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Prorogation de bail ou nouveau bail ?

1 Reco 26/05/2009 à 08:10 par Kagnus

Bonjour,

En juin 2003, j'ai signé un bail de 6 ans (car logement appartenant alors à une personne morale)
Courant 2006 (de mémoire), j'ai été informé par la personne morale que l'immeuble comprenant ce logement allait faire l'objet d'une « Vente par Appartement »

Conformément à la législation en vigueur, j'ai reçu une offre pour acheter ce logement, offre à laquelle je n'ai pas répondu favorablement.

En février 2008, j'ai reçu un courrier m'informant que le logement était désormais la propriété d'un particulier.
J'ai échangé quelques communications téléphoniques avec ce nouveau propriétaire durant l'année 2008.

Le 07 Décembre 2008, j'ai reçu un email de ce dernier me demandant de le contacter « afin que nous puissions nous entretenir de l'éventuel renouvellement du bail ».
Il était joint à ce mail une « demande de régularisation des charges incombant au locataire au titre de l'année 2007 » (document non détaillé) dont la particularité était de présenter un montant supérieur de 63% (!!!) au montant des charges constaté sur l'année 2006.

Par mail du 11 Décembre 2008, j'ai répondu au propriétaire :
- que j'étais intéressé pour continuer à occuper ce logement après le mois de Juin 2009, date d'échéance du bail en cours
- que je ne pouvais régulariser les charges comme demandé au vu de la croissance de leur montant d'une année sur l'autre, sauf à ce qu'il me fasse parvenir un décompte détaillé.

A ce jour :
- je n'ai pas reçu le décompte détaillé demandé, et n'ai donc pas versé la régularisation de charges réclamée (près de 600€ tout de même)
- le montant des provisions pour charges n'a pas été revu à la hausse (probablement pour les mêmes raisons d'impossibilité pour le propriétaire de les justifier)
- je n 'ai plus eu de contact avec le propriétaire depuis fin d'année dernière
- mon bail actuel arrive à échéance dans 1 mois

Au regard de tous ces éléments, plusieurs questions me viennent à l'esprit :
1°) dans ce genre de situation parle t-on de :
- prorogation de bail ?
- renouvellement de bail ?
- établissement d'un nouveau bail ?

En fonction de la réponse à la question ci-dessus :

2°) quid du dépôt de garantie (2 mois de loyer en 2003, 1 mois actuellement) : le propriétaire est-il dans l'obligation de me rembourser 1 mois de dépôt de garantie ?

3°) quid de la revalorisation du montant du loyer : le propriétaire peut-il profiter de cette échéance pour tenter une augmentation substantielle de celui-ci ou doit-il appliquer au maximum le taux légal en vigueur ? et quel est ce taux ?

4°) quid de la revalorisation du montant des charges et de la provision mensuelle des charges :
- quels sont les documents qu'il a l'obligation de me fournir pour la justifier ?
- peut-il en augmenter le montant sans limite ou existe t-il des limites légales ?
- S'il souhaite augmenter les charges de façon très importante, ai-je une possibilité de refuser sans que cela ne se traduise par le fait que je me retrouve dans l'obligation de quitter ce logement ?

5°) étant donné que nous sommes à moins de 3 mois de l'échéance du bail en cours, le propriétaire peut-il refuser d'établir un nouveau bail ?

6°) Sachant que le nouveau bail n'est pas encore établi, la responsabilité en incombe à qui en cas de « litige » : au propriétaire ou au locataire ?

A noter : j'ai toujours payé le loyer et la provision sur charge sans aucun retard, et pour les mêmes montants que ceux versés courant de l'année dernière

Je vous remercie par avance pour vos réponses et vous souhaite une bonne journée

Kagnus

Message edité 26/05/2009 à 08:11
0 Reco 28/05/2009 à 07:32 par Kagnus

Personne pour répondre, au moins partiellement, à mes interrogations ?

Merci par avance.

0 Reco 28/05/2009 à 20:19 par Craon

Bonjour,

Un nouveau bail n'est pas obligatoire (et pour en faire un, il faut être deux, si vous voyez ce que je veux dire).
Ne pas rédiger un nouveau bail signifie que le précédent est reconduit par tacite reconduction.

Si un nouveau bail n'est pas signé, c'est l'ancien bail (non dénoncé qui est prorogé). Dans ce cas le dépôt de garantie est inchangé, voire il peut être ajusté si le loyer hors charges a évolué à la hausse.
Dans le cas d'un nouveau bail, j'ai un doute., à priori non.....mais avez intérêt à ne pas hérisser le poil de quelqu'un avec qui vous allez devoir vous entendre pendant des années ? gardez-le comme argument de réserve....

Dans tous les cas, le baileur peut ajuster le montant du loyer dans les limites légales, c'est à dire compte tenu le l'évolution de l'indice IRL d'évolution des loyers. Si votre précédent bailleur ne vous a pas augmenté durant quelques années, le nouveau peut pratiquer cette augmentation à partir de l'indice de votre dernière augmentation (ça peut être de 10 % et plus sur ces 3/4 dernières années). Evidemment, vous n'êtes pas obligé d'accepter et donc partir. Vous pouvez aussi négocier une revalorisation intermédiaire. Enfin la bailleur peut aussi, si vous êtes "bon locataire" y renoncer pour n'appliquer qu'une hausse minime, soit celle de la dernière année (actuellement 170.70pts).

Dans le principe, il est aussi en droit de réclamer les augmentations que vous n'avez pas subies, donc les arriérés de loyer.
Mais, pour être honnête, je dirais que ce serait assez indélicat, et que vous auriez une bonne chance de défendre votre point de vue devant les tribunaux. Car, outre le fait que vos rapports avec le nouveau bailleur ne partiraient pas sur une bonne base (ce qui ne serait pas une bonne nouvelle pour lui), vous pourriez faire valoir qu'il a acquis cet appartement en connaissance de cause, c'est à dire au vu du montant du loyer au moment de l'acquisition (une somme qu'il a forcément rapprochée du coût d'achat pour se décider).

Je dirais pratiquement la même chose concernant les charges avec cette limite que les charges doivent pouvoir être justifiées. Il n'est pas rare que le bailleur particulier soit assez négligeant quant'à la rentabilité de son bien, préférant garder un bon contact avec le locataire et que d'autre part, en évitant une agence, il pense qu'il ne "sera pas perdant"....Mais vous ne pourrez pas vous prévaloir de cette négligeance pour ne pas payer ce que vous devez. En revanche, là-aussi, le bailleur serait mal venu de vous réclamer des arriérés de charges, antérieures à son acquisition, n'ayant pas eu à les subir.
En toute rigueur l'acte notarié (d'acquisition) doit intégrer votre situation de locataire en termes droit à l'occupation et de compte en termes de débit/crédit et dépôt de garantie. S'il s'avère que le syndic à la cloture des comptes appelle des fonds complémentaires, pour régulariser des dépenses relatives à l'exercice clos supérieures au budget, votre bailleur pourra vous réclamer la quote-part récupérable sur le locataire, en revanche, il ne pourra pas vous réclamer un supplément pour insuffisance de provision appelée mensuellement par rapport au budget établi. Toujours pour la bonne raison que le nouveau propriétaire est supposé avoir acheter en connaissance de cause.

Les calculs de charges peuvent être complexes, car l'année civile ne correspond pas forcément avec la clôture des comptes du syndic et leur approbation par les copropriétaires (souvent en mai/juin), ni avec la date anniversaire de votre bail. en sachant en plus que les charges les plus coûteuses concernent le chauffage collectif et que l'hiver est à cheval sur deux exercices, vous imaginez l'usine à gaz !
Néanmoins, vous ne ouvez pas vous opposer au payement complet des charges vous revenant.

En résumé, tâchez de vous entendre avec le bailleur, vous serez mutuellement gagnants, ça suppose qu'il y mette du sien aussi ! vous jugerez sur pièces, mais gardez le contact et la porte ouverte au dialogue...
Si vous vous crispez sur vos droits et sur ses devoirs, ça ne fontionnera pas trop bien (et vice-versa, bien-sûr).

Cordialement.

0 Reco 28/05/2009 à 22:37 par Kagnus

Bonsoir Craon,

Merci pour la clarté et la précision de cette réponse.

Il est évidant qu'entretenir une bonne relation avec le propriétaire est dans son intérêt tout autant que dans le mien.

J'ai l'impression qu'il a décidé de se lancer dans l'investissement locatif en décidant de s'occuper lui même de la gestion du bien, en n'ayant très peu (voir pas du tout) de connaissance dans le domaine.

Concernant l'augmentation du loyer, la hausse maxi a toujours été appliquée depuis que je suis dans cet appartement (Juin 2003), je ne devrais donc pas avoir de mauvaise surprise de ce côté là.

Je suis un peu moins serein concernant les charges dans le sens où, chaque année, une régularisation était effectuée par rapport aux provisions versées, tantôt en ma faveur, tantôt en faveur du propriétaire, mais pas dans de telles proportions (il s'agissant de montants entre 40 et 80€ environ pour chacune des 4 premières années, contre 600€ annoncé pour la seule dernière année ; il n'y a pas eu d'oubli lors de ces 4 premières années, les 600€ n'intégrant par conséquent pas de rattrapage d'années antérieures, d'où ma très grande surprise sur le montant annoncé)
N'ayant pas de nouvelles pour le moment, je vais laisser le temps passer et aviserai lorsque le moment viendra.

Encore merci pour toutes ces précisions.

Bonne Soirée.

0 Reco 27/06/2009 à 12:32 par Kagnus

Bonjour,

Bon ben voilà... le moment est venu...

Alors que le bail de 6 ans arrivait à échéance le 16/06 dernier, j'ai reçu par mail le 24/06:[du nouveau propriétaire une proposition de nouveau bail de 3 ans (modification normale de la durée du bail puisque le nouveau propriétaire est une personne physique alors que l'ancien était une personne morale) à compter du 1er Juillet 2009, assorti d'une proposition d'augmentation du loyer HC et de la provision pour charges "honnêtes".

A la lecture des éléments fournis par CRAON (tous mes remerciements renouvelés pour sa réponse du 28/05), il semblerait que l'établissement d'un nouveau bail ne soit pas obligatoire.

A l'époque, et en parallèle à la question posée sur ce forum, j'avais téléphoné à l'ADIL : le contact que j'avais eu avait pour sa part été même plus strict en précisant que dans le cas présent, il y avait tacite reconduction à l'échéance du bail de 6 ans (seule la durée étant modifiée et passant à 3 ans pour la durée évoquée ci-dessus), ne nécessitant pas, de fait, l'établissement d'un nouveau bail ; cette prorogation, selon les dires de l'ADIL, impliquait une non modification du montant du dépôt de garantie versé au moment de la signature du bail initial.

Je pense donc répondre au propriétaire :


  • que l'élaboration d'un nouveau bail n'est pas utile, l'ancien bénéficiant d'une tacite reconduction

  • que j'accepte sa proposition d'augmentation de Loyer Charges Comprises

  • que j'accepte sa proposition de maintien du montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail initial



Cette réponse devrait être, me semble t-il, de nature à m'entendre avec le propriétaire (mais n'hésitez pas à me donner vos avis...) comme conseillé fort judicieusement par CRAON.

Bon Week-End.

Message edité 27/06/2009 à 12:39
0 Reco 27/06/2009 à 15:47 par lirbua16

bonjour,

vous avez un bail 3/6/9 et vous êtes sous la loi de 1989, c' est reparti pour 3 ans, si votre nouveau proprio veut vous virer il vous doit 6 mois de préavis avec motivations.
votre caution, à lépoque c' était 2 mois, maintenant c' est un mois, vous recupérerez à la sortie si vous sortez un jour.
les charges, demandez le décompte, il y a les charges locataires et les charges proprio récupérables sur le locataire qui sont définies par un décret
vous pouvez faire un avenant au bail pour le changement de propriétaire et c' est tout
l' augmentation, appliquez l' indice IRL l' échéance figure sur votre bail, çà marche par trimestre.
juste pour info, faîtes une enquête, pour vous savoir si la valeur locative de votre appart est inférieure ou supérieure à votre loyer. vous serez rassuré ou inquiet mais fixé sur les désiratas du nouveau patron .
la loi de 89 protège bien le locataire
bon courage