur au prix du marché.

à ce prix c'est plus du logement social c'est du trés social....

je comprends qu'à ce prix là vous souhaitiez restez locataire. on pourrait aussi prendre comme référence les loyers bloqués de la loi de 48 avec une personne agée de dedans depuis 30 ans....

bon s'il se libère faite moi signe je le loue immédiatement.!!!

0 Reco 21/05/2008 à 21:19 par JackPalmer

En préambule j’apprécie aussi beaucoup ce débat, même si nous ne sommes pas souvent d’accord (lol)
Je ne recopie pas tout vos arguments (juste un extrait)

ARGUMENT DEMOGRAPHIQUE:

"les gens vivent de plus en plus vieux et en meilleure santé… »
Le raisonnement n’est pas mauvais, et je suis plutôt d’accord, c’est plutot un bon point à long terme pour le centre ville. Cette population cherchera des appartements bien construits (ascenseur obligatoire !) cependant à contrario les nombreuses personnes âgées vivant en maison en banlieue ou à la campagne risque de devoir vendre pour les mêmes raisons…
C’est un classique que je vois souvent : « nous vendons car c’est trop grand pour nous maintenant que les enfants sont partis » si toute une tranche d’age fait pareil imaginer le tableau
A noter que le marché boursier nous donne à tous deux partiellement tord, si j’en crois la spectaculaire montée boursière de titres spécialisées dans les résidences médicalisées (Korian, le noble age…)

« pénurie en centre ville »
Attention avec ce concept ! regardez paris en 91 il n’yavait pas de pénurie du logement ? et pourtant baisse de 40% sur 7 ans ! Ne confondons pas « penurie de logement » et « pénurie de logements abordables »

ARGUMENT D'URBANISME.

"dans la plupart des villes d'une certaine importance , il n'y a plus de terrains en centre pour construire….
… beaucoup moins de possiblités pour le privé,"

Je résume votre position, la pénurie de foncier empêche l’éclatement d’une bulle ?
Ah,…Je suis d’accord pour admettre bien volontiers que c’est un frein, une protection totale ?
Eh ben non !
1 : On manquait pas de foncier à Paris en 91? A ma connaissance on ne fauchait déjà plus les champs élysés depuis un petit moment
Et à NIce ou Marseille, il n'y avait pas de pénurie de foncier? Et pourtant ils ont respectivment pris -3à et -50%... (regardez dans le post de rference le point 1)

2
http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re
l’immobilier japonais est en BAISSE DEPUIS 17 ANS (suite à une bulle du crédit, étonnant non ? comme maintenant aux US, UK, Espagne, France…) et pourtant le japon est une ile plus petite que la France (377 000 km² contre 550 pour la France, avec une densité de 339 habitants au km², à comparer à la France 93 habitants au km²

http://fr.wikipedia.org/wiki/Japon
http://fr.wikipedia.org/wiki/France

Bref si la pénurie de foncier était un argument « béton » les japonais nous l’aurais monter (au passage c’est une population vieillisante… alors votre premier point (démographie) aurais du s’appliquer…)

3 Le foncier est lié au PLKU qui est lié à des décisions politiques… Il suffit d’un « go » d’un maire pour changer la donne… ils ne se sont pas génés pour le faire ces dernières années en ouvrant des terrains à batir dans tous les petits villages afin de drainer des habitants (et souvent empecher la fermeture d’une école)... Qu'est ce qui dit qu'il n'y aura pas le même type de go demain autour des grandes villes?
Ceci dit je vous accorde que cela ne peut s'appliquer partout.

ARGUMENT ECONOMIQUE:

»dans les 5 ans c'est une explosion de départ à la retraite… »

Je ne fait pas de prevision au delà de 5 ans. Et je doute fortement que les départs à la retraite améliore notre situation économique et apporte le plein emploi. Pour ce que je vois actuellement les départs en retraite ne sont pas beaucoup compénsés (ni dans le public, ni dans le privé)
Par contre plus le temps passe et plus je suis pessimiste sur l’évolution économique de notre pays, et pourtant je la suis de très près. Je ne vois pas notre pays se reindustrialiser, ni réduire ses deficits
Mais bon, je suis peut-être pessimiste à tord, et sur ce point je ne demande pas mieux que de me tromper

.
"je sui d'ailleurs trés haussier à l'horizon de 10 ans..... "
Pas d’opinion au dela de 4 / 5 ans. Ceci dit il est parfaitement possible qu'une nouvelle bulle redémarre... J'ai d'ailleurs bien l'impression qu'il y en a une qui commence autour de l'utilisation commerciale de l'écologie.

ARGUMENT MATHEMATIQUE

"on ne peut pas dissocier le prix de l'immobilier du prix de la construction immobilière…"

Ah oui ? donc le cout de la construction a été diminué de 40% en ile de France de 91 à 98 ? Il baisse de 20% en Espagne en ce moment ? de 20 à 30% en Californie en ce moment ?….
Argument non recevable à mon sens. Le prix d’un bien est celui qu’un ahceteur solvable est prêt à payer, quitte à ce que le vendeur y perde BEAUCOUP d’argent.

ARGUMENT SOCIOLOGIQUE

"le marché ne peut pas rester figé trop longtemps. les gens ... … cela s"'appelle également la vie tout simplement"
Totalement d’accord sur le constat, mais le sommes nous sur la conclusion ? Pour moi le marché est figé avec un cout immobilier trop elevé, comme le pouvoir d’achat ne monte pas c’est le cout de l’immobilier qui baisse et va continuer à le faire.

Que croyez vous qu’il va se passer pour tous ceux qui sont en crédit relais à la fin du crédit ???? Ils baisseront pour vendre, et j'en connais quelque uns.

---

Je vous en rajoute deux , qui peuvent "marcher" dans les deux sens

ARGUMENT ENERGETIQUE (batiment):
Les nouvelles normes sortent, déjà des constructions neuves aux toutes dernieres normes sont moins cher que de l’ancien, lisez cet article qui en parle pres de chez moi (Reims) en toute fin d'analyse (au passage il ne signale pas vraiment un marché en hausse...)
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39971

Les constructions actuelles vont violement souffrir de la comparaison, encore plus quand les travaux de mise aux normes vont devenir obligatoire et que le cout de l’enrgie va encore grimper.
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=39995

L’argument marche notez le bien dans les deux sens :
_ les biens aux normes thermiques seront plus recherchés (donc tendance haussière)
_ les biens hors normes thermiques seront moins recherchés (donc tendance baissière)

ARGUMENT ENERGETIQUE (transport)
Si vous faites le plein de votre voiture je n’ai pas besoin de vous rappeler la hausse du carburant… qui n’est pas prête de s’arrêter (en tous cas pas sur le long terme).

Là encore, l’argument fonctionne dans les deux sens :
_ les biens bien situés par rapport aux centres de travail, éducation, loisirs… aux normes thermiques seront plus recherchés (donc tendance haussière)
_ les biens très éloignés des centres de travail, éducation, loisirs… aux normes thermiques seront nettement moins recherchés (donc tendance baissières)

Bonne soirée à tous JP plie les gaules lol

Jack
PS 1:
Je ferrai l'intégration de vos remarques dans le post de réfrence demain,... suis fatigué.

PS2:
Dans la série des points à aborder, il faudra je pense traiter:
un crédit : "autopsie" d'un crédit
les taux: impact sur le marché
taux fixe /variable (tout le mondeici je pense connais, mais peut etre pas tous les visiteurs)

Si quelqu'un a d'autres idées ou veut s'y coller...

0 Reco 21/05/2008 à 21:31 par Bernie

Bonjour AI heureux,

Je viens de parcourir attentivement ton long post qui tend à remonter le fleuve à contre-courant.

Cependant chaque argument peut être contre-balancé par un autre. Je pourrais t'en apporté pléthore, je m'abstiens car cela deviendrait très vite fastidieux.

Je conçois que chacun veux voir midi à sa porte.

Tu es très optimiste sur l'avenir de dans 10 ans. Je te le souhaite mais le monde évolue à une telle vitesse, évolution dont l'on ne connaît pas de précédent dans l'histoire. Nous navigons sans boussole.

A mon avis il serait plus prudent de décrire ce qui se passe au présent, d'interprêter les faits de la façon la plus juste, que de se lancer dans une prédiction quelconque à force d'arguments.

Sans doute que tu t'es fait beaucoup plaisir en nous détaillant tes convictions de l'avenir qui ne sont pas forcément partagées de tous, ni vérifiables!

0 Reco 21/05/2008 à 23:53 par Yilmazt

un chose important qu on oublie souvent de mentionner sur la hausse des prix de l'immo est :
le passage à l'euro €.
comme tous les produits, l'immo a subi une forte hausse. ( ..., hausse des prix des matériaux,...)

"" ARGUMENT MATHEMATIQUE ""

"on ne peut pas dissocier le prix de l'immobilier du prix de la
construction immobilière…"

meme vision que AI heureux mais je pense que ce n'est pas valable pour les apparts.

pour avoir une estimation sur une maison, je ramene souvent au prix construction + terrain (m² du coin)
j'arrive à me faire une idée du prix .

0 Reco 22/05/2008 à 01:25 par cocoyalex

a écrit : pour cocoyalex

franchement à cet emplacement 95 m2 avec parking et cave à 1348€ c'est pas l'affaire de l'année c'est celle du siècle !!!!!!
déjà on en compare pas le prix au m2 d'un studio et d'un 100m2..

ensuite pour info les plafonds des loyers "plafonnés" à Paris :

- borloo intermédiare : 16,82 m2
- robien recentré : 21,02€/m2

et c'est sensé être trés inférieur au prix du marché.

à ce prix c'est plus du logement social c'est du trés social....

je comprends qu'à ce prix là vous souhaitiez restez locataire. on pourrait aussi prendre comme référence les loyers bloqués de la loi de 48 avec une personne agée de dedans depuis 30 ans....

bon s'il se libère faite moi signe je le loue immédiatement.!!!
Je vous promets que je vous en ferai part mais vous comprendrez que je vais essayer de le garder quelques temps........

Tout ça pour vous dire que cette résidence (avec parc privé à l'intérieur, grands balcons qui donnent dessus, maitre chien dans le parking etc....), classée PLI, j'y suis arrivée complètement par hasard (et par nécessité mon propriétaire nous ayant donné congé pour vente après 12 ans d'occupation) par le biais du 1% patronal...Et là, j'y constate quoi : La majorité des apparts sont occupés par des cadres, cadres sup., avocats,fonctionnaires aisés (qui, je l'apprends au passage touchent des salaires "moyens" mais de grosses indemnités de logement....) enfin bref, toute une population qui devrait normalement se préoccuper de l'achat d'une résidence principale et non pas se tenir au chaud en restant locataire....Mais les prix étant devenus ce qu'ils sont, le calcul est vite fait....Et autant d'acheteurs potentiels qui disparaissent.....Et combien de parcs locatifs occupés de la même façon à Paris? (dans les petites et grandes surfaces), et c'est ces gens là qui ne bougent plus qui devraient dynamiser le marché.....Donc à moins d'être suicidaire, je ne vois pas la nécessité d'investir en ce moment, même et surtout dans la capitale qui reste très chère et qui comme les autres n'est à l'abri de rien....L'histoire récente l'a prouvé....Juste des constatations et une retenue instinctive mais n'ai pas la prétention de raisonner comme une professionnelle......
Bonne nuit

0 Reco 22/05/2008 à 09:46 par JackPalmer

[citer) La majorité des apparts sont occupés par des cadres, cadres sup., avocats,fonctionnaires aisés (qui, je l'apprends au passage touchent des salaires "moyens" mais de grosses indemnités de logement....) enfin bref, toute une population qui devrait normalement se préoccuper de l'achat d'une résidence principale et non pas se tenir au chaud en restant locataire....Mais les prix étant devenus ce qu'ils sont, le calcul est vite fait....Et autant d'acheteurs potentiels qui disparaissent.....Et combien de parcs locatifs occupés de la même façon à Paris?
[/citer]
Salut cocoyalex,

ce que tu remontes comme info, rejoint le profil des acheteurs actuels : de moins en moins de cadres, (surtout supérieur), de plus en plus d'employés et d'ouvriers

J'essai de retrouver un lien vers le document qui indiquait cela

A+

Jack

0 Reco 24/05/2008 à 14:40 par AIHEUREUX

Amis baissiers bonjour,

seule parenthèse personnelle :
pour Jeanmarcou

je suis dans le métier depuis 1990..... et j'espère bien être toujours là aprés 2015.....

pour les remontées du terrain comme le demande Bernie.

le mois de Mai a été marqué par un trés net regain d'activité. les prix ne progressent plus. mais ils ne baissent pas réellement. sur le terrain je ne sais pas ce que veux dire une baisse de 1,3 % comme je l'ai lu quelque part.
Sur l'agence de Paris s'est carrément la surchauffe.

Fort des remarques de ce forum , j'ai demandé à mon service location d'interroger les candidats locataires à chaque demande de location pour savoir si c'était un choix économique et mathématique et qu'il ne souhaitait pas devenir propriètaire.
je vous donnerai les résultats les plus sincères possibles au fil du temps.
pour l'instant sur 2/3 semaines, il y a 100% des gens pour qui c'est une étape en attendant ;
- soit la constitution d'un minimum d'apport personnel
- soit un minimum de stabilité professionnel
nous n'avons pas eu 1 personne disant qu'elle voulait louer pare que plus avantageux.
je continue le test sur la durée.
mais manifestement le mythe social est bien enraciné.

SUR L ' ARGFUMENT DU CREDIT RELAIS GRAND POURVOYEUR DE LA BAISSE

c'est un argument souvent utilisé pour dire que les gens vont être pris à la gorge et obligé de brader. et qu'il faut donc attendre, le marché devant nécéssairement fortement baisser.
je ne pense pas qu'il y ait de chiffres crédibles mais je me demande qd même si cette catégorie de personnes n'est pas marginale et peut vraiment influer sur le niveau du marché.
pour ma part sur les différents points de vente j'ai fait faire la vérif et cela ne représente pas 4% des clients vendeurs. donc insignifiant.
j'aimerai bien avoir les chiffres des autres professionnels qui sont sur le forum pour voir si ma structure de vendeur est atypique ou confirme à la norme.
chez nous la première cause de mise en vente est la séparation conjugale ....

ce que je reconnais bien volontier c'est que les nouveaux clients veulent maintenant avoir vendu avant d'acheter. pas dans la cohérence tout le temps car ils veulent également avoir trouvé un nouveau bien pour vendre le leur.....

merci de vos réponse sur cet affreux monstre du Loch Ness que me semble être le crédit relais

0 Reco 24/05/2008 à 14:58 par Paulinancy

Il y a vraiment de quoi s'y perdre et..de perdre la boule !
J'ai acheté un appartement en 2004 et souhaiterais le revendre (retraite : changement de ville) ! Beaucoup de visites, mais acquéreurs frileux. Tout est matière à discussion. La description de mon bien est super détaillée et pourtant lors des visites j'ai toujours droit à l'étonnement du genre "ah tiens, il n'y a qu'une chambre, nous en voulions deux".( La plus belle fille du monde ne peut donner que ce qu'elle a )
Dois je écouter les pessimistes et "brader" mon bel appartement ou le louer ? Je ne crois pas vraiment à une baisse vertigineuse des prix : 50 % de la population n'est pas propriétaire. La demande sera toujours là.
La pierre restera toujours, à mon avis, un bon placement.
C'est marrant, quand je dis à mon entourage que je vais sans doute louer mon appartement, tous sont unanimes : c'est une erreur ! Les impayés, les dégradations etc... Mais ce que nombreux d'entre eux oublient de me dire c'est qu'ils louent depuis des années leurs biens et que...tout va bien pour leur porfefeuille.
Alors, qui croire ?
Eclairez moi
Une novice en immobilier^^

0 Reco 24/05/2008 à 18:32 par JackPalmer

Salut AI heureux,

merci pour le retour.

Quand tu dis "net regain d'activité", c'est de visite ou de ventes? quel est le niveau (nombre) de vente par rapport à l'an dernier?

"je vous donnerai les résultats les plus sincères possibles au fil du temps.
pour l'instant sur 2/3 semaines, il y a 100% des gens pour qui c'est une étape en attendant ;
- soit la constitution d'un minimum d'apport personnel
- soit un minimum de stabilité professionnel
nous n'avons pas eu 1 personne disant qu'elle voulait louer pare que plus avantageux.
je continue le test sur la durée.
mais manifestement le mythe social est bien enraciné."
Je suis plutot d'accord, meme pour moi c'est une étape

SUR L ' ARGFUMENT DU CREDIT RELAIS GRAND POURVOYEUR DE LA BAISSE

"c'est un argument souvent utilisé pour dire que les gens vont être pris à la gorge et obligé de brader. et qu'il faut donc attendre, le marché devant nécéssairement fortement baisser.
je ne pense pas qu'il y ait de chiffres crédibles mais je me demande qd même si cette catégorie de personnes n'est pas marginale et peut vraiment influer sur le niveau du marché."

je ne pense pas non plus que ce soit LE élement de baisse, mais c'est un élement

" ce que je reconnais bien volontier c'est que les nouveaux clients veulent maintenant avoir vendu avant d'acheter. pas dans la cohérence tout le temps car ils veulent également avoir trouvé un nouveau bien pour vendre le leur....."
Oui pas vraimentlol le beurre et l'argent du beurre?

"merci de vos réponse sur cet affreux monstre du Loch Ness que me semble être le crédit relais"
Elle est sympa Nessie ;-)

Bon WE

jack

0 Reco 24/05/2008 à 18:36 par JackPalmer

a écrit : Il y a vraiment de quoi s'y perdre et..de perdre la boule !
J'ai acheté un appartement en 2004 et souhaiterais le revendre (retraite : changement de ville) ! Beaucoup de visites, mais acquéreurs frileux. Tout est matière à discussion. La description de mon bien est super détaillée et pourtant lors des visites j'ai toujours droit à l'étonnement du genre "ah tiens, il n'y a qu'une chambre, nous en voulions deux".( La plus belle fille du monde ne peut donner que ce qu'elle a )
Dois je écouter les pessimistes et "brader" mon bel appartement ou le louer ? Je ne crois pas vraiment à une baisse vertigineuse des prix : 50 % de la population n'est pas propriétaire. La demande sera toujours là.
La pierre restera toujours, à mon avis, un bon placement.
C'est marrant, quand je dis à mon entourage que je vais sans doute louer mon appartement, tous sont unanimes : c'est une erreur ! Les impayés, les dégradations etc... Mais ce que nombreux d'entre eux oublient de me dire c'est qu'ils louent depuis des années leurs biens et que...tout va bien pour leur porfefeuille.
Alors, qui croire ?
Eclairez moi
Une novice en immobilier^^
Bonsoir,

Une remarque de fond : je ne pense pas du tout qu'il soit nécessaire de faire du -50% pour vendre (mais c'est sur avec du moitié prix pour vendrer !). Le -50% dan smon esprit ce fait à raison de -10% sur 5 ans, ce n'est quand même pas la meme chose

Vous avez des visites, avez vous eu des offres ? A combien étaient elles?

A vous lire

Jack

0 Reco 24/05/2008 à 22:35 par STIVALETTI

qui a lu "LIBERATION " qu'en pensez vous ?

0 Reco 25/05/2008 à 16:28 par JackPalmer

a écrit : qui a lu "LIBERATION " qu'en pensez vous ?Immobilier "la baisse"
Libé du 23 mai
http://www.liberation.fr/actualite/societe/327772.FR.php

moi, j'ai bien aimé.C'estencore un peu "soft" à mon gout -j'aurais préferé le "Krash", je plaisante- , mais on y retrouve beaucoup de remontées terrains relevées ici:
_ bloquage du marché,
_ agences qui ferment (exemple de tours)
_ prix délirants par rapports aux capacité d'achats...

J'aime bien cette phrase dans l'article:
"les professionnels se font violence pour répondre, alors que les baisses sont un secret de polichinelle"

bref tous ce que beaucoup relevent depuis plus de 6 mois, sur ce forum ou d'autres.

Je sais que j'insiste beaucoup mais globalement la presse traditionnelle a sur ce sujet 6 mois à un an de retard (que ceux qui ont un doute relise ma chronique sur l'impact du tgv à reims)...

Une analyse de l'article est présente ici :
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=4&t=40076

jack

0 Reco 25/05/2008 à 17:10 par STIVALETTI

je constate prix signés pas de baisses ou très peu
prix demandés par les vendeurs DELIRE TOTAL et agences acceptant encore ses mises à prix
attendons ..........

0 Reco 26/05/2008 à 11:18 par STIVALETTI

non,pas le monopoly,mais ventes de la semaine dernière !:)

0 Reco 26/05/2008 à 12:39 par AIHEUREUX

Amis baissiers bonjour,

je reprends la file aprés un week end externe.

Jack , la situation est trés différent d'un endroit à un autre:

- sur Agence de PAris + 1OO% / à l'année dernière compromis signés même période. l'explication pragmatique c'est que nous avons beaucoup plus de mandats . il ya plus de biens sur le marché, mais comme il y a toujours pénurie les pris ne baissent absolument pas.

- sur Dijon , petite baisse du nombre de compromis signés sur Avril mais rattrapée sur Mai.

- sur le reste c'est stable mais plus de visites et de demandes en Mai.

paradoxalement la location est plus compliquée surPArsi qu'avant et beaucoup plus tonique en Province.

donc les constatation de terrain démentent les propos de jeanmarcou qui dit que plus rien ne se vend !!!

seul bémole, il n'ya en général plus de haussedans nos estimations même si les vendeurs veulent encore des prix surévalués ...

en ce qui concerne les agences qui ferment, il y en a mais je ne pense pas que ce soit trés important. je note que de nouvelles ouvrent également ....

ceci étant je vais encore être à contre courant en vous disant qu'un marché baissier est plutôt favorable aux professionnels de l'immo.

en effet le pb change simplement de sens. dans un marché porteur, il faut trouver des mandats car les acquéreurs sont légions. et tout le monde se bat pour le mandat. et les vendeurs font grimper les enchères pour donner ce mandat ce qui pèse souvent sur le motant des commissions. la vente de particluier à particulier est alors beaucoup plus facile.
dans un marché baissier, les mandats viennent tous seuls. les particliers se sont déjà usés en PA sans succès. donc le marché à besoin de nous. et on discute moins les com.
seul problème , les "ouvreurs de portes" sont out. il faut des pros qui négocient, qui suivent les clients , qui expliquent, qui s'enagagent, et qui savent de quoi ils parlent. et qui rapprochent les points de vue poru arriver à réaliser la transaction.

donc vive un marché raisonnablement baissier !!!!

0 Reco 26/05/2008 à 14:29 par JackPalmer

Salut AI heureus,

"Jack , la situation est trés différent d'un endroit à un autre: "
Oui et non :
Oui les endroits ne sont pas les memes c'est évident et chacun est un micro marché.
Non : les conditions de crédit, le pouvoir d’achat qui se dégrade, le moral en baisse, les taux… tous ça c’est national.
Donc la tendance s'applique partout avec des modulations à la hausse et la baisse.
Il n'ya qu'a voir les posts sur ce forum :
_ brest
_ reims
_ la normandie
_ l'alsace (aujourd'hui)
_ toulouse...
_ le 13
_...
Il n'y a pour l'instant que sur Paris que nous n'avons pas de temoignage écrit de baisse

Et je ne parle meme pas de la revue de presse

" seul bémole, il n'ya en général plus de hausse dans nos estimations même si les vendeurs veulent encore des prix surévalués ..."
"veulent " des pris surévalués, c’est bien de « vouloir » mais les acheteurs auront ils le « pouvour » ?

" en ce qui concerne les agences qui ferment, il y en a mais je ne pense pas que ce soit trés important. je note que de nouvelles ouvrent également ...."
Je suis d’acoord il est un peu tôt pour en tirer des conclusions définitives, mais il y a nettement plus de fermetures d’agences en ce moment que de hausses, attendons un peu pour voir la tendance longue mais ce n’est pas un signe de marché se portant bien… Quand à la tete des AI que je croise …

"ceci étant je vais encore être à contre courant en vous disant qu'un marché baissier est plutôt favorable aux professionnels de l'immo."
Non c’est logique, Pas de vente pas de com, donc pas de salaire. Il faudra juste expliquer ça à la FNAIM

" dans un marché baissier, les mandats viennent tous seuls. les particliers se sont déjà usés en PA sans succès. donc le marché à besoin de nous. et on discute moins les com.
seul problème , les "ouvreurs de portes" sont out. il faut des pros qui négocient, qui suivent les clients , qui expliquent, qui s'enagagent, et qui savent de quoi ils parlent. et qui rapprochent les points de vue poru arriver à réaliser la transaction."
Les AI de Reims travauillent déjà ainsi (en tous cas ceux qui ont envie de toucher leurs com)

"donc vive un marché raisonnablement baissier !!!!"
Quel définition as tu de « raissonable » ? Quel est ta vision du marché (à 2 nns, à 5 ans)?
Tu nous as déjà donné ta vision à 10 ans (sur laquelle je n'ai pas vraiment de remarque, cela me semble beaucoup trop lointain pour faire une projection)

A te lire

Jack

0 Reco 26/05/2008 à 16:10 par JackPalmer

Un complement sur le point des fermetures d'agences, une news sur ce forum de cette après-midi:
//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-Nette_hausse_des_defaillances_dans_l_immobilier_et_la_construction-00001478.html
"Nette hausse des défaillances dans l'immobilier et la construction"
extrait:
Comme c’est le cas depuis la seconde moitié de l’année 2007, les secteurs de la construction et de l’immobilier portent l’essentiel de la hausse des sinistralités, avec des hausses respectives de 26 et 22% en glissement annuel au 30 avril. « Après dix années de croissance forte de ces secteurs et de hausse rapide des prix (+88% entre 1998 et 2006), ces difficultés reflètent à la fois la fin d’un cycle et les conséquences en France de la crise financière mondiale qui ralentit l’octroi d’emprunts immobiliers aux ménages », expliquent les analystes d’Euler Hermes SFAC.

Jack

0 Reco 26/05/2008 à 19:10 par AIHEUREUX

jack,

ne pas confondre défaillance dans l'immobilier et défaillance des agences immobilières.....

ensuite un marché baissier n'est pas forcément un marché sans transaction donc sans com. ce que je dis ne me parait pas illogique. les AI ont travaillé avec des prix nettement plus bas mais des coms pas bradées comme cela s'est vu ces dernières années....

ma vision sur le court terme est contrastée.
je pense que les biens sans défauts ( qualité et emplacement) n'auront aucun soucis voir continueront de grimper.
ceux qui ont acheté trés cher des biens ou de biens à défauts ( mal distribués, mauvais emplacement, trés sombre, environnement problématique etc...) ne retrouveront par leur mise.

bien mais c'est quoi trés cher ?: c'est d'une part un bien sans rapport avec le prix de production

exemple si avec 250.000 € tu peux faire construire sur un secteur donné une maison de 100 m2 avec un terrain de 800 m2 , et qu'on t'as vendu 320.000 € cette maison sous prétexte qu'il y a un bout de piscine et de cuisine équipée , c'était trés cher. dasn un marché tonique ça passe. dans un marché plus difficile ça casse.
même chose si tu achètes 3000 €/ m2 de l'ancien là ou on trouve du neuf à 2700€...

ou d'autre part en rapport avec un prix de production mais dans un lieu où soit personne ne produira car pas de demande oubien dans lequel on a trop produit ce qui a marginalisé la demande.

en clair d'accord pour une baisse de 20 ou 30 % ds appartements dans les villes noyées par les De Robien et les lotissements.

mais pas sur le reste.
dans les gens que nous rencontrons , trés peu font des analyses , des suivis, ou des comparatifs comme tu le faits.
c'est l'irrationnel et la satisfaction immédiate du désir.

donc dés lors que les prix arrêtent de monter, se stabilisent ou s'infléchissent légèrement, les acheteurs se positionnent pour acompir leur rêve. donc si baisse il y a elle resteratrés modérée ans ces secteurs et temporaire .aux premières bonnes nouvelles cela repartira.
je pense que la baisse du pouvoir d'achat va entrainer des changements dans les habitudes de consommation mais pas un arrêt du désir des gens d'être propriètaire.
simplement vu les couts de transports, les coins non désservis correctement par les transports en commun; pas trés loin de tout , mais surtout prés de rien et nécéssitant 2 voitures risquent effectivement de patir en terme de demande et donc de prix.

PS : aujourd'hui sur Agence Paris, une siganture compromis et une offre au prix !!!!

0 Reco 26/05/2008 à 23:43 par STIVALETTI

je partage votre analyse,il a y toujours preneur pour un bien de qualité,bien placé,au prix marché,
ce jour 1 vente et une offre (6000€ de négo) mais au prix estimé il y a 2 mois !

0 Reco 27/05/2008 à 00:53 par cocoyalex

- sur Agence de PAris + 1OO% / à l'année dernière compromis
signés même période. l'explication pragmatique c'est que nous
avons beaucoup plus de mandats . il ya plus de biens sur le marché,
mais comme il y a toujours pénurie les pris ne baissent absolument
pas.

bonsoir,

Moi, je veux bien, comme je vous l'ai dit plus haut, je ne suis pas une pro., n'empêche que l'appart. que je louais et que j'ai dû laisser parceque mis en vente, cela fait 6 mois qu'il est à vendre, et pas une offre....Et pourtant, il était bien...: 77 M2, 5éme et. au bord du canal de l'Ourcq, exposé 3 côtés, 21M2 de balcons et terrasses,résidence de "standing"(beaucoup de charges, c'est vrai!), 3mn du parc de la Villette et Cité des Sciences, cave et parking, le quartier s'est "boboîsé" à mort ces derniers temps ((restos avec terrasses sur le canal, MK2 avec des navettes pour traverser le canal...etc) enfin bref, sur Paris, y a pire, et bien à 450 000€, c'est trop cher et pour mémoire, exactement le même au 3éme, s'est vendu 530 000€ en 4 visites1 an avant....C'est quand même bien que la situation a changé...????

0 Reco 27/05/2008 à 06:28 par JackPalmer

salut,

Un complément :
http://www.lexpansion.com/economie/actualite-economique/la-france-touchee-par-le-retournement-de-l-immobilier_153934.html
(point 15 de la revue de presse)

"ne pas confondre défaillance dans l'immobilier et défaillance des
agences immobilières....."
Qui voit tu d'autres? je vois des fermetures presque dans ma rue...

"ensuite un marché baissier n'est pas forcément un marché sans
transaction donc sans com. ce que je dis ne me parait pas illogique.
les AI ont travaillé avec des prix nettement plus bas mais des coms
pas bradées comme cela s'est vu ces dernières années...."
oui tout a fait, il y a toujours des transactions meme aujourd'hui, simplement moins. Si le marché baisse il y en aura plus

"ma vision sur le court terme est contrastée.
je pense que les biens sans défauts ( qualité et emplacement)
n'auront aucun soucis voir continueront de grimper.
ceux qui ont acheté trés cher des biens ou de biens à défauts (
mal distribués, mauvais emplacement, trés sombre, environnement
problématique etc...) ne retrouveront par leur mise."
Alors on est pas d'accord!
Pour moi l'ensemble baissera,, voici un exemple "théorique"
Baisse de 20% du marché.
_les biens de quakité perdent 10%
_les biens "normaux" 20%
_les biens avec défaut plus de 30%

bien mais c'est quoi trés cher ?: c'est d'une part un bien sans
rapport avec le prix de production

"en clair d'accord pour une baisse de 20 ou 30 % ds appartements dans les villes noyées par les De Robien et les lotissements mais pas sur le reste. "
AI heureux, explique moi pourquoi le prix des maisons à reims a perdu 10 à 20% depuis l'été dernier (les DR étant des apparts ce n'est pas le meme marché)

"je pense que la baisse du pouvoir d'achat va entrainer des changements dans les habitudes de consommation mais pas un arrêt du désir des gens d'être propriètaire."
Du désir non, mais de la capacité? tous tes acheteurs ont 100% de cash? il n'y a pas de prets?

Jack

0 Reco 27/05/2008 à 06:31 par JackPalmer

a écrit : bonsoir,

Moi, je veux bien, comme je vous l'ai dit plus haut, je ne suis pas une pro., n'empêche que l'appart. que je louais et que j'ai dû laisser parceque mis en vente, cela fait 6 mois qu'il est à vendre, et pas une offre....Et pourtant, il était bien...: 77 M2, 5éme et. au bord du canal de l'Ourcq, exposé 3 côtés, 21M2 de balcons et terrasses,résidence de "standing"(beaucoup de charges, c'est vrai!), 3mn du parc de la Villette et Cité des Sciences, cave et parking, le quartier s'est "boboîsé" à mort ces derniers temps ((restos avec terrasses sur le canal, MK2 avec des navettes pour traverser le canal...etc) enfin bref, sur Paris, y a pire, et bien à 450 000€, c'est trop cher et pour mémoire, exactement le même au 3éme, s'est vendu 530 000€ en 4 visites1 an avant....C'est quand même bien que la situation a changé...????
salut,

bien sur qu'elle a changée et ce n'est que le début, merci pour le retour cocoyalex

Jack

0 Reco 27/05/2008 à 08:31 par kris78

bonjour,

personne parle de la ville de tours et surtout ses environs
plein de parisien arrivent sur le marché, et les AI se frottent les mains

alors ca baisse ???

0 Reco 27/05/2008 à 09:16 par JackPalmer

a écrit : bonjour,

personne parle de la ville de tours et surtout ses environs
plein de parisien arrivent sur le marché, et les AI se frottent les mains

alors ca baisse ???
Le coup des parisiens qui arrivent on nous la fait à reims avec le tgv... et à Tours il y est depuis environ 15 ans.

Ne revons pas : si les agences ferment c'est que le marché n'est plus porteur, c'est clairement ce qu'indique l'article de libé.

0 Reco 27/05/2008 à 09:36 par copleboss

Tours est une ville peu attractive, à la démographie déclinante et à l'activité économique inexistante.
Cette ville est bourée de robiens inlouables et invendables. Il suffit d'aller sur petitscailloux pour voir que certains biens sont en vente depuis 2ans et que malgré des prix diminués de 30% ils ne trouvent toujours pas preneur.
Tours est le futur Montauban

0 Reco 27/05/2008 à 09:39 par kris78

IL FAUT REGARDER AUX ALENTOUR DE TOURS
A 20MN
LES PARISIENS ACHETENT DE GROSSES MAISONS A 250 000 EUR
et taf sur paris

0 Reco 27/05/2008 à 09:44 par copleboss

MDR non moi je travaille sur paris, cette histoire de gens qui vivent en province et qui taffent à paris c'est une invention. Il y a 2-3ans ca existait sur Reims mais les gens sont finalement revenus sur Paris car trop de temps perdu.
Tours c'est la pire arnaque de l'investissement locatif...N'investissez surtout pas là bas, tous les promoteurs se sont jetés sur cette zone car la mairie a libéré du foncier pour faire du fric.

0 Reco 27/05/2008 à 09:48 par kris78

Non j ai pas investi la bas
juste un collégue qui a acheté une maison a 250 000 euro a 20 mn de tours et qui va tafé sur paris
en prenant un abonnement TGV
P etre ce n'est pas une bonne solution pour lui
maintenant faut vendre sa maison car il est en credit relais

0 Reco 27/05/2008 à 13:42 par JackPalmer

a écrit : Non j ai pas investi la bas
juste un collégue qui a acheté une maison a 250 000 euro a 20 mn de tours et qui va tafé sur paris
en prenant un abonnement TGV
P etre ce n'est pas une bonne solution pour lui
maintenant faut vendre sa maison car il est en credit relais
Ubne remarque à propos des navetteurs (Tours / reims...), le problème n'est pas de savoir s'il y en a (en tous cas sur reims j'en connais), mais de savoir si ils sont suffisament nombreux pour modifier le marché immo, et la c'est autre chose. Sur Reims le débat est tranché.

deuxième remarque regarder le prix des abonnements TGV (sur reims les navetteurs se plaignent à juste titre : ils frolent les 700 euros par mois (abonnement, résa, parking) ), donc dites vous bien que cet argent est de l'argent en moins pour payer un remboursement de crédit.

Pour les amateurs remonter à mon post initial sur l'impact du tgv à reims:
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/03/limpact_du_tgv_.html

Jack