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recherche financement pour investisseur

0 Reco 07/04/2008 à 11:17 par sbenmohamed

Bonjour à toutes et à tous,

Alors voila, je possède une résidence principale, et 12 studios ou deux pièces répartis en Ile de France et dans les Bouches du Rhone. Mon souci, c'est que ma banque, ou plutot mes banques, estiment que j'investit trop et surtout trop vite. Or, je n'achète que des petites surfaces qui ne dépassent jamais les 50 000 € surtout en province, bref, ils me disent qu'il faut que j'arrête, or moi je suis fonctionnaire et ce n'est pas avec la retraite de merde que je vias avoir que je pourrais m'en sortir. Je suis jeune, 35 ans, et je pense qu'il faut contracter des crédits maintenant pour être tranquille. Donc, merci pour vos conseils si vous connaissez des banques qui sont d'accord pour me financer en sachant que je ne suis pas déficitaire, mes loyers couvrent largement mes crédits + impots, + charges. Merci

0 Reco 07/04/2008 à 19:56 par Bernie

Au risque de dire une bétise......

Je pense que tes banquiers ont raison.

Calcul rapide de ton patrimoine locatif:

12 x 50000€ = 600000€

Ajoute à cela ta résidence principale et bientôt tu paieras l'ISF (770000€)!

Si tes loyers couvrent les remboursements bancaires, le jour où la feuille d'imposition ISF tombe, tu paieras avec ton salaire? Même si tu peux déduire, ton patrimoine est là, à moins que la baisse immobilière te fera redescendre en dessous de cette barre. Mais si à l'avenir l'immobilier monte, t'es bon pour payer.

C'est quand-même bête de devoir vendre une partie de ton patrimoine locatif pour payer les impôts! Si l'on a un salaire qui permet de le faire, c'est OK. Ce qui ne semble pas être le cas, car tu parles de ta modeste retraite. Si celle-ci est modeste, le salaire est en rapport.
Autant arrêter et écouter tes banquiers.

Maintenant tu fais comme tu veux.

Bernie

0 Reco 07/04/2008 à 20:55 par gustavemar

a écrit : Au risque de dire une bétise......

Je pense que tes banquiers ont raison.

Calcul rapide de ton patrimoine locatif:

12 x 50000€ = 600000€

Ajoute à cela ta résidence principale et bientôt tu paieras l'ISF (770000€)!

Si tes loyers couvrent les remboursements bancaires, le jour où la feuille d'imposition ISF tombe, tu paieras avec ton salaire? Même si tu peux déduire, ton patrimoine est là, à moins que la baisse immobilière te fera redescendre en dessous de cette barre. Mais si à l'avenir l'immobilier monte, t'es bon pour payer....
En fait il faut déduire les crédits de l'ISF donc sbenmohamed n'est pas encore prêt de payer l'ISF =)
Par contre sbenmohamed, c'est bien de vouloir se batir un patrimoine mais il ne faut pas vouloir pêter plus haut que son cul ! A force d'être sur la corde raide le jour ou tu aura un problème soit perso (accident, longue maladie) ou de locataire tu risques de te retrouver dans une spirale dangeureuse. Donc un conseil, consolide ce que tu as et puis continue à investir, on ne batit pas une maison en commençant par le toit :[

0 Reco 07/04/2008 à 21:53 par Bernie

Bonsoir Gustavemar,

Est-ce que l'on peut déduire les crédits? Je ne savais pas. Mais comment cela se passera le jour où il n'aura plus de crédits à payer? Il touchera des loyers, doit les déclarer et son patrimoine aussi. J'en déduis que tôt ou tard il sera confronté à cette situation. S'il passe un jour à l'ISF, les ennuis risqueront de commencer, non?
Mieux vaut, selon moi, rester bien en dessous en tenant compte que le marché peut monter d'ici à sa prise de retraite.

C'est pour cela que je me pose parfois des questions. Investir pour la retraite a un sens s'il au terme de sa carrière, la maison est payée dans sa totalité. Mais quel est le calcul exact à faire quand on possède plusieurs biens à la location en plus de sa résidence principale? Cela doit quand-même améliorer le quotidien mais est-ce vraiment si rentable, point de vu impôts foncier, impôts sur le revenu et les charges d'entretien?

Si quelqu'un pouvait m'expliquer car je ne vois pas bien pour l'instant.

Merci

Bernie

0 Reco 07/04/2008 à 22:26 par gustavemar

[Bonsoir Bernie,
Je suis d’accord avec toi c’est dangereux de penser que les loyers paieront la retraite.
En fait je pense qu’ils ne doivent être qu’un complément à la retraite donc il vaut mieux cotiser correctement ! Le moindre problème (gros travaux et/ou défaillance du locataire) peut devenir vite insurmontable si on est sur la corde raide.
En fait il n’y a pas de formule miracle chacun doit trouver la sienne qui lui donnera plus ou moins satisfaction. La première étape consiste à acheter sa résidence principale (et pas à crédit !) puis on investi et de ce fait si on a un problème on ne bascule pas dans le rouge.
Pour infos un bien en location sans crédit rapporte 75 à 80% net (ex. 500€ de loyer brut rapporte de 375€ à 400 € net dans la poche), un bien avec crédit ne rapporte rien (ou un très léger négatif) mais il occasionne un déficit foncier fiscal.
Exemple perso : Je mets en location 6 appartements ce qui m’occasionne un endettement de 25% pour l’ensemble de mes revenus, si je me retrouve sans aucun locataire je passe à 50% d’endettement ce qui n’est pas dramatique car c’est pratiquement le montant que j’aurai à la retraite….mais sans aucun crédit =)

0 Reco 07/04/2008 à 23:04 par Bernie

Merci pour cette explication Gustavemar.

Le complément de revenu (pour la retraite ou pas) s'articule autour

soit
1° déficit foncier fiscal
soit:
2° 70 à 80% d'un loyer net perçu si le logement n'a plus de crédit?

Pour plus de compréhension par égard à mon cerveau fatigué: Ce net, est-ce que l'impôt foncier est déduit ?

Merci de m'aider à réfléchir!

Bernie

0 Reco 08/04/2008 à 08:38 par gustavemar

a écrit : Merci pour cette explication Gustavemar.

Le complément de revenu (pour la retraite ou pas) s'articule autour

soit
1° déficit foncier fiscal
soit:
2° 70 à 80% d'un loyer net perçu si le logement n'a plus de crédit?

Pour plus de compréhension par égard à mon cerveau fatigué: Ce net, est-ce que l'impôt foncier est déduit ?

Merci de m'aider à réfléchir!

Bernie
En fait tout l'art est de jongler entre des revenus nets + des déficits fonciers (intérêts+ammortissement fiscal), et si ce n'est pas suffisant (en cas de gros revenus non foncier !) tu rajoutes un zeste de LMNP (ou si tu es plus riche du LMP).
Dans le net tout est déduit (charges+frais d'agence+assurance non occupant+assurance loyers impayés+taxe foncière).

0 Reco 08/04/2008 à 15:38 par sbenmohamed

Bonjour,

Je ne pense pas vouloir "péter plus haut que mon cul" comme il est écrit mais juste investir à dans la trentaine pour pouvoir diversifier mon capital au moment opportun. De plus, je ne suis pas prêt de payer mon ISF puisque l'ensemble de mes biens sont à crédit. Le "risque" d'impayé est palié par la souscription d'une GRL et m'assure ainsi de n'avoir que peut de soucis de trésorerie.

Ensuite, vous ne m'avez pas du tout aidé mais juste chercher à savoir "qui est le plus fort" ou le meilleur en calcul. Pour info, je suis LMP et ce que je fais, je le fais pour mes enfants, car moi, contrairement à certains chanceux, je n'ai pas eu de succession d'une vieille tante ou de qui que ce soit d'autre et donc, j'ai du apprendre à me débrouiller seul.

Ma retraite ne sera pas composé que des seuls loyers, d'ici la, une partie des appartements sera peut être vendu et d'autres achetés, j'en sais rien. Ma retraite, ce sera une chose, mes compléments de revenus une autre.

Je suis déçu que vous ne soyez pas en mesure de répondre à ma question sur mon financement mais visiblement, cela ne relève pas de vos compétences ou plutôt de vos motivations, dommage pour moi.

J'ai lu sur certains post que ce forum était franchement insuportable tant les personnes pouvaient être agressives ou ayant des paroles déplacées, je ne pensais pas que cela serait à ce point justifié.

Bon courage

0 Reco 08/04/2008 à 15:55 par econo

a écrit : Bonjour,

Je ne pense pas vouloir "péter plus haut que mon cul" comme il est écrit mais juste investir à dans la trentaine pour pouvoir diversifier mon capital au moment opportun. De plus, je ne suis pas prêt de payer mon ISF puisque l'ensemble de mes biens sont à crédit. Le "risque" d'impayé est palié par la souscription d'une GRL et m'assure ainsi de n'avoir que peut de soucis de trésorerie.

Ensuite, vous ne m'avez pas du tout aidé mais juste chercher à savoir "qui est le plus fort" ou le meilleur en calcul. Pour info, je suis LMP et ce que je fais, je le fais pour mes enfants, car moi, contrairement à certains chanceux, je n'ai pas eu de succession d'une vieille tante ou de qui que ce soit d'autre et donc, j'ai du apprendre à me débrouiller seul.

Ma retraite ne sera pas composé que des seuls loyers, d'ici la, une partie des appartements sera peut être vendu et d'autres achetés, j'en sais rien. Ma retraite, ce sera une chose, mes compléments de revenus une autre.

Je suis déçu que vous ne soyez pas en mesure de répondre à ma question sur mon financement mais visiblement, cela ne relève pas de vos compétences ou plutôt de vos motivations, dommage pour moi.

J'ai lu sur certains post que ce forum était franchement insuportable tant les personnes pouvaient être agressives ou ayant des paroles déplacées, je ne pensais pas que cela serait à ce point justifié.

Bon courage
Bonjour

pour info, il faudrait calculer votre taux d'endettement actuel pour connaitre vos vrai possibilités.
A savoir que d'une banque à l'autre,le montant des loyers pour ce calcul se fait en prenant entre 70 et 85 % de la valeur des loyers percus....

ensuite une autre possibilité : un rachat des crédits actuel pour réaléger l'endettement et ainsi peut etre refaire un investissement ....

Tout dépend de votre situation et de vos objectifs!!!

cordialement

0 Reco 08/04/2008 à 16:02 par sbenmohamed

Merci econo pour votre réponse, je sais bien que les banques prennent en moyenne que 70 % des loyers perçus, mais même en cela, l'opération s'annule avec la perception des loyers. Merci pour tout.

Cordialement

0 Reco 08/04/2008 à 16:07 par econo

a écrit : Merci econo pour votre réponse, je sais bien que les banques prennent en moyenne que 70 % des loyers perçus, mais même en cela, l'opération s'annule avec la perception des loyers. Merci pour tout.

Cordialement
attention un calcul d'endettement ne se fait pas la manière suivante :
prêts - loyers 70% = 0
Donc il me reste mon salaire.... donc pas d'endettement

rien a voir !!

ce serait bien trop simple

cordialement

0 Reco 08/04/2008 à 16:16 par sbenmohamed

je le sais bien, j'ai l'air si novice ? non, ma banque retire 70 % des loyers perçus pour prendre en comtpe mon endettement. ce que je veux dire, c'est que mes loyers perçus sont supérieurs de 30 % parfois sur le montant de mes mensualités.

Cordialement

0 Reco 08/04/2008 à 16:24 par econo

alors la je ne comprends pas son refus...

0 Reco 08/04/2008 à 16:57 par sbenmohamed

Et bien il considère que prêter "autant" d'argent à une seule personne peut être dangereux, et que surtout les achats sont récents (moins de 3 ans) alors il m'invite à prendre du recul, surtout par rapport à cette délicate période que nous traversons en ce moment sur l'immobilier qu'il soit d'investissement ou d'habitation.

Pour autant, je comprend sont point de vu comptable même si il affirme également que mes opérations sont rentables et de sa propre expression "très interessante". J'ai de l'épargne, aucun crédit à la conso, ma RP représente 24 % de mon endettement et mes comptes sont nickels, je pense donc qu'il est frileux en ce moment. Je n'ai pas suffisement capitaliser pour qu'il puisse à nouveau me financer et mon encours est important (plus de 700 000 €). Voila donc si il a des pistes d'établissements bancaires sérieux et pas frileux, je prend. Merci

0 Reco 08/04/2008 à 19:00 par Bernie

a écrit : Bonjour,

Ensuite, vous ne m'avez pas du tout aidé mais juste chercher à savoir "qui est le plus fort" ou le meilleur en calcul. Pour info, je suis LMP et ce que je fais, je le fais pour mes enfants, car moi, contrairement à certains chanceux, je n'ai pas eu de succession d'une vieille tante ou de qui que ce soit d'autre et donc, j'ai du apprendre à me débrouiller seul.

Je suis déçu que vous ne soyez pas en mesure de répondre à ma question sur mon financement mais visiblement, cela ne relève pas de vos compétences ou plutôt de vos motivations, dommage pour moi.

J'ai lu sur certains post que ce forum était franchement insuportable tant les personnes pouvaient être agressives ou ayant des paroles déplacées, je ne pensais pas que cela serait à ce point justifié.

Bon courage
Bonsoir,

Je suis étonnée de votre réponse. Personne ne vous a insulté! J'ai juste ouvert une parenthése à l'occasion de votre post. OK, j'aurais pu ouvrir un nouveau sujet la dessus, je vous le concède.

Où a été l'agressivité, ou sont les paroles déplacées? Je me pose la question. Je suis contente pour vous que vous n'ayez pas à payer des impôts sur la fortune. Je vous souhaite de trouver un organisme bancaire, capable de répondre à vos attentes.

Bernie

0 Reco 08/04/2008 à 22:49 par OSCARITO

bonjour les amis,je fais mon come back sur ce forum,c'est plus fort que moi!
pour répondre à notre ami,je comprend son banquier car j'étais il y a peu dans la meme situation avec 8 apparts qui s'autofinançaient meme en prenant que 70% des loyers...mon banquier ma aussi demandé de mettre un pied sur le frein et j'ai trouvé cela raisonable!
essaie du coté des banques mutualistes (credit mutuel...) en général ils sont plus cool!
sinon essaie de trouver une banque qui vient juste de s'installer dans ta ville...car en général elle lache du leste pour conquérir des nouveaux clients!
bonne recherche:)

0 Reco 09/04/2008 à 09:59 par sbenmohamed

a écrit : bonjour les amis,je fais mon come back sur ce forum,c'est plus fort que moi!
pour répondre à notre ami,je comprend son banquier car j'étais il y a peu dans la meme situation avec 8 apparts qui s'autofinançaient meme en prenant que 70% des loyers...mon banquier ma aussi demandé de mettre un pied sur le frein et j'ai trouvé cela raisonable!
essaie du coté des banques mutualistes (credit mutuel...) en général ils sont plus cool!
sinon essaie de trouver une banque qui vient juste de s'installer dans ta ville...car en général elle lache du leste pour conquérir des nouveaux clients!
bonne recherche:)
Merci oscarito, je vais mettre un petit frein et je vais aller conquérir le crédit mutuel...n'ece pas une filiaire du CIC ? auquel cas, mes prêts sont la bas, ils risquent de ne pas trop aimer la blague

0 Reco 09/04/2008 à 10:10 par OSCARITO

Je ne sais pas si c'est une filiale du cic...
je sais que c'est grisant d'acheter régulièrement de nouveaux studio quand tout roule pour toi,que tes loyers rentrent et que tu dégages meme un bénef!
a ta place,comme ça été dis plus haut je consoliderai déjà tout ça.
attend 2 ans que les prix baissent un peu,comme ça tu aurra amortit une partie de tes crédits ce qui rassurera ton banquier (aussi pendant cette période,prouves lui que tout roule et que tu as pu épargné chaque mois)

A+

(ps:12 studios,c'est déjà pas mal non?):)

0 Reco 09/04/2008 à 12:57 par co2co

bonjour

Pour info, le CIC et le crédit mutuel se sont rapprochées l'une de l'autre il y a 4-5 ans je crois. Il ne forme pas une seule entité mais l'administratif entre ces deux banques est simplifié. Je pense donc que le fait d'être au ciC ne t'empêchera pas d'emprunter au c mutuel. Je pense même que cela va te simplifier les démarches et même te permettre de jouer la dessus pour négocier ton taux.

cdlt

0 Reco 30/06/2008 à 22:10 par Patrickkk

Bonsoir à tous,
Si tes banques ne te prêtent plus c'est que tu es au taquet,moi je fais un peu d'immobilier, la lmnp ou lmp,tu n'est pas libre de tes actes et en plus quand tu revends(c'est à dire à la rentabilité) tu t'adresse à une catégorie restreinte d'acquéreurs... le jour ou ton appart se loue moins bien ton appart est moins rentable et tu le vendra moins cher.

Les apparts que tu as ne sont plus rentables au bout de cinq ans en terme de déficit foncier,tu les vends et t 'en rachetent d'autres,meme si tu paie 27 pourcent de plue value c plus rentable.

Bonsoir