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POINT IMMOBILIER DU 1ER TRIMESTRE

0 Reco 04/06/2008 à 17:18 par AIHEUREUX

Amis baissiers bonjour,

Cela est maintenant confirmé par les statistiques publiées et qui se recoupent : l'effondrement immobilier pronostiqué ici ne s'est pas (encore?????) produit au 1er trimestre.

Vous aviez (partiellement ) raison Jack , mais moi aussi.
cela correspond à la réalité du terrain. il y a des villes qui baissent , pour les raisons développés par les différents intervenants de ce forum, d'autres où les prix stagnent et d'autres où on repart à la hausse.

Vous aviez raison Jack sur la constatation d'une baisse qui n'éxistait dans aucune ville en début d'année dernière.
mais (pour l'instant) vous avez tort sur le principe d'une crise généralisée de l'immobilier en ce moment.

Cela rejoint mes constatations sur le terrain. La demande est là . La négociation aussi, mais dans des limites de 5% ce qui s'est toujours fait sauf produit particulier.la disparité en fonction des lieux est là. je confirme sur Paris un net regain d'activité avec des offres au prix !!!! en province c'est plus long pour vendre mais pour l'instant pas de baisse significative du prix de conclusion des transactions.

je vous avais donné rendez-vous dans un précédent post pour les statistiques du 1er trimestre pour nous départager. je gagne donc la première manche tout en étant parfaitement conscient que la partie se joue au meilleurs des 5 manches......

je réitère, que pour moi nous ne sommes pas à la veille d'un crak du style 91 , que mon grand age m'a permis de vivre déjà dans l'immobilier....

D'ailleurs je prends le risque de ma prévision puisque je signe vendredi un compromis de vente pour l'achat d'un apprtement à LYON en locatif....

Résultat de la 2ème manche en septembre...

0 Reco 04/06/2008 à 17:30 par JackPalmer

Salut AI heureux,

"Vous aviez (partiellement ) raison Jack , mais moi aussi. cela correspond à la réalité du terrain. il y a des villes qui baissent , pour les raisons développés par les différents intervenants de ce forum, d'autres où les prix stagnent et d'autres où on repart à la hausse."
Toujours été d’accord la dessus, mais encore une fois les moteurs de la baisse sont les meme partout (resserment des conditions de crédit, taux qui montent etc….)

"Vous aviez raison Jack sur la constatation d'une baisse qui n'éxistait dans aucune ville en début d'année dernière. mais (pour l'instant) vous avez tort sur le principe d'une crise généralisée de l'immobilier en ce moment."
Crise généralisée, pas encore officialisée, c’est clair… mais vu la com dans les médias depuis quelques semaines ont peu se poser la question.
et quand un de tes collegues (ORPI) annonce -10 à -15 d'agence c'est tout de meme que cela sens le roussi, non?

"Cela rejoint mes constatations sur le terrain. La demande est là . La négociation aussi, mais dans des limites de 5% ce qui s'est toujours fait sauf produit particulier.la disparité en fonction des lieux est là. je confirme sur Paris un net regain d'activité avec des offres au prix !!!!"
N’étant pas sur place, je ne vais pas contester, mais les notaires annoncent tout de meme certains arrondissements en baisse... (cf revue de presse point 31)

"je vous avais donné rendez-vous dans un précédent post pour les statistiques du 1er trimestre pour nous départager. je gagne donc la première manche tout en étant parfaitement conscient que la partie se joue au meilleurs des 5 manches......"
De quels stats tu parles ? Si il s'agit de ta propre activité je vais te ressortir l'argument que tu m'a fort logiquement opposé plusieurs fois "ce n'est pas parce que tu vois une baisse ici qu'elle est valable ailleurs"

"se joue au meilleurs des 5 manches"
je dirai surtout à la derniere manche

"D'ailleurs je prends le risque de ma prévision puisque je signe vendredi un compromis de vente pour l'achat d'un apprtement à LYON en locatif...."
Courageux! je suppose que tu n'as pas pris n'importe quoi. Good luck my friend

"Résultat de la 2ème manche en septembre..."
Yes, mais avant réponds à ma question sur tes stats

A+

Jack

Message edité 04/06/2008 à 17:31
0 Reco 04/06/2008 à 22:39 par Bernie

Je persiste: tant que l'on ne connaît pas le prix réel de vente d'un bien où que cela soit en France: on cause dans le vide.

Les délais de vente se ralongent. On a pu le constater à travers des témoignages sur ce forum.

En revanche, nous n'avons aucun retour des ventes réalisés et leurs prix.

Recentrons le debat: il faut des éléments réels et vérifiables. Les arguments des uns et des autres ne sont in finé que des hypothèses. Mais qui peut les avoir? Les notaires, les banques, les AI, les vendeurs, les acquéreurs, les impôts. Sans langue de bois. Autant dire: personne car les précités ne partipent pas au forum et si tel était le cas, personne ne pourra vérifier.

0 Reco 04/06/2008 à 23:06 par brestois29

Faits avérés pour l'instant en France:

Données chiffrées
- Les stocks des promoteurs gonflent
- Le nombre de mise en chantier est largement revu à la baisse afin d'écouler les stocks
- Les délais de vente ont explosé
- Certains biens comment à baisser dans certaines régions

D'un point de vue médiatique:
- Emballement des médias depuis 1 ou 2 mois qui parlent désormais de crise de l'immobilier, c'est complètement nouveau: Tv, radio, presse, internet tous les médias en parlent désormais
- Certains promoteurs reconnaissent que le secteur va traverser une crise (Akeris, article 35 revue de presse)
- Certains CGP parlent de retournement du marché à la TV: le CGP, dans "les robiens de la colère" Envoyé spécial
- Robien est devenue une arnaque dans l'esprit des gens, tous les médias en parlent également. Il s'en est quand même écoulés 300000 depuis 2003. Très mauvais point pour l'investissement locatif!

D'un point de vue économique:

- Grosse crise mondial du système financier, moteur du marché immobilier. 90% des achats immobiliers se faisant par le biais d'un crédit
- hausse continue des taux directeurs de la BCE pour lutter contre une poussée inflationniste.
- des banques désormais très pointilleuses pour accorder des crédits. Des dossiers qui passaient encore largement il y a 1 an sont désormais rejetés. La crise des subprimes est passée par là
- baisse du pouvoir d'achat via la hausse du prix des matières première et la stagnation des salaires
- Moral des français en chute libre

Une autre donnée qui elle n'est pas quantifiable, l'opinion publique a désormais pris conscience qu'une chute des prix est du domaine possible. Il y a encore 1 an, celui qui en parlait était pris pour un fou, un loser ect. par 90% de la population. Désormais, tout le monde s'interroge, ou presque

Si on compare la situation d'aujourd'hui à celle d'il y a un an, on consate un changement radical

Après, à chacun d'en tirer les conclusions qui s'imposent...

Des oublis? Des remarques? Des précisions?

Message edité 04/06/2008 à 23:29
0 Reco 04/06/2008 à 23:16 par STIVALETTI

a écrit : Je persiste: tant que l'on ne connaît pas le prix réel de vente d'un bien où que cela soit en France: on cause dans le vide.

Les délais de vente se ralongent. On a pu le constater à travers des témoignages sur ce forum.

En revanche, nous n'avons aucun retour des ventes réalisés et leurs prix.

Recentrons le debat: il faut des éléments réels et vérifiables. Les arguments des uns et des autres ne sont in finé que des hypothèses. Mais qui peut les avoir? Les notaires, les banques, les AI, les vendeurs, les acquéreurs, les impôts. Sans langue de bois. Autant dire: personne car les précités ne partipent pas au forum et si tel était le cas, personne ne pourra vérifier.
bien sûr que si,les AI comme les notaires ont tous les prix des ventes réalisées et au final le fichier des impots

0 Reco 04/06/2008 à 23:25 par Bernie

Ok Stivaletti mais pas tout le monde connait les liens. Par dessus le marché, les multiples liens que l'on nous file sur le forum sont sans doute très intéressant mais me fatigue énormément.

Si Jack demande à chaque fois les retour des intervenants ce n'est pas pour rien! C'est beaucoup plus facile d'avoir un AI ou un notaire ou encore un vendeur qui annonce clairement la donne sur le forum.

Mise en vente le: xx/xx/xxxx
Prix demandé: xxx.xxx.xxx.xxx.xxx.xxx€

Vendu le: xx/xx/xxxx
Prix de vente: xxx.xxx€

Vous comprenez ce que je veux dire?

Du succint, pas des pages et des pages de lecture que j'oublie aussitôt. Je n'ai pas fait l'ENA, moi.

0 Reco 05/06/2008 à 11:23 par AIHEUREUX

Amis baissiers bonjour,

pour Jack :

- statistiques des chambres départementales FNAIM mais qui restent en interne !!!! elles seront certainement reprises dans la note de conjoncture de la FNAIM prochainement
- même chose pour les stat internes des notaires. si vous avez un ami notaire il peut vousl es fournir grace au MIN.
- et apparemment confirmation avec baromètre Se Loger que je viens de lire sur ce site...

un nouvel argument pour le non effondrement des prix immobiliers. pour mon achat je vais emprunter à 4,55% en fixe assurance comprise sur 10 ans. si l'inflation annoncée est au rendez-vous ( autour de 3%). on a un cout reél de l'argent de moins de 2 %....historiquement bas.

Et ci c'était à nouveau le moment de s'endetter pour faire financer son acquisition immobilière par la banque et l'inflation?????

pour Jeanmarcou :

appartement F3 rue FLANDIN dans le 3ème à 200 m de la gare de la part dieu et 200m du cours Lafayette et du 6ème arrondissement. tous les transports ( train, métro, tram, troleybus )à moins de 2 mn à pied.
parc de la tête d'or à 7 mn avec le C1.
immeuble Lyonnais des années 40/50 . dernier étage avec ascenseur. double exposition. charges inférieures à 60€/mois.
pour investir je retiens l'emplacement ( quartier et positionnement de l'appartement dans l'immeuble) et la qualité de l'immeuble et des parties communes, ainsi que le niveau des charges.
le reste peut toujours se modifier à ta volonté.

pour Bernie:

comme d'ahbitude votre dernière remarque ( pas sur l'ENA bien sur... ) est frappée au coin du bon sens.
cependant je modifierai un peu .
un prix de mise en vente ne veut rien dire. il faudrait le rapprocher de l'estimation du professionnel.
en effet si aujourd'hui j'estime que le prix du marché d'un appartement est de 2.000 €/m2 , et qu'il se vend au bout de 3 mois 1800 €/m2 on pourra effectivement dire qu'il y a une baisse de 10% en 3 mois.
mais si mon client estime qu'il faut que je le mette en vente à 2.200 €/m2 et qu'au bout de 3 mois il se vend 2.000€ .il n'y a pas de baisse réelle mais une baisse en trompe l'oeil.

ceci étant je vous accorde que dans la "bataille des mandats" des années précédentes il n'était pas rare que sur une estim à 2.000€/m2 on prenne le mandat à 2.300 €/ m2 ( pour avoir le bien à la vente)et qu'on vende à ......2.200 € !!!!
je pens que ça n'a pas été négligeable dans le mécanisme d'augmentation des prix
bonne journée

0 Reco 05/06/2008 à 12:31 par delahaye

a écrit : bien sûr que si,les AI comme les notaires ont tous les prix des ventes réalisées et au final le fichier des impotsDepuis quand les AI ont accès au fichier des impôts ?

Merci de m'éclairer...

(hormis les demandes que n'importequel pekin peut faire aux hypothèques et autres services annexes..)

0 Reco 05/06/2008 à 13:41 par JackPalmer

a écrit : Amis baissiers bonjour,

pour Jack :

- statistiques des chambres départementales FNAIM mais qui restent en interne !!!! elles seront certainement reprises dans la note de conjoncture de la FNAIM prochainement
- même chose pour les stat internes des notaires. si vous avez un ami notaire il peut vousl es fournir grace au MIN.
- et apparemment confirmation avec baromètre Se Loger que je viens de lire sur ce site...
Salut Ai heureux,

Tu conviendras qu'annoncer une hausse en se basant sur des chiffres non communiqués au public est assez délirant. Sinon je te sors une baisse de 15% de l'indice JPR (Jack palmer reims), mais le mode de calcul est tenu secret

PAP:

http://www.pap.fr/reference/indice-pap.php
+ 0,54 % sur un appart - 0,42 % sur une maison sur un an .

FNAIM
http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/conjoncture/les-tendances-du-marche.html
"Marche de l'ancien : + 2.7% de hausse annuelle moyenne des prix.
En dépit d'un recul des prix de -1.0% observé au cours du 1er trimestre 2008, l'environnement du marché ne semble pas propice à la réalisation d'un scénario de baisse généralisée des prix "
(au passage je les imagines mal dire le contraire...)

En attendant la publication des chiffres incluant le T2 en cours, on pars sur un "blanc" , et eencore: si je suis le raisonnement que tu utilises pour ton crédit - une inflation à 3%-, on est en baisse en terme de valeur réel) l'immo ayant monter d'a peu pres 0 pour pap et 2,7 pour la fnaim

---

SE loger:
pas d'incide national, des indices régionaux (plus logique mais moins pratique pour comparer, il faut piocher):
A prendre avec de grosses pincettes, c'est un indice des prix de mise en vente, et il annonce Reims en hausse (wouarf !!! lol)

PARIS
Tout en hausse,
http://www.seloger.com/157358/argus-immobilier.htm
ne coorespond pas aux indices notaires (cf revue de presse qui donnait quatre arrondissements en baisse)
//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-Prix_de_l_immobilier_paris_ralentit_mais_continue_de_progresser-00001515.html

Il de France:
http://www.seloger.com/157359/argus-immobilier.htm
je cite:
"Premiers signes de baisses de prix en région parisienne.

Le marché immobilier ancien commence à se tendre dans certains départements de l'Ile-de-France. Dans l'Essonne, les prix des biens à la vente affichés en agence ont perdu 1,3 % en trois mois (2 949 euros le m²). Dans le Val-d'Oise, département pourtant très attractif, la baisse est contenue, mais réelle sur la même période (- 0,4 %). Le prix au m² est désormais de 3 101 euros (ce qui représente 2,6 % de hausse sur un an). Ailleurs, le marché est étale : + 0,5 % dans les Yvelines, + 0,4 % dans le Val-de-Marne et + 0,1 % dans les Hauts-de-Seine. Toujours très dynamique, grâce à l'explosion de ses villes nouvelles, la Seineet- Marne se détache avec des prix en hausse de 1,1 % sur trois mois (+ 3,6 % sur un an)."

PACA
"Tensions sur les prix des mises en vente en PACA" et pas mal de villes en baisse, dont la moitié des arrondissements de marseille
http://www.seloger.com/157360/argus-immobilier.htm

LYON:
Ventes
Stabilisation des prix des mises en vente en Rhône-Alpes
http://www.seloger.com/157361/argus-immobilier.htm
la encore des baisses

Grand sud:
"Mis à part à Cahors, Tarbes et à Montauban, où les prix sont à la hausse, toutes les autres villes connaissent des baisses sensibles sur les trois derniers mois : - 7,7 % à Albi, - 3,8 % à Rodez ou – 1,6 % à Carcassonne."
http://www.seloger.com/157365/argus-immobilier.htm

etc....


Jack

Message edité 05/06/2008 à 13:45
0 Reco 05/06/2008 à 13:55 par AIHEUREUX


jack

je donne les éléments que j'ai. c'est juste une info . mais tu conviendras qd même que dans les propres sources que tu cites , il y a des hausses, des stagnations et des baisses. je n'ai rien dit d'autre sauf que ce n'est donc pas la baisse généralisée annoncée ....pour l'instant en tout cas. je revendique donc toujours le premier set...
ceci étant je t'avoue que je préférerai faire 3 sets secs plutôt que de t'en concéder quelques uns!!!
une chose m'interpelle qd mêem c'est le cas de Montauban. J'avais cru comprendre que c'était une ville "roug" du De Robien. dans ce cas là je ne m'explique pas la hausse.

delahaye;

le MIN c'est la base de donnée des notaires (Marché Immobilier des Notaires) elle enregistre au jour le jour le prix de chaque transaction signée chez le notaire avec la surface, les éléments de conforts, l'étage etc....

jeanmarcou

je l'ai eu dans d'excellentes conditions.
j'attends d'avoir signé pour te donner les éléments. on ne sait jamais......

je note une certaine dégradation dans les commentaires avec des insulltes et autres .
franchement je ne vois pas l'interêt .
ceux qui comme moi ne croient pas à un tsunami immobilier n'ont qu'à achetéer. c'est toujours le moment.
les baissiers n'ont qu'à attendre. l'invective n'apporte rien à personne.
et en plus je ne crois vraiment pas à l'influence de nos propos sur les prix de l'immobilier.

0 Reco 05/06/2008 à 13:59 par delahaye

a écrit : jack

......

delahaye;

le MIN c'est la base de donnée des notaires (Marché Immobilier des Notaires) elle enregistre au jour le jour le prix de chaque transaction signée chez le notaire avec la surface, les éléments de conforts, l'étage etc....

...
Merci mais cela ne répond pas à ma question .

De quoi peut se targuer un AI pour avoir plus de sources fiables que le pékin lamda ?

Hormis ses quelques ventes réalisées par mois , donc non représentatives....

La base des données des notaires , ce n'est heureusement pas réservé aux AI ( par définition même ) !

Et pour les accès aux impôts , j'attends ....

0 Reco 05/06/2008 à 14:28 par JackPalmer

a écrit : jack

je donne les éléments que j'ai. c'est juste une info . mais tu conviendras qd même que dans les propres sources que tu cites , il y a des hausses, des stagnations et des baisses. je n'ai rien dit d'autre sauf que ce n'est donc pas la baisse généralisée annoncée ....pour l'instant en tout cas. je revendique donc toujours le premier set...
Oui il y a des baisses, des hausses mais determiner un set sur des infos non disponible n'a aucun sens, a ce moment là attendons les chiffres des notaires France sur le T1.
Une remarque : vue l'inertie du marché je ne m'attend pas à voir du -10% sur le T1, on ferra surement du -10 sur l'année mais pas au T1 : pas contre on ferra du négatif c'est clair

jack

0 Reco 05/06/2008 à 16:37 par leroi

Salut a tous,

Juste une petiteb question :

- N'ai t'on pas censé avoir une hausse des prix actuellement, puisque nous sommes au pic saisonnier de l'immobilier (Mars, Avril, Mai, Juin) ? alors qie l'on constate des baisses sur certaines régions et encore plus des baisses sur le prix de transaction selon seloger.

N'est ce pas déja un indice ?

0 Reco 05/06/2008 à 16:57 par delahaye

a écrit : Salut a tous,

Juste une petiteb question :

- N'ai t'on pas censé avoir une hausse des prix actuellement, puisque nous sommes au pic saisonnier de l'immobilier (Mars, Avril, Mai, Juin) ? alors qie l'on constate des baisses sur certaines régions et encore plus des baisses sur le prix de transaction selon seloger.

N'est ce pas déja un indice ?
Pic saisonnier des promesses de vente en ce moment mais passage devant notaire , donc prix de vente validé trois mois après soit juiller, août.......

0 Reco 05/06/2008 à 18:12 par sparkx

salut à tous,

mon indice préféré c'est mes yeux ! et je vois depuis des mois des pancartes qui fleurissent partout et rester de longs mois et quelque soit le type de bien.

allez René on vous a reconnu =)

0 Reco 05/06/2008 à 18:55 par JackPalmer

a écrit : Salut a tous,

Juste une petiteb question :

- N'ai t'on pas censé avoir une hausse des prix actuellement, puisque nous sommes au pic saisonnier de l'immobilier (Mars, Avril, Mai, Juin) ? alors qie l'on constate des baisses sur certaines régions et encore plus des baisses sur le prix de transaction selon seloger.

N'est ce pas déja un indice ?
C'est un tres bon indice... ça plus les pancartes qui restent longtemps.

A mon avis:

De toute façon personne ne conteste le retournement du marché (même AI heureux), la question semble plus etre de savoir à quelle vitesse il se retourne et à quelle vitesse cela se traduira dans les chiffres communiqués au grand public, sachant qu'une fois la baisse enclenchée elle sera lancée pour plusieurs années

A vous lire

Jack

0 Reco 05/06/2008 à 19:00 par brestois29

a écrit : salut à tous,

mon indice préféré c'est mes yeux ! et je vois depuis des mois des pancartes qui fleurissent partout et rester de longs mois et quelque soit le type de bien.

allez René on vous a reconnu =)
Complètement d'accord!

Des panneaux "à vendre", j'en vois des nouveaux toutes les semaines. Par contre, j'en vois très peu qui disparaissent. Il y a encore 2 ans, on ne voyait aucun panneau...

Mes yeux m'indiquent aussi que l'euribor à un an augmente tous les jours ou presque. +25% en 4 mois...
Trichet vient d'annoncer qu'il fallait s'attendre à ce que cela continue car l'objectif de la BCE est avant tout de contenir l'inflation. Mécaniquement, cela exclura du marché beaucoup d'acheteurs potentiels

Plus d'offre, moins de demande => baisse du marché inévitable

Message edité 05/06/2008 à 19:02
0 Reco 05/06/2008 à 19:35 par cocoyalex

:)

Bonjour,

Voilà des nouvelles toutes fraîches de Paris, vous vous souvenez l'appart, que j'ai dû laisser, sur le bord du canal, terrasse et tout et tout mis à prix 450 000€, Hé bien par des gens qui l'ont visité, l'AI laisse entendre que s'il y a une offre à 420 000€, l'affaire pourrait se faire.....Mais personne a encore dit banco....(je vous rappelle, le même appart. deux étages en dessous s'est vendu 530 000€ l'année dernière....) c'est pas une baisse sur Paris ça????

0 Reco 06/06/2008 à 13:02 par delahaye

a écrit : bien sûr que si,les AI comme les notaires ont tous les prix des ventes réalisées et au final le fichier des impotsMais délivrez-moi de ce doute.....

Quelle est la source pour le fichier des impôts ?

La profession d'agent immobilier ne bénéficie d'aucun passe-droit quant aux données recueillies par les organismes publics ( centre ds impôts , Trésorerie générale ) donc j'attends la chute de la pirouette.

(Pour les bases de données des notaires , c'est non-exclusif donc pas besoin d'être AI pour s'en targuer..)

0 Reco 06/06/2008 à 13:22 par Bernie

Je tiens à préciser ,si besoin est, que la dernière sitation du paragraphe n'était pas de moi mais de Stivalette.

Je n'ai jamais prétendu que les AI pouvaient s'approvisionner en fichier impôts. (Relisez svp mon post avant la deuxième citation).

J'ai simplement énuméré les institutions en possession des prix réels de vente réalisées:

AI, notaires, banques, impôts et bien entendu, les vendeurs eux-mêmes.

Autrement dit comment connaître en qualité de citoyen lambda, les prix réels du marché?

Je ne peux me fier aux journalistes, ni aux organismes tels la FNAIM.

Brestois a déjà demandé une explication à Stivaletti. Elle n'est pas venue. Maintenant AI Heureux aussi.

Peut-être que Stivaletti a la réponse à cette question.

Qu'elle se manifeste si c'est le cas.

0 Reco 07/06/2008 à 15:28 par STIVALETTI

a écrit : Merci mais cela ne répond pas à ma question .

De quoi peut se targuer un AI pour avoir plus de sources fiables que le pékin lamda ?

Hormis ses quelques ventes réalisées par mois , donc non représentatives....

La base des données des notaires , ce n'est heureusement pas réservé aux AI ( par définition même ) !

Et pour les accès aux impôts , j'attends ....
réponse : 20 ans d'expérience = indicateur ami (impôts) amis notaires (fichier) un fichier perso propre
à l'agence idem à celui des notaires (vente enregistrées au jour le jour) plus sources fnaim et grands groupes
immo (national)

0 Reco 07/06/2008 à 17:55 par Bernie

Merci pour ta réponse Stivaletti. Mais tu es une pro. Ces fichiers ne sont pas accessibles à tout public.

C'est là où le bat blesse.

0 Reco 07/06/2008 à 20:58 par STIVALETTI

c'est vrai mais un bon relationnel avec votre ai ou votre notaire peut vous aider à trouver le juste prix du moment
il a tout intérêt à vous dire la vérité

0 Reco 08/06/2008 à 18:43 par delahaye

Ok j'ai ma réponse.

Cela me confirme malheureusement l'aspect nébuleux et surtout de lobbying "confraternel" des corporations....

Autrement dit , entre les moyennes glissantes sur X années et les moyennes de prix calculés sur les prix de présentation , je pense que l'analyse du marché est réalisé avec une guerre de retard.

0 Reco 08/06/2008 à 19:27 par STIVALETTI

non,le prix à l'instant T d'un bien peut vous être donné par votre ai ou notaire (références vérifiables)
par quartier,rue,...pour un acquéreur il est intéressant de connaître cela et non la moyenne des prix
en France il veut connaitre le prix de son quartier :)

0 Reco 08/06/2008 à 22:03 par delahaye

a écrit : non,le prix à l'instant T d'un bien peut vous être donné par votre ai ou notaire (références vérifiables)
par quartier,rue,...pour un acquéreur il est intéressant de connaître cela et non la moyenne des prix
en France il veut connaitre le prix de son quartier :)
N'importequi peut avoir le prix , pas que les AI et les notaires, mais puisque vous me laissez le choix entre les deux et que le notaire est incontournable, je pense dès lors que l'AI est de trop !

Merci d'avoir collaboré Stivaletti mais arrêtez d'esayer de mettre le l'AI, agent commercial intermédiaire, sur le même plan que le Notaire, incontournable.

0 Reco 09/06/2008 à 12:04 par STIVALETTI

Vous disiez le contraire, qui peut avoir les prix réels ? il faudrait savoir !
de plus je propose une info c'est tout
voyez qui vous voulez votre notaire si cela vous chante
sachez que tous les ai ne sont pas des commerciaux,il y a des gens passionnés,juriste de formation
et consciencieux,le mot aider leur client n'est pas vain

0 Reco 09/06/2008 à 12:27 par delahaye

Je voulais juste souligner que les AI n'ont pas plus de compétence que l'acheteur intéréssé pour connaître l'état du marché.

Mais reconnaissez-le enfin que votre métier est à composante commerciale , il n'y a aucune honte à cela , passionné ou pas ( ce n'est pas le sujet ) !

Votre compétence n'est pas une notion opposable puisque vous n'avez pas d'obligation de résultats quant à la qualité de la vente ( autrement dit , une fois assimilé comment se débrouiller avec un compromis de vente , vous passez la main au notaire....).

Un vendeur de voiture n'a pas pour finalité d'aider à acheter , il a pour but de vendre....

Arrêtons deux minutes le sophisme .

PS : je n'ai aucune rancoeur contre les vendeurs de voitures , ni contre les AI tant qu'ils n'essaient pas de se faire passer pour des conseils objectifs , ou mieux encore , mes amis !

0 Reco 09/06/2008 à 12:40 par JackPalmer

a écrit : Vous disiez le contraire, qui peut avoir les prix réels ? il faudrait savoir !
de plus je propose une info c'est tout
voyez qui vous voulez votre notaire si cela vous chante
sachez que tous les ai ne sont pas des commerciaux,il y a des gens passionnés,juriste de formation
et consciencieux,le mot aider leur client n'est pas vain
Bonjour,

qu'un Ai puisse être passionné par son métier pourquoi pas, je lui souhaites d'ailleurs. et je ne pense pas non plus que tous les Ai cherchent à emtuber leur clients

MAIS n'oublions tout de même pas qu'il est payé uniquement s'ileffectue la vente... du coup je pense que le terme exacte devrait etre : "Commercial Immobilier" et non "Agent Immobilier"

La dimmension commerciale est indiscutable

jack

0 Reco 09/06/2008 à 19:08 par STIVALETTI

Bien sûr il y a une dimension commerciale mais c'est juste une partie du métier,bien sûr qu'un ai ne perçoit
ses honoraires que lorsque la vente est réalisée même s il lui arrive de chercher pendant 6 mois ou plus pour
ses clients sans rien percevoir (est ce normal ? Peu de métier non payé existe ) et le notaire c'est qui?
Le commercial de l'état qui se contente de recopier nos sous seings ???
Chacun sa vison des choses,mais le terme commercial me semble réducteur.
ps retour du terrain de ce jour : vendeurs de plus en plus inquiets,prix baissent et commencent à être en phase
avec mes estimations .......à suivre

0 Reco 09/06/2008 à 19:23 par STIVALETTI

a écrit : Je voulais juste souligner que les AI n'ont pas plus de compétence que l'acheteur intéréssé pour connaître l'état du marché.

Mais reconnaissez-le enfin que votre métier est à composante commerciale , il n'y a aucune honte à cela , passionné ou pas ( ce n'est pas le sujet ) !

Votre compétence n'est pas une notion opposable puisque vous n'avez pas d'obligation de résultats quant à la qualité de la vente ( autrement dit , une fois assimilé comment se débrouiller avec un compromis de vente , vous passez la main au notaire....).

Un vendeur de voiture n'a pas pour finalité d'aider à acheter , il a pour but de vendre....

Arrêtons deux minutes le sophisme .

PS : je n'ai aucune rancoeur contre les vendeurs de voitures , ni contre les AI tant qu'ils n'essaient pas de se faire passer pour des conseils objectifs , ou mieux encore , mes amis !
dommage vous ne devez pas connaitre de vrais ai, ni mes compromis, nul besoin d'un notaire
il ne fait que recopier nos actes cf message du dessus
je pense néanmoins qu'un ai peut être de bon conseil du moins mes clients le savent,et j'ai de nombreux
clients-amis et portant je ne travaille pas dans la F.... !:)

0 Reco 09/06/2008 à 19:34 par STIVALETTI

a écrit : dommage vous ne devez pas connaitre de vrais ai, ni mes compromis, nul besoin d'un notaire
il ne fait que recopier nos actes cf message du dessus
je pense néanmoins qu'un ai peut être de bon conseil du moins mes clients le savent,et j'ai de nombreux
clients-amis et portant je ne travaille pas dans la F.... !:)
dernier ps concerant votre "Arrêtons le sophisme " je préfère KANT !!
amicalement tout de même (si,si, j'ose un amicalement tout en étant ai )

0 Reco 09/06/2008 à 20:58 par delahaye

a écrit : dommage vous ne devez pas connaitre de vrais ai, ni mes compromis, nul besoin d'un notaire
il ne fait que recopier nos actes cf message du dessus
je pense néanmoins qu'un ai peut être de bon conseil du moins mes clients le savent,et j'ai de nombreux
clients-amis et portant je ne travaille pas dans la F.... !:)
Bonne blague, le notaire qui ne fait que recopier les actes des AI .

Tout le monde le sait , le niveau exigé pour être notaire est si bas qu'ils en sont à recopier la prose des BAC+12 en commerce de l'immobilier. ( mode ironique...)

Maintenant , quitte à enfoncer le clou , et je vais me répéter : si je dois économiser des frais dans une transaction , je ne peux shunter le notaire , donc je shunte le superflu : l'AI !

Ps : j'ai des amis AI : ils aiment leur boulot , pas de problèmes , mais reconnaissent évidemment le penchant bonimenteur du boulot sans vergogne. Chose qu'ils ne feront pas en public , chaque profession doit être respectée , mais quelles tranches de rire quand ils refilent des crédits sur 30 ans , qu'ils cautionnent en me disant qu'ils ne forcent pas les gens ( ce que je pourrais parodier en reprenant ce que vous avez dit sur le forum de la bulle immobilière par " je n'ai pas le droit de casser le rêve de primo-accédant qui en prennent sur 25 ans..")

Bien gentiment.

0 Reco 09/06/2008 à 21:19 par STIVALETTI

il ne vous vient pas à l'esprit qu'en passant par un ai vous pouvez aussi mieux négocier un achat ?
Pour les primo qui achètent sur 25 ans un pavillon à la hauteur de leur rêve je leur conseille souvent
d'acheter un appartement dans un 1er temps mais non ils veulent la maison et tout tout de suite
(voiture neuve à crédit,frigo à crédit,vacances .....)
mais inutile vous êtes convaincu par vos a priori
salutations

0 Reco 09/06/2008 à 21:38 par delahaye

a écrit : il ne vous vient pas à l'esprit qu'en passant par un ai vous pouvez aussi mieux négocier un achat ?
Pour les primo qui achètent sur 25 ans un pavillon à la hauteur de leur rêve je leur conseille souvent
d'acheter un appartement dans un 1er temps mais non ils veulent la maison et tout tout de suite
(voiture neuve à crédit,frigo à crédit,vacances .....)
mais inutile vous êtes convaincu par vos a priori
salutations
Mais oui , que je suis bête , c'est sur !

Votre commission magique fait baisser le prix...

C'est mathématique, sans à-priori : plus il y a d'ntermédiaires , plus le coût final est élevé...

Conflit d'intérêts car le primum movens de l'agent immobilier n'est pas que l'affaire se fasse , mais que celle-ci se fasse avec la plus grosse commission possible, et c'est normal , assumez-le c'est votre gagne-pain à la fin ! Ne me dites pas que vous preferez vous faire 2 fois 3000 euros plutôt qu'une fois 9000 , personne ne vous croira.....

Voilà pourquoi vous entretenez le flou sur la négociation et voulez passer comme des négociateurs.

Ce qui est énorme avec vous , c'est que plus vous défendez votre profession , surtout le côté conseil presque-desintéréssé , moins j'ai besoin d'appuyer là ou ça fait mal ....

0 Reco 09/06/2008 à 21:57 par STIVALETTI

Sur le 37 et pour répondre au message précédant il vaut mieux vendre des châteaux avec 50 000 € de comm
que des studios,si mes acquéreurs n'ont pas 10 000 000 € je ne vais plus rien fair epour eux (lol)

0 Reco 09/06/2008 à 22:02 par STIVALETTI

a écrit : Mais oui , que je suis bête , c'est sur !

Votre commission magique fait baisser le prix...

C'est mathématique, sans à-priori : plus il y a d'ntermédiaires , plus le coût final est élevé...

Conflit d'intérêts car le primum movens de l'agent immobilier n'est pas que l'affaire se fasse , mais que celle-ci se fasse avec la plus grosse commission possible, et c'est normal , assumez-le c'est votre gagne-pain à la fin ! Ne me dites pas que vous preferez vous faire 2 fois 3000 euros plutôt qu'une fois 9000 , personne ne vous croira.....

Voilà pourquoi vous entretenez le flou sur la négociation et voulez passer comme des négociateurs.

Ce qui est énorme avec vous , c'est que plus vous défendez votre profession , surtout le côté conseil presque-desintéréssé , moins j'ai besoin d'appuyer là ou ça fait mal ....
un simple exemple estimation oct 2006 pavillon 178 000 € net pour le vendeur
vendu en 02/2007 230 000 net en pap (subitement le vendeur voulait vendre sans ai )
j ai vu les acquéreurs la semaine derniere pour mise en vente (divorce) que puis je faire pour eux
leur montrer mon estimation de oct 2006 et leur donner une corde?

0 Reco 09/06/2008 à 22:11 par delahaye

Et c'est sensé illustrer quoi ?

Si on se met à sortir toutes ses anecdotes de baltringues , je vais aller chercher une bûche , me mettre au coin du feu et commencer mon roman sur mes péripéties dans l'immobilier....

0 Reco 09/06/2008 à 22:19 par STIVALETTI

alors nous serons 2 j'envisage une thèse sur l'immo mais plus tard car pas le temps de faire les 2 en même
temps

0 Reco 09/06/2008 à 22:37 par STIVALETTI

grand merci à vous ! mais je respecte tout le monde également,et chacun a le droit d'avoir ses opinions,son vécu,ses histoires...en immo il y a de quoi faire encore ,afin de faire comprendre qu' il s'agit d'une entreprise de service non obligatoire bien sûr !:)

0 Reco 09/06/2008 à 22:38 par multiproprio

posté par jeanmarcou

preuve que c'est un forum objectif ou l'on émet ses avis

???????????????
HA BON !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! oui les tiens

0 Reco 09/06/2008 à 22:39 par STIVALETTI

soyez objectif et peut être moins agressif si vous voulez être accepté par tous

0 Reco 10/06/2008 à 08:15 par marcoco

stiv, nous ne serons jamais compris........nous les AI.

0 Reco 10/06/2008 à 08:45 par multiproprio

propos de jeanmarcou concernant une baisse pour les vendeurs
j'aime quand tu parles comme ça, stivaletti
mise au point : c'est ce genre de réflexion qui me déplait.

bonjour stivaletti
vos propos sont intéressants, pour ma part j'ai eu l'occasion d'acheter sans ai et avec, de vendre sans ai et avec.

En 2000 j'ai acheté par l'intermédiaire d' un AI qui m'a expliqué très clairement chaque ligne du compromis (il avait peut être le temps et était peut être de la vielle école) cependant j'ai apprécié et je l'ai trouvé très pro .
à l'époque le pourcentage (toujours proportionnel au prix de vente) semblait normal et si négociation il y avait c'était le vendeur qui baissait , l'AI avait une petite marge de manoeuvre.

Mais maintenant soit 7 ans 8 ans après et avec la hausse que nous connaissons ce même pourcentage est totalement délirant
25000€ pour une vente de 5000000, les 5% me semblent hyper excessifs car vous AI vos charges, vos frais de publicité , vos frais : achat de voiture n'ont pas subi la hausse de l'immo ?
et sont restés relativement stables (ok pour l'augmentation du carburant)

Donc maintenant, il est vrai que l'AI minore sa commission pour ne pas rater le futur acheteur et demande également au vendeur de baisser son bien qui l'a majoré sachant qu'on va lui demander de le descendre.

Tout est faussé, mais que faire ? comment tout recaler ?

MERCI ET BONNE JOURNEE