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PROBLEME POUR VENDRE UN BIEN/PRET RELAIS

1 Reco 07/05/2008 à 11:47 par chatdoro

Je ne sais pas si c'est ici que je dois poster mon message,

voilà notre problème est que nous avons signé un acte notarié pour une maison le 19 septembre 2007 et nous avons déménagé le 7 octobre 2007 pour habiter notre nouvelle maison. Pour ce faire, nous avons contracté un prêt simplimo à la banque UCB afin de pouvoir faire un achat avant la revente de notre maison.

Nous avons mis en vente notre bien fin juin 2007, malheureusement notre maison ne s'est toujours pas vendue, donc comme nous avons été informé nous avons un délai de deux ans pour vendre notre bien par la Banque mais le jour de la signature chez le notaire, celui-ci nous a indiqué qu'on avait un an du fait de la plus value?????? mon mari et moi sommes tombés si l'on peut dire sur le cul, car nous n'avions été prévenu ni par les agences, ni par la banque,

Notre maison en juin 2007 a été estimée par les agences donc à 215000 euros et par notre expert de banque à 220000 euros nous l'avons à l'heure actuelle en agence à 228.000 euros frais d'agence inclus, dernièrement nous avons été voir une de nos agences pour avoir son point de vue, celle-ci nous a indiqué que nous étions tout à faire dans les prix du marché, mais ça bouge pas.

Avec mon mari on est entrain de se demander ou l'on va, on est complètement désemparré.

Que pouvons nous faire ? Nous sommes dans l'impasse.

Merci

Dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 12:42 par eddofr

Je ne vois pas le rapport avec la plus value.

Votre banque vous à accordé un prêt relais avec une échéance maximum de remboursement. Je ne vois pas en quoi cela aurait à voir avec la plus-value.

Le seul problème imaginable serait que les prix ne baissent à tel point que la vente de votre bien ne suffise plus à couvrir le remboursement du capital emprunté. Or, même si quelques prétendus "experts", relayés par la presse, annonces la baisse du marché immobilier, cela impacte surtout le marché du neuf et il n'est généralement question que de quelques % de baisse.

Par contre, la situation a rendu les acheteurs très "indécis" (beaucoup plus de rétractation qu'avant) et à doublé le délais moyen de vente (6 mois au lieu de 3).

Armez vous de patience et surtout, avant de signer un compromis de vente, assurez vous que le candidat acheteur à dejà fait un minimum de démarches auprès des banques et a au moins un accord de principe (histoire que le bien ne se retrouve pas bloqué pendant 45 jours pour finalement déboucher sur un annulation pour refus de crédit).

Moi j'en suis déjà à deux "acheteurs" qui signent un compromis de vente (avec l'accord de principe de la banque en poche) et qui se rétractent dans les sept jours parce qu'un "ami" ou un proche leur a conseillé d'attendre que ça baisse !

Bon courage.

0 Reco 07/05/2008 à 13:17 par marcoco

bonjour,

je pense effectivement que si votre bien n'est pas vendu après un an, il devient au yeux du fisc votre résidence secondaire et donc assujetti a la plus value.

a vérifier auprès du notaire

cordialement

ps: faite peut etre réestimer votre bien par deux agences !

0 Reco 07/05/2008 à 13:29 par JackPalmer

a écrit : Notre maison en juin 2007 a été estimée par les agences donc à 215000 euros et par notre expert de banque à 220000 euros nous l'avons à l'heure actuelle en agence à 228.000 euros frais d'agence inclus, dernièrement nous avons été voir une de nos agences pour avoir son point de vue, celle-ci nous a indiqué que nous étions tout à faire dans les prix du marché, mais ça bouge pas.

Avec mon mari on est entrain de se demander ou l'on va, on est complètement désemparré.

Que pouvons nous faire ? Nous sommes dans l'impasse.

Merci

Dorothée
Bonjour Dorothée,

A mon avis votre estimation de 2007 est la bonne, seulement nous ne sommes plus en 2007 et le marché s'est retournée et il est parti à la baisse tout simplment.
Du coup il est fort probable que votre bien soit trop cher et certainement en concurence avec beaucoup d'autres biens du même type.

pour vous donner un avis plus précis, est il possible de savoir ou se trouve votre maison et d'avoir un decriptif sommaire?

deuxièmement que vous dit votre Ai hormis "ca ne bouge pas", qu'elle explication vous donne t'il? que vous conseille t'il?

A vous lire et bon courage

jack

0 Reco 07/05/2008 à 13:31 par marcoco

salut jack,

si je ne me trompe, l'ai a vendu, guider le client vers ucb ( commissionné bien sur) et puis hop !

0 Reco 07/05/2008 à 13:31 par chatdoro



et bien pour la plus value je vous explique, il va s'avérer que si on ne signe pas chez le notaire l'acte de vente de notre maison avant le 19s eptembre 2008, celle-ci devient une résidence secondaire et est donc taxée en tant que tel avec 27 % de taxe,

et du coup les € 215000 qui doivent être remboursés à la banque avant les 2 ans ne peut plus être de ce montant puisqu'on vous prend 27 % en plus value.

dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 13:42 par chatdoro

a écrit : Bonjour Dorothée,

A mon avis votre estimation de 2007 est la bonne, seulement nous ne sommes plus en 2007 et le marché s'est retournée et il est parti à la baisse tout simplment.
Du coup il est fort probable que votre bien soit trop cher et certainement en concurence avec beaucoup d'autres biens du même type.

pour vous donner un avis plus précis, est il possible de savoir ou se trouve votre maison et d'avoir un decriptif sommaire?

deuxièmement que vous dit votre Ai hormis "ca ne bouge pas", qu'elle explication vous donne t'il? que vous conseille t'il?

A vous lire et bon courage

jack
merci jack de votre réponse en fait quand je vous dis qu'on est encore dans les prix du marché c'est que je Viens juste de rencontrer une de mes agences immobilières qui m'a calculé le prix du m2 par rapport à ma superficie et m'a dit qu'on était dans les prix du marché en core.

Sinon pour tout vous dire, notre bien se situe à Denonville dans le 28 à 20 km de Dourdan 91 en région parisienne

je vous donne mon blog ou vous pouvez y voir des photos

la superficie de la maison est de 123 m2 et un jardin clos de mur de 300 m2 en gros

http://universdedoro.over-blog.net/article-18349615.html

le double vitrage date de deux ans, garantie décénale

l'étage a été refait entièrement il y a 4 ans , garantie décénale.

Voilà en gros plus d'information.

merci

Dorothée

1 Reco 07/05/2008 à 14:40 par eddofr

La taxe sur la plus value n'est pas calculée sur le montant total de la vente, mais sur la différence entre le montant d'achat additionné du montant des travaux (si vous avez gardé les facture) et le prix de vente (c'est justement cela la plus value).

0 Reco 07/05/2008 à 14:47 par chatdoro

a écrit : La taxe sur la plus value n'est pas calculée sur le montant total de la vente, mais sur la différence entre le montant d'achat additionné du montant des travaux (si vous avez gardé les facture) et le prix de vente (c'est justement cela la plus value).oui je sais pas de souci la dessus merci.

dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 14:56 par delahaye

Vous êtes dans la situation de pas mal de français et vous avez le choix entre :

-espérer trouver quelqu'un qui vous la prendra au prix voulu, tout en vous évitant de payer l'imposition sur la plus-value des résidences secondaires : solution idéale!

-baisser le prix,réussir à sauver quelques billes,notamment sur la plus-value non imposée : solution tangente.

-garder le même prix,ne pas trouver d'acheteur , donc non seulement griller votre prêt-relais,,finalement devoir la brader, tout en vous faisant massacrer par la plus-value derrière: solution catastrophique.

Bon courage malgré tout,mais si ça ne se vend pas,il n'y a pas 10 solutions non plus....

0 Reco 07/05/2008 à 15:03 par JackPalmer

Re-bonjour Dorothée,

1 J’ai fait un petit tour sur seloger avant de vous répondre :
3 maisons à vendre dans des prix similaires sur place, vous avez donc de la concurence
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)enonville%20&ci=280129&

et 702 (appart + maisons) sur Dourdan !!!!
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)ourdan%20&ci=910200&

En filtrant sur les maisons entre 180 et 240 000 de plus de 100m² à Dourdans, je trouve 45 annonces
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=2&pxmax=240000&pxmin=180000&surfacemin=100&cp=)ourdan%20&ci=910200&

Premier problème pour vous : vous avez de la concurrence (beaucoup même), qui plus est vous etes éloignés de Dourdan (je ne connais pas le coin, je me base sur vos infos) et les gens deviennent de plus en plus attentifs aux problèmes d’éloignement (cout de transport). Votre avantage d'être dans un petit village à la campagne (arretez moi si je me trompe) peux devenir un inconvénient

2 le marché :
« merci jack de votre réponse en fait quand je vous dis qu'on est encore dans les prix du marché c'est que je Viens juste de rencontrer une de mes agences immobilières qui m'a calculé le prix du m2 par rapport à ma superficie et m'a dit qu'on était dans les prix du marché en core »

Certes, c’est bien gentil, mais à ce moment là pourquoi ça ne se vend pas ? C’est la question a laquelle il doit vous répondre. Il est tout de même commissionné pour ça que je sache
Ce n’est pas parce que vous êtes dans les prix de vos voisins que vous allez vendre, en effet si les biens sont aussi à vendre depuis plusieurs mois cela signifie que le marché est bloqué (ce qui est à mon avis le cas)

Le marché s’est retourné, l’info de la baisse se diffuse (j’en sais quelque chose) du coup les acheteurs deviennent rare et sont en position de force. Un prix de 2007 n’est pas valable en 2008. Je crois que c’est le nœud de votre problème

3 Avez vous eu des visites ? quel a été le résultat ?

A vous lire

PS : Un avis de pro ? marcoco stp ?

0 Reco 07/05/2008 à 15:11 par JackPalmer

a écrit : Je ne vois pas le rapport avec la plus value.

Votre banque vous à accordé un prêt relais avec une échéance maximum de remboursement. Je ne vois pas en quoi cela aurait à voir avec la plus-value.

Le seul problème imaginable serait que les prix ne baissent à tel point que la vente de votre bien ne suffise plus à couvrir le remboursement du capital emprunté. Or, même si quelques prétendus "experts", relayés par la presse, annonces la baisse du marché immobilier, cela impacte surtout le marché du neuf et il n'est généralement question que de quelques % de baisse.

Par contre, la situation a rendu les acheteurs très "indécis" (beaucoup plus de rétractation qu'avant) et à doublé le délais moyen de vente (6 mois au lieu de 3).

Armez vous de patience et surtout, avant de signer un compromis de vente, assurez vous que le candidat acheteur à dejà fait un minimum de démarches auprès des banques et a au moins un accord de principe (histoire que le bien ne se retrouve pas bloqué pendant 45 jours pour finalement déboucher sur un annulation pour refus de crédit).

Moi j'en suis déjà à deux "acheteurs" qui signent un compromis de vente (avec l'accord de principe de la banque en poche) et qui se rétractent dans les sept jours parce qu'un "ami" ou un proche leur a conseillé d'attendre que ça baisse !

Bon courage.
Bonjour edo,

merci pour votre réponse et bon courage pour votre vente

Un élément dans votre réponse me chiffonne :
1 vous dites vous mêmes en être à deux rétractations de compromis de vente face à des acheteurs qui soit n'ont pas leurs prêts, soit décident d'attendre la baisse.
2 vous indiquez qu'il n'y aura pas de grosses baisses dans l'ancien (hormis quelques %, ce qui correspond il est vrai au discours officiels)

je trouve une contradiction entre les deux (si vous avez lu quelque uns de mes posts, vous savez bien quel est mon opinion);
Que se passera t'il si :
_ les conditions de crédit et les taux augmentent (ce qui est le cas, et attendez la phase 2 des subprimes cet été) et que donc il y aura de moins en moins de crédit dispo
_ le "mental" des français évolue (chômage, pouvoir d'achat...) relayé avec une baisse de l'immo dans les médias?

A vous lire

jack

Message edité 07/05/2008 à 15:21
0 Reco 07/05/2008 à 15:21 par chatdoro

a écrit : Re-bonjour Dorothée,

1 J’ai fait un petit tour sur seloger avant de vous répondre :
3 maisons à vendre dans des prix similaires sur place, vous avez donc de la concurence
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)enonville%20&ci=280129&

et 702 (appart + maisons) sur Dourdan !!!!
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)ourdan%20&ci=910200&

En filtrant sur les maisons entre 180 et 240 000 de plus de 100m² à Dourdans, je trouve 45 annonces
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=2&pxmax=240000&pxmin=180000&surfacemin=100&cp=)ourdan%20&ci=910200&

Premier problème pour vous : vous avez de la concurrence (beaucoup même), qui plus est vous etes éloignés de Dourdan (je ne connais pas le coin, je me base sur vos infos) et les gens deviennent de plus en plus attentifs aux problèmes d’éloignement (cout de transport). Votre avantage d'être dans un petit village à la campagne (arretez moi si je me trompe) peux devenir un inconvénient

2 le marché :
« merci jack de votre réponse en fait quand je vous dis qu'on est encore dans les prix du marché c'est que je Viens juste de rencontrer une de mes agences immobilières qui m'a calculé le prix du m2 par rapport à ma superficie et m'a dit qu'on était dans les prix du marché en core »

Certes, c’est bien gentil, mais à ce moment là pourquoi ça ne se vend pas ? C’est la question a laquelle il doit vous répondre. Il est tout de même commissionné pour ça que je sache
Ce n’est pas parce que vous êtes dans les prix de vos voisins que vous allez vendre, en effet si les biens sont aussi à vendre depuis plusieurs mois cela signifie que le marché est bloqué (ce qui est à mon avis le cas)

Le marché s’est retourné, l’info de la baisse se diffuse (j’en sais quelque chose) du coup les acheteurs deviennent rare et sont en position de force. Un prix de 2007 n’est pas valable en 2008. Je crois que c’est le nœud de votre problème

3 Avez vous eu des visites ? quel a été le résultat ?

A vous lire

PS : Un avis de pro ? marcoco stp ?
merci jack de votre réponse,

et oui nous sommes éloignés de dourdan de 20 kms.

L'agent immobilier nous a répondu qu'il n'a pas pu prévoir en juillet dernier qu'il y aurait de la baisse et vous avez tout à fait raison plusieurs maisons dans notre village sont en vente, c'est exact. beaucoup de concurrence comme vous dites.

L'agent immobiilier nous a indiqué que nous ne devions pas baisser le prix car nous étions dans le prix du marché et que de toute façon à l'heure actuelle les acheteurs négocient les prix, donc il me dit si je baisse là maintenant (tout en sachant que nous avons baissé le prix il y a un mois de euros 11.000) de toute façon elle sera rebaissée car les acheteurs potentiels renégocieront,

nous avons eu des visites les agences qui nous envoient un compte rendu (car je vous avoue que certaines agences ne donne aucun compte rendu de visite) dans la plupart des cas, les gens ont trouvé le produit très bien, mais n'ont pas le coup de coeur, ou problème d'éloignement, ou piano qui rentre pas, ne peut pas mettre ses meubles,
le carrelage qui plait pas, bref des petites babioles à notre sens.

voilà en gros ce que je peux vous dire.

merci

dorothée

1 Reco 07/05/2008 à 15:53 par chatdoro

a écrit : C'est marrant, en voyant les photos je me suis exactement fait la réflexion du carrelage dans le séjour... C'est vrai qu'il va bien avec vos (très beaux) meubles anciens, mais ces tons là en carrelage ça fait un peu vieillot, idem pour la cuisine.
Babiole ? Oui et non si le carrelage ne plait pas on peut toujours en changer mais ca représente des gros travaux, des frais, et du temps supplémentaire les acheteurs préféreront un bien où il n'y a rien à faire
Concernant les meubles qui ne rentrent pas ce n'est pas non plus un critère anodin c'est la première chose que ma femme regarde quant on visite surtout les plus volumineux ce nous a fait éliminer quelques apparts... A part ça ça a l'air bien sympa chez vous, vous avez tout de même eu des offres ?
et bien tout au début dans la quinzaine qui a suivi la mise en vente une offre nous a été faite de 213.000 euros nous avons dit okk pour 218.000 l'agent immobilier a fait la contreoffre sur répondeur mais n'a jamais réentendu parlé de ces "acheteurs", donc sinon aucune offre justement, rien.

dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 15:55 par JackPalmer

a écrit : merci jack de votre réponse,

et oui nous sommes éloignés de dourdan de 20 kms.

L'agent immobilier nous a répondu qu'il n'a pas pu prévoir en juillet dernier qu'il y aurait de la baisse et vous avez tout à fait raison plusieurs maisons dans notre village sont en vente, c'est exact. beaucoup de concurrence comme vous dites.

L'agent immobiilier nous a indiqué que nous ne devions pas baisser le prix car nous étions dans le prix du marché et que de toute façon à l'heure actuelle les acheteurs négocient les prix, donc il me dit si je baisse là maintenant (tout en sachant que nous avons baissé le prix il y a un mois de euros 11.000) de toute façon elle sera rebaissée car les acheteurs potentiels renégocieront,

nous avons eu des visites les agences qui nous envoient un compte rendu (car je vous avoue que certaines agences ne donne aucun compte rendu de visite) dans la plupart des cas, les gens ont trouvé le produit très bien, mais n'ont pas le coup de coeur, ou problème d'éloignement, ou piano qui rentre pas, ne peut pas mettre ses meubles,
le carrelage qui plait pas, bref des petites babioles à notre sens.

voilà en gros ce que je peux vous dire.

merci

dorothée
Merci pour le retour Dorothée

"L'agent immobilier nous a répondu qu'il n'a pas pu prévoir en juillet dernier qu'il y aurait de la baisse et vous avez tout à fait raison plusieurs maisons dans notre village sont en vente, c'est exact. beaucoup de concurrence comme vous dites."

Bon… heureux de voir que je ne suis pas à coté de la plaque. Je constate exactement la même chose près de reims (et à chaque fois qu’on creuse c’est pareil) :
Trop de stock et baisse en cours (encore légère pour l’instant)

Ceci dit il aurait largement pu la prévoir en juillet

"L'agent immobiilier nous a indiqué que nous ne devions pas baisser le prix car nous étions dans le prix du marché et que de toute façon à l'heure actuelle les acheteurs négocient les prix, donc il me dit si je baisse là maintenant (tout en sachant que nous avons baissé le prix il y a un mois de euros 11.000) de toute façon elle sera rebaissée car les acheteurs potentiels renégocieront, "

C’est une technique… c’est peut-être la bonne, ce qui est sur c’est que vous devrez baisser. Le souci est pour vous que si vous n’attirez pas de nouveaux visiteurs (ou ne recontactez pas les anciens) vous risquez de laisser la situation s’empirer. Le temps joue en votre défaveur Dorothée…
Plus le temps va passer et plus à mon avis :
_ Vous serez stressez de vendre (votre banquier fera tot ou tard monter la pression et quand il la fera monter ce sera douloureux)
_ La situation eco va se détériorer
_ La baisse sera connue (regardez tout simplement les dépêches sur ce site), la baisse devient publique et va entretenir la baisse

Un conseil? on dit en bourse qu'il vaut mieux perdre la main que le bras. Demandez vous si l'un des acheteurs qui a visité ne serait pas intéressé pour l'achat si votre prix descendait un bon coup. Poser vous la question de savoir s'il ne vaut pas mieux perdre un peu tout de suite que beaucopup demain

« nous avons eu des visites les agences qui nous envoient un compte rendu (car je vous avoue que certaines agences ne donne aucun compte rendu de visite) dans la plupart des cas, les gens ont trouvé le produit très bien, mais n'ont pas le coup de coeur, ou problème d'éloignement, ou piano qui rentre pas, ne peut pas mettre ses meubles,

le carrelage qui plait pas, bref des petites babioles à notre sens. »

Mouais… hormis l’éloignement qui est une vrai raison, je pense que les autres raisons sont effectivement des « babioles », on n’achète pas une maison à cause du carrelage –d’autant que d’après ce que j’ai vu votre maison est plutôt jolie.

Avez vous simplement pensé que la plupart des gens n’auront pas le courage de vous dires que c’est trop cher tout simplement ? personne n’a abordé le prix ??? Tous se vend même une maison avec un carrelage très moche et où on ne peut pas mettre de piano (je plaisante), quand le prix baisse on est parfaitement capable de faire des concessions, c'est quand il est élevé qu'on a du mal à en faire.

une question : acheteriez vous aujourd'hui votre maison à ce prix? Votre banquier vous suivrait il?

Un dernier point :
Je vous invite TRES FORTEMENT à supprimer le lien vers votre blog et à faire en sorte de ne pas pouvoir être directement identifiée. Rester un peu dans le « vague »
Pourquoi ? Tout simplement parce que si l’un de vos acheteurs sais que vous etes en prêt relais il vous laissera « poireauter » le plus longtemps possible afin d’acheter le moins cher possible en fin de crédit relais. Et pour être honnête c’est la technique que j’applique en ce moment en temps qu’acheteur

jack

0 Reco 07/05/2008 à 15:57 par JackPalmer

a écrit : et bien tout au début dans la quinzaine qui a suivi la mise en vente une offre nous a été faite de 213.000 euros nous avons dit okk pour 218.000 l'agent immobilier a fait la contreoffre sur répondeur mais n'a jamais réentendu parlé de ces "acheteurs", donc sinon aucune offre justement, rien.

dorothée
Ces acheteurs sont à relancer, ça me parait évident -si ce n'est pas déjà fait

Pas d'autres offres depuis ?

Jack

0 Reco 07/05/2008 à 16:00 par JackPalmer

a écrit : salut jack,

si je ne me trompe, l'ai a vendu, guider le client vers ucb ( commissionné bien sur) et puis hop !
Tu vas te faire des potes dans la profession toi!

C'est hélas tellement probable -et humain- que cela me semble la bonne solution. Il a vendu, encaissé sa com et le client fera le SAV

jack

0 Reco 07/05/2008 à 16:04 par chatdoro

a écrit : Merci pour le retour Dorothée

"L'agent immobilier nous a répondu qu'il n'a pas pu prévoir en juillet dernier qu'il y aurait de la baisse et vous avez tout à fait raison plusieurs maisons dans notre village sont en vente, c'est exact. beaucoup de concurrence comme vous dites."

Bon… heureux de voir que je ne suis pas à coté de la plaque. Je constate exactement la même chose près de reims (et à chaque fois qu’on creuse c’est pareil) :
Trop de stock et baisse en cours (encore légère pour l’instant)

Ceci dit il aurait largement pu la prévoir en juillet

"L'agent immobiilier nous a indiqué que nous ne devions pas baisser le prix car nous étions dans le prix du marché et que de toute façon à l'heure actuelle les acheteurs négocient les prix, donc il me dit si je baisse là maintenant (tout en sachant que nous avons baissé le prix il y a un mois de euros 11.000) de toute façon elle sera rebaissée car les acheteurs potentiels renégocieront, "

C’est une technique… c’est peut-être la bonne, ce qui est sur c’est que vous devrez baisser. Le souci est pour vous que si vous n’attirez pas de nouveaux visiteurs (ou ne recontactez pas les anciens) vous risquez de laisser la situation s’empirer. Le temps joue en votre défaveur Dorothée…
Plus le temps va passer et plus à mon avis :
_ Vous serez stressez de vendre (votre banquier fera tot ou tard monter la pression et quand il la fera monter ce sera douloureux)
_ La situation eco va se détériorer
_ La baisse sera connue (regardez tout simplement les dépêches sur ce site), la baisse devient publique et va entretenir la baisse

Un conseil? on dit en bourse qu'il vaut mieux perdre la main que le bras. Demandez vous si l'un des acheteurs qui a visité ne serait pas intéressé pour l'achat si votre prix descendait un bon coup. Poser vous la question de savoir s'il ne vaut pas mieux perdre un peu tout de suite que beaucopup demain

« nous avons eu des visites les agences qui nous envoient un compte rendu (car je vous avoue que certaines agences ne donne aucun compte rendu de visite) dans la plupart des cas, les gens ont trouvé le produit très bien, mais n'ont pas le coup de coeur, ou problème d'éloignement, ou piano qui rentre pas, ne peut pas mettre ses meubles,

le carrelage qui plait pas, bref des petites babioles à notre sens. »

Mouais… hormis l’éloignement qui est une vrai raison, je pense que les autres raisons sont effectivement des « babioles », on n’achète pas une maison à cause du carrelage –d’autant que d’après ce que j’ai vu votre maison est plutôt jolie.

Avez vous simplement pensé que la plupart des gens n’auront pas le courage de vous dires que c’est trop cher tout simplement ? personne n’a abordé le prix ??? Tous se vend même une maison avec un carrelage très moche et où on ne peut pas mettre de piano (je plaisante), quand le prix baisse on est parfaitement capable de faire des concessions, c'est quand il est élevé qu'on a du mal à en faire.

une question : acheteriez vous aujourd'hui votre maison à ce prix? Votre banquier vous suivrait il?

Un dernier point :
Je vous invite TRES FORTEMENT à supprimer le lien vers votre blog et à faire en sorte de ne pas pouvoir être directement identifiée. Rester un peu dans le « vague »
Pourquoi ? Tout simplement parce que si l’un de vos acheteurs sais que vous etes en prêt relais il vous laissera « poireauter » le plus longtemps possible afin d’acheter le moins cher possible en fin de crédit relais. Et pour être honnête c’est la technique que j’applique en ce moment en temps qu’acheteur

jack
merci de vos réponses JACK,

et pour répondre à une de vos dernières questions, non personne n'a jamais abordé le prix justement. Mais sur ce point les agents immobiliers estiment que s'ils n'abordent pas le prix c'est pas forcément qu'il est trop cher mais qu'il n'intéresse pas le potentiel acheteur.

pf on tourne en rond.

et oui c'est une bien belle maison, et si j'avais su je ne l'aurais pas quitté même pour aller en ville.

dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 16:10 par chatdoro

a écrit : Ces acheteurs sont à relancer, ça me parait évident -si ce n'est pas déjà fait

Pas d'autres offres depuis ?

Jack
ouoi n'ayant pas eu de nouvelles de ces acheteurs là quelques temps après l'agent immobilier les a recontacté et ceux ci en fait avait acheté un bien du côté de Rambouillet.

Voilà ce qui nous a été dit.

et depuis aucune offre.

dorothée

0 Reco 07/05/2008 à 16:18 par JackPalmer

a écrit : merci de vos réponses JACK,

et pour répondre à une de vos dernières questions, non personne n'a jamais abordé le prix justement. Mais sur ce point les agents immobiliers estiment que s'ils n'abordent pas le prix c'est pas forcément qu'il est trop cher mais qu'il n'intéresse pas le potentiel acheteur.

pf on tourne en rond.

et oui c'est une bien belle maison, et si j'avais su je ne l'aurais pas quitté même pour aller en ville.

dorothée
il est logique que l'acheteur n'aborde pas le prix qu'il soit intéressé ou non (je ne parle jamis prix, je dis juste que c'est trop cher, je ne suis pas pressé le temps joue en ma faveur, pourquoi courir?)

Si vous voulez vendre et ne pas y laisser trop de plumes, il faudra bien que vous vous décidiez (via l'AI) à parler prix avec les acheteurs et à demander des offres (quitte à renegocier) . Plus tot vous le ferez et moins ce sera douloureux

Bon courage et ne trainez pas

jack

0 Reco 07/05/2008 à 16:19 par JackPalmer

a écrit : merci de vos réponses JACK,

et pour répondre à une de vos dernières questions, non personne n'a jamais abordé le prix justement. Mais sur ce point les agents immobiliers estiment que s'ils n'abordent pas le prix c'est pas forcément qu'il est trop cher mais qu'il n'intéresse pas le potentiel acheteur.

pf on tourne en rond.

et oui c'est une bien belle maison, et si j'avais su je ne l'aurais pas quitté même pour aller en ville.

dorothée
il est logique que l'acheteur n'aborde pas le prix qu'il soit intéressé ou non (je ne parle jamis prix, je dis juste que c'est trop cher, je ne suis pas pressé le temps joue en ma faveur, pourquoi courir?)

Si vous voulez vendre et ne pas y laisser trop de plumes, il faudra bien que vous vous décidiez (via l'AI) à parler prix avec les acheteurs et à demander des offres (quitte à renegocier) . Plus tot vous le ferez et moins ce sera douloureux

Bon courage et ne trainez pas

jack

0 Reco 07/05/2008 à 16:47 par chatdoro

a écrit : il est logique que l'acheteur n'aborde pas le prix qu'il soit intéressé ou non (je ne parle jamis prix, je dis juste que c'est trop cher, je ne suis pas pressé le temps joue en ma faveur, pourquoi courir?)

Si vous voulez vendre et ne pas y laisser trop de plumes, il faudra bien que vous vous décidiez (via l'AI) à parler prix avec les acheteurs et à demander des offres (quitte à renegocier) . Plus tot vous le ferez et moins ce sera douloureux

Bon courage et ne trainez pas

jack
Jack, je suppose que dans ces cas là c'est à l'agence immobilière à parler prix avec l'acheteur?

lors de notre rdv avec l'AI, nous avons dit à Mr..... qu'on était prêt à vendre en réduisant encore de € 15.000 celui ci nous a dit que dans ces cas là il forcerait les visites dans ces cas là

mais je vous avoue ne rien comprendre dans leurs termes. mais je ne comprends pas quand vous me dites "à parler avec les acheteurs et à demander des offres", selon ce que vous dites c'est à notre AI de dire voilà on vous la fait à tel prix est ce que cela vous intéresse ?

Voilà ce qu'on a proposé.

bonne fin de journée.

Message edité 07/05/2008 à 16:49
0 Reco 07/05/2008 à 19:30 par saintgermain

bonsoir

effectivement je pense qu'il y a un vrai problème car si la vente dure deux ans , l'habitation ancienne n'est plus considérée comme habitation principale et la plue value -27% s'applique.
C'est catastrophique car de nombreux vendeurs n'ont pas pris en considération ce cas de figure, et on fait leurs calculs avec les 100% diminués éventuellement des intérets du crédit relais (au prorata).
Maintenant je pense à une chose : n'est-il pas préférable dans ce cas de figure (si la revente dure) de noter sur la déclaration des impots ( toujours l'ancienne maison en principale) et de considérer la nouvelle en travaux (genre futur achèvement )
c'est une idée mais je ne sais pas si c'est réalisable et légale .
Je vous souhaite cependant de vendre votre ancienne maison très vite afin d'être libéré de toute cette tourmente qui diot vous empêcher de dormir
BON COURAGE

0 Reco 07/05/2008 à 20:50 par jacktheripper

bonsoir,
Ma femme et moi sortons d'une situtation similaire à la votre avec toutefois des sommes moins importante s mais suffisament pour nous créer des soucis.Cette galère m'a fatigué nerveusement au point de perdre quatre kilo(62kg pour 1m77)tout çà pour me dire un jour qu'il valait mieux vendre un peu moins chère que de ne pas vendre du tout au risque d'y laisser sa santé.Faites un calcul des interêts du prêt relais et des 27% de la venteet deduisez cette somme au prix de vente et vous verrez qu'actuellement il est encore preferable de la baisser tant qu'il est encore temps.Mais je suppose que vous avez déja fait ce calcul et que votre calculatrice ne refroidit plus en ce moment.

bon courage

ps:on sort tjrs du tunnel.

0 Reco 07/05/2008 à 22:01 par delahaye

Jack Palmer t'es énorme.....

D'un côté, tu fais le bon samaritain, prend du temps pour anlyser la situation de ton interlocutrice.........

et de l'autre côté,tu lui expliques toutes les techniques pour mettre sur la paille un vendeur aux abois, techniques que tu appliques pour toi-même...et tu as bien raison!

On en revient toujours au même avec ces problèmes d'achat avant revente dans un contexte tendu.

Certains en sortent gagnants,d'autres beaucoup moins,c'est la loi du marché.

Le prix,le prix,le prix,point barre.....tout se vend.

0 Reco 07/05/2008 à 22:53 par decoimmo

Bonjour Dorothée,

Je viens de consulter votre blog où vous avez mis les photos de votre maison. Elle a du potentiel c'est sûr mais elle n'est pas mise en valeur, surtout pour l'intérieur.
Il existe des sociétés de mise en valeur de propriété qui vous indique comment faire pour que votre maison soit belle et vendeuse. Il donne aussi des conseils pour les photos. C'est les photos qui donneront envie ou non aux futurs acquéreurs de venir visiter la maison.
Je ne sais pas si on a le droit de donner des sites sur ce forum alors dans le doute je vous ai envoyé un mail sur votre blog. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'infos.

ps : c'est regretable que les AI ne pensent pas à proposer les services de ces sociétés. Elles peuvent reellement apporter une aide pour la vente de biens immobiliers. Dans les temps futurs où les biens seront de plus en plus difficile à vendre, il faudrait qu'ils se penchent sur le sujet!

0 Reco 07/05/2008 à 23:28 par STIVALETTI

bonsoir Dorothée
votre maison est jolie je ne connais pas votre région mais pour tout bien en vente
1) visite = pas de coup de coeur (je n'aime pas cette expression qui cache tout et n'importe quoi)
le sol ne plait pas (on peut le refaire) encore un argument qui ne tient pas
reprenez rdv avec vos agences
demandez un suivi serieux (compte rendu,actions pub...)
à mon avis vos visites n'étaient pas assez ciblées et ce genre de réaction me laisse penser qu 'il s'agit
d'acquéreurs n'ayant pas le budget ou n'ayant pas eu assez d'explications sur le bien(distance....)
baissez votre prix tout de suite de 5% et restez ferme sur ce prix
il faut absolument que vos ai se battent pour vous
bon courage
(20 ans d' expérience je vends souvent sans négocier les prix (2 cette semaine) un ai doit tenir le bon
discours quand le prix est en phase avec le marché même si les acquéreurs sont fuyants,inquiets,attentistes
dernière question la maison présente t elle un gros défaut (bruit, petites pieces (chbs) sanitaires? électricité,
manque de lumière...
dans la vente il faut y croire et tous doivent être impliqués (ai vendeur acquéreur )

0 Reco 08/05/2008 à 11:07 par JackPalmer

a écrit : Jack, je suppose que dans ces cas là c'est à l'agence immobilière à parler prix avec l'acheteur?

lors de notre rdv avec l'AI, nous avons dit à Mr..... qu'on était prêt à vendre en réduisant encore de € 15.000 celui ci nous a dit que dans ces cas là il forcerait les visites dans ces cas là

mais je vous avoue ne rien comprendre dans leurs termes. mais je ne comprends pas quand vous me dites "à parler avec les acheteurs et à demander des offres", selon ce que vous dites c'est à notre AI de dire voilà on vous la fait à tel prix est ce que cela vous intéresse ?

Voilà ce qu'on a proposé.

bonne fin de journée.
oui c'est bien ça, c'est à l'AI de parler prix avec les acheteurs et de vous en trouver un;

Jack

0 Reco 08/05/2008 à 11:13 par JackPalmer

a écrit : Jack Palmer t'es énorme.....

D'un côté, tu fais le bon samaritain, prend du temps pour anlyser la situation de ton interlocutrice.........

et de l'autre côté,tu lui expliques toutes les techniques pour mettre sur la paille un vendeur aux abois, techniques que tu appliques pour toi-même...et tu as bien raison!

On en revient toujours au même avec ces problèmes d'achat avant revente dans un contexte tendu.

Certains en sortent gagnants,d'autres beaucoup moins,c'est la loi du marché.

Le prix,le prix,le prix,point barre.....tout se vend.
oui je sais , c'est un peu schyzophrène... ceci dit c'est aussi un échange d'infos : je donne (nous donnons, beaucoup de gens participent) des conseils et en "échange" Dorothée explique sa situation; Son témoignage "terrain" ainsi que celui de jack the ripper valent tout les indices FNAIM du monde. Voici la réalité.

Mais bon, sois c'est moi qui lui explique la technique sur le net et lui permet de s'en sortir, soit ce sera un marchand de biens qui ferra ses courses dans un an. Ne revons pas : il y aura quelques particuliers (dont probablement moi) pour profiter de la décrue, et pas mal de "pros" qui seront sortis du marché il y a peu et feront leurs emplettes avec beaucoup de cash

A titre perso je n'ai pas de scrupules à attendre la fin d'un pret relais et à "faire les soldes": tout particulièrment si un relevé d'hypothèque m'indique que le vendeur a acheter sa maison 100kE et qu'il essai aujourd'hui de la refourguer à 250. J'ai le choix entre faire le bonheur du vendeur ou acheter pas cher en defendant les intérets de ma famille. Le choix est tout trouvé.

A te lire

Jack

0 Reco 08/05/2008 à 11:17 par JackPalmer

a écrit : bonsoir Dorothée
votre maison est jolie je ne connais pas votre région mais pour tout bien en vente
1) visite = pas de coup de coeur (je n'aime pas cette expression qui cache tout et n'importe quoi)
le sol ne plait pas (on peut le refaire) encore un argument qui ne tient pas
reprenez rdv avec vos agences
demandez un suivi serieux (compte rendu,actions pub...)
à mon avis vos visites n'étaient pas assez ciblées et ce genre de réaction me laisse penser qu 'il s'agit
d'acquéreurs n'ayant pas le budget ou n'ayant pas eu assez d'explications sur le bien(distance....)
baissez votre prix tout de suite de 5% et restez ferme sur ce prix
il faut absolument que vos ai se battent pour vous
bon courage
(20 ans d' expérience je vends souvent sans négocier les prix (2 cette semaine) un ai doit tenir le bon
discours quand le prix est en phase avec le marché même si les acquéreurs sont fuyants,inquiets,attentistes
dernière question la maison présente t elle un gros défaut (bruit, petites pieces (chbs) sanitaires? électricité,
manque de lumière...
dans la vente il faut y croire et tous doivent être impliqués (ai vendeur acquéreur )
Bonjour Stivaletti,

Je suis d'accord sur la technique en global, -ainsi que sur la question du gros défaut potentiel- par contre sur l'aspect prix je ne vous rejoint pas. Dorothée a ratée une offre intéresssante en 2007, ne pensez vous pas qu'elle venderai immédiatement à ce jour à ce prix?
Si un acheteur solvable -point à vérifier-, se présente aujourd'hui à -10% voir moins je pense qu'il faut mieux clore au plus vite cette situation;

Dorothée, il arrive régulièrement qu'un Ai baisse sa com afin de permettre une vente (c'est lélement final qui emporte la décision) pensez y;

A vous lire

jack

Message edité 08/05/2008 à 11:19
0 Reco 08/05/2008 à 11:21 par JackPalmer

a écrit : bonsoir,
Ma femme et moi sortons d'une situtation similaire à la votre avec toutefois des sommes moins importante s mais suffisament pour nous créer des soucis.Cette galère m'a fatigué nerveusement au point de perdre quatre kilo(62kg pour 1m77)tout çà pour me dire un jour qu'il valait mieux vendre un peu moins chère que de ne pas vendre du tout au risque d'y laisser sa santé.Faites un calcul des interêts du prêt relais et des 27% de la venteet deduisez cette somme au prix de vente et vous verrez qu'actuellement il est encore preferable de la baisser tant qu'il est encore temps.Mais je suppose que vous avez déja fait ce calcul et que votre calculatrice ne refroidit plus en ce moment.

bon courage

ps:on sort tjrs du tunnel.
salut jack the ripper,

C'est résolu pour toi maintenant?

Amicalement et bon courage

Jack

PS. Dorothée, je crois que jack a bien résumé la situation, c'est d'ailleurs le conseil systématique sur ce forum quan don parle rpet-relais: pas de pret relais, vendez, louer et racheter

0 Reco 08/05/2008 à 18:34 par STIVALETTI

bonsoir Jack
bien sûr si un acheteur sérieux et assez solvable propose -10 il faut vendre mais l'effort peut être fait à 3
vendeur acquéreur ai afin de limiter la perte, en mai (forte saison en principe) elle peut tenter -5 et faire une contre
proposition tout en sachant qu'elle peut encore un peu baisser son prix avec l'aide de son ai qui de son coté peut faire
remonter l'acquéreur 10% divisé par 3 ce n'est pas énorme et chacun est content de réaliser la vente.

0 Reco 09/05/2008 à 08:40 par marcoco

[citer]
Re-bonjour Dorothée,

1 J’ai fait un petit tour sur seloger avant de vous répondre :
3 maisons à vendre dans des prix similaires sur place, vous avez donc de la concurence
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)enonville%20&ci=280129&

et 702 (appart + maisons) sur Dourdan !!!!
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=1,2&cp=)ourdan%20&ci=910200&

En filtrant sur les maisons entre 180 et 240 000 de plus de 100m² à Dourdans, je trouve 45 annonces
http://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=2&idtypebien=2&pxmax=240000&pxmin=180000&surfacemin=100&cp=)ourdan%20&ci=910200&

Premier problème pour vous : vous avez de la concurrence (beaucoup même), qui plus est vous etes éloignés de Dourdan (je ne connais pas le coin, je me base sur vos infos) et les gens deviennent de plus en plus attentifs aux problèmes d’éloignement (cout de transport). Votre avantage d'être dans un petit village à la campagne (arretez moi si je me trompe) peux devenir un inconvénient

2 le marché :
« merci jack de votre réponse en fait quand je vous dis qu'on est encore dans les prix du marché c'est que je Viens juste de rencontrer une de mes agences immobilières qui m'a calculé le prix du m2 par rapport à ma superficie et m'a dit qu'on était dans les prix du marché en core »

Certes, c’est bien gentil, mais à ce moment là pourquoi ça ne se vend pas ? C’est la question a laquelle il doit vous répondre. Il est tout de même commissionné pour ça que je sache
Ce n’est pas parce que vous êtes dans les prix de vos voisins que vous allez vendre, en effet si les biens sont aussi à vendre depuis plusieurs mois cela signifie que le marché est bloqué (ce qui est à mon avis le cas)

Le marché s’est retourné, l’info de la baisse se diffuse (j’en sais quelque chose) du coup les acheteurs deviennent rare et sont en position de force. Un prix de 2007 n’est pas valable en 2008. Je crois que c’est le nœud de votre problème

3 Avez vous eu des visites ? quel a été le résultat ?

A vous lire

PS : Un avis de pro ? marcoco stp ?

bonjour jack,

désolé pour le retard mais ici par contre cela à redémarré sur les chapeaux de roues !

Mais je confirme la baisse significative des prix sur notre secteur également.Les vrais vendeurs ( qui ont besoin de vendre) se doivent d'analyser les offres avec interets et ne pas s'acrocher à 5%.

bon courage dorothée

0 Reco 06/07/2008 à 16:59 par copro60

up pour iledefrance